عضو کمیسیون عمران بر لزوم استقرار دولت الکترونیک تأکید کرد
ورود شهرداری به ساخت‌و‌ساز
شرق: در کشورهای اروپایی یکی از روش‌های کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن، استفاده از توانایی بخش‌های عمومی مانند شهرداری‌هاست. در وین دست‌کم 25 درصد از واحدهای مسکونی به وسیله شهرداری ساخته شده و شهرداری با این سرمایه‌گذاری توانسته از یک‌سو برای خود درآمد ایجاد کند و به جای تراکم‌فروشی، از مستأجران اجاره بگیرد و از سوی دیگر با متعادل نگه‌داشتن قیمت‌ها در بازار مسکن، روی میانگین قیمت‌ها در این بازار اثر بگذارد. این راهکار به عقیده علیرضا پاک‌فطرت، عضو کمیسیون عمران مجلس، در ایران هم قابل الگوبرداری است. نماینده شیراز در گفت‌وگو با «شرق» به مشکلات مصوبه دولت درباره سقف افزایش اجاره‌بها اشاره کرد و تضمین اجرای این مصوبه را برقراری دولت الکترونیک عنوان کرد. به گفته او، در عصری که به‌عنوان عصر ارتباطات شناخته می‌شود و فناوری‌های نوین، دنیا را متحول کرده، چرا بازار مسکن و دیگر بازارهای ما باید به روش سنتی عمل کنند. ما زمانی می‌توانیم از فساد و رانت جلوگیری کنیم که اقتصاد شفاف شود و این شفافیت به‌دنبال برقراری دولت الکترونیک اتفاق خواهد افتاد.
دولت برای نرخ اجاره‌بهای مسکن، سقف تعیین کرده تا قیمت‌ها افزایش بی‌ضابطه‌ای نداشته باشند. به نظر شما چه موانعی برای اجرای این مصوبه وجود دارد؟
پیش از آنکه به مصوبه دولت بپردازم، توضیحی درباره چرایی افزایش قیمت‌ها می‌دهم. مسکن کالایی است که تابع عرضه و تقاضاست. وقتی تقاضا بیشتر از عرضه باشد، مسلما قیمت کالا رو به افزایش می‌رود. اگرچه در کشور ما مسکن زیاد ساخته می‌شود، اما در بخش عرضه با مشکل مواجه هستیم؛ چراکه با پدیده‌ای به نام خانه‌های خالی مواجه هستیم که این مسئله بازار مسکن را متأثر کرده است؛ یعنی با وجود داشتن مسکن به حد نیاز این کالا به متقاضیان عرضه نمی‌شود. سرمایه‌ای‌بودن مسکن سبب شده افراد بخشی از سرمایه‌های خود را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند؛ چراکه رشد درخور‌توجه و بیش از تورم مسکن، سبب رشد سرمایه آنها می‌شود. از آن طرف، وقتی دولت از این خانه‌های خالی مالیاتی اخذ نمی‌کند، برای مالکان خواباندن سرمایه در بازار ملک به قیمت خالی‌بودن خانه‌ها نیز صرفه اقتصادی دارد. با وجود آنکه مدت‌هاست بحث دریافت مالیات از خانه‌های خالی مطرح شده است، هنوز و پس از گذشت سال‌ها از طرح مسئله، این تکلیف قانونی عملیاتی نشده است. یکی از مباحث مطرح‌شده با مسئولان وزارت راه‌و‌شهرسازی نیز همین مسئله مالیات خانه‌های خالی است؛ بنابراین اگر دولت اجرای این قانون را
تسریع کند و از خانه‌های خالی مالیات بگیرد، برای مالکان خالی نگه‌داشتن خانه‌های‌شان صرفه اقتصادی نخواهد داشت و بخشی از این کالایی که امروز بدون استفاده مانده، عرضه می‌شود و می‌تواند روی قیمت‌ها اثر بگذارد. البته دولت برای اجرای این مصوبه به ایجاد سامانه‌ای نیاز دارد و آنچه باعث به‌تعویق‌افتادن طرح مزبور شده نیز همین سامانه است. با توجه به موانعی که برای ایجاد سامانه وجود دارد و زمان‌بر‌بودن طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی، دولت تصمیم گرفت سیاستی دیگر را که در کوتاه‌مدت اجرا‌شدنی باشد، در دستور کار قرار دهد؛ بنابراین در مصوبه‌ای برای افزایش نرخ اجاره‌بها سقف تعیین کرد. آن‌طور که شنیده‌ام، برای تهران تا 25 درصد، کلان‌شهرها 20 و دیگر شهرها 15 درصد افزایش قیمت مجاز است؛ اما این برنامه دولت نیز با مشکل بزرگی روبه‌روست و آن هم اجرای مصوبه است.
در یک ماه گذشته دیدیم با وجود آنکه دولت مصوبه مزبور را ابلاغ کرده است، قراردادهای اجاره بدون توجه به مصوبه دولت، با نرخ‌های مد‌نظر مالکان بسته می‌شود. افزایش اجاره‌ها نه‌تنها بیشتر از 25 درصد؛ بلکه حتی تا صد درصد رشد را نشان می‌دهد. مشکل اصلی کار این است که دولت نمی‌تواند بر تک‌تک معاملات نظارت داشته باشد و اساسا معاملات چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره غیرقابل کنترل و نظارت است.
به نظر شما می‌توان با ایجاد سامانه و الزام افراد برای ثبت معاملات، این بازار را تحت نظارت درآورد؟
قطعا ایجاد سامانه می‌تواند کمک بزرگی به این بازار داشته باشد. اساسا اجرای دولت الکترونیک می‌تواند به تمام بخش‌ها و بازارها کمک کند. شما امروز تلاطمات زیادی در بازار خودرو، طلا و ارز مشاهده می‌کنید. اگر بتوانیم دولت الکترونیک را در تمام بخش‌ها اجرائی کنیم، شفافیت ایجاد‌شده باعث می‌شود جلوی فساد، رانت و تلاطمات ناشی از سودجویی گرفته شود. با وجود آنکه امروز در دنیای اطلاعات و فناوری‌های جدید زندگی می‌کنیم؛ اما سیستم‌های حاکم بر کشور قدیمی و سنتی و بدون فناوری است. این مسئله از یک‌سو باعث شده خدمات ارائه‌شده به‌کندی صورت گیرد و از سویی دیگر باعث بروز تخلفات، سوءاستفاده، رشوه‌گیری و نهایتا فساد شده است. سال‌هاست که روی اجرای دولت الکترونیک برای ایجاد شفافیت در نظام‌های مختلف اداری و کسب‌و‌کار تأکید شده است؛ اما متأسفانه با اجرا فاصله زیادی داریم و گویی به طور کلی به دست فراموشی سپرده شده است. چنانچه بتوانیم دولت الکترونیک را اجرا کنیم، با شفافیتی که ایجاد می‌شود، می‌توانیم بازارهای مختلف را هم به صورت شفاف رصد کنیم. تأکید می‌کنم که این اتفاق نه‌تنها در بازار مسکن؛ بلکه در تمام بازارهای کلیدی می‌تواند اتفاق
بیفتد و قابل نظارت و کنترل شود. منظور از نظارت هم دخالت‌های دستوری نیست. دولت در‌عین‌حال که باید اقتصاد را آزاد بگذارد، می‌تواند بر نحوه عملکردها نظارت داشته باشد.
مجلس به‌عنوان مرجع قانون‌گذاری چه کمکی می‌تواند به دولت در اجرای مصوبه جدید داشته باشد؟
مجلس قطعا نمی‌تواند وارد فاز اجرا شود و در این بخش کاری انجام دهد؛ اما می‌تواند الزامات قانونی یک سیاست را ایجاد کند. اگر لایحه‌ای را دولت به مجلس ارائه دهد که براساس آن ضمانت اجرائی پیش‌بینی شده باشد، مجلس می‌تواند با بررسی سریع و تصویب آن به دولت کمک کند. از سوی دیگر خود مجلس هم می‌تواند طرح‌هایی در این زمینه داشته باشد. به‌تازگی موضوع مالیات خانه‌های خالی در کمیسیون عمران به بحث گذاشته شده و در جلساتی ایجاد سامانه شناسایی خانه‌های خالی نیز بررسی شده است. دولت ملزم شده است این سامانه را هرچه سریع‌تر راه‌اندازی کند تا بخشی از مشکلات این بخش رفع شود. برای تضمین اجرای مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها نیز می‌توانیم به دولت تکلیف کنیم که سامانه‌ای را ایجاد کند تا قراردادها به‌صورت الکترونیک ثبت شود و قابل نظارت و رهگیری باشد.
استفاده از ظرفیت شورای حل اختلاف می‌تواند کمک‌کننده باشد؟
من اعتقادی به استفاده از ظرفیت این شورا از‌طریق راهکار قضائی ندارم. مالک و مستأجر سال‌ها باید با یکدیگر در ارتباط باشند. اگر پایه رابطه براساس شکایت گذاشته شود، بر این رابطه اثر منفی می‌گذارد و اصلا مالک حاضر به اجاره ملک به آن فرد نخواهد شد.
آیا کشورهای دیگر تجربه‌های مشابهی در این زمینه دارند؟ چگونه توانسته‌اند این بازار را کنترل کنند؟
در کشورهای دیگر روش‌های مناسبی وجود دارد که قابل الگوبرداری است. به طور نمونه در وین که مورد تحقیق خود من بوده است، مدیریت شهری به‌گونه‌ای عمل کرده که مردم کاملا از سیاست‌های اجرا‌شده رضایت دارند. در آنجا دست‌کم مالک 25 درصد از کل واحدهای مسکونی، شهرداری است و شهرداری به‌عنوان موجر با مستأجرها قرارداد می‌بندد. از محل اجاره هم شهر را اداره می‌کند. آنجا شهرداری ناچار نیست به خاطر کسب درآمد تراکم‌فروشی کند. شهرداری در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کرده و به‌عنوان انبوه‌ساز، درصد درخور‌توجهی از واحدهای شهر را ساخته است. وقتی یکی از طرفین اصلی معاملات مسکن، شهرداری است، به‌راحتی موضوع قیمت‌ها قابل کنترل می‌شود. معمولا قیمت‌ها معتدل نگه داشته می‌شود و شهرداری دست‌کم حدود 20 درصد از بخش خصوصی ارزان‌تر خانه‌ها را اجاره می‌دهد. ضمن آنکه سعی می‌کند به افرادی که نیازمندتر هستند، این خانه‌ها را اجاره دهد. دنیا هم قبلا مشکلات ما را داشته و از راه‌هایی که ما رفتیم، گذر کرده است. امروز ما هم باید از تجربیات آنها استفاده کنیم. در بخش مسکن با ورود دولت یا شهرداری می‌توان تا حد زیادی مسئله قیمت‌ها را حل کرد.
شرق: در کشورهای اروپایی یکی از روش‌های کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن، استفاده از توانایی بخش‌های عمومی مانند شهرداری‌هاست. در وین دست‌کم 25 درصد از واحدهای مسکونی به وسیله شهرداری ساخته شده و شهرداری با این سرمایه‌گذاری توانسته از یک‌سو برای خود درآمد ایجاد کند و به جای تراکم‌فروشی، از مستأجران اجاره بگیرد و از سوی دیگر با متعادل نگه‌داشتن قیمت‌ها در بازار مسکن، روی میانگین قیمت‌ها در این بازار اثر بگذارد. این راهکار به عقیده علیرضا پاک‌فطرت، عضو کمیسیون عمران مجلس، در ایران هم قابل الگوبرداری است. نماینده شیراز در گفت‌وگو با «شرق» به مشکلات مصوبه دولت درباره سقف افزایش اجاره‌بها اشاره کرد و تضمین اجرای این مصوبه را برقراری دولت الکترونیک عنوان کرد. به گفته او، در عصری که به‌عنوان عصر ارتباطات شناخته می‌شود و فناوری‌های نوین، دنیا را متحول کرده، چرا بازار مسکن و دیگر بازارهای ما باید به روش سنتی عمل کنند. ما زمانی می‌توانیم از فساد و رانت جلوگیری کنیم که اقتصاد شفاف شود و این شفافیت به‌دنبال برقراری دولت الکترونیک اتفاق خواهد افتاد.
دولت برای نرخ اجاره‌بهای مسکن، سقف تعیین کرده تا قیمت‌ها افزایش بی‌ضابطه‌ای نداشته باشند. به نظر شما چه موانعی برای اجرای این مصوبه وجود دارد؟
پیش از آنکه به مصوبه دولت بپردازم، توضیحی درباره چرایی افزایش قیمت‌ها می‌دهم. مسکن کالایی است که تابع عرضه و تقاضاست. وقتی تقاضا بیشتر از عرضه باشد، مسلما قیمت کالا رو به افزایش می‌رود. اگرچه در کشور ما مسکن زیاد ساخته می‌شود، اما در بخش عرضه با مشکل مواجه هستیم؛ چراکه با پدیده‌ای به نام خانه‌های خالی مواجه هستیم که این مسئله بازار مسکن را متأثر کرده است؛ یعنی با وجود داشتن مسکن به حد نیاز این کالا به متقاضیان عرضه نمی‌شود. سرمایه‌ای‌بودن مسکن سبب شده افراد بخشی از سرمایه‌های خود را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند؛ چراکه رشد درخور‌توجه و بیش از تورم مسکن، سبب رشد سرمایه آنها می‌شود. از آن طرف، وقتی دولت از این خانه‌های خالی مالیاتی اخذ نمی‌کند، برای مالکان خواباندن سرمایه در بازار ملک به قیمت خالی‌بودن خانه‌ها نیز صرفه اقتصادی دارد. با وجود آنکه مدت‌هاست بحث دریافت مالیات از خانه‌های خالی مطرح شده است، هنوز و پس از گذشت سال‌ها از طرح مسئله، این تکلیف قانونی عملیاتی نشده است. یکی از مباحث مطرح‌شده با مسئولان وزارت راه‌و‌شهرسازی نیز همین مسئله مالیات خانه‌های خالی است؛ بنابراین اگر دولت اجرای این قانون را
تسریع کند و از خانه‌های خالی مالیات بگیرد، برای مالکان خالی نگه‌داشتن خانه‌های‌شان صرفه اقتصادی نخواهد داشت و بخشی از این کالایی که امروز بدون استفاده مانده، عرضه می‌شود و می‌تواند روی قیمت‌ها اثر بگذارد. البته دولت برای اجرای این مصوبه به ایجاد سامانه‌ای نیاز دارد و آنچه باعث به‌تعویق‌افتادن طرح مزبور شده نیز همین سامانه است. با توجه به موانعی که برای ایجاد سامانه وجود دارد و زمان‌بر‌بودن طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی، دولت تصمیم گرفت سیاستی دیگر را که در کوتاه‌مدت اجرا‌شدنی باشد، در دستور کار قرار دهد؛ بنابراین در مصوبه‌ای برای افزایش نرخ اجاره‌بها سقف تعیین کرد. آن‌طور که شنیده‌ام، برای تهران تا 25 درصد، کلان‌شهرها 20 و دیگر شهرها 15 درصد افزایش قیمت مجاز است؛ اما این برنامه دولت نیز با مشکل بزرگی روبه‌روست و آن هم اجرای مصوبه است.
در یک ماه گذشته دیدیم با وجود آنکه دولت مصوبه مزبور را ابلاغ کرده است، قراردادهای اجاره بدون توجه به مصوبه دولت، با نرخ‌های مد‌نظر مالکان بسته می‌شود. افزایش اجاره‌ها نه‌تنها بیشتر از 25 درصد؛ بلکه حتی تا صد درصد رشد را نشان می‌دهد. مشکل اصلی کار این است که دولت نمی‌تواند بر تک‌تک معاملات نظارت داشته باشد و اساسا معاملات چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره غیرقابل کنترل و نظارت است.
به نظر شما می‌توان با ایجاد سامانه و الزام افراد برای ثبت معاملات، این بازار را تحت نظارت درآورد؟
قطعا ایجاد سامانه می‌تواند کمک بزرگی به این بازار داشته باشد. اساسا اجرای دولت الکترونیک می‌تواند به تمام بخش‌ها و بازارها کمک کند. شما امروز تلاطمات زیادی در بازار خودرو، طلا و ارز مشاهده می‌کنید. اگر بتوانیم دولت الکترونیک را در تمام بخش‌ها اجرائی کنیم، شفافیت ایجاد‌شده باعث می‌شود جلوی فساد، رانت و تلاطمات ناشی از سودجویی گرفته شود. با وجود آنکه امروز در دنیای اطلاعات و فناوری‌های جدید زندگی می‌کنیم؛ اما سیستم‌های حاکم بر کشور قدیمی و سنتی و بدون فناوری است. این مسئله از یک‌سو باعث شده خدمات ارائه‌شده به‌کندی صورت گیرد و از سویی دیگر باعث بروز تخلفات، سوءاستفاده، رشوه‌گیری و نهایتا فساد شده است. سال‌هاست که روی اجرای دولت الکترونیک برای ایجاد شفافیت در نظام‌های مختلف اداری و کسب‌و‌کار تأکید شده است؛ اما متأسفانه با اجرا فاصله زیادی داریم و گویی به طور کلی به دست فراموشی سپرده شده است. چنانچه بتوانیم دولت الکترونیک را اجرا کنیم، با شفافیتی که ایجاد می‌شود، می‌توانیم بازارهای مختلف را هم به صورت شفاف رصد کنیم. تأکید می‌کنم که این اتفاق نه‌تنها در بازار مسکن؛ بلکه در تمام بازارهای کلیدی می‌تواند اتفاق
بیفتد و قابل نظارت و کنترل شود. منظور از نظارت هم دخالت‌های دستوری نیست. دولت در‌عین‌حال که باید اقتصاد را آزاد بگذارد، می‌تواند بر نحوه عملکردها نظارت داشته باشد.
مجلس به‌عنوان مرجع قانون‌گذاری چه کمکی می‌تواند به دولت در اجرای مصوبه جدید داشته باشد؟
مجلس قطعا نمی‌تواند وارد فاز اجرا شود و در این بخش کاری انجام دهد؛ اما می‌تواند الزامات قانونی یک سیاست را ایجاد کند. اگر لایحه‌ای را دولت به مجلس ارائه دهد که براساس آن ضمانت اجرائی پیش‌بینی شده باشد، مجلس می‌تواند با بررسی سریع و تصویب آن به دولت کمک کند. از سوی دیگر خود مجلس هم می‌تواند طرح‌هایی در این زمینه داشته باشد. به‌تازگی موضوع مالیات خانه‌های خالی در کمیسیون عمران به بحث گذاشته شده و در جلساتی ایجاد سامانه شناسایی خانه‌های خالی نیز بررسی شده است. دولت ملزم شده است این سامانه را هرچه سریع‌تر راه‌اندازی کند تا بخشی از مشکلات این بخش رفع شود. برای تضمین اجرای مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها نیز می‌توانیم به دولت تکلیف کنیم که سامانه‌ای را ایجاد کند تا قراردادها به‌صورت الکترونیک ثبت شود و قابل نظارت و رهگیری باشد.
استفاده از ظرفیت شورای حل اختلاف می‌تواند کمک‌کننده باشد؟
من اعتقادی به استفاده از ظرفیت این شورا از‌طریق راهکار قضائی ندارم. مالک و مستأجر سال‌ها باید با یکدیگر در ارتباط باشند. اگر پایه رابطه براساس شکایت گذاشته شود، بر این رابطه اثر منفی می‌گذارد و اصلا مالک حاضر به اجاره ملک به آن فرد نخواهد شد.
آیا کشورهای دیگر تجربه‌های مشابهی در این زمینه دارند؟ چگونه توانسته‌اند این بازار را کنترل کنند؟
در کشورهای دیگر روش‌های مناسبی وجود دارد که قابل الگوبرداری است. به طور نمونه در وین که مورد تحقیق خود من بوده است، مدیریت شهری به‌گونه‌ای عمل کرده که مردم کاملا از سیاست‌های اجرا‌شده رضایت دارند. در آنجا دست‌کم مالک 25 درصد از کل واحدهای مسکونی، شهرداری است و شهرداری به‌عنوان موجر با مستأجرها قرارداد می‌بندد. از محل اجاره هم شهر را اداره می‌کند. آنجا شهرداری ناچار نیست به خاطر کسب درآمد تراکم‌فروشی کند. شهرداری در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کرده و به‌عنوان انبوه‌ساز، درصد درخور‌توجهی از واحدهای شهر را ساخته است. وقتی یکی از طرفین اصلی معاملات مسکن، شهرداری است، به‌راحتی موضوع قیمت‌ها قابل کنترل می‌شود. معمولا قیمت‌ها معتدل نگه داشته می‌شود و شهرداری دست‌کم حدود 20 درصد از بخش خصوصی ارزان‌تر خانه‌ها را اجاره می‌دهد. ضمن آنکه سعی می‌کند به افرادی که نیازمندتر هستند، این خانه‌ها را اجاره دهد. دنیا هم قبلا مشکلات ما را داشته و از راه‌هایی که ما رفتیم، گذر کرده است. امروز ما هم باید از تجربیات آنها استفاده کنیم. در بخش مسکن با ورود دولت یا شهرداری می‌توان تا حد زیادی مسئله قیمت‌ها را حل کرد.