|

حکایت کلیشه‌ای مستأجر مظلوم و مالک ظالم

ابراهیم ایوبی

داستان افزایش لجام‌گسیخته قیمت مسکن و اجاره‌بها، خبر داغ این روزهاست. آش چنان شور شده که دولت را بر این داشته برای میزان اجاره مسکن سقف تعیین کند. حسن روحانی روز یکشنبه از تحت‌فشار‌بودن مستأجران گفته و خبر داده که بر‌اساس مصوبه دولت افزودن اجاره‌بها در تهران بیش از ۲۵ درصد، در کلان‌شهرها بیش از ۲۰ درصد و در سایر شهرها بیش از ۱۵ درصد ممنوع است و تا زمانی که وزارت بهداشت شرایط کشور را از حالت اضطرار خارج نکند، این رویه ادامه خواهد داشت.

در ادامه محمود محمودزاده، معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی در گفت‌وگو با ایلنا گفته اگر مستأجری در دوران اجاره به تعهداتش عمل نکرده و باعث ضرر و زیان مالک شده بود، مشمول این مصوبه نمی‌شود. همچنین اگر مالک، واحد خود را به‌صورت رسمی فروخته باشد، دو ماه از تاریخ فروش مستأجر مهلت دارد که واحد را تخلیه کند. در غیر این دو فرض، تمام قراردادها تمدیدشده تلقی می‌شوند. او همچنین از حمایت دستگاه قضا سخن گفته و عنوان کرده اگر مستأجر افزایش نرخ حداکثر 25درصدی در تهران و 20درصدی در سایر شهرها را نپذیرد و به تعهدات قرارداد سال گذشته پایبند نبوده باشد، باید نسبت به تخلیه واحد اقدام کند در غیر این صورت با پشتیبانی مراجع قضائی از مستأجر، قرارداد تمدید می‌شود.
اما ماجرای دخالت حکومت‌ها به رابطه مؤجر و مستأجر سابقه‌ای طولانی دارد. اولین قانون به‌منظور جلوگیری از افزایش اجاره‌بها «قانون راجع به تعدیل مال‌الاجاره‌ها» است که در سال 1317 به تصویب مجلس شورای ملی رسید. نکته جالب انتهای ماده 4 این قانون است: «‌املاکی نیز که در مهرماه 1315 تحت اجاره بوده و مال‌الاجاره آن تا آن ماه یا بعد از آن در مدت پنج سال اضافه نشده باشد ولو اینکه مدت پنج سال بعد ‌از اجراء این قانون منقضی شود می‌توانند در تجدید اجاره از افزایش بیست‌و‌پنج درصد مذکور در این ماده استفاده نمایند». در 82 سال قبل نیز دقیقا حدی 25درصدی تعیین شده است! این مداخلات در تصویب قوانین مؤجر و مستأجر در سال‌های 1339، 1356، 1362 و 1376 ادامه یافت که دو قانون سال‌های 1356 (مخصوص املاک تجاری با استمرار اجاره و پیش‌بینی امکان تعدیل اجاره‌بها در هر سه سال) و 1376 (شامل تجاری و مسکونی) همچنان لازم‌الاجراست.
در نظام حقوقی ایران اصل آزادی اراده طرفین پذیرفته شده است. ماده 10 قانون مدنی بیان می‌كند: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در‌صورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است». این حق در مواد دیگر محدود به حدودی شده؛ ازجمله بر‌مبنای ماده 975 همان قانون، دادگاه نمی‌تواند قراردادهای خصوصی را که برخلاف اخلاق حسنه بوده یا به علت دیگر مخالف با نظم عمومی محسوب شود به اجرا گذارد. اگر تصویب‌نامه دولت را معیاری برای نظم عمومی بدانیم، می‌توان قائل بود که هر گونه توافق بین مؤجر و مستأجر در تعیین مبلغ اجاره بیش از سقف تعیین‌شده برخلاف نظم عمومی بوده و در نتیجه لازم‌الاجرا نیست؛ اما در سلسله‌مراتب قوانین مصوبات دولت نمی‌تواند بر‌خلاف مصوبات مجلس باشد.
مطابق اصل 138 قانون اساسی هیئت وزیران حق دارد برای انجام وظایف و تأمین اجرای قوانین به وضع تصویب‌نامه بپردازد، ولی مفاد این مقررات نباید با متن و روح قوانین مخالف باشد. به همین منظور تصویب‌نامه‌ها و آیین‌نامه‌های دولت ضمن ابلاغ برای اجرا به اطلاع رئیس مجلس شورای اسلامی نیز می‌رسد تا در‌صورتی‌که آنها را برخلاف قوانین بیابد برای تجدیدنظر به هیئت وزیران بفرستد. آنچه ذکر شد نظارت تقنینی بود، در اصل 170 قانون اساسی به نظارت قضائی نسبت به مصوبات دولت نیز اشاره شده است؛ بنا بر این اصل قضات مکلف‌اند از اجرای تصویب‌نامه‌های دولتی مخالف قوانین و مقررات اسلامی یا خارج از حدود اختیارات قوه مجریه خودداری کنند و هر کس می‌تواند ابطال این مقررات را از دیوان عدالت اداری بخواهد.
به نظر می‌رسد پیش‌فرض هیئت وزیران همان نگاه سنتی «مستأجر مظلوم» و «مالک ظالم» است و مفاد مصوبه در حدی که منتشر شده غیرجامع‌نگر، خلاف قواعد عمومی قراردادها و از همه مهم‌تر در تقابل با قوانین مربوط به روابط مؤجر و مستأجر است. بماند که جزئیات ضمانت اجرای آن روشن نیست و آیا در صورت بروز اختلاف، طرفین باید به دادگستری مراجعه کنند و فرضا برای تمدید اجاره‌نامه‌ای یک‌ساله، با توجه به حجم پرونده‌های موجود و اطاله دادرسی، همین مدت را در راهروی دادگستری باشند؟

داستان افزایش لجام‌گسیخته قیمت مسکن و اجاره‌بها، خبر داغ این روزهاست. آش چنان شور شده که دولت را بر این داشته برای میزان اجاره مسکن سقف تعیین کند. حسن روحانی روز یکشنبه از تحت‌فشار‌بودن مستأجران گفته و خبر داده که بر‌اساس مصوبه دولت افزودن اجاره‌بها در تهران بیش از ۲۵ درصد، در کلان‌شهرها بیش از ۲۰ درصد و در سایر شهرها بیش از ۱۵ درصد ممنوع است و تا زمانی که وزارت بهداشت شرایط کشور را از حالت اضطرار خارج نکند، این رویه ادامه خواهد داشت.

در ادامه محمود محمودزاده، معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی در گفت‌وگو با ایلنا گفته اگر مستأجری در دوران اجاره به تعهداتش عمل نکرده و باعث ضرر و زیان مالک شده بود، مشمول این مصوبه نمی‌شود. همچنین اگر مالک، واحد خود را به‌صورت رسمی فروخته باشد، دو ماه از تاریخ فروش مستأجر مهلت دارد که واحد را تخلیه کند. در غیر این دو فرض، تمام قراردادها تمدیدشده تلقی می‌شوند. او همچنین از حمایت دستگاه قضا سخن گفته و عنوان کرده اگر مستأجر افزایش نرخ حداکثر 25درصدی در تهران و 20درصدی در سایر شهرها را نپذیرد و به تعهدات قرارداد سال گذشته پایبند نبوده باشد، باید نسبت به تخلیه واحد اقدام کند در غیر این صورت با پشتیبانی مراجع قضائی از مستأجر، قرارداد تمدید می‌شود.
اما ماجرای دخالت حکومت‌ها به رابطه مؤجر و مستأجر سابقه‌ای طولانی دارد. اولین قانون به‌منظور جلوگیری از افزایش اجاره‌بها «قانون راجع به تعدیل مال‌الاجاره‌ها» است که در سال 1317 به تصویب مجلس شورای ملی رسید. نکته جالب انتهای ماده 4 این قانون است: «‌املاکی نیز که در مهرماه 1315 تحت اجاره بوده و مال‌الاجاره آن تا آن ماه یا بعد از آن در مدت پنج سال اضافه نشده باشد ولو اینکه مدت پنج سال بعد ‌از اجراء این قانون منقضی شود می‌توانند در تجدید اجاره از افزایش بیست‌و‌پنج درصد مذکور در این ماده استفاده نمایند». در 82 سال قبل نیز دقیقا حدی 25درصدی تعیین شده است! این مداخلات در تصویب قوانین مؤجر و مستأجر در سال‌های 1339، 1356، 1362 و 1376 ادامه یافت که دو قانون سال‌های 1356 (مخصوص املاک تجاری با استمرار اجاره و پیش‌بینی امکان تعدیل اجاره‌بها در هر سه سال) و 1376 (شامل تجاری و مسکونی) همچنان لازم‌الاجراست.
در نظام حقوقی ایران اصل آزادی اراده طرفین پذیرفته شده است. ماده 10 قانون مدنی بیان می‌كند: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در‌صورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است». این حق در مواد دیگر محدود به حدودی شده؛ ازجمله بر‌مبنای ماده 975 همان قانون، دادگاه نمی‌تواند قراردادهای خصوصی را که برخلاف اخلاق حسنه بوده یا به علت دیگر مخالف با نظم عمومی محسوب شود به اجرا گذارد. اگر تصویب‌نامه دولت را معیاری برای نظم عمومی بدانیم، می‌توان قائل بود که هر گونه توافق بین مؤجر و مستأجر در تعیین مبلغ اجاره بیش از سقف تعیین‌شده برخلاف نظم عمومی بوده و در نتیجه لازم‌الاجرا نیست؛ اما در سلسله‌مراتب قوانین مصوبات دولت نمی‌تواند بر‌خلاف مصوبات مجلس باشد.
مطابق اصل 138 قانون اساسی هیئت وزیران حق دارد برای انجام وظایف و تأمین اجرای قوانین به وضع تصویب‌نامه بپردازد، ولی مفاد این مقررات نباید با متن و روح قوانین مخالف باشد. به همین منظور تصویب‌نامه‌ها و آیین‌نامه‌های دولت ضمن ابلاغ برای اجرا به اطلاع رئیس مجلس شورای اسلامی نیز می‌رسد تا در‌صورتی‌که آنها را برخلاف قوانین بیابد برای تجدیدنظر به هیئت وزیران بفرستد. آنچه ذکر شد نظارت تقنینی بود، در اصل 170 قانون اساسی به نظارت قضائی نسبت به مصوبات دولت نیز اشاره شده است؛ بنا بر این اصل قضات مکلف‌اند از اجرای تصویب‌نامه‌های دولتی مخالف قوانین و مقررات اسلامی یا خارج از حدود اختیارات قوه مجریه خودداری کنند و هر کس می‌تواند ابطال این مقررات را از دیوان عدالت اداری بخواهد.
به نظر می‌رسد پیش‌فرض هیئت وزیران همان نگاه سنتی «مستأجر مظلوم» و «مالک ظالم» است و مفاد مصوبه در حدی که منتشر شده غیرجامع‌نگر، خلاف قواعد عمومی قراردادها و از همه مهم‌تر در تقابل با قوانین مربوط به روابط مؤجر و مستأجر است. بماند که جزئیات ضمانت اجرای آن روشن نیست و آیا در صورت بروز اختلاف، طرفین باید به دادگستری مراجعه کنند و فرضا برای تمدید اجاره‌نامه‌ای یک‌ساله، با توجه به حجم پرونده‌های موجود و اطاله دادرسی، همین مدت را در راهروی دادگستری باشند؟

 

اخبار مرتبط سایر رسانه ها