خرید ملک در ترکیه، فرصت یا تهدید؟
در سال‌های اخیر خرید ملک در ترکیه به یکی از گزینه‌های پرطرفدار برای سرمایه‌گذاران ایرانی تبدیل شده است. بسیاری از خریداران، این مسیر را به‌عنوان راهی برای حفظ ارزش سرمایه، اخذ اقامت یا حتی دریافت شهروندی ترکیه انتخاب کرده‌اند. با این حال، این روند در سال‌های اخیر با تغییراتی همراه بوده است. نوسانات ارزی، تغییر قوانین مهاجرتی، افزایش قیمت املاک در ترکیه و کاهش ارزش لیر در برابر ارزهای خارجی، باعث شده‌اند که نگاه‌ها به این بازار دچار تحول شود.
به گزارش گروه رسانه ای شرق،کارشناسان اقتصادی درباره خرید ملک در ترکیه دیدگاه‌های متفاوتی دارند. برخی معتقدند که خرید ملک در ترکیه، به‌ویژه برای دریافت شهروندی، می‌تواند سرمایه‌گذاری پرریسکی باشد که در بلندمدت سودآوری مطلوبی نخواهد داشت. از نظر این گروه، افزایش قیمت املاک در ترکیه عمدتاً ناشی از تورم داخلی بوده و بازدهی آن در مقایسه با سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری چندان چشمگیر نیست.
در مقابل، گروهی دیگر بر این باورند که بازار املاک ترکیه، به‌ویژه در شهرهایی مانند استانبول، آنتالیا و ازمیر، همچنان پتانسیل رشد دارد و در صورت انتخاب درست منطقه و همکاری با مشاوران املاک معتبر، می‌توان به سود قابل‌توجهی دست یافت.
بر اساس گزارش مرکز آمار ترکیه، خرید ملک توسط ایرانیان در این کشور طی سال ۲۰۲۴ به ۲,۱۶۶ فقره رسیده است که نشان‌دهنده کاهش ۴۸ درصدی نسبت به سال ۲۰۲۳ است. این کاهش می‌تواند تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله افزایش هزینه‌های زندگی در ترکیه، کاهش قدرت خرید ایرانیان و تغییر سیاست‌های مهاجرتی ترکیه باشد. با این وجود، ایرانیان همچنان یکی از بزرگ‌ترین گروه‌های خریدار ملک در ترکیه هستند و تقاضای آنها در بازار املاک این کشور سهم قابل‌توجهی دارد.
با توجه به اهمیت این موضوع، «تجارت‌نیوز» در گفت‌وگویی اختصاصی با محسن آریا، موسس و مدیرعامل گروه مشاوران املاک آریا، به بررسی وضعیت فعلی این بازار، فرصت‌ها و چالش‌های آن پرداخته است.
خرید ملک در کدام مناطق ترکیه برای خارجی‌ها جذاب‌تر است؟
*در سال‌های اخیر، ترکیه به یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاران خارجی در بخش املاک تبدیل شده است. عوامل مختلفی از جمله موقعیت جغرافیایی، ثبات نسبی اقتصادی نسبت به بسیار از کشورهای منطقه، امکانات رفاهی مدرن و امکان اخذ اقامت یا تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری، باعث شده که افراد از کشورهای مختلف به خرید ملک در این کشور علاقه‌مند شوند. با توجه به تجربیات شما در این حوزه، چه گروه‌هایی از خریداران خارجی بیشترین سهم را در بازار املاک ترکیه دارند و انگیزه آنها از خرید ملک چیست؟ همچنین، چه نوع املاکی بیشترین تقاضا را در بین این خریداران دارد و هر گروه معمولاً در کدام شهرها سرمایه‌گذاری می‌کند؟
در بازار املاک ترکیه، خریداران خارجی از کشورهای مختلف، اهداف و انگیزه‌های متفاوتی برای خرید دارند. در حال حاضر و طبق آخرین آمار رسمی ماهیانه دولت ترکیه، مهم‌ترین گروه‌های خریداران خارجی کشورهای روسیه، ایران، اوکراین، عراق، آلمان، آذربایجان، آمریکا، چین و کشورهای حاشیه خلیج فارس هستند.
خریداران کشورهای حاشیه خلیج فارس معمولاً به دنبال خرید خانه‌های لوکس و ویلایی در مناطقی هستند که از نظر آب‌وهوا و امکانات تفریحی برای گذراندن تعطیلات مناسب باشد. استانبول و بورسا از محبوب‌ترین مقاصد این گروه محسوب می‌شوند.
کشورهای روسیه، اوکراین، ایران و عراق یکی از بزرگ‌ترین گروه‌های خریدار در ترکیه هستند. هدف اصلی بسیاری از آنها دریافت اقامت یا شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک است. در سال‌های اخیر، استانبول بیشترین سهم از خرید ملک ایرانیان و عراقی‌ها را داشته، اما برخی نیز به شهرهای دیگر مانند آنکارا، ازمیر و آنتالیا علاقه نشان داده‌اند.
شهروندان روسیه و اوکراین بعد از تحولات سیاسی و جنگ ، حضور پررنگ‌تری در بازار املاک ترکیه پیدا کردند. آنها بیشتر تمایل دارند در شهرهای گرمسیر و ساحلی مانند آنتالیا و آلانیا ملک خریداری کنند. دلیل اصلی این موضوع علاقه آنها به زندگی در اقلیم‌های گرمسیر و همچنین دریافت شهروندی ترکیه برای در امان ماندن از گزند تحریم کشورهای غربی است که پس از جنگ به آنها تحمیل شد.
خریداران اروپایی مانند بریتانیایی‌ها، بیشتر به دنبال خرید خانه‌ها و ویلاهای ییلاقی در مناطق ساحلی نظیر فتحیه، بدروم و آنتالیا هستند. این گروه تمایل دارند خانه‌هایی با چشم‌انداز دریا و امکانات لوکس را برای تعطیلات تابستانی یا دوران بازنشستگی خود خریداری کنند.
از نظر نوع املاک، آپارتمان‌های نوساز در مجتمع‌های مسکونی لوکس، ویلاهای ساحلی و خانه‌های تفریحی از جمله گزینه‌های پرطرفدار هستند. البته در شهرهای بزرگی مانند استانبول، املاک تجاری نیز مورد توجه سرمایه‌گذاران خارجی قرار گرفته است.
خارجی‌ها به دنبال خرید چه خانه‌هایی در ترکیه هستند؟
*با توجه به روندهای فعلی در بازار املاک ترکیه، به نظر می‌رسد که برخی از انواع املاک تقاضای بیشتری نسبت به سایرین دارند. در حال حاضر، کدام دسته از املاک – اعم از مسکونی، تجاری یا ویلاهای لوکس – بیشترین متقاضی را در میان خریداران خارجی دارند؟ چه عواملی باعث شده است که این نوع املاک جذابیت بیشتری پیدا کنند؟ همچنین، آیا تفاوتی در میزان تقاضای این املاک در شهرهای مختلف ترکیه وجود دارد؟ به عنوان مثال، آیا آپارتمان‌های مسکونی در استانبول همچنان پرطرفدارتر هستند، یا مناطق تفریحی و ساحلی مانند آنتالیا و بدروم سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند؟
در بازار املاک ترکیه، املاک مسکونی بیشترین سهم از تقاضا را دارند. بسیاری از خریداران خارجی به دنبال خرید آپارتمان‌های مسکونی در شهرهای بزرگی مانند استانبول، ازمیر، آنکارا و آنتالیا هستند. این املاک معمولاً در محدوده قیمتی ۱۵۰ هزار تا ۶۰۰هزار دلار قرار دارند و برای دریافت شهروندی، اقامت یا سرمایه‌گذاری بلندمدت خریداری می‌شوند. شهر آنکارا به دلیل جمعیت دانشجویی بالا، مقصدی مناسب برای خرید املاک مسکونی جهت اجاره به دانشجویان محسوب می‌شود.
ویلاهای لوکس نیز به خصوص در مناطق ساحلی مانند بدروم، آلانیا و آنتالیا مورد توجه خریداران قرار گرفته است. معمولاً این نوع املاک را خریداران اروپایی و سرمایه‌گذاران خاورمیانه‌ای خریداری می‌کنند که به دنبال اقامت فصلی یا سبک زندگی لوکس در ترکیه هستند.
در کنار املاک مسکونی و ویلاهای لوکس، املاک تجاری نیز هرچند درصد کمتری از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، اما همچنان در میان سرمایه‌گذاران کشورهای حاشیه خلیج فارس محبوب هستند. این املاک شامل دفاتر، مغازه‌ها و هتل‌ها بوده و بیشتر در مراکز تجاری استانبول و شهرهای گردشگری بزرگ خریداری می‌شوند.
سهم خارجی‌ها از بازار املاک ترکیه چقدر است؟
*یکی از نگرانی‌های خریداران خارجی در ترکیه، امکان فروش مجدد ملک است. برخی از سرمایه‌گذاران، به‌ویژه ایرانیان، این تصور را دارند که پس از خرید ملک در ترکیه، فروش آن با دشواری‌های زیادی همراه خواهد بود و ممکن است نتوانند آن را به قیمت مناسب واگذار کنند. آیا این نگرانی‌ها واقعی هستند؟ آیا بازار املاک ترکیه پویایی لازم را دارد که امکان فروش سریع و سودآور برای خریداران خارجی فراهم باشد؟ همچنین، چه عواملی بر سرعت و قیمت فروش یک ملک در این کشور تأثیر می‌گذارند؟
خلاف تصورات رایج، فروش مجدد املاک در ترکیه، در صورت رعایت اصول قیمت‌گذاری و انتخاب درست منطقه در زمان خرید، دشوار نیست. بسیاری از خریداران خارجی تصور می‌کنند که اگر ملکی در ترکیه خریداری کنند، صاحب اول و آخر آن خواهند بود و فروش آن غیرممکن است. اما تجربه نشان داده است که املاکی که در زمان خود در مناطق و لوکیشن‌های پرتقاضا و روبه رشد خریداری شده‌اند، علاوه بر اینکه در بازار ثانویه به‌راحتی فروخته می‌شوند،، به‌ویژه اگر قیمت‌گذاری بر اساس شرایط بازار انجام شده باشد.
نکته مهم اینجاست که بازار املاک ترکیه صرفا به خرید توسط خارجیان متکی نیست. در سال‌های اخیر، سهم خریداران خارجی در بیشترین حالت از کل معاملات املاک در ترکیه کمتر از ۱۰ درصد بوده است، که نشان‌دهنده یک بازار داخلی قوی و پایدار است. بسیاری از اتباع ترکیه، به‌خصوص سرمایه‌گذاران داخلی و افراد محلی، به دنبال خرید و فروش املاک هستند، بنابراین یک ملک در صورتی که در منطقه‌ای مناسب و با قیمت‌گذاری منطقی ارائه شود، علاوه بر خریداران خارجی، متقاضیان بومی را نیز خواهد داشت.
البته از طرفی باید به به خریداران خارجی حق داد، زیرا اکثر دفاتر املاکی که در ترکیه مشغول خدمات رسانی به خریداران خارجی هستند زمانی که همان خریدار برای فروش ملک خود به آنها مراجعه می‌کند به دلیل تخصصی‌تر بودن پروسه فروش مجدد آن ملک در بازار داخلی ترکیه، از انجام آن سرباز می‌زنند.
پس این شائبه برای آن مالک خارجی ایجاد می‌شود که ملک آنها قابلیت فروش مجدد در بازار املاک ترکیه را ندارد. توصیه من این است که اگر شخصی تصمیم به فروش مجدد ملک خود دارد، این کار را از طریق دفاتر املاکی که این تسهیلات را فراهم آورده‌اند پیگیری کند.
می‌توان گفت بسیاری از خریداران خارجی که طی سال‌های اخیر خرید ملک در ترکیه را انجام داده‌اند، علاوه بر دریافت تابعیت ترکیه، پس از گذشت چند سال موفق شده‌اند املاک خود را با سود معقول و مناسبی به فروش برسانند. کلید موفقیت در این زمینه انتخاب منطقه مناسب، مشاور املاک حرفه‌ای و زمانبندی درست به جهت خروج از بازار(فروش ملک در زمان مناسب) است. در حال حاضر نیز، بسیاری از سرمایه‌گذاران با صبر و برنامه‌ریزی، املاک خود را با حاشیه سود مناسب در بازار ثانویه به فروش می‌رسانند.
بازار املاک ترکیه چقدر به نرخ ارز وابسته است؟
*بازار املاک ترکیه تا چه اندازه تحت تأثیر نوسانات نرخ ارز قرار دارد و آیا افزایش نرخ ارز به‌طور مستقیم با افزایش قیمت مسکن در این کشور مرتبط است؟ به‌ویژه در شرایطی که برخی افراد ممکن است با خرید ملک در ترکیه در یک سال گذشته سود کرده باشند، اما این سود در مقایسه با ارزهای خارجی نظیر دلار یا یورو ممکن است کمتر یا حتی منفی باشد. آیا نگهداری طولانی‌مدت ملک می‌تواند به سود قابل توجهی منجر شود؟
بازار املاک هر چند که با سایر بازارهای سرمایه نظیر دلار و طلا در تعامل است اما تابع مولفه‌های خود بوده و از بعضی ابعاد مستقل از سایر بازارهای سرمایه عمل می‌کند. در حال حاضر بانک‌های ترکیه پیرو سیاست‌های مالی و پولی بانک مرکزی، سودهای بسیار بالایی تا حدود 45 درصد را به مشتریان خود ارائه می‌دهند که این موضوع سبب بروز رکود خصوصا در بازار ملک و خودرو در ترکیه شده است.
اما از جهتی نیز نرخ تورم و برابری لیر به نسبت ارزهای خارجی تقریبا ثابت مانده است. ضمن این که مقامات مربوطه ترک بارها اعلام کرده‌اند که روند سود بانکی بصورت پلکانی کاهش خواهد یافت. حتی این موضوع چند ماهی اشت که آغاز شده است و نرخ بهره بانکی احتمالا تا انتهای سال ۲۰۲۵ به نقطه منطقی خود خواهد رسید و این نشان از رونق مجدد بازار ملک و خودرو خواهد بود.
اما در جواب سوال شما این را باید عرض کنم که منطق سرمایه گذاری در املاک در کل جهان یک پروسه طولانی مدت سه تا 10 ساله است و خروج زودتر و کوتاه مدت از این بازار به جز در موارد خاص، احتمالا سرمایه‌گذار را با ضرر مواجه خواهد کرد.
به‌عنوان مثال شخصی که در تهران در 6 ماهه گذشته اقدام به خرید ملک کرده است در صورت خروج از بازار در حال حاضر، در قیاس با افزایش قیمت ارزهای خارجی قطعا دچار ضرر می‌شود اما در صورت ماندن در بازار و زمان دادن به قیمت مسکن به جهت تعدیل آن با ارزهای خارجی، می‌تواند در سال‌های بعد با سود منطقی از آن خارج شود.
طبیعتا ترکیه نیز از این موضوع مستثنی نیست. توصیه من این است که سرمایه‌گذاران در صورت خرید ملک در ترکیه ضمن دقت و توجه به فاکتورهایی که مطرح شد بازه‌ای چند ساله برای خروج از بازار داشته باشند.
خارجی‌ها برای خرید و فروش ملک در ترکیه چه محدودیت‌هایی دارند؟
*آیا برای فروش املاک توسط خارجی‌ها در ترکیه محدودیت‌های حقوقی خاصی وجود دارد و آیا قوانینی برای استفاده از املاک به‌عنوان مبنای اخذ تابعیت توسط خریداران خارجی تعیین شده است؟ به‌ویژه با توجه به شایعات رایج، آیا قوانین به‌طور خاص فروش ملک را برای خارجی‌ها محدود می‌کند؟
محدودیت‌های حقوقی خاصی برای فروش املاک توسط خارجی‌ها در ترکیه وجود ندارد. در حقیقت، برخلاف شایعاتی که ممکن است در میان مردم رایج باشد، هیچ‌گونه محدودیتی یا الزامی برای فروش ملک توسط خارجی‌ها در ترکیه وجود ندارد. تنها محدودیت قانونی که برای خریداران خارجی اعمال می‌شود، این است که هر ملک تنها یک‌بار می‌تواند به‌عنوان مبنای اخذ تابعیت ترکیه مورد استفاده قرار گیرد.
به‌عبارت دیگر، افرادی که از طریق خرید ملک در ترکیه به‌دنبال اخذ تابعیت هستند، نمی‌توانند برای خرید ملکی را انتخاب کنند که قبلا توسط شخص دیگری برای اخذ تابعیت از آن استفاده شده است. این محدودیت، که صرفاً مربوط به دریافت تابعیت است، هیچ‌گونه تأثیری بر فروش ملک ندارد و خارجی‌ها می‌توانند املاک خود را همانند یه تبعه ترک به فروش رسانند.
آیا بازار املاک ترکیه همچنان جای رشد دارد؟
*آیا بازار املاک ترکیه خصوصا استانبول برای ایرانی‌ها در آینده نزدیک همچنان جذاب خواهد ماند و در چه بازه زمانی این جذابیت می‌تواند ادامه پیدا کند؟ به‌ویژه با توجه به تغییرات اقتصادی، آیا همچنان ظرفیتی برای رشد در بازار املاک خواهد داشت؟
اگرچه جذابیت بازار املاک ترکیه در مقایسه با چند سال گذشته کاهش یافته است، اما با توجه به پیشینه اقتصادی و ویژگی‌های پویا و جذاب شهرهایی مانند استانبول، این بازار در بازه‌های میان‌مدت و بلندمدت همچنان برای سرمایه‌گذاران جذاب خواهد ماند. استانبول به‌عنوان یک شهر بزرگ و پویای جهانی با تقاضای داخلی و خارجی مداوم، همچنان ظرفیت رشد و توسعه خود را حفظ کرده است.
این شهر به‌دلیل موقعیت استراتژیک خود، زیرساخت‌های قوی، تنوع فرهنگی و اقتصاد در حال تحول، در آینده نیز برای سرمایه‌گذاران جذاب خواهد بود و فرصتی برای رشد در بخش‌های مختلف بازار املاک ارائه می‌دهد. بنابراین، حتی با تغییرات اخیر، ترکیه و خصوصا استانبول همچنان یکی از مقصدهای اصلی برای سرمایه‌گذاری در املاک باقی خواهد ماند. البته تورم افسار گسیخته سال ۲۰۲۳و ۲۰۲۴در ترکیه طبیعتا باعث کاهش نرخ جذابیت سرمایه گذاری شده است.
قوانین خرید ملک در ترکیه توسط خارجی‌ها چیست؟
*قوانین جدید خرید ملک توسط خارجی‌ها در ترکیه چیست و چه تغییراتی در شرایط اخذ تابعیت و اقامت برای خریداران خارجی در حال وقوع است؟ آیا دولت ترکیه برنامه‌ای برای تسهیل این شرایط در آینده نزدیک دارد؟
در حال حاضر، قوانین خرید ملک توسط خارجی‌ها در ترکیه به‌طور خاص برای اخذ تابعیت و اقامت طراحی شده است. خریداران خارجی می‌توانند با خرید ملکی به ارزش حداقل ۴۰۰ هزار دلار، تابعیت و شهروندی ترکیه را دریافت کنند، در حالی که خرید ملکی به ارزش ۲۰۰ هزار دلار، امکان دریافت اقامت ترکیه را فراهم می‌کند.
با این حال، شنیده‌ها حاکی از آن است که دولت ترکیه در حال برنامه‌ریزی برای تسهیل شرایط اخذ اقامت و شهروندی برای خریداران خارجی در آینده نزدیک است. این تغییرات می‌تواند به‌ویژه برای سرمایه‌گذاران خارجی جذاب باشد و موجب افزایش تقاضا در بازار املاک ترکیه شود.
