طرح اقدام ملي مسكن، چه كساني را خانه‌دار مي‌كند؟
منهاي كم‌درآمدها
شرق: مرحله نخست ثبت‌نام طرح اقدام ملي مسكن قرار است امروز در 13 شهر استان تهران و دو استان البرز و قزوين به همراه ثبت‌نام مرحله دوم ثبت‌نام در پنج استان ديگر، رأس ساعت 10 صبح آغاز شود. در‌اين‌بين چهار شهر جديد تهران نيز در بين شهرهاي در نظر گرفته‌شده براي ثبت‌نام متقاضيان در نظر گرفته شده است. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی، در گفتوگو با پایگاه خبری وزارت راه‌و‌شهرسازی گفته: «برای استان تهران در ۱۳ شهر شامل، شهریار، ورامین، پاکدشت، قرچک، اسلامشهر، رباط‌کریم، پیشوا، دماوند، کیلان، شریف‌آباد، فرون‌آباد، فیروزکوه و صفادشت و چهار شهر جدید پردیس، پرند، هشتگرد و ایوانکی ظرفیت ثبت‌نام تعریف شده است. همچنین در استان البرز شهرهای نظرآباد، اشتهارد و شهر جدید هشتگرد و در استان قزوین، شهرهای قزوین، آبیک، الوند، تاکستان، اقبالیه، بویین‌زهرا، اسفرورین، خرمدشت، محمودآباد نمونه و بیدستان برای ثبت‌نام متقاضیان مرحله اول طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن در نظر گرفته شده است». محمودزاده همچنین از آغاز مرحله دوم ثبت‌نام این طرح در پنج استان کرمان، هرمزگان، اصفهان، زنجان و خراسان جنوبی از روز شنبه
خبر داد و افزود: «با توجه به تقاضای بالا و استعداد این استان‌ها در تأمين زمین، مرحله دوم ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن در این پنج استان نیز هم‌زمان با مرحله پایانی فاز نخست طرح انجام می‌شود و متقاضیان برای ثبت‌نام و اطلاع از اینکه در کدام شهرستان‌ها ظرفیت مجدد ایجاد شده است، باید به سامانه مراجعه کنند».
اين خبر در حالي مطرح مي‌شود كه برخي كارشناسان با ديد ترديد به اين طرح مي‌نگرند؛ هرچند كارشناسان ديگري نيز نگاه مثبتي هرچند به همراه نقد به اجرائي‌شدن آن دارند و مي‌گويند به علت حذف زمين در اين طرح، ظرفيت خوبي در آن وجود دارد. با‌اين‌حال قياس اين طرح با طرح مسكن مهر محمود احمدي‌نژاد كماكان برقرار است و برخي معتقدند شايد حتي در برخي موارد بتوان اين طرح را ضعيف‌تر از طرح مسكن مهر دانست؛ زيرا رقم تسهيلات 18درصدي آن، اقساط سنگيني را براي متقاضيان به دنبال خواهد داشت كه با اين اوصاف با مخاطب هدف اين طرح كه طبقه متوسط و اقشار كم‌درآمد هستند، چندان همخواني ندارد.
بايد مقدمات اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن فراهم شود
ناصر ذاكري، پژوهشگر حوزه اقتصاد مسكن، در گفتوگو با «شرق» به دو پرسش اساسي در اين زمينه پاسخ مي‌دهد. او در پاسخ به اين پرسش كه اساسی‌ترین گام برای حل مشکل مسکن در کشور کدام است و آيا اين طرح رویکرد پرداختن به ریشه مشکلات را دنبال می‌کند، مي‌گويد: «بخش عمده دشواری که در حوزه مسکن شکل گرفته و به‌تدریج کل اقتصاد کشور را گرفتار آثار منفی و تخریبی خود کرده است، مربوط به وجود تقاضای سفته‌بازانه بسیار قوی و پررنگ در بازار املاک و مستغلات است. با تبدیل زمین شهری و مسکن به کالایی به‌اصطلاح سهل‌البیع و ایجاد حق «سرمایه‌گذاری» برای شهروندان در عرصه خرید و احتکار املاک شهری به‌ویژه در کلان‌شهرها، طبعا قیمت مسکن افزایش یافته و بسیاری از شهروندان قدرت تأمين مسکن را از دست می‌دهند». ذاكري مي‌افزايد: «ازاین‌رو رویکرد درست و اصولی در بخش مسکن باید پرداختن به این معضل ریشه‌ای باشد؛ یعنی سیاست‌گذار باید با تدوین برنامه‌ای شفاف و کارآمد مقدمات اخراج تقاضای سفته‌بازانه را از بازار مسکن و املاک شهری فراهم کند. به‌این‌ترتیب با کاهش محسوس قیمت زمین شهری، از یک سو قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد نیازمند مسکن افزایش خواهد یافت و از
سوی دیگر با ازبین‌رفتن امکان کسب سود از طریق خرید و احتکار املاک، ساختوساز مسکن تخصصی‌تر شده و سازندگان غیرحرفه‌ای که فقط از بابت گران‌شدن دارایی‌شان و نه اجرای کارآمد پروژه‌ها سود می‌بردند، جای خود را به شرکت‌های توانمند خواهند داد» و نتيجه مي‌گيرد: «طرح اقدام ملی مسکن به این نکته کلیدی توجهی ندارد؛ بنابراین باید آن را سیاستی با رویکرد نادرست تلقی كرد».
طرحي متکی بر قدرت تأمين مالی متقاضیان
او در پاسخ به سؤال دوم مبني بر شباهت اين طرح با طرح مسكن مهر نيز مي‌گويد: «این طرح در مقایسه با برنامه‌ای مانند مسکن مهر یک گام بزرگ به جلو تلقی می‌شود؛ زیرا از یک سو گستردگی رعب‌آور مسکن مهر و بنابراین اثر تورمی آن را ندارد، از سوی دیگر بیشتر از منابع بانکی و تحرکات بانک مرکزی، متکی به قدرت تأمين مالی متقاضیان است و علاوه‌براین مانند مسکن مهر بنا را بر اجرای طرح در هر شهر و روستا و با هر قیمتی نگذاشته و سعی در هدایت سیل تقاضا به مناطقی از پیش تعیین‌شده دارد. فراموش نکنیم که در قالب طرح مسکن مهر کار حتی به این مرحله نیز کشید که مقام مسئول با گشت هلیکوپتری بر فراز منطقه، محل اجرای طرح مسکن مهر را تعیین کرد؛ یعنی بدون انجام هیچ‌گونه مطالعه کارشناسانه‌ای؛ ازاین‌رو با وجود ایراد بنیادینی که در چنین طرح‌هایی وجود دارد (نپرداختن به اصل کلیدی اخراج تقاضای سفته‌بازانه)، مقایسه آن با طرح مسکن مهر چندان منصفانه نیست. به گفته او، این طرح طبعا توان حل و حتی تلطیف مشکل مسکن در کلان‌شهرها را ندارد و فقط یک مسکن کوتاه‌مدت تلقی می‌شود.
حذف زمين به حل مشكل مسكن كمك مي‌كند
فرهاد بيضايي، كارشناس مسكن، در گفتوگو با «شرق» مي‌گويد: «يكي از مسائلي كه در حل مسئله مسكن اهميت دارد، تأمين زمين است. طرح مسكن ملي به‌واسطه آنكه در قالب اين طرح مي‌تواند تعريف شده و حداقل منجر به عرضه زمين شود، مي‌تواند به حل مشكل مسكن كمك كند». با اين حال اين كارشناس معتقد است اين طرح بي‌شباهت به طرح مسكن مهر نيست. بيضايي توضيح مي‌دهد: «طرح اقدام ملي مسكن با طرح مسكن مهر تفاوت ماهوي چنداني ندارد و مي‌توانيم بگوييم همان مسكن مهر است و حتي در برخي بخش‌ها به‌ويژه در حوزه سياست‌گذاري حتي از مسكن مهر هم ممكن است ضعيف‌تر باشد. همان بحث زمين 99ساله، همان نحوه گزينش و شرايط اتخاذ تقاضاي مصرفي كه در طرح مسكن مهر بود و تعلق تسهيلات بانكي به حوزه ساخت در اين طرح نيز مطرح است».
اقساط سنگين، سهم متقاضيان
او با اشاره به نكته مغفول در اين طرح مي‌گويد: «نكته منفي طرح اقدام ملي مسكن نسبت به مسكن مهر آن است كه تسهيلاتي كه به اين طرح مي‌دهند، تسهيلات 18درصدي از طريق منابع بانكي است كه سبب مي‌شود اقساط سنگيني براي متقاضيان در پي داشته باشد كه با هدف‌گذاري گروه‌هاي متوسط و كم‌درآمد چندان تطابق ندارد. در مسكن مهر، نرخ تسهيلات تك‌رقمي و عمدتا قرض‌الحسنه بود.
اين طرح، كم‌درآمدها را پوشش مي‌دهد؟
اين كارشناس البته در ادامه به موضوع ديگري كه مي‌تواند تا حدودي اين مشكل را برطرف كند هم اشاره مي‌كند: «درمجموع اينكه بگوييم اين طرح چقدر به خانه‌دارشدن خانوارهاي كم‌درآمد منجر مي‌شود، بايد گفت چون هزينه زمين در اين طرح صفر شده و پولي بابت زمين گرفته نمي‌شود، براي گروه‌هاي كم‌درآمد و گروه‌هاي مياني مي‌تواند مفيد باشد و منجر به خانه‌دارشدن آنها شود». با اين حال او از آماده‌نبودن جزئيات اين طرح انتقاد كرده و مي‌گويد: «در اقدام ملي مسكن، هنوز طرح‌ها آماده نشده و جزئيات كار به‌صورت دقيق روشن نشده است و زمين‌ها مشخص نيست در كدام بخش‌ها در نظر گرفته مي‌شود. جانمايي‌ها هنوز مشخص نشده است و البته انتظار مي‌رود جانمايي‌هاي آن مثل طرح مسكن مهر نباشد».
200 هزار واحد مسكن مهر در قالب طرح اقدام ملي مسكن!
بيضايي به نكته قابل تأملي اشاره مي‌كند: «به نظر مي‌رسد بخشي از مسكن مهري هم كه باقي مانده بود و تقريبا در دوره قبلي وزارت راه و شهرسازي گفته مي‌شد فاقد متقاضي هستند و ثبت‌نامي براي آنها انجام نشده و متقاضي براي آنها وجود ندارد، در قالب طرح اقدام مسكن ملي تحت عنوان اين طرح، عرضه خواهد شد كه رقمي حدود 200 هزار واحد مسكوني را دربر مي‌گيرد. به خاطر شباهت‌هاي اين دو طرح، تقريبا نيمي از 400 هزار واحد مسكوني كه قرار بود در طرح اقدام ملي مسكن ساخته شود، احتمالا همان مسكن مهري خواهد بود كه در گذشته، پي‌ريزي و بخشي از ساختوساز آن انجام شده و اكنون در قالب طرح اقدام ملي مسكن مي‌گنجد». او به پشتوانه اين طرح اشاره كرده و يادآور مي‌شود: «نزديك به 25 هزار ميليارد تومان از طرح مسكن مهر به بانك مسكن عودت داده شده كه مي‌توانست تسهيلات ساخت اين 400 هزار واحد مسكوني باشد. اين تسهيلات تقريبا براي بانك مركزي صفر درصد بوده، اما بانك مسكن اين تسهيلات را با نرخ 18 درصد در قالب تسهيلات مسكن در اختيار متقاضيان قرار مي‌دهد كه به عقيده من، فشار بيشتري را به مردم تحميل مي‌كند».
شرق: مرحله نخست ثبت‌نام طرح اقدام ملي مسكن قرار است امروز در 13 شهر استان تهران و دو استان البرز و قزوين به همراه ثبت‌نام مرحله دوم ثبت‌نام در پنج استان ديگر، رأس ساعت 10 صبح آغاز شود. در‌اين‌بين چهار شهر جديد تهران نيز در بين شهرهاي در نظر گرفته‌شده براي ثبت‌نام متقاضيان در نظر گرفته شده است. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی، در گفتوگو با پایگاه خبری وزارت راه‌و‌شهرسازی گفته: «برای استان تهران در ۱۳ شهر شامل، شهریار، ورامین، پاکدشت، قرچک، اسلامشهر، رباط‌کریم، پیشوا، دماوند، کیلان، شریف‌آباد، فرون‌آباد، فیروزکوه و صفادشت و چهار شهر جدید پردیس، پرند، هشتگرد و ایوانکی ظرفیت ثبت‌نام تعریف شده است. همچنین در استان البرز شهرهای نظرآباد، اشتهارد و شهر جدید هشتگرد و در استان قزوین، شهرهای قزوین، آبیک، الوند، تاکستان، اقبالیه، بویین‌زهرا، اسفرورین، خرمدشت، محمودآباد نمونه و بیدستان برای ثبت‌نام متقاضیان مرحله اول طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن در نظر گرفته شده است». محمودزاده همچنین از آغاز مرحله دوم ثبت‌نام این طرح در پنج استان کرمان، هرمزگان، اصفهان، زنجان و خراسان جنوبی از روز شنبه
خبر داد و افزود: «با توجه به تقاضای بالا و استعداد این استان‌ها در تأمين زمین، مرحله دوم ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن در این پنج استان نیز هم‌زمان با مرحله پایانی فاز نخست طرح انجام می‌شود و متقاضیان برای ثبت‌نام و اطلاع از اینکه در کدام شهرستان‌ها ظرفیت مجدد ایجاد شده است، باید به سامانه مراجعه کنند».
اين خبر در حالي مطرح مي‌شود كه برخي كارشناسان با ديد ترديد به اين طرح مي‌نگرند؛ هرچند كارشناسان ديگري نيز نگاه مثبتي هرچند به همراه نقد به اجرائي‌شدن آن دارند و مي‌گويند به علت حذف زمين در اين طرح، ظرفيت خوبي در آن وجود دارد. با‌اين‌حال قياس اين طرح با طرح مسكن مهر محمود احمدي‌نژاد كماكان برقرار است و برخي معتقدند شايد حتي در برخي موارد بتوان اين طرح را ضعيف‌تر از طرح مسكن مهر دانست؛ زيرا رقم تسهيلات 18درصدي آن، اقساط سنگيني را براي متقاضيان به دنبال خواهد داشت كه با اين اوصاف با مخاطب هدف اين طرح كه طبقه متوسط و اقشار كم‌درآمد هستند، چندان همخواني ندارد.
بايد مقدمات اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن فراهم شود
ناصر ذاكري، پژوهشگر حوزه اقتصاد مسكن، در گفتوگو با «شرق» به دو پرسش اساسي در اين زمينه پاسخ مي‌دهد. او در پاسخ به اين پرسش كه اساسی‌ترین گام برای حل مشکل مسکن در کشور کدام است و آيا اين طرح رویکرد پرداختن به ریشه مشکلات را دنبال می‌کند، مي‌گويد: «بخش عمده دشواری که در حوزه مسکن شکل گرفته و به‌تدریج کل اقتصاد کشور را گرفتار آثار منفی و تخریبی خود کرده است، مربوط به وجود تقاضای سفته‌بازانه بسیار قوی و پررنگ در بازار املاک و مستغلات است. با تبدیل زمین شهری و مسکن به کالایی به‌اصطلاح سهل‌البیع و ایجاد حق «سرمایه‌گذاری» برای شهروندان در عرصه خرید و احتکار املاک شهری به‌ویژه در کلان‌شهرها، طبعا قیمت مسکن افزایش یافته و بسیاری از شهروندان قدرت تأمين مسکن را از دست می‌دهند». ذاكري مي‌افزايد: «ازاین‌رو رویکرد درست و اصولی در بخش مسکن باید پرداختن به این معضل ریشه‌ای باشد؛ یعنی سیاست‌گذار باید با تدوین برنامه‌ای شفاف و کارآمد مقدمات اخراج تقاضای سفته‌بازانه را از بازار مسکن و املاک شهری فراهم کند. به‌این‌ترتیب با کاهش محسوس قیمت زمین شهری، از یک سو قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد نیازمند مسکن افزایش خواهد یافت و از
سوی دیگر با ازبین‌رفتن امکان کسب سود از طریق خرید و احتکار املاک، ساختوساز مسکن تخصصی‌تر شده و سازندگان غیرحرفه‌ای که فقط از بابت گران‌شدن دارایی‌شان و نه اجرای کارآمد پروژه‌ها سود می‌بردند، جای خود را به شرکت‌های توانمند خواهند داد» و نتيجه مي‌گيرد: «طرح اقدام ملی مسکن به این نکته کلیدی توجهی ندارد؛ بنابراین باید آن را سیاستی با رویکرد نادرست تلقی كرد».
طرحي متکی بر قدرت تأمين مالی متقاضیان
او در پاسخ به سؤال دوم مبني بر شباهت اين طرح با طرح مسكن مهر نيز مي‌گويد: «این طرح در مقایسه با برنامه‌ای مانند مسکن مهر یک گام بزرگ به جلو تلقی می‌شود؛ زیرا از یک سو گستردگی رعب‌آور مسکن مهر و بنابراین اثر تورمی آن را ندارد، از سوی دیگر بیشتر از منابع بانکی و تحرکات بانک مرکزی، متکی به قدرت تأمين مالی متقاضیان است و علاوه‌براین مانند مسکن مهر بنا را بر اجرای طرح در هر شهر و روستا و با هر قیمتی نگذاشته و سعی در هدایت سیل تقاضا به مناطقی از پیش تعیین‌شده دارد. فراموش نکنیم که در قالب طرح مسکن مهر کار حتی به این مرحله نیز کشید که مقام مسئول با گشت هلیکوپتری بر فراز منطقه، محل اجرای طرح مسکن مهر را تعیین کرد؛ یعنی بدون انجام هیچ‌گونه مطالعه کارشناسانه‌ای؛ ازاین‌رو با وجود ایراد بنیادینی که در چنین طرح‌هایی وجود دارد (نپرداختن به اصل کلیدی اخراج تقاضای سفته‌بازانه)، مقایسه آن با طرح مسکن مهر چندان منصفانه نیست. به گفته او، این طرح طبعا توان حل و حتی تلطیف مشکل مسکن در کلان‌شهرها را ندارد و فقط یک مسکن کوتاه‌مدت تلقی می‌شود.
حذف زمين به حل مشكل مسكن كمك مي‌كند
فرهاد بيضايي، كارشناس مسكن، در گفتوگو با «شرق» مي‌گويد: «يكي از مسائلي كه در حل مسئله مسكن اهميت دارد، تأمين زمين است. طرح مسكن ملي به‌واسطه آنكه در قالب اين طرح مي‌تواند تعريف شده و حداقل منجر به عرضه زمين شود، مي‌تواند به حل مشكل مسكن كمك كند». با اين حال اين كارشناس معتقد است اين طرح بي‌شباهت به طرح مسكن مهر نيست. بيضايي توضيح مي‌دهد: «طرح اقدام ملي مسكن با طرح مسكن مهر تفاوت ماهوي چنداني ندارد و مي‌توانيم بگوييم همان مسكن مهر است و حتي در برخي بخش‌ها به‌ويژه در حوزه سياست‌گذاري حتي از مسكن مهر هم ممكن است ضعيف‌تر باشد. همان بحث زمين 99ساله، همان نحوه گزينش و شرايط اتخاذ تقاضاي مصرفي كه در طرح مسكن مهر بود و تعلق تسهيلات بانكي به حوزه ساخت در اين طرح نيز مطرح است».
اقساط سنگين، سهم متقاضيان
او با اشاره به نكته مغفول در اين طرح مي‌گويد: «نكته منفي طرح اقدام ملي مسكن نسبت به مسكن مهر آن است كه تسهيلاتي كه به اين طرح مي‌دهند، تسهيلات 18درصدي از طريق منابع بانكي است كه سبب مي‌شود اقساط سنگيني براي متقاضيان در پي داشته باشد كه با هدف‌گذاري گروه‌هاي متوسط و كم‌درآمد چندان تطابق ندارد. در مسكن مهر، نرخ تسهيلات تك‌رقمي و عمدتا قرض‌الحسنه بود.
اين طرح، كم‌درآمدها را پوشش مي‌دهد؟
اين كارشناس البته در ادامه به موضوع ديگري كه مي‌تواند تا حدودي اين مشكل را برطرف كند هم اشاره مي‌كند: «درمجموع اينكه بگوييم اين طرح چقدر به خانه‌دارشدن خانوارهاي كم‌درآمد منجر مي‌شود، بايد گفت چون هزينه زمين در اين طرح صفر شده و پولي بابت زمين گرفته نمي‌شود، براي گروه‌هاي كم‌درآمد و گروه‌هاي مياني مي‌تواند مفيد باشد و منجر به خانه‌دارشدن آنها شود». با اين حال او از آماده‌نبودن جزئيات اين طرح انتقاد كرده و مي‌گويد: «در اقدام ملي مسكن، هنوز طرح‌ها آماده نشده و جزئيات كار به‌صورت دقيق روشن نشده است و زمين‌ها مشخص نيست در كدام بخش‌ها در نظر گرفته مي‌شود. جانمايي‌ها هنوز مشخص نشده است و البته انتظار مي‌رود جانمايي‌هاي آن مثل طرح مسكن مهر نباشد».
200 هزار واحد مسكن مهر در قالب طرح اقدام ملي مسكن!
بيضايي به نكته قابل تأملي اشاره مي‌كند: «به نظر مي‌رسد بخشي از مسكن مهري هم كه باقي مانده بود و تقريبا در دوره قبلي وزارت راه و شهرسازي گفته مي‌شد فاقد متقاضي هستند و ثبت‌نامي براي آنها انجام نشده و متقاضي براي آنها وجود ندارد، در قالب طرح اقدام مسكن ملي تحت عنوان اين طرح، عرضه خواهد شد كه رقمي حدود 200 هزار واحد مسكوني را دربر مي‌گيرد. به خاطر شباهت‌هاي اين دو طرح، تقريبا نيمي از 400 هزار واحد مسكوني كه قرار بود در طرح اقدام ملي مسكن ساخته شود، احتمالا همان مسكن مهري خواهد بود كه در گذشته، پي‌ريزي و بخشي از ساختوساز آن انجام شده و اكنون در قالب طرح اقدام ملي مسكن مي‌گنجد». او به پشتوانه اين طرح اشاره كرده و يادآور مي‌شود: «نزديك به 25 هزار ميليارد تومان از طرح مسكن مهر به بانك مسكن عودت داده شده كه مي‌توانست تسهيلات ساخت اين 400 هزار واحد مسكوني باشد. اين تسهيلات تقريبا براي بانك مركزي صفر درصد بوده، اما بانك مسكن اين تسهيلات را با نرخ 18 درصد در قالب تسهيلات مسكن در اختيار متقاضيان قرار مي‌دهد كه به عقيده من، فشار بيشتري را به مردم تحميل مي‌كند».