تهران در چنبره بلندمرتبه‌سازی

مسکن و فرسودگی دو موضوع مهم در زندگی شهری و از دغدغه‌های اصلی برنامه‌ریزان و سیاست‌گذاران است. فرسودگی چه در مقیاس واحد مسکونی یا محدوده‌ای از فضای شهری، زمینه‌ساز آسیب‌‌پذیری شهرها و ساکنان آن در برابر بلایای طبیعی، دسترسی به خدمات و زیرساخت‌های جدید است. بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تهران علاوه بر اینکه آسیب‎پذیری و خطرپذیری بسیار بالایی دارند، امکان امدادرسانی و ارائه خدمات پس از حادثه را نخواهند داشت. این پهنه‌ها که بخش عظیمی از آنها -حدود 85 درصد- در نیمه جنوبی تهران واقع است، طیفی از بافت‌های تاریخی، میانی، حاشیه‌ای و اسکان‌های غیررسمی را در برمی‌گیرد. ممانعت از تثبیت محرومیت در این محلات و نواحی با مداخله‌های مستقیم و روش‎های مشارکتی یکی از راهبردهای اصلی جهت برقراری عدالت توزیعی است.
حجم گسترده ساخت‎وسازها در شهر تهران در دهه گذشته در شرایطی اتفاق افتاده است که روند نوسازی بافت‎های فرسوده در این کلان‌شهر کاملا نامناسب است؛ گزارش‎ها حاکی از این است که سهم شهر تهران از بافت‎های فرسوده مصوب شهری پنج درصد (3268 هکتار) و نسبت بافت‎های ناپایدار به مساحت شهری تهران نیز 24 درصد است که دربرگیرنده 37 درصد جمعیت تهران (حدود سه میلیون نفر) و به‎طور میانگین دارای تراکم جمعیتی سه‌برابری نسبت به شهر تهران و برخوردار از تنها یک‌ششم سرانه خدمات شهری است. در بافت فرسوده، حدود 206 هزار پلاک وجود دارد که تاکنون 83 هزار از پلاک‌های مذکور (حدود 40 درصد) نوسازی شده و 123 هزار پلاک یعنی حدود 60 درصد از آنها باقی مانده است. لازم به ذکر است در حال حاضر در شهر تهران 46 دفتر خدمات نوسازی در مناطق 2، 5 و 7 تا 20 فعالیت می‌کنند و کمترین نسبت نوسازی مربوط به منطقه 5 با حدود پنج درصد، منطقه 19 با 13 درصد و منطقه 4 با 14 درصد است.
از مجموع سه‌‌هزارو 268 هکتار نواحی فرسوده شناسایی‌شده در تهران، میزان 592.7 هکتار آن در منطقه 12 واقع شده است که تقریبا 18.1 درصد نواحی فرسوده تهران را تشکیل می‌دهد. پس از منطقه 12، مناطق 10 و 11 با داشتن 13.1 و 10.8 درصد از نواحی فرسوده شهر در جایگاه دوم و سوم قرار دارند. داده‌های موجود نشان می‌دهد که این توزیع در میان مناطق به شدت متفاوت است. به‌طوری‌که 53.1 درصد منطقه 10 را نواحی فرسوده شهری تشکیل می‌دهد؛ در حالی که این میزان برای منطقه 22 تقریبا صفر است.
بررسی نحوه توزیع بافت‌های فرسوده شهری در محلات نشان می‌دهد که از میان 352 محله تهران، 196 محله دارای حداقل یک بلوک فرسوده مصوب هستند. این در حالی است که حدود 66 درصد از مساحت بافت‌های فرسوده (2148 هکتار) در 56 محله قرار گرفته است؛ در این محلات، بیش از 33 درصد از مساحت محله (حدود 50 درصد بافت مسکونی) شامل بافت فرسوده مصوب است. همچنین این محلات در 11 منطقه از مناطق شهر تهران واقع شده‌اند که در محدوده مرکزی و جنوبی شهر قرار دارد. این ویژگی به معنای تمرکز فضایی فرسودگی در برخی محدوده‎های شهر است.
یکی از بزرگ‌ترین خطراتی که بافت‎های فرسوده و کالبدهای ازریخت‎افتاده شهری را تهدید می‎کند گسترش حاشیه‎نشینی و رشد سکونت‎گاه‎های غیررسمی در این مناطق است. با توجه به اینکه مناطق فقیر و حاشیه‌نشین به شکل مجزا تفکیک نشده و مورد بررسی‌های آماری قرار نگرفته‌اند، برای داشتن برآوردی از وضعیت شهر تهران در حوزه فقر و حاشیه‌نشینی می‌توان از شاخص بدیل آن یعنی سکونتگاه‎های غیررسمی به عنوان محل اجتماع توأمان فقر و حاشیه‌نشینی استفاده كرد. بر اساس بررسی‌های صورت‎گرفته و نتایج سرشماری سال 1390 در تهران، از کل جمعیت حدود 10.5 میلیون نفری حریم تهران، حدود 20 درصد در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‎کنند (سرور، 1392) . باید توجه کرد که تداوم رشد جمعیت شهری (حدود پنج میلیون نفر تا سال 1404)، تداوم رشد سکونتگاه‌های غیررسمی به تبع تداوم رشد جمعیت و مهاجرت و بطئی‌بودن ماهیت اصلاحات ساختاری از مؤلفه‌های مؤثر در گسترش ابعاد اسکان غیررسمی در منطقه کلان‌شهری تهران تا سال 1404 است. در کل می‌توان گفت تصویر و روند عمومی رشد سکونتگاه‌های غیررسمی به این شرح است (سرور، 1388):
- بررسی‌ها نشان می‌دهد که در 30 سال، یعنی 1355-1385، حدود 42 درصد از حدود 5/6 میلیون نفر اضافه‌جمعیت مجموعه به صورت غیررسمی اسکان یافته‌اند (زنجانی، 1386: 22).
- بزرگ‌ترین شهرهای مجموعه پس از تهران و کرج، یعنی اسلامشهر، قدس، قرچک و... حاشیه‌نشین‌هایی غیررسمی بوده‌اند که بعدا به شهر تبدیل شده‌اند.
- از 9 شهر جدیدالتأسیس مجموعه در فاصله‌ سال‌های 1370-1375، چهار شهر عمده آن یعنی اکبرآباد، ملارد، پاکدشت و حسن‌آباد با مجموع 230 هزار نفر جمعیت جزء کانون‌های اسکان غیررسمی بوده‌اند (وزارت مسکن و شهرسازی، 1386: 61).
- از حدود 16 آبادی که در فاصله سال‌های 1375 تا 1386 به شهر تبدیل شده‌اند، 22 آبادی در زمره کانون‌های اسکان غیررسمی بوده‌اند (مانند باقرآباد، سلطان‌آباد و...).
بر اساس نتایج طرح سنجش عدالت در شهر (1390) در دو منطقه 12 و17 که بالاترین میزان بافت فرسوده شهری را دارند، درصد بالایی از فقر را نیز شاهد هستیم به‎طور مثال 29.04 درصد خانوارهای ساکن منطقه زیر خط فقر زندگی می‌کنند که این مقدار بیشتر از میانگین جمعیت زیر خط فقر شهر تهران (22 درصد) است. همین‎طور 47.54 درصد خانوارهای ساکن در منطقه 17 نیز زیر خط فقر زندگی می‌کنند که این میزان هم بیشتر از میانگین جمعیت زیر خط فقر شهر تهران (22 درصد) است. بر مبنای یافته‌های این طرح، از 374 محله شهری تهران، 155 محله با مشکلات فقر و حاشیه‌نشینی مواجه‌اند، یعنی نسبت خانوارهای ساکن در 155 محله شهر تهران بالاتر از میانگین 22درصدی خانوار فقیر در شهر تهران بوده است. پنج محله از مجموع محلات یادشده اگرچه با مبناقراردادن این شاخص فقیرنشین محسوب نمی‌شوند اما با مسئله اسکان غیررسمی و حاشیه‌نشینی مواجه هستند.
از سوی دیگر بلندمرتبه‌سازی به‌عنوان تم مسلط در توسعه کالبدی شهر، مسائل و مشکلات جدیدی بر مسائل کالبدی شهر افزوده است. توزیع نامناسب بلندمرتبه‌ها، بی‌توجهی به ضوابط و محدودیت‌های طرح تفصیلی و بی‌توجهی به آثار و پیامدهای ترافیکی، زیست‌محیطی و اجتماعی برخی از این مسائل‌‌اند.
بر اساس اطلاعات موجود تعداد ساختمان‌ها یا مجموعه‌های بلندمرتبه حال حاضر شهر تهران برابر 765 ساختمان است که 63 درصد آنها شامل 476 ساختمان (281 مورد دارای پروانه و 195 مورد فاقد پروانه) پیش از سال 1385، 21 درصد شامل 163 ساختمان بین سال‌های 1385 تا 1391 و 16 درصد مابقی شامل 126 ساختمان بعد از سال 1391 ساخته شده‌اند. لازم به ذکر است از میان وسعت 5505.4 هکتاری اراضی ذخیره نوسازی شهر تهران (پس از پایش) 609.8 هکتار ساخته شده و 20.3 هکتار نیز به عنوان پارک تجهیز شده و بنابراين وسعت اراضی ذخیره نوسازی موجود شهر تهران در حال حاضر به 4875.3 کاهش یافته است.
در سال‌های اخیر احداث مجتمع‌های مسکونی در محل باغات شهر تهران منجر به ازمیان‌رفتن ریه‌های تنفسی شهر شده است؛ براساس اطلاعات احصاشده از صدور پروانه ساختمانی در اراضی دارای نوعیت باغ از تاریخ 06/05/1392 تا تاریخ 26/02/1395 در محدوده شهر تهران، 235 پروانه ساختمانی با وسعت حدود 109.6 هکتار صادر شده که بیشترین آن مربوط به منطقه یک با حدود 70 هکتار و پس از آن مناطق (2)، (3)، (4) و (22) بوده است.

مسکن و فرسودگی دو موضوع مهم در زندگی شهری و از دغدغه‌های اصلی برنامه‌ریزان و سیاست‌گذاران است. فرسودگی چه در مقیاس واحد مسکونی یا محدوده‌ای از فضای شهری، زمینه‌ساز آسیب‌‌پذیری شهرها و ساکنان آن در برابر بلایای طبیعی، دسترسی به خدمات و زیرساخت‌های جدید است. بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تهران علاوه بر اینکه آسیب‎پذیری و خطرپذیری بسیار بالایی دارند، امکان امدادرسانی و ارائه خدمات پس از حادثه را نخواهند داشت. این پهنه‌ها که بخش عظیمی از آنها -حدود 85 درصد- در نیمه جنوبی تهران واقع است، طیفی از بافت‌های تاریخی، میانی، حاشیه‌ای و اسکان‌های غیررسمی را در برمی‌گیرد. ممانعت از تثبیت محرومیت در این محلات و نواحی با مداخله‌های مستقیم و روش‎های مشارکتی یکی از راهبردهای اصلی جهت برقراری عدالت توزیعی است.
حجم گسترده ساخت‎وسازها در شهر تهران در دهه گذشته در شرایطی اتفاق افتاده است که روند نوسازی بافت‎های فرسوده در این کلان‌شهر کاملا نامناسب است؛ گزارش‎ها حاکی از این است که سهم شهر تهران از بافت‎های فرسوده مصوب شهری پنج درصد (3268 هکتار) و نسبت بافت‎های ناپایدار به مساحت شهری تهران نیز 24 درصد است که دربرگیرنده 37 درصد جمعیت تهران (حدود سه میلیون نفر) و به‎طور میانگین دارای تراکم جمعیتی سه‌برابری نسبت به شهر تهران و برخوردار از تنها یک‌ششم سرانه خدمات شهری است. در بافت فرسوده، حدود 206 هزار پلاک وجود دارد که تاکنون 83 هزار از پلاک‌های مذکور (حدود 40 درصد) نوسازی شده و 123 هزار پلاک یعنی حدود 60 درصد از آنها باقی مانده است. لازم به ذکر است در حال حاضر در شهر تهران 46 دفتر خدمات نوسازی در مناطق 2، 5 و 7 تا 20 فعالیت می‌کنند و کمترین نسبت نوسازی مربوط به منطقه 5 با حدود پنج درصد، منطقه 19 با 13 درصد و منطقه 4 با 14 درصد است.
از مجموع سه‌‌هزارو 268 هکتار نواحی فرسوده شناسایی‌شده در تهران، میزان 592.7 هکتار آن در منطقه 12 واقع شده است که تقریبا 18.1 درصد نواحی فرسوده تهران را تشکیل می‌دهد. پس از منطقه 12، مناطق 10 و 11 با داشتن 13.1 و 10.8 درصد از نواحی فرسوده شهر در جایگاه دوم و سوم قرار دارند. داده‌های موجود نشان می‌دهد که این توزیع در میان مناطق به شدت متفاوت است. به‌طوری‌که 53.1 درصد منطقه 10 را نواحی فرسوده شهری تشکیل می‌دهد؛ در حالی که این میزان برای منطقه 22 تقریبا صفر است.
بررسی نحوه توزیع بافت‌های فرسوده شهری در محلات نشان می‌دهد که از میان 352 محله تهران، 196 محله دارای حداقل یک بلوک فرسوده مصوب هستند. این در حالی است که حدود 66 درصد از مساحت بافت‌های فرسوده (2148 هکتار) در 56 محله قرار گرفته است؛ در این محلات، بیش از 33 درصد از مساحت محله (حدود 50 درصد بافت مسکونی) شامل بافت فرسوده مصوب است. همچنین این محلات در 11 منطقه از مناطق شهر تهران واقع شده‌اند که در محدوده مرکزی و جنوبی شهر قرار دارد. این ویژگی به معنای تمرکز فضایی فرسودگی در برخی محدوده‎های شهر است.
یکی از بزرگ‌ترین خطراتی که بافت‎های فرسوده و کالبدهای ازریخت‎افتاده شهری را تهدید می‎کند گسترش حاشیه‎نشینی و رشد سکونت‎گاه‎های غیررسمی در این مناطق است. با توجه به اینکه مناطق فقیر و حاشیه‌نشین به شکل مجزا تفکیک نشده و مورد بررسی‌های آماری قرار نگرفته‌اند، برای داشتن برآوردی از وضعیت شهر تهران در حوزه فقر و حاشیه‌نشینی می‌توان از شاخص بدیل آن یعنی سکونتگاه‎های غیررسمی به عنوان محل اجتماع توأمان فقر و حاشیه‌نشینی استفاده كرد. بر اساس بررسی‌های صورت‎گرفته و نتایج سرشماری سال 1390 در تهران، از کل جمعیت حدود 10.5 میلیون نفری حریم تهران، حدود 20 درصد در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‎کنند (سرور، 1392) . باید توجه کرد که تداوم رشد جمعیت شهری (حدود پنج میلیون نفر تا سال 1404)، تداوم رشد سکونتگاه‌های غیررسمی به تبع تداوم رشد جمعیت و مهاجرت و بطئی‌بودن ماهیت اصلاحات ساختاری از مؤلفه‌های مؤثر در گسترش ابعاد اسکان غیررسمی در منطقه کلان‌شهری تهران تا سال 1404 است. در کل می‌توان گفت تصویر و روند عمومی رشد سکونتگاه‌های غیررسمی به این شرح است (سرور، 1388):
- بررسی‌ها نشان می‌دهد که در 30 سال، یعنی 1355-1385، حدود 42 درصد از حدود 5/6 میلیون نفر اضافه‌جمعیت مجموعه به صورت غیررسمی اسکان یافته‌اند (زنجانی، 1386: 22).
- بزرگ‌ترین شهرهای مجموعه پس از تهران و کرج، یعنی اسلامشهر، قدس، قرچک و... حاشیه‌نشین‌هایی غیررسمی بوده‌اند که بعدا به شهر تبدیل شده‌اند.
- از 9 شهر جدیدالتأسیس مجموعه در فاصله‌ سال‌های 1370-1375، چهار شهر عمده آن یعنی اکبرآباد، ملارد، پاکدشت و حسن‌آباد با مجموع 230 هزار نفر جمعیت جزء کانون‌های اسکان غیررسمی بوده‌اند (وزارت مسکن و شهرسازی، 1386: 61).
- از حدود 16 آبادی که در فاصله سال‌های 1375 تا 1386 به شهر تبدیل شده‌اند، 22 آبادی در زمره کانون‌های اسکان غیررسمی بوده‌اند (مانند باقرآباد، سلطان‌آباد و...).
بر اساس نتایج طرح سنجش عدالت در شهر (1390) در دو منطقه 12 و17 که بالاترین میزان بافت فرسوده شهری را دارند، درصد بالایی از فقر را نیز شاهد هستیم به‎طور مثال 29.04 درصد خانوارهای ساکن منطقه زیر خط فقر زندگی می‌کنند که این مقدار بیشتر از میانگین جمعیت زیر خط فقر شهر تهران (22 درصد) است. همین‎طور 47.54 درصد خانوارهای ساکن در منطقه 17 نیز زیر خط فقر زندگی می‌کنند که این میزان هم بیشتر از میانگین جمعیت زیر خط فقر شهر تهران (22 درصد) است. بر مبنای یافته‌های این طرح، از 374 محله شهری تهران، 155 محله با مشکلات فقر و حاشیه‌نشینی مواجه‌اند، یعنی نسبت خانوارهای ساکن در 155 محله شهر تهران بالاتر از میانگین 22درصدی خانوار فقیر در شهر تهران بوده است. پنج محله از مجموع محلات یادشده اگرچه با مبناقراردادن این شاخص فقیرنشین محسوب نمی‌شوند اما با مسئله اسکان غیررسمی و حاشیه‌نشینی مواجه هستند.
از سوی دیگر بلندمرتبه‌سازی به‌عنوان تم مسلط در توسعه کالبدی شهر، مسائل و مشکلات جدیدی بر مسائل کالبدی شهر افزوده است. توزیع نامناسب بلندمرتبه‌ها، بی‌توجهی به ضوابط و محدودیت‌های طرح تفصیلی و بی‌توجهی به آثار و پیامدهای ترافیکی، زیست‌محیطی و اجتماعی برخی از این مسائل‌‌اند.
بر اساس اطلاعات موجود تعداد ساختمان‌ها یا مجموعه‌های بلندمرتبه حال حاضر شهر تهران برابر 765 ساختمان است که 63 درصد آنها شامل 476 ساختمان (281 مورد دارای پروانه و 195 مورد فاقد پروانه) پیش از سال 1385، 21 درصد شامل 163 ساختمان بین سال‌های 1385 تا 1391 و 16 درصد مابقی شامل 126 ساختمان بعد از سال 1391 ساخته شده‌اند. لازم به ذکر است از میان وسعت 5505.4 هکتاری اراضی ذخیره نوسازی شهر تهران (پس از پایش) 609.8 هکتار ساخته شده و 20.3 هکتار نیز به عنوان پارک تجهیز شده و بنابراين وسعت اراضی ذخیره نوسازی موجود شهر تهران در حال حاضر به 4875.3 کاهش یافته است.
در سال‌های اخیر احداث مجتمع‌های مسکونی در محل باغات شهر تهران منجر به ازمیان‌رفتن ریه‌های تنفسی شهر شده است؛ براساس اطلاعات احصاشده از صدور پروانه ساختمانی در اراضی دارای نوعیت باغ از تاریخ 06/05/1392 تا تاریخ 26/02/1395 در محدوده شهر تهران، 235 پروانه ساختمانی با وسعت حدود 109.6 هکتار صادر شده که بیشترین آن مربوط به منطقه یک با حدود 70 هکتار و پس از آن مناطق (2)، (3)، (4) و (22) بوده است.