رشد افسارگسيخته قيمت و اجاره‌بهاي مسکن از توان مردم خارج است
پرتاب به حاشيه
شرق: هر سال كه نرخ تورم بالا مي‌رود، اجاره‌بهاي مسكن هم دستخوش تغيير مي‌شود اما اين افزايش اجاره‌بها، تنها از تورم تأثير نمي‌گيرد. بهاي ملك كه افزايش مي‌يابد، اجاره مسكن هم با روندي تصاعدي به هر سمتي كه دلش بخواهد حركت مي‌كند. اين روزها با ايجاد ركود در خريد و فروش مسكن و بالاكشيدن قيمت واحدهاي مسكوني، بازار افزايش اجاره‌بها داغ داغ است. به‌نحوي‌كه مستأجران براي پيداكردن مسكني كه متناسب با سطح درآمدشان باشد، با مشكلات زيادي مواجه هستند و آنقدر توان مردم کاهش پیدا کرده که ناگزير به سمت مناطق پايين‌تر و بعضا حاشيه شهر کشانده شده‌اند. برخي صاحب‌خانه‌ها قيمت اجاره‌بها را تا دوبرابر نرخ سال قبل افزايش داده‌اند و گروهي ديگر با افزايش دوبرابري وديعه مسكن، ميزان افزايش اجاره‌بها را چند‌درصدي بيشتر از نرخ تورم در نظر مي‌گيرند. در اين شرايط دولت با ارائه لايحه‌اي در تلاش است تا در تعيين اجاره‌بهاي مسكن دخالت كند. نمايندگان مجلس شوراي اسلامي هم از طريق ارائه طرحي همين قصد را دارند. اما كارشناسان اين حوزه بر اين باورند كه دخالت در اجاره‌بها از سوی دولت نه‌تنها امكان‌پذير نيست بلكه با امرونهي‌هاي دولتي در اين حوزه به
نتيجه نمي‌رسيم و بازار تعيين اجاره‌بهاي مسكن متلاطم‌تر مي‌شود. كارشناسان معتقدند دولت بايد به‌جاي دخالت در اجاره‌بها، هزينه‌هاي توليد مسكن را كاهش دهد.
هنوز چند روزي از ارائه پيش‌نويس لايحه الحاق يک ماده و ۴ تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ توسط عباس آخوندي، وزير راه و شهرسازي به هيئت دولت نگذشته بود كه صديف بدري، عضو کميسيون عمران مجلس به خبرگزاري فارس از طرح مجلس براي ساماندهي بازار اجاره‌بها خبرداد. به گفته او دولت براي كنترل اجاره‌بهاي مسكن برنامه‌اي ندارد. اين عضو كميسيون عمران مجلس بر اين باور است كه بازار اجاره‌بهاي مسکن نبايد رها شود و نرخ آن بايد درصدي از قيمت مسکن باشد. اين در حالي است كه كارشناسان مسكن، خلاف نظر اين نماينده، معتقدند دخالت دولت در بحث اجاره‌بهاي مسكن، مشكلي را حل نمي‌كند و شايد شرايط را پيچيده‌تر كند.
كاهش عرضه مسكن با دخالت در اجاره‌بها
کمال اطهاری، كارشناس مسكن در گفت‌وگو با «شرق» بيان مي‌كند: كنترل اجاره‌بها در اين شرايط اقتصادي ممكن نيست. موضوع اساسي اين است كه وقتي كه بازده اقتصادي در غارتگري و رانت‌جويي بيشتر است، همه سازمان‌هاي اقتصادي و حتي غيراقتصادي به سوي رانت‌جويي سوق پيدا مي‌كنند و به اين رويه فساد سيستماتيك و سازمان‌يافته مي‌گويند.
به گفته او در يك اقتصاد غارتگر، كنترل مقوله اجاره‌بها بيشتر به شوخي شبيه است؛ به اين دليل كه اين اجاره‌بها با نرخ تورم بالا مي‌رود. اطهاری مي‌گويد: كسي كه خانه خود را اجاره مي‌دهد، با نرخ تورم اجاره منزل خود را محاسبه كند. اجاره مسكن هم مشابه ساير فعاليت‌هاي اقتصادي بايد سودآور باشد. سود متعارفي در جامعه وجود دارد و مثلا سود سپرده‌هاي بانكي 20 درصد است. اگر صاحب يك خانه را از اين سود متعارف محروم كنند، حتما عرضه خانه استيجاري كاهش مي‌يابد. حتي همين واحدهاي مسكوني موجود هم مي‌تواند در چنين روندي از دور خارج شود. هرگونه كنترل در اجاره‌بها به مفهوم افزايش هزينه معاملاتي اين اجاره است. به اعتقاد او اجاره را با قيمت مسكن نميتوان محاسبه كرد و بايد با نرخ تورم اين محاسبات انجام شود؛ زيرا اين دو مقوله از هم جدا هستند.
اگرچه به ظاهر با افزايش نرخ تورم، قيمت مسكن هم بالا مي‌رود و اجاره‌بها از اين رويه تأثير مي‌گيرد اما اين كارشناس مسكن تأكيد مي‌كند: صاحبان مسكن مي‌خواهند از سرمايه خود عايدي كسب كنند. در نتيجه اين يك اشتباه رايج است كه اصحاب رسانه و نمايندگان مجلس مرتكب آن مي‌شوند و فكر مي‌كنند كه موضوع اجاره‌بها و نرخ تورم با هم مرتبط است. بحث اجاره‌بها مثل پولي است كه در بانك مي‌گذاريد؛ اگر نرخ سود بانكي از نرخ تورم پايين‌تر باشد، پول را در بانك نمي‌گذاريد و سكه مي‌خريد.او ادامه مي‌دهد: نمايندگان مجلس با طرح مباحثي نظير كنترل اجاره‌بها مي‌خواهند محبوبيت كسب كنند، اما در اين مباحث عقلانيت اقتصادي و برنامه جامعي وجود ندارد. اين مصوبات عموما ضد خود عمل مي‌كنند؛ همان‌طور كه تا حالا عمل كرده‌اند.
طرح‌هايي كه كنار گذاشته شدند
به گفته اطهاری، براي حل مشكل مسكن بايد عرضه مسكن اجاري در چارچوب يك نظام استيجاري بالا برود. اين نظام از برنامه اول توسعه در دستور كار قرار گرفته و نهادهاي متولي هم معرفي شده‌اند، اما هربار با خودداناپنداري‌هاي وزراي مربوطه، اين مسئله كنار گذاشته شده است. او ادامه مي‌دهد: در چارچوب طرح جامع مسكن، مصوب سال 84، نظام استيجاري تعريف شده بود. در بازنگري طرح، برخي نهادها جايگزين شدند، اما در دولت قبلی و فعلي، اين طرح كنار گذاشته شد و به‌جاي آن طرح‌هاي عجيب‌وغريب مثل مسكن مهر و نظام بازآفريني مطرح شد. اين كارشناس مسكن يادآور مي‌شود: هركدام از دولت‌ها بحثي را مطرح كردند. يكي گفت مسكن تجاري مي‌سازم و ديگري گفت ساخت مسكن عمومي را در دستور كار قرار مي‌دهد. هركدام سعي كردند از اين نمد براي خود كلاهي بسازند و به‌اين‌ترتيب برنامه جامع مسكن درهم شكست و هيچ‌يك از دولت‌ها هم كاري انجام ندادند. او مي‌گويد: اينها مسائلي است كه نهادهاي ناقص و ابتر آنها را مي‌سازند و به‌جاي نهادسازي اساسي، هم خودشان و هم اصحاب رسانه را به سمتي سوق مي‌دهند كه بايد اجاره‌بها كنترل شود. اين درواقع رهاكردن اصل قضيه است.
توليد مسكن نبايد گران تمام شود
محمدعلي پورشيرازي، عضو هيئت‌مديره شركت‌هاي ساختماني مسكن، نيز دخالت در تعيين اجاره‌بها توسط دولت را منطقي نمي‌داند.
او به «شرق» مي‌گويد: مسكن متعلق به مردم است و عرضه آن به جامعه هم توسط خود مردم انجام مي‌شود، بنابراين اگر دولت در تعيين اجاره‌بها دخالت كند، درواقع نوعي نظام سوسياليستي را در جامعه پياده كرده است. پورشيرازي به‌جاي دخالت دولت در بحث مسكن راهكار ديگري ارائه مي‌كند. به اعتقاد او، دولت مي‌تواند ماليات مسكن را كاهش دهد يا ماليات را از مالكان گرفته و عين آن را به مستأجران بدهد.
اين عضو هيئت‌مديره شركت‌هاي ساختماني مسكن اضافه مي‌كند: راهكار ديگر اين است كه بهاي ساخت مسكن را كاهش دهيم؛ يعني به‌جاي اينكه يارانه نقدي به حساب مردم واريز شود، اين پول به بخش آهن و يراق‌آلات، سيمان و ... تزريق شود. اين رويه به‌مراتب براي مردم سودآورتر است. او با تكيه بر توجه به تجربيات كشورهاي ديگر مي‌گويد: فقط شعار ندهيم. من مسكن‌دار نيستم، ولي مطالعه مي‌كنم و وضعيت را مي‌بينم. بايد قيمت ساخت مسكن را پايين بياوريم و كاري كنيم كه مهاجرت زياد نشود. چه اتفاقي افتاده است كه سه ميليون نفر جمعيت تهران به 10 ميليون نفر رسيده است؟ پورشيرازي مي‌گويد: مسكن نياز واقعي جوامع است. بايد ديد سيستم‌هاي ما از مسكن چه نوع بهره‌برداري مي‌كنند. مي‌خواهند بهره‌برداري اجتماعي، سياسي، اقتصادي يا ... كنند. در مورد مسكن متأسفانه در سال‌هاي نه‌چندان دور سيستم كاملا فردي و با اهداف اقتصادي بود. افرادي كه پول داشتند، اقدام به ساخت مسكن مي‌كردند. اگر بخواهيم اجاره‌بها گران نشود، بايد به مالكيت توجه داشته باشيم.
او ادامه مي‌دهد: به اعتقاد من از مسكن برداشت سياسي و حساب‌شده كرده‌ايم. ظاهرا مي‌گوييم كه اين‌گونه نيست، اما باز هم از مسكن باركشي مي‌شود. همه‌جاي دنيا سعي مي‌كنند كاري كنند كه قيمت ساخت بالا نرود، اما در ايران اين‌گونه نيست. به گفته اين عضو هيئت‌مديره شركت‌هاي ساختماني مسكن، مسكن مهر يك تفكر درست بود، اما در مورد ايران بد شد. ما بايد در ساخت مسكن به نوعي عمل نكنيم كه روند مهاجرت را تشديد كنيم. او اضافه مي‌كند: در سياست‌گذاري براي ساخت مسكن فقط نبايد به فکر چند شهر بزرگ باشيم. بايد براي روستاها نیز برنامه داشته باشيم. وقتي مسكن در تهران گران مي‌شود، هم‌زمان در ورامين هم گران مي‌شود، بنابراين به همه اين موارد بايد توجه كرد. پورشيرازي درباره دلايل افزايش اجاره مسكن عنوان مي‌كند: اما اشكال عمده ما اين شده است كه بين درآمد و هزينه، سيستم مدیریت يك شكاف بزرگ ايجاد كرده است. اين شكاف تنها در مسكن اثر نمي‌گذارد و روي نان بربري هم تأثيرگذار است. به همين دليل كساني كه خانه دارند، ناگزيرند با تغيير اجاره‌بها فضاي بين درآمد و هزينه خود را كامل كنند، زيرا مي‌خواهند از اجاره مسكن خود سود ببرند.
شرق: هر سال كه نرخ تورم بالا مي‌رود، اجاره‌بهاي مسكن هم دستخوش تغيير مي‌شود اما اين افزايش اجاره‌بها، تنها از تورم تأثير نمي‌گيرد. بهاي ملك كه افزايش مي‌يابد، اجاره مسكن هم با روندي تصاعدي به هر سمتي كه دلش بخواهد حركت مي‌كند. اين روزها با ايجاد ركود در خريد و فروش مسكن و بالاكشيدن قيمت واحدهاي مسكوني، بازار افزايش اجاره‌بها داغ داغ است. به‌نحوي‌كه مستأجران براي پيداكردن مسكني كه متناسب با سطح درآمدشان باشد، با مشكلات زيادي مواجه هستند و آنقدر توان مردم کاهش پیدا کرده که ناگزير به سمت مناطق پايين‌تر و بعضا حاشيه شهر کشانده شده‌اند. برخي صاحب‌خانه‌ها قيمت اجاره‌بها را تا دوبرابر نرخ سال قبل افزايش داده‌اند و گروهي ديگر با افزايش دوبرابري وديعه مسكن، ميزان افزايش اجاره‌بها را چند‌درصدي بيشتر از نرخ تورم در نظر مي‌گيرند. در اين شرايط دولت با ارائه لايحه‌اي در تلاش است تا در تعيين اجاره‌بهاي مسكن دخالت كند. نمايندگان مجلس شوراي اسلامي هم از طريق ارائه طرحي همين قصد را دارند. اما كارشناسان اين حوزه بر اين باورند كه دخالت در اجاره‌بها از سوی دولت نه‌تنها امكان‌پذير نيست بلكه با امرونهي‌هاي دولتي در اين حوزه به
نتيجه نمي‌رسيم و بازار تعيين اجاره‌بهاي مسكن متلاطم‌تر مي‌شود. كارشناسان معتقدند دولت بايد به‌جاي دخالت در اجاره‌بها، هزينه‌هاي توليد مسكن را كاهش دهد.
هنوز چند روزي از ارائه پيش‌نويس لايحه الحاق يک ماده و ۴ تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ توسط عباس آخوندي، وزير راه و شهرسازي به هيئت دولت نگذشته بود كه صديف بدري، عضو کميسيون عمران مجلس به خبرگزاري فارس از طرح مجلس براي ساماندهي بازار اجاره‌بها خبرداد. به گفته او دولت براي كنترل اجاره‌بهاي مسكن برنامه‌اي ندارد. اين عضو كميسيون عمران مجلس بر اين باور است كه بازار اجاره‌بهاي مسکن نبايد رها شود و نرخ آن بايد درصدي از قيمت مسکن باشد. اين در حالي است كه كارشناسان مسكن، خلاف نظر اين نماينده، معتقدند دخالت دولت در بحث اجاره‌بهاي مسكن، مشكلي را حل نمي‌كند و شايد شرايط را پيچيده‌تر كند.
كاهش عرضه مسكن با دخالت در اجاره‌بها
کمال اطهاری، كارشناس مسكن در گفت‌وگو با «شرق» بيان مي‌كند: كنترل اجاره‌بها در اين شرايط اقتصادي ممكن نيست. موضوع اساسي اين است كه وقتي كه بازده اقتصادي در غارتگري و رانت‌جويي بيشتر است، همه سازمان‌هاي اقتصادي و حتي غيراقتصادي به سوي رانت‌جويي سوق پيدا مي‌كنند و به اين رويه فساد سيستماتيك و سازمان‌يافته مي‌گويند.
به گفته او در يك اقتصاد غارتگر، كنترل مقوله اجاره‌بها بيشتر به شوخي شبيه است؛ به اين دليل كه اين اجاره‌بها با نرخ تورم بالا مي‌رود. اطهاری مي‌گويد: كسي كه خانه خود را اجاره مي‌دهد، با نرخ تورم اجاره منزل خود را محاسبه كند. اجاره مسكن هم مشابه ساير فعاليت‌هاي اقتصادي بايد سودآور باشد. سود متعارفي در جامعه وجود دارد و مثلا سود سپرده‌هاي بانكي 20 درصد است. اگر صاحب يك خانه را از اين سود متعارف محروم كنند، حتما عرضه خانه استيجاري كاهش مي‌يابد. حتي همين واحدهاي مسكوني موجود هم مي‌تواند در چنين روندي از دور خارج شود. هرگونه كنترل در اجاره‌بها به مفهوم افزايش هزينه معاملاتي اين اجاره است. به اعتقاد او اجاره را با قيمت مسكن نميتوان محاسبه كرد و بايد با نرخ تورم اين محاسبات انجام شود؛ زيرا اين دو مقوله از هم جدا هستند.
اگرچه به ظاهر با افزايش نرخ تورم، قيمت مسكن هم بالا مي‌رود و اجاره‌بها از اين رويه تأثير مي‌گيرد اما اين كارشناس مسكن تأكيد مي‌كند: صاحبان مسكن مي‌خواهند از سرمايه خود عايدي كسب كنند. در نتيجه اين يك اشتباه رايج است كه اصحاب رسانه و نمايندگان مجلس مرتكب آن مي‌شوند و فكر مي‌كنند كه موضوع اجاره‌بها و نرخ تورم با هم مرتبط است. بحث اجاره‌بها مثل پولي است كه در بانك مي‌گذاريد؛ اگر نرخ سود بانكي از نرخ تورم پايين‌تر باشد، پول را در بانك نمي‌گذاريد و سكه مي‌خريد.او ادامه مي‌دهد: نمايندگان مجلس با طرح مباحثي نظير كنترل اجاره‌بها مي‌خواهند محبوبيت كسب كنند، اما در اين مباحث عقلانيت اقتصادي و برنامه جامعي وجود ندارد. اين مصوبات عموما ضد خود عمل مي‌كنند؛ همان‌طور كه تا حالا عمل كرده‌اند.
طرح‌هايي كه كنار گذاشته شدند
به گفته اطهاری، براي حل مشكل مسكن بايد عرضه مسكن اجاري در چارچوب يك نظام استيجاري بالا برود. اين نظام از برنامه اول توسعه در دستور كار قرار گرفته و نهادهاي متولي هم معرفي شده‌اند، اما هربار با خودداناپنداري‌هاي وزراي مربوطه، اين مسئله كنار گذاشته شده است. او ادامه مي‌دهد: در چارچوب طرح جامع مسكن، مصوب سال 84، نظام استيجاري تعريف شده بود. در بازنگري طرح، برخي نهادها جايگزين شدند، اما در دولت قبلی و فعلي، اين طرح كنار گذاشته شد و به‌جاي آن طرح‌هاي عجيب‌وغريب مثل مسكن مهر و نظام بازآفريني مطرح شد. اين كارشناس مسكن يادآور مي‌شود: هركدام از دولت‌ها بحثي را مطرح كردند. يكي گفت مسكن تجاري مي‌سازم و ديگري گفت ساخت مسكن عمومي را در دستور كار قرار مي‌دهد. هركدام سعي كردند از اين نمد براي خود كلاهي بسازند و به‌اين‌ترتيب برنامه جامع مسكن درهم شكست و هيچ‌يك از دولت‌ها هم كاري انجام ندادند. او مي‌گويد: اينها مسائلي است كه نهادهاي ناقص و ابتر آنها را مي‌سازند و به‌جاي نهادسازي اساسي، هم خودشان و هم اصحاب رسانه را به سمتي سوق مي‌دهند كه بايد اجاره‌بها كنترل شود. اين درواقع رهاكردن اصل قضيه است.
توليد مسكن نبايد گران تمام شود
محمدعلي پورشيرازي، عضو هيئت‌مديره شركت‌هاي ساختماني مسكن، نيز دخالت در تعيين اجاره‌بها توسط دولت را منطقي نمي‌داند.
او به «شرق» مي‌گويد: مسكن متعلق به مردم است و عرضه آن به جامعه هم توسط خود مردم انجام مي‌شود، بنابراين اگر دولت در تعيين اجاره‌بها دخالت كند، درواقع نوعي نظام سوسياليستي را در جامعه پياده كرده است. پورشيرازي به‌جاي دخالت دولت در بحث مسكن راهكار ديگري ارائه مي‌كند. به اعتقاد او، دولت مي‌تواند ماليات مسكن را كاهش دهد يا ماليات را از مالكان گرفته و عين آن را به مستأجران بدهد.
اين عضو هيئت‌مديره شركت‌هاي ساختماني مسكن اضافه مي‌كند: راهكار ديگر اين است كه بهاي ساخت مسكن را كاهش دهيم؛ يعني به‌جاي اينكه يارانه نقدي به حساب مردم واريز شود، اين پول به بخش آهن و يراق‌آلات، سيمان و ... تزريق شود. اين رويه به‌مراتب براي مردم سودآورتر است. او با تكيه بر توجه به تجربيات كشورهاي ديگر مي‌گويد: فقط شعار ندهيم. من مسكن‌دار نيستم، ولي مطالعه مي‌كنم و وضعيت را مي‌بينم. بايد قيمت ساخت مسكن را پايين بياوريم و كاري كنيم كه مهاجرت زياد نشود. چه اتفاقي افتاده است كه سه ميليون نفر جمعيت تهران به 10 ميليون نفر رسيده است؟ پورشيرازي مي‌گويد: مسكن نياز واقعي جوامع است. بايد ديد سيستم‌هاي ما از مسكن چه نوع بهره‌برداري مي‌كنند. مي‌خواهند بهره‌برداري اجتماعي، سياسي، اقتصادي يا ... كنند. در مورد مسكن متأسفانه در سال‌هاي نه‌چندان دور سيستم كاملا فردي و با اهداف اقتصادي بود. افرادي كه پول داشتند، اقدام به ساخت مسكن مي‌كردند. اگر بخواهيم اجاره‌بها گران نشود، بايد به مالكيت توجه داشته باشيم.
او ادامه مي‌دهد: به اعتقاد من از مسكن برداشت سياسي و حساب‌شده كرده‌ايم. ظاهرا مي‌گوييم كه اين‌گونه نيست، اما باز هم از مسكن باركشي مي‌شود. همه‌جاي دنيا سعي مي‌كنند كاري كنند كه قيمت ساخت بالا نرود، اما در ايران اين‌گونه نيست. به گفته اين عضو هيئت‌مديره شركت‌هاي ساختماني مسكن، مسكن مهر يك تفكر درست بود، اما در مورد ايران بد شد. ما بايد در ساخت مسكن به نوعي عمل نكنيم كه روند مهاجرت را تشديد كنيم. او اضافه مي‌كند: در سياست‌گذاري براي ساخت مسكن فقط نبايد به فکر چند شهر بزرگ باشيم. بايد براي روستاها نیز برنامه داشته باشيم. وقتي مسكن در تهران گران مي‌شود، هم‌زمان در ورامين هم گران مي‌شود، بنابراين به همه اين موارد بايد توجه كرد. پورشيرازي درباره دلايل افزايش اجاره مسكن عنوان مي‌كند: اما اشكال عمده ما اين شده است كه بين درآمد و هزينه، سيستم مدیریت يك شكاف بزرگ ايجاد كرده است. اين شكاف تنها در مسكن اثر نمي‌گذارد و روي نان بربري هم تأثيرگذار است. به همين دليل كساني كه خانه دارند، ناگزيرند با تغيير اجاره‌بها فضاي بين درآمد و هزينه خود را كامل كنند، زيرا مي‌خواهند از اجاره مسكن خود سود ببرند.