«شرق» از نقش‌آفريني بازي‌گردان‌هاي مستغلات در قيمت‌گذاري‌ها گزارش مي‌دهد
خاوری‌ها در بازار مسکن
مرضيه اميري : قيمت مسکن در دي‌ماه امسال، رکوردی تاريخي ثبت کرد، اگر در ابتداي سال گذشته ميانگين قيمت يک متر مربع در مناطق بیست‌و‌دوگانه تهران پنج‌ميليون‌و 500 هزار تومان بود، اکنون در دي‌ماه سال 98 اين قيمت به 13ميليون‌و 800 هزار تومان رسيده است. برج‌هايي در تهران طبقه‌اي روي طبقه ديگر مي‌گذارند، درختان باغ‌ها با بنزين و اسيد خشک مي‌شوند تا برج‌ها جايشان را بگيرند و هر روز گستره جغرافيايي ساختمان‌سازي در تهران وسيع‌تر مي‌شود. مسئولان و مقامات رسمي وضعيت فعلي بخش مسکن را با اصطلاحاتي مانند رکود تورمي و کسادي توصيف مي‌کنند، اما در پشت پرده، آنچه قرار است ديده شود، رونق‌نداشتن معاملات و قيمت بالا و «حبابي» مستغلات است و آنچه قرار نيست ديده شود، بازي بازي‌گردانان اصلي بازار مستغلات تهران است. طبق آمارهاي وزارت راه و شهرسازي بين 60 تا 70 درصد هزينه تمام‌شده مسکن را زمين تشکيل مي‌دهد. گرچه ادعا مي‌شود که بخش مسکن در رکود است اما قيمت زمين و مسکن هر روز بيشتر از ديروز سر به فلک مي‌‌کشد و امکان اجاره و خريد توده مردم را تضعيف مي‌کند. به گفته اکبر ترکان، زمان خانه‌دارشدن اقشار متوسط، به بيش از ۵۰
سال رسيده است، فرض کنيد اگر فردي ماهانه چهار ميليون تومان حقوق بگيرد و يک ميليون تومان را پس‌انداز کند، براي خريد يک خانه معمولي ۵۰۰ ميليون توماني ناچار است بیش از ۵۰ سال صبر کند. به گفته او يک بانک اطلاعاتي وجود دارد که برخي افراد صاحب قدرت و ثروت، شهرداري‌ها و بانک‌ها به آن دسترسي دارند، بانک اطلاعاتي که نشان مي‌دهد چه منطقه‌اي پرسود است، قرار است گران شود و محل پرسودي براي خريد و ساخت‌وساز است. ترکان مي‌گويد: آدرس آن را بايد از خاوري‌ها بپرسيم. کمال اطهاري نيز در گفت‌وگو با «شرق» درباره قيمت‌گذاري در بخش مسکن به دست بازيگران اصلي آن، از افزايش قيمت 120 درصدي مسکن در سال جاري سخن مي‌گويد، آمارهاي رسمي و قرائن نشان از آن دارد که بانک‌ها با انجام معاملات صوري چگونه قيمت مسکن را تعيين مي‌کنند. بازار مستغلات ايران شايد عريان‌ترين بازار در ميان بازارهاي ايران است که دولت هيچ‌گونه نقش تنظيم‌گري و حمايتي در آن ندارد و قرار است دست نامرئي در اين بازار آزاد کشف قيمت کند، اما گفته‌هاي مطلعان و بررسي‌هاي آماري نشان مي‌دهد که اين عرضه و تقاضا نيست که قيمت رکوردي مسکن را تعيين مي‌کند بلکه بازي‌گردان‌هاي انحصارگري،
براي همه‌چيز مسکن تصميم مي‌گيرند، از قيمت گرفته تا گرفتن حق سرپناه از عموم مردم.
به گزارش «شرق»، متوسط قيمت يک مترمربع آپارتمان در مناطق بیست‌و‌دوگانه تهران با ۴۱٫۹ درصد رشد از ۹ميليون‌و ۷۷۰ هزار تومان در دي‌ماه سال گذشته به ۱۳ميليون‌و ۸۸۰ هزار تومان در پايان دي‌ماه امسال رسيده است. روند معاملات در دي‌ماه نيز مانند آذرماه رونق گرفته، به‌طوري‌که تعداد معاملات مسکن در سطح شهر تهران نسبت به ماه قبل با رشد 13.2 درصدي همراه بوده و به بيش از 9هزارو ۶۰۰ فقره رسيده است. قيمت مسکن در دي‌ماه نسبت به آذرماه امسال به‌طور ميانگين ۳٫۰۳ درصد افزايش و نسبت به دي‌ماه سال گذشته 41.9 درصد افزايش يافته است. اين در حالي است که قيمت مسکن در آذرماه نيز حدود 6.7 درصد افزايش يافته بود. خلاصه اين اعداد مي‌گويد قيمت مسکن تهران در دي‌ماه امسال به بالاترين سطح تاريخي خود رسيده است. اين اعداد و ارقام به‌خوبي نشان مي‌دهد بخش مسکن برخلاف آنچه از زبان مسئولان مي‌شنويم، نه در رکود است و نه گرفتار «حباب» اما رونق آن عمومي نيست و رکودش در داشتن سرپناه عمومي است. براساس آمارهاي مرکز آمار، امسال بعد از تورم کالاها و بخش مسکن، اجاره خانه بين 40 تا 50 درصد درآمد خانوارها را مي‌بلعد و خانواده‌هاي بيشتري را به مناطق ارزان‌تر
و حاشيه‌اي و خانه‌هاي زير 50 متر سوق مي‌دهد.
شهرداري‌ها چگونه قيمت‌سازي مي‌کنند
اکبر ترکان گراني مسکن را ناشي از فساد گسترده‌اي مي‌داند که در اين بخش به هيولايي تبديل شده که سايه‌اش روي همه‌چيز پخش است. او به تجارت‌نيوز گفته است: «فقط شهرداري تهران درحال‌حاضر ۲۰ هزار ميليارد تومان بودجه دارد و اين در حالي است که فقط با شش هزار ميليارد تومان قابل اداره است. شهرداری به شهرفروشي روي آورده است و حق و حقوق تمام شهروندان را ضايع مي‌کند؛ برای مثال من شهروند هزينه بالاتري مي‌دهم که در يک منطقه کم‌تراکم خانه بخرم و چشم‌انداز آسمان را داشته باشم؛ اما پس‌فردا مي‌بينم که يک برج ۲۰ طبقه روبه‌روي چشم‌انداز خانه من ايجاد شده است. شما مي‌پرسيد که مگر قانونا تراکم در اين منطقه سه طبقه نيست؟ بله از نظر قانون هست اما شهرداري به برج‌ساز اجازه داده که چشم‌انداز خانه شما را خراب کند».
نمونه آخر اين ادعا را مي‌توانيم در افشاي مسئله‌ای ببينيم که به‌تازگي اتفاق افتاده است. يک مؤسسه خيريه وابسته به همسر شهردار سابق، در ازاي تملک سه قطعه زمين يک بنياد، تراکم سيار به آن بنياد براي ساخت برج‌باغ فروخته است. قبل از آن‌هم نمونه‌هاي زيادي از تراکم‌فروشي‌هاي شهرداري و تراکم‌خريدن‌هاي هيئت‌مديره بانک‌ها در خروجي‌هاي رسانه قرار گرفته بود. به گفته ترکان، یک بانک اطلاعاتي وجود دارد که نشان مي‌دهد کدام منطقه توسعه پيدا مي‌کند و مي‌توان قيمت‌ها را بالا برد. ترکان مي‌گويد آدرس اين بانک اطلاعاتي دست خاوري‌هاست. اشاره‌اش هم به محمدرضا خاوري از مديران سابق بانک ملي (که ماجراي اختلاس سه هزار ميليارد توماني او را همه شنيده‌ايم) و سرمايه‌گذاري او در بخش مستغلات و زد‌وبندهايش با شهرداري تهران است.
رقص مرگ اقتصاد ايران
کمال اطهاري هم وضعيت قيمت مسکن را بيش از همه نشاني از فساد ساختاري در مستغلات مي‌داند. او توضيح مي‌دهد: از ابتداي امسال قيمت مسکن بيش از 120 درصد افزايش پيدا کرد. آمار معاملات به‌خوبي به ما نشان داد در مناطق خاصي معاملات سه‌برابري صورت گرفته و مشخص شد که اين معاملات صوري است و همين باعث افزايش قيمت شد. قرائن نشان مي‌دهد بانک‌ها و به‌ویژه بانک‌هايي که قرار بوده در بانک سپه ادغام شوند، همچنين بانک‌هايي که مشغول سرمايه‌گذاري در مال‌ها هستند، در اين بازي نقش پررنگي ايفا کرده‌اند. بايد دارايي‌هاي آنها به‌گونه‌اي بالا رود که امکان پرداخت سود به سپرده‌هايشان را داشته باشند. مدت‌هاست که اين فرايند وجود دارد. بانک‌هايي که زمين‌گير هستند و با احتساب نرخ کفايت سرمايه‌شان مي‌توانيم بگوييم ورشکسته هستند، براي ترازکردن ترازنامه‌هايشان دست به انجام معاملات صوري مي‌زنند. درحال‌حاضر حدود 80 درصد سرمايه‌هاي اسمي و غيراسمي بانک‌ها در بخش مستغلات منجمد شده است. اين بانک‌ها در واقع ورشکسته هستند؛ براي اينکه بتوانند به نوعي بقا داشته باشند، معاملات بين‌بانکي در بخش مستغلات انجام مي‌دهند.
او ادامه داد: اين معاملات مانند رقص مرگ اقتصاد ايران عمل مي‌کند. منابع هرچه بيشتر در بخش مستغلات رسوب مي‌کند و مانند يک مرداب بقيه صنايع مولد را در خود مي‌بلعد.
اطهاري در تشريح آثار تورمي اين فساد در بخش مسکن و اصابت آثار آن بر معيشت و رفاه خانوارها توضيح داد: افزايش قيمت مسکن ناشي از سودبري رانتي‌ها و معامله‌گران بانکي، تله فضايي فقر را محکم‌تر مي‌کند و گراني مسکن را به حاشيه‌ها مي‌گستراند. به‌بازارسپاري را از طريق فروش تراکم زمين‌هاي شهري ترويج کردند و به‌عنوان يکي از اصول علم اقتصاد نوکلاسيک معرفي شد. دولت هم مشاوران اصلي خود را از همين تفکر و وزارت مسکن انتخاب کرد و به‌شدت اين تفکر را تبليغ کردند که دولت در مسکن دخالت مي‌کند؛ خب اگر دخالت هم کرده که به‌نفع رانت‌خواران بوده است. به‌اين‌ترتيب در بخش مستغلات، حق سرپناه ديگر در سياست‌گذاري‌های دولت جايي نداشت و ندارد. هر دم منابع بانکي را به سمت مسکن سوق دادند، چه به‌صورت قدر مطلق و چه به‌صورت معافيت‌هاي مالياتي و عوارض. کليت اين ماجرا در کنار ديگر فشارهاي معيشتي ناشي از تورم کالاها و خدمات بهداشت و آموزش وضعيتي را پديد آورده است که درآمد خانوارها را کاهش داده يا بي‌ارزش کرده است. تعميق تله فضايي فقر در اين روزها، دهک‌هاي درآمدي بيشتري را نزديک به خط فقر کرده يا به زير خط فقر کشانده است. هم زندگي روزمره طبقات
فرودست مضمحل است و هم تا دهک ششم اکنون به زير خط فقر نسبي سقوط کرده‌اند و دهک هفتمي‌ها به خط فقر نزديک شده‌اند. تا دهک‌هاي چهارم هم به خط فقر مطلق رسيده‌اند؛ درحالي‌که قبل از این، دو دهک اول زير خط فقر مطلق بودند.
مرضيه اميري : قيمت مسکن در دي‌ماه امسال، رکوردی تاريخي ثبت کرد، اگر در ابتداي سال گذشته ميانگين قيمت يک متر مربع در مناطق بیست‌و‌دوگانه تهران پنج‌ميليون‌و 500 هزار تومان بود، اکنون در دي‌ماه سال 98 اين قيمت به 13ميليون‌و 800 هزار تومان رسيده است. برج‌هايي در تهران طبقه‌اي روي طبقه ديگر مي‌گذارند، درختان باغ‌ها با بنزين و اسيد خشک مي‌شوند تا برج‌ها جايشان را بگيرند و هر روز گستره جغرافيايي ساختمان‌سازي در تهران وسيع‌تر مي‌شود. مسئولان و مقامات رسمي وضعيت فعلي بخش مسکن را با اصطلاحاتي مانند رکود تورمي و کسادي توصيف مي‌کنند، اما در پشت پرده، آنچه قرار است ديده شود، رونق‌نداشتن معاملات و قيمت بالا و «حبابي» مستغلات است و آنچه قرار نيست ديده شود، بازي بازي‌گردانان اصلي بازار مستغلات تهران است. طبق آمارهاي وزارت راه و شهرسازي بين 60 تا 70 درصد هزينه تمام‌شده مسکن را زمين تشکيل مي‌دهد. گرچه ادعا مي‌شود که بخش مسکن در رکود است اما قيمت زمين و مسکن هر روز بيشتر از ديروز سر به فلک مي‌‌کشد و امکان اجاره و خريد توده مردم را تضعيف مي‌کند. به گفته اکبر ترکان، زمان خانه‌دارشدن اقشار متوسط، به بيش از ۵۰
سال رسيده است، فرض کنيد اگر فردي ماهانه چهار ميليون تومان حقوق بگيرد و يک ميليون تومان را پس‌انداز کند، براي خريد يک خانه معمولي ۵۰۰ ميليون توماني ناچار است بیش از ۵۰ سال صبر کند. به گفته او يک بانک اطلاعاتي وجود دارد که برخي افراد صاحب قدرت و ثروت، شهرداري‌ها و بانک‌ها به آن دسترسي دارند، بانک اطلاعاتي که نشان مي‌دهد چه منطقه‌اي پرسود است، قرار است گران شود و محل پرسودي براي خريد و ساخت‌وساز است. ترکان مي‌گويد: آدرس آن را بايد از خاوري‌ها بپرسيم. کمال اطهاري نيز در گفت‌وگو با «شرق» درباره قيمت‌گذاري در بخش مسکن به دست بازيگران اصلي آن، از افزايش قيمت 120 درصدي مسکن در سال جاري سخن مي‌گويد، آمارهاي رسمي و قرائن نشان از آن دارد که بانک‌ها با انجام معاملات صوري چگونه قيمت مسکن را تعيين مي‌کنند. بازار مستغلات ايران شايد عريان‌ترين بازار در ميان بازارهاي ايران است که دولت هيچ‌گونه نقش تنظيم‌گري و حمايتي در آن ندارد و قرار است دست نامرئي در اين بازار آزاد کشف قيمت کند، اما گفته‌هاي مطلعان و بررسي‌هاي آماري نشان مي‌دهد که اين عرضه و تقاضا نيست که قيمت رکوردي مسکن را تعيين مي‌کند بلکه بازي‌گردان‌هاي انحصارگري،
براي همه‌چيز مسکن تصميم مي‌گيرند، از قيمت گرفته تا گرفتن حق سرپناه از عموم مردم.
به گزارش «شرق»، متوسط قيمت يک مترمربع آپارتمان در مناطق بیست‌و‌دوگانه تهران با ۴۱٫۹ درصد رشد از ۹ميليون‌و ۷۷۰ هزار تومان در دي‌ماه سال گذشته به ۱۳ميليون‌و ۸۸۰ هزار تومان در پايان دي‌ماه امسال رسيده است. روند معاملات در دي‌ماه نيز مانند آذرماه رونق گرفته، به‌طوري‌که تعداد معاملات مسکن در سطح شهر تهران نسبت به ماه قبل با رشد 13.2 درصدي همراه بوده و به بيش از 9هزارو ۶۰۰ فقره رسيده است. قيمت مسکن در دي‌ماه نسبت به آذرماه امسال به‌طور ميانگين ۳٫۰۳ درصد افزايش و نسبت به دي‌ماه سال گذشته 41.9 درصد افزايش يافته است. اين در حالي است که قيمت مسکن در آذرماه نيز حدود 6.7 درصد افزايش يافته بود. خلاصه اين اعداد مي‌گويد قيمت مسکن تهران در دي‌ماه امسال به بالاترين سطح تاريخي خود رسيده است. اين اعداد و ارقام به‌خوبي نشان مي‌دهد بخش مسکن برخلاف آنچه از زبان مسئولان مي‌شنويم، نه در رکود است و نه گرفتار «حباب» اما رونق آن عمومي نيست و رکودش در داشتن سرپناه عمومي است. براساس آمارهاي مرکز آمار، امسال بعد از تورم کالاها و بخش مسکن، اجاره خانه بين 40 تا 50 درصد درآمد خانوارها را مي‌بلعد و خانواده‌هاي بيشتري را به مناطق ارزان‌تر
و حاشيه‌اي و خانه‌هاي زير 50 متر سوق مي‌دهد.
شهرداري‌ها چگونه قيمت‌سازي مي‌کنند
اکبر ترکان گراني مسکن را ناشي از فساد گسترده‌اي مي‌داند که در اين بخش به هيولايي تبديل شده که سايه‌اش روي همه‌چيز پخش است. او به تجارت‌نيوز گفته است: «فقط شهرداري تهران درحال‌حاضر ۲۰ هزار ميليارد تومان بودجه دارد و اين در حالي است که فقط با شش هزار ميليارد تومان قابل اداره است. شهرداری به شهرفروشي روي آورده است و حق و حقوق تمام شهروندان را ضايع مي‌کند؛ برای مثال من شهروند هزينه بالاتري مي‌دهم که در يک منطقه کم‌تراکم خانه بخرم و چشم‌انداز آسمان را داشته باشم؛ اما پس‌فردا مي‌بينم که يک برج ۲۰ طبقه روبه‌روي چشم‌انداز خانه من ايجاد شده است. شما مي‌پرسيد که مگر قانونا تراکم در اين منطقه سه طبقه نيست؟ بله از نظر قانون هست اما شهرداري به برج‌ساز اجازه داده که چشم‌انداز خانه شما را خراب کند».
نمونه آخر اين ادعا را مي‌توانيم در افشاي مسئله‌ای ببينيم که به‌تازگي اتفاق افتاده است. يک مؤسسه خيريه وابسته به همسر شهردار سابق، در ازاي تملک سه قطعه زمين يک بنياد، تراکم سيار به آن بنياد براي ساخت برج‌باغ فروخته است. قبل از آن‌هم نمونه‌هاي زيادي از تراکم‌فروشي‌هاي شهرداري و تراکم‌خريدن‌هاي هيئت‌مديره بانک‌ها در خروجي‌هاي رسانه قرار گرفته بود. به گفته ترکان، یک بانک اطلاعاتي وجود دارد که نشان مي‌دهد کدام منطقه توسعه پيدا مي‌کند و مي‌توان قيمت‌ها را بالا برد. ترکان مي‌گويد آدرس اين بانک اطلاعاتي دست خاوري‌هاست. اشاره‌اش هم به محمدرضا خاوري از مديران سابق بانک ملي (که ماجراي اختلاس سه هزار ميليارد توماني او را همه شنيده‌ايم) و سرمايه‌گذاري او در بخش مستغلات و زد‌وبندهايش با شهرداري تهران است.
رقص مرگ اقتصاد ايران
کمال اطهاري هم وضعيت قيمت مسکن را بيش از همه نشاني از فساد ساختاري در مستغلات مي‌داند. او توضيح مي‌دهد: از ابتداي امسال قيمت مسکن بيش از 120 درصد افزايش پيدا کرد. آمار معاملات به‌خوبي به ما نشان داد در مناطق خاصي معاملات سه‌برابري صورت گرفته و مشخص شد که اين معاملات صوري است و همين باعث افزايش قيمت شد. قرائن نشان مي‌دهد بانک‌ها و به‌ویژه بانک‌هايي که قرار بوده در بانک سپه ادغام شوند، همچنين بانک‌هايي که مشغول سرمايه‌گذاري در مال‌ها هستند، در اين بازي نقش پررنگي ايفا کرده‌اند. بايد دارايي‌هاي آنها به‌گونه‌اي بالا رود که امکان پرداخت سود به سپرده‌هايشان را داشته باشند. مدت‌هاست که اين فرايند وجود دارد. بانک‌هايي که زمين‌گير هستند و با احتساب نرخ کفايت سرمايه‌شان مي‌توانيم بگوييم ورشکسته هستند، براي ترازکردن ترازنامه‌هايشان دست به انجام معاملات صوري مي‌زنند. درحال‌حاضر حدود 80 درصد سرمايه‌هاي اسمي و غيراسمي بانک‌ها در بخش مستغلات منجمد شده است. اين بانک‌ها در واقع ورشکسته هستند؛ براي اينکه بتوانند به نوعي بقا داشته باشند، معاملات بين‌بانکي در بخش مستغلات انجام مي‌دهند.
او ادامه داد: اين معاملات مانند رقص مرگ اقتصاد ايران عمل مي‌کند. منابع هرچه بيشتر در بخش مستغلات رسوب مي‌کند و مانند يک مرداب بقيه صنايع مولد را در خود مي‌بلعد.
اطهاري در تشريح آثار تورمي اين فساد در بخش مسکن و اصابت آثار آن بر معيشت و رفاه خانوارها توضيح داد: افزايش قيمت مسکن ناشي از سودبري رانتي‌ها و معامله‌گران بانکي، تله فضايي فقر را محکم‌تر مي‌کند و گراني مسکن را به حاشيه‌ها مي‌گستراند. به‌بازارسپاري را از طريق فروش تراکم زمين‌هاي شهري ترويج کردند و به‌عنوان يکي از اصول علم اقتصاد نوکلاسيک معرفي شد. دولت هم مشاوران اصلي خود را از همين تفکر و وزارت مسکن انتخاب کرد و به‌شدت اين تفکر را تبليغ کردند که دولت در مسکن دخالت مي‌کند؛ خب اگر دخالت هم کرده که به‌نفع رانت‌خواران بوده است. به‌اين‌ترتيب در بخش مستغلات، حق سرپناه ديگر در سياست‌گذاري‌های دولت جايي نداشت و ندارد. هر دم منابع بانکي را به سمت مسکن سوق دادند، چه به‌صورت قدر مطلق و چه به‌صورت معافيت‌هاي مالياتي و عوارض. کليت اين ماجرا در کنار ديگر فشارهاي معيشتي ناشي از تورم کالاها و خدمات بهداشت و آموزش وضعيتي را پديد آورده است که درآمد خانوارها را کاهش داده يا بي‌ارزش کرده است. تعميق تله فضايي فقر در اين روزها، دهک‌هاي درآمدي بيشتري را نزديک به خط فقر کرده يا به زير خط فقر کشانده است. هم زندگي روزمره طبقات
فرودست مضمحل است و هم تا دهک ششم اکنون به زير خط فقر نسبي سقوط کرده‌اند و دهک هفتمي‌ها به خط فقر نزديک شده‌اند. تا دهک‌هاي چهارم هم به خط فقر مطلق رسيده‌اند؛ درحالي‌که قبل از این، دو دهک اول زير خط فقر مطلق بودند.