نقاط ضعف طرح اجاره‌داری
ناصر ذاکری- کارشناس اقتصادی
تدوین و اجرای طرح اجاره‌داری در حوزه مسکن و مستغلات بی‌تردید گامی رو به جلو است. بازار مسکن استیجاری در شرایط فعلی یک بازار سنتی به تمام معنی است. شیوه بازاریابی، قیمت‌گذاری، مذاکره و عقد قرارداد و خدمات پس از فروش همه‌و‌همه در چارچوبی کاملا سنتی انجام گرفته و به‌این‌ترتیب هزینه معاملاتی درخور‌‌توجهی به مالکان و مستأجران و در اصل به جامعه تحمیل می‌شود. اولین اثر و دستاورد اجرای طرح اجاره‌داری این خواهد بود که بازار مسکن استیجاری از چارچوب سنتی خود خارج می‌شود و رنگ‌و‌بوی یک بازار مدرن با ابزارها و فرمول‌های جدید را به خود خواهد گرفت و در نتیجه هزینه معاملاتی به طرز محسوسی قابلیت کاهش خواهد داشت. این به آن معنی است که مستأجران در شرایط برابر از وضعیت بهتر و خدمات پس از فروش مطلوب‌تر برخوردار می‌شوند و مالکان با تحمل ریسک کمتر، از منافع دارایی خود بهره‌مند خواهند شد. در چنین شرایطی حتی می‌توان شاهد شکل‌گیری نوعی چانه‌زنی دسته‌جمعی برای رسیدن به قیمت معقول بود؛ قیمتی که بدون بهره‌گیری غیراخلاقی از استیصال و اضطرار یک طرف معامله در بازار حاکم می‌شود.دستاورد دوم اجرای طرح این است که با شکل‌گیری بنگاه‌های اقتصادی حرفه‌ای که در مقیاس وسیع به تملک و اداره املاک استیجاری و کسب درآمد از این طریق می‌پردازند، امکان بهره‌مندی از ابزارهای بازار سرمایه فراهم می‌شود. شرکت‌های فعال در این میدان با استفاده از امکان عرضه سهام در بورس به گردآوری سرمایه و تجهیز منابع مالی برای گسترش میدان فعالیت خود می‌پردازند. در نتیجه متقاضیان سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به جای هجوم به بازار املاک و تحمیل بی‌ثباتی به این بازار، از طریق بازار سرمایه و خرید اوراق سهام موجبات رونق بورس را فراهم می‌کنند.
علاوه‌براین با افزوده‌شدن بر درجه نظارت‌پذیری بازار مسکن استیجاری، دولت می‌تواند با اعمال حاکمیت خود هم در مسیر نظم‌بخشی به بازار حرکت کند و هم درآمدهای مالیاتی خود را بی‌دردسر و با کمترین هزینه افزایش بدهد. همان‌گونه که ملاحظه می‌شود، این بی‌انصافی است که طرح اجاره‌داری را گامی رو به جلو تلقی نکنیم؛ اما باید پذیرفت این تمام ماجرا نیست. طرح اجاره‌داری هرگز نمی‌تواند مهم‌ترین مشکل موجود در میدان مسکن را حل کرده یا حتی آن را کم‌رنگ‌تر کند. پیش‌فرض بنیادین طرح اجاره‌داری این است که در شرایط فعلی اقتصاد کشور و حاکمیت مناسبات اقتصادی نابرابر بین اقشار درآمدی جامعه، گروهی از شهروندان هرگز موفق به تملک واحد مسکونی در شأن خود نخواهند شد یا دست‌کم این آرزو در آینده بسیار دور قابلیت تحقق دارد. در چنین شرایطی، اجرای طرح اجاره‌داری می‌تواند به‌عنوان مُسکنی موقت آلام جامعه در حال رشد مستأجران کشور را تسکین دهد. درواقع این طرح خواسته یا ناخواسته به دنبال کشف و به‌کارگیری راهی برای همزیستی مسالمت‌آمیز با واقعیت تلخ بی‌مسکنی و خانه‌به‌دوشی گروهی پرتعداد از مردمی است که حفظ حقوق شهروندی آنان و پاسداشت کرامت انسانی‌شان آرمان تدوین‌کنندگان قانون اساسی جمهوری اسلامی بود. طرح اجاره‌داری راهی به سوی خانه‌دار‌شدن جمعیت مستأجر نمی‌گشاید؛ حتی نمی‌توان آن را گامی در مسیر حفظ منافع اقشار کم‌درآمد تلقی کرد؛ زیرا منافع حاصل از اجرای آن به هر دو طرف معامله برمی‌گردد و چه‌بسا برخورداری گروه مالک از این ابزار نوین بیشتر از برخورداری گروه مستأجر باشد؛ دست‌کم به‌این‌دلیل که در‌حال‌حاضر آنان از قدرت چانه‌زنی به‌مراتب بالاتری در مقایسه با جمعیت مستأجر برخوردار هستند. اجرای طرح اجاره‌داری زمانی می‌تواند یک حرکت موفق و سودمند تلقی شود که ابتدا موانع موجود بر سر راه خانه‌دار‌شدن متقاضیان واقعی مسکن برداشته شود و زمان انتظار برای جوانان فاقد مسکن برای خرید مسکن مورد نیازشان به سطح مقبول کاهش یابد و خرید مسکن برای شهروندان یک آرزوی دست‌نیافتنی تلقی نشود. در چنین شرایطی دست‌کم به دو دلیل تقاضا برای مسکن استیجاری وجود خواهد داشت: شهروندانی که برای زمانی کوتاه ناگزیر از سکونت در شهری دیگر می‌شوند و خانوارهای تازه‌تأسیس که هنوز زمان انتظارشان برای خانه‌دار‌شدن به سر نرسیده است. بازار مسکن استیجاری نیاز این گروه از متقاضیان را برآورده خواهد کرد و اگر طرح اجاره‌داری در چنین شرایطی اجرا شود، منافع هر دو طرف مالک و مستأجر را افزایش داده و رضایت هر دو گروه را فراهم خواهد آورد. اما در جامعه‌ای که فقط به دلیل وجود دشواری‌های معیشتی و گسترش روزافزون فقر، جمعیت مستأجر در حال افزایش است و در کلان‌شهرها زمان انتظار خانه‌دار‌شدن برای خانوارهای جوان به بیش از یک قرن رسیده است، رونمایی از طرحی پیشروانه مانند طرح اجاره‌داری نمی‌تواند مایه افتخار باشد. متولیان امر باید در گام اول راهی برای تسهیل خانه‌دار‌شدن شهروندان بیابند و با جلوگیری از رشد جمعیت مستأجر، ابعاد بازار مسکن استیجاری را در حدی مقبول کوچک کنند. آن‌گاه در گام دوم برای ساماندهی این بازار کوچک؛ ولی هنوز مهم و تأثیرگذار، می‌توان به فکر اجرای ایده‌های خلاقانه منتهی به کاهش هزینه معاملاتی و حفظ منافع معامله‌گران بود. بی‌اعتنایی به این قاعده بدیهی و عقلانی می‌تواند شرایطی فراهم کند که طرح‌های خلاقانه و بدیع مانند طرح اجاره‌داری برخلاف خواست واقعی دست‌اندرکاران و متولیان بخش مسکن، برای بازتولید مناسبات رانتی و در نهایت حفظ وضعیت ناعادلانه موجود استخدام و به کار گرفته شوند.
تدوین و اجرای طرح اجاره‌داری در حوزه مسکن و مستغلات بی‌تردید گامی رو به جلو است. بازار مسکن استیجاری در شرایط فعلی یک بازار سنتی به تمام معنی است. شیوه بازاریابی، قیمت‌گذاری، مذاکره و عقد قرارداد و خدمات پس از فروش همه‌و‌همه در چارچوبی کاملا سنتی انجام گرفته و به‌این‌ترتیب هزینه معاملاتی درخور‌‌توجهی به مالکان و مستأجران و در اصل به جامعه تحمیل می‌شود. اولین اثر و دستاورد اجرای طرح اجاره‌داری این خواهد بود که بازار مسکن استیجاری از چارچوب سنتی خود خارج می‌شود و رنگ‌و‌بوی یک بازار مدرن با ابزارها و فرمول‌های جدید را به خود خواهد گرفت و در نتیجه هزینه معاملاتی به طرز محسوسی قابلیت کاهش خواهد داشت. این به آن معنی است که مستأجران در شرایط برابر از وضعیت بهتر و خدمات پس از فروش مطلوب‌تر برخوردار می‌شوند و مالکان با تحمل ریسک کمتر، از منافع دارایی خود بهره‌مند خواهند شد. در چنین شرایطی حتی می‌توان شاهد شکل‌گیری نوعی چانه‌زنی دسته‌جمعی برای رسیدن به قیمت معقول بود؛ قیمتی که بدون بهره‌گیری غیراخلاقی از استیصال و اضطرار یک طرف معامله در بازار حاکم می‌شود.دستاورد دوم اجرای طرح این است که با شکل‌گیری بنگاه‌های اقتصادی حرفه‌ای که در مقیاس وسیع به تملک و اداره املاک استیجاری و کسب درآمد از این طریق می‌پردازند، امکان بهره‌مندی از ابزارهای بازار سرمایه فراهم می‌شود. شرکت‌های فعال در این میدان با استفاده از امکان عرضه سهام در بورس به گردآوری سرمایه و تجهیز منابع مالی برای گسترش میدان فعالیت خود می‌پردازند. در نتیجه متقاضیان سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به جای هجوم به بازار املاک و تحمیل بی‌ثباتی به این بازار، از طریق بازار سرمایه و خرید اوراق سهام موجبات رونق بورس را فراهم می‌کنند.
علاوه‌براین با افزوده‌شدن بر درجه نظارت‌پذیری بازار مسکن استیجاری، دولت می‌تواند با اعمال حاکمیت خود هم در مسیر نظم‌بخشی به بازار حرکت کند و هم درآمدهای مالیاتی خود را بی‌دردسر و با کمترین هزینه افزایش بدهد. همان‌گونه که ملاحظه می‌شود، این بی‌انصافی است که طرح اجاره‌داری را گامی رو به جلو تلقی نکنیم؛ اما باید پذیرفت این تمام ماجرا نیست. طرح اجاره‌داری هرگز نمی‌تواند مهم‌ترین مشکل موجود در میدان مسکن را حل کرده یا حتی آن را کم‌رنگ‌تر کند. پیش‌فرض بنیادین طرح اجاره‌داری این است که در شرایط فعلی اقتصاد کشور و حاکمیت مناسبات اقتصادی نابرابر بین اقشار درآمدی جامعه، گروهی از شهروندان هرگز موفق به تملک واحد مسکونی در شأن خود نخواهند شد یا دست‌کم این آرزو در آینده بسیار دور قابلیت تحقق دارد. در چنین شرایطی، اجرای طرح اجاره‌داری می‌تواند به‌عنوان مُسکنی موقت آلام جامعه در حال رشد مستأجران کشور را تسکین دهد. درواقع این طرح خواسته یا ناخواسته به دنبال کشف و به‌کارگیری راهی برای همزیستی مسالمت‌آمیز با واقعیت تلخ بی‌مسکنی و خانه‌به‌دوشی گروهی پرتعداد از مردمی است که حفظ حقوق شهروندی آنان و پاسداشت کرامت انسانی‌شان آرمان تدوین‌کنندگان قانون اساسی جمهوری اسلامی بود. طرح اجاره‌داری راهی به سوی خانه‌دار‌شدن جمعیت مستأجر نمی‌گشاید؛ حتی نمی‌توان آن را گامی در مسیر حفظ منافع اقشار کم‌درآمد تلقی کرد؛ زیرا منافع حاصل از اجرای آن به هر دو طرف معامله برمی‌گردد و چه‌بسا برخورداری گروه مالک از این ابزار نوین بیشتر از برخورداری گروه مستأجر باشد؛ دست‌کم به‌این‌دلیل که در‌حال‌حاضر آنان از قدرت چانه‌زنی به‌مراتب بالاتری در مقایسه با جمعیت مستأجر برخوردار هستند. اجرای طرح اجاره‌داری زمانی می‌تواند یک حرکت موفق و سودمند تلقی شود که ابتدا موانع موجود بر سر راه خانه‌دار‌شدن متقاضیان واقعی مسکن برداشته شود و زمان انتظار برای جوانان فاقد مسکن برای خرید مسکن مورد نیازشان به سطح مقبول کاهش یابد و خرید مسکن برای شهروندان یک آرزوی دست‌نیافتنی تلقی نشود. در چنین شرایطی دست‌کم به دو دلیل تقاضا برای مسکن استیجاری وجود خواهد داشت: شهروندانی که برای زمانی کوتاه ناگزیر از سکونت در شهری دیگر می‌شوند و خانوارهای تازه‌تأسیس که هنوز زمان انتظارشان برای خانه‌دار‌شدن به سر نرسیده است. بازار مسکن استیجاری نیاز این گروه از متقاضیان را برآورده خواهد کرد و اگر طرح اجاره‌داری در چنین شرایطی اجرا شود، منافع هر دو طرف مالک و مستأجر را افزایش داده و رضایت هر دو گروه را فراهم خواهد آورد. اما در جامعه‌ای که فقط به دلیل وجود دشواری‌های معیشتی و گسترش روزافزون فقر، جمعیت مستأجر در حال افزایش است و در کلان‌شهرها زمان انتظار خانه‌دار‌شدن برای خانوارهای جوان به بیش از یک قرن رسیده است، رونمایی از طرحی پیشروانه مانند طرح اجاره‌داری نمی‌تواند مایه افتخار باشد. متولیان امر باید در گام اول راهی برای تسهیل خانه‌دار‌شدن شهروندان بیابند و با جلوگیری از رشد جمعیت مستأجر، ابعاد بازار مسکن استیجاری را در حدی مقبول کوچک کنند. آن‌گاه در گام دوم برای ساماندهی این بازار کوچک؛ ولی هنوز مهم و تأثیرگذار، می‌توان به فکر اجرای ایده‌های خلاقانه منتهی به کاهش هزینه معاملاتی و حفظ منافع معامله‌گران بود. بی‌اعتنایی به این قاعده بدیهی و عقلانی می‌تواند شرایطی فراهم کند که طرح‌های خلاقانه و بدیع مانند طرح اجاره‌داری برخلاف خواست واقعی دست‌اندرکاران و متولیان بخش مسکن، برای بازتولید مناسبات رانتی و در نهایت حفظ وضعیت ناعادلانه موجود استخدام و به کار گرفته شوند.