2 پرسش فراموش‌شده درباره معمای قیمت مسکن
ناصر ذاكری-کارشناس اقتصادی
چند روز پیش و به دنبال انتشار گفت‌وگویی با رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک، چنین تصوری برای برخی رسانه‌ها و مخاطبان شكل گرفت كه بناست بنیاد مسكن انقلاب اسلامی با یك بخش‌نامه جدید موجبات كاهش جدی قیمت مسكن را فراهم کند؛ البته سخنگوی بنیاد مسكن این شایعه را تكذیب كرده و اعلام كرد این بنیاد دخل‌و‌تصرفی در تعیین قیمت مسكن ندارد. انتشار این شایعه و سپس تكذیب سریع آن، این پرسش را در اذهان برخی ناظران مطرح کرد كه آیا باید برای كاهش قیمت مسكن اقدامی انجام شود؟ آیا اساسا با حركتی در سطح صدور یك بخش‌نامه می‌توان قیمت مسكن را كاهش داد؟ در این یادداشت به این دو پرسش بنیادین می‌پردازم:
افتتاح حساب صد از سوی بنیان‌گذار فقید جمهوری اسلامی در بیستم فروردین 1358، یعنی با فاصله كمتر از سه ماه از پیروزی انقلاب اسلامی كه منتهی به تأسیس بنیاد مسكن شد و سپس تدوین قانون اساسی جدید در تابستان همان سال كه در آن برای اولین‌بار به حقوق اجتماعی شهروندان توجه شده و داشتن مسكن را یك حق مسلم و انكارناپذیر برای شهروندان تلقی کرده است، نشان از این واقعیت دارد كه در سال‌های نخست شكل‌گیری نظام اسلامی توجهی جدی به نیازهای شهروندان شده و قانون‌گذاران وظیفه اصلی حكومت را برآورده‌کردن این نیازها می‌دانستند؛ وظیفه‌ای كه در سال‌های بعد به‌تدریج مورد كم‌توجهی، بی‌توجهی و حتی بی‌مهری قرار گرفت. بر اساس اصل 31 قانون اساسی، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». از همین عبارت سلیس و روشن چنین برمی‌آید كه دولت‌ها در كنار مأموریت‌های متنوع خود و در كنار همه شاخص‌های كمّی كه برای معرفی و نمایش‌دادن دستاوردهای خود در ایام قدرت به كار می‌گیرند، باید شاخصی برای سنجش تسهیل دسترسی اقشار
كم‌درآمد جامعه به مسكن نیز معرفی كرده و با افتخار از موفقیت خود سخن بگویند. بهترین شاخصی كه توان سنجش این تسهیل را دارد، زمان انتظار یك جوان تازه‌شاغل برای خرید و تملك مسكن است. دولتی كه ادعای موفقیت دارد، باید با سربلندی از این دستاورد خود سخن بگوید كه مثلا در سال نخست دولت این دوره 15 سال بوده و اینك به 10 سال كاهش یافته است.
در سه دهه پس از خاتمه جنگ تحمیلی، طول دوره انتظار برای رسیدن به مسكن از 20 سال و 30 سال به 60 سال رسیده و اینك در سایه كم‌لطفی متولیان امر سه‌رقمی شده است. جای شگفتی است در شرایطی كه كوتاه‌شدن آستین پوشش شهروندان ده‌ها متولی دلسوز دارد، كوتاه و بلند‌شدن دوره انتظار برای رسیدن به مسكن با وجود تأكید شدید و غلیظ قانون اساسی، حساسیت و نگرانی هیچ مسئولی را برنمی‌انگیزد یا این حقیقت كه از اسفند 1395 تا اسفند 1398 قیمت مسكن در شهر تهران هرسال 52,5 درصد افزایش یافته، هیچ مدیری را اندوهگین نمی‌کند و آنان نگران وضعیت جامعه مستأجران كشور كه سهمشان در كل جمعیت كشور روزبه‌روز در حال افزایش است، نیستند.
گفتنی است جمعیت مستأجر كشور در فاصله سال‌های 1390 تا 1395 از 26.6 درصد به 30.7 درصد رسیده است. همچنین به استناد نتایج سرشماری سال 1395، 12.3 درصد از خانوارهایی روستایی نیز به گروه مستأجران پیوسته‌اند. با عنایت به حقایق تلخی كه ذكر شد، اینك با قاطعیت می‌توان به پرسش اول پاسخ داد: مجموعه حکمرانی تکلیف دارد در راستای اجرای قانون اساسی، امكان دسترسی آسان شهروندان به مسكن را فراهم و سال به سال این دسترسی را آسان‌تر و ارزان‌تر کند. ازاین‌رو درست است كه به قول سخنگوی بنیاد مسكن: «این بنیاد دخل و تصرفی در تعیین قیمت مسكن ندارد»، اما ایشان نباید این حقیقت تاریخی را فراموش كند كه مأموریت بنیاد مسكن و فلسفه وجودی آن، حل معضل مسكن و به بیانی تسهیل دسترسی شهروندان به مسكن بوده است.
و اما در پاسخ پرسش دوم، باید گفت بخش عمده دشواری‌های پدیدآمده در بازار مسكن كه موجبات محرومیت گروه كثیری از شهروندان را از مسكن مناسب فراهم کرده، ناشی از بروز پدیده تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاك و مستغلات است كه خود معلول شكل‌گیری نقدینگی عظیم در اقتصاد كشور است.
رقابت سوداگران صاحب نقدینگی با متقاضیان واقعی مسكن در این بازار موجب شده قیمت مسكن با سرعتی سرگیجه‌آور رشد كند. ازاین‌رو هر تدبیر و برنامه‌ای كه بتواند تقاضای سفته‌بازانه را در بازار مسكن مهار و خروج تدریجی آن را از بازار تسهیل کند، نتیجه دلپذیر دسترسی آسان شهروندان فاقد مسكن به مسكن متناسب با شأن و نیازشان را تقدیم جامعه خواهد کرد. سیاست‌هایی از نوع دریافت مالیات مضاعف از مالكان مستغلات، اعمال محدودیت برای مالكیت واحدهای مسكونی به‌ویژه در كلان‌شهرها و به بیان دیگر مبارزه با احتكار مسكن و در كنار آن ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری پربازده و مولد می‌تواند كم‌رنگ‌شدن تدریجی تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسكن را در پی داشته باشد. به‌این‌ترتیب، كسی به صرف داشتن نقدینگی فراوان به فكر «سرمایه‌گذاری» در املاك نخواهد افتاد؛ زیرا انتظار بازدهی چندانی ندارد و از سوی دیگر گزینه‌های بهتری برای سرمایه‌گذاری پیش‌روی خود دارد. سیاست‌گذاری برای كاهش جدی قیمت مسكن چندان پیچیدگی ندارد، اما بی‌تردید مقاومت بزرگ‌مالكان كه حفظ وضع موجود را برای كسب منافع نجومی ضروری می‌بینند و طمع‌ورزی خودخواهانه دست‌اندركارانی كه خود را با داشتن یكی، دو واحد مسكونی اضافی، جزء گروه مالكان محسوب کرده و از منافع آنان به‌جای منافع جامعه دفاع می‌كنند، اجازه نمی‌دهد كه اقدامی جدی برای حل معضل مسكن انجام شود.
چند روز پیش و به دنبال انتشار گفت‌وگویی با رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک، چنین تصوری برای برخی رسانه‌ها و مخاطبان شكل گرفت كه بناست بنیاد مسكن انقلاب اسلامی با یك بخش‌نامه جدید موجبات كاهش جدی قیمت مسكن را فراهم کند؛ البته سخنگوی بنیاد مسكن این شایعه را تكذیب كرده و اعلام كرد این بنیاد دخل‌و‌تصرفی در تعیین قیمت مسكن ندارد. انتشار این شایعه و سپس تكذیب سریع آن، این پرسش را در اذهان برخی ناظران مطرح کرد كه آیا باید برای كاهش قیمت مسكن اقدامی انجام شود؟ آیا اساسا با حركتی در سطح صدور یك بخش‌نامه می‌توان قیمت مسكن را كاهش داد؟ در این یادداشت به این دو پرسش بنیادین می‌پردازم:
افتتاح حساب صد از سوی بنیان‌گذار فقید جمهوری اسلامی در بیستم فروردین 1358، یعنی با فاصله كمتر از سه ماه از پیروزی انقلاب اسلامی كه منتهی به تأسیس بنیاد مسكن شد و سپس تدوین قانون اساسی جدید در تابستان همان سال كه در آن برای اولین‌بار به حقوق اجتماعی شهروندان توجه شده و داشتن مسكن را یك حق مسلم و انكارناپذیر برای شهروندان تلقی کرده است، نشان از این واقعیت دارد كه در سال‌های نخست شكل‌گیری نظام اسلامی توجهی جدی به نیازهای شهروندان شده و قانون‌گذاران وظیفه اصلی حكومت را برآورده‌کردن این نیازها می‌دانستند؛ وظیفه‌ای كه در سال‌های بعد به‌تدریج مورد كم‌توجهی، بی‌توجهی و حتی بی‌مهری قرار گرفت. بر اساس اصل 31 قانون اساسی، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». از همین عبارت سلیس و روشن چنین برمی‌آید كه دولت‌ها در كنار مأموریت‌های متنوع خود و در كنار همه شاخص‌های كمّی كه برای معرفی و نمایش‌دادن دستاوردهای خود در ایام قدرت به كار می‌گیرند، باید شاخصی برای سنجش تسهیل دسترسی اقشار
كم‌درآمد جامعه به مسكن نیز معرفی كرده و با افتخار از موفقیت خود سخن بگویند. بهترین شاخصی كه توان سنجش این تسهیل را دارد، زمان انتظار یك جوان تازه‌شاغل برای خرید و تملك مسكن است. دولتی كه ادعای موفقیت دارد، باید با سربلندی از این دستاورد خود سخن بگوید كه مثلا در سال نخست دولت این دوره 15 سال بوده و اینك به 10 سال كاهش یافته است.
در سه دهه پس از خاتمه جنگ تحمیلی، طول دوره انتظار برای رسیدن به مسكن از 20 سال و 30 سال به 60 سال رسیده و اینك در سایه كم‌لطفی متولیان امر سه‌رقمی شده است. جای شگفتی است در شرایطی كه كوتاه‌شدن آستین پوشش شهروندان ده‌ها متولی دلسوز دارد، كوتاه و بلند‌شدن دوره انتظار برای رسیدن به مسكن با وجود تأكید شدید و غلیظ قانون اساسی، حساسیت و نگرانی هیچ مسئولی را برنمی‌انگیزد یا این حقیقت كه از اسفند 1395 تا اسفند 1398 قیمت مسكن در شهر تهران هرسال 52,5 درصد افزایش یافته، هیچ مدیری را اندوهگین نمی‌کند و آنان نگران وضعیت جامعه مستأجران كشور كه سهمشان در كل جمعیت كشور روزبه‌روز در حال افزایش است، نیستند.
گفتنی است جمعیت مستأجر كشور در فاصله سال‌های 1390 تا 1395 از 26.6 درصد به 30.7 درصد رسیده است. همچنین به استناد نتایج سرشماری سال 1395، 12.3 درصد از خانوارهایی روستایی نیز به گروه مستأجران پیوسته‌اند. با عنایت به حقایق تلخی كه ذكر شد، اینك با قاطعیت می‌توان به پرسش اول پاسخ داد: مجموعه حکمرانی تکلیف دارد در راستای اجرای قانون اساسی، امكان دسترسی آسان شهروندان به مسكن را فراهم و سال به سال این دسترسی را آسان‌تر و ارزان‌تر کند. ازاین‌رو درست است كه به قول سخنگوی بنیاد مسكن: «این بنیاد دخل و تصرفی در تعیین قیمت مسكن ندارد»، اما ایشان نباید این حقیقت تاریخی را فراموش كند كه مأموریت بنیاد مسكن و فلسفه وجودی آن، حل معضل مسكن و به بیانی تسهیل دسترسی شهروندان به مسكن بوده است.
و اما در پاسخ پرسش دوم، باید گفت بخش عمده دشواری‌های پدیدآمده در بازار مسكن كه موجبات محرومیت گروه كثیری از شهروندان را از مسكن مناسب فراهم کرده، ناشی از بروز پدیده تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاك و مستغلات است كه خود معلول شكل‌گیری نقدینگی عظیم در اقتصاد كشور است.
رقابت سوداگران صاحب نقدینگی با متقاضیان واقعی مسكن در این بازار موجب شده قیمت مسكن با سرعتی سرگیجه‌آور رشد كند. ازاین‌رو هر تدبیر و برنامه‌ای كه بتواند تقاضای سفته‌بازانه را در بازار مسكن مهار و خروج تدریجی آن را از بازار تسهیل کند، نتیجه دلپذیر دسترسی آسان شهروندان فاقد مسكن به مسكن متناسب با شأن و نیازشان را تقدیم جامعه خواهد کرد. سیاست‌هایی از نوع دریافت مالیات مضاعف از مالكان مستغلات، اعمال محدودیت برای مالكیت واحدهای مسكونی به‌ویژه در كلان‌شهرها و به بیان دیگر مبارزه با احتكار مسكن و در كنار آن ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری پربازده و مولد می‌تواند كم‌رنگ‌شدن تدریجی تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسكن را در پی داشته باشد. به‌این‌ترتیب، كسی به صرف داشتن نقدینگی فراوان به فكر «سرمایه‌گذاری» در املاك نخواهد افتاد؛ زیرا انتظار بازدهی چندانی ندارد و از سوی دیگر گزینه‌های بهتری برای سرمایه‌گذاری پیش‌روی خود دارد. سیاست‌گذاری برای كاهش جدی قیمت مسكن چندان پیچیدگی ندارد، اما بی‌تردید مقاومت بزرگ‌مالكان كه حفظ وضع موجود را برای كسب منافع نجومی ضروری می‌بینند و طمع‌ورزی خودخواهانه دست‌اندركارانی كه خود را با داشتن یكی، دو واحد مسكونی اضافی، جزء گروه مالكان محسوب کرده و از منافع آنان به‌جای منافع جامعه دفاع می‌كنند، اجازه نمی‌دهد كه اقدامی جدی برای حل معضل مسكن انجام شود.