خواب مجلس براي مسكن
شكوفه حبیب‌زاده: مجلس یك ماه پس از تثبیت و استقرار، مشكل مسكن را كه 40 سال كارشناسان و دولت نتوانستند حل كنند، یك‌ماهه حل كرد. در طرح دوفوریتی كه در قالب «طرح شش‌ساله مسكن» از سوی مجلس شورای اسلامی مطرح شده و نام «تحقق جهش تولید با رونق ساخت‌وساز مسکن شهری و روستایی» بر آن نهاده شده، قرار است در مدت شش سال و هر‌ساله یك میلیون واحد مسكونی 75متری آماده شود. مقرر شده كه 60 درصد منابع مورد نیاز این طرح را دولت از طریق تسهیلات بانكی تأمین كند. این واحدها برای خانوارهای با درآمد کم، زوجین جوان، بازنشستگان، طلاب، دانشجویان متأهل، کارگران، ایثارگران، خانوادهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی و... هدف‌گذاری شده است. به گفته اقبال شاکری، عضو كمیسیون عمران مجلس یازدهم، پیش‌بینی شده ساخت مسکن به سالانه 1.5 میلیون واحد توسعه یابد كه اگر سالانه یک میلیون واحد مسکونی با متراژ 75 مترمربع (75 میلیون مترمربع مجموعا) ساخته شود، هر واحد حدود 250 میلیون تومان منابع مالی برای ساخت نیاز دارد که باید 150 تا 200 میلیون تومان آن (60 درصد) از طریق تسهیلات تأمین می‌شود. به گفته او، نرخ سود این تسهیلات یارانه‌ای است
که دولت باید آن را تأمین کند. خانوارها باید بتوانند اقساط این وام را بدهند؛ ازاین‌رو نرخ سود آن بالا نیست. به گفته این نماینده مجلس كه به جزئیات طرح پرداخته، این طرح بر سه محور «تسهیلات ارزان‌قیمت»، «زمین ارزان‌قیمت» و «کاهش هزینه و زمان تمام اجزای مربوط به ساخت‌وساز» استوار است. او گفته هفته آینده پیش‌نویس نهایی این طرح تهیه و به مجلس ارائه می‌شود. آنها قرار است مشكل مسكن استیجاری را هم حل كنند. به گفته كارشناسان، دولت اگر چنین منابع نامحدودی داشت، قاعدتا در طول چند دهه گذشته سال گذشته كه مسكن در ایران وارد فاز بحرانی شده بود، اقدام به حل آن می‌كرد. نگاه بعضا رؤیایی نمایندگان مجلس، این نگرانی را ایجاد می‌كند كه چنین طرحی، بسیار خوش‌بینانه است؛ حال اگر نگاه سیاسی بر آن غالب نباشد.
پروپاگاندای مجلس برای ساخت مسكن
كمال اطهاری، اقتصاددان و كارشناس اقتصاد توسعه، در گفت‌وگو با «شرق» می‌گوید: آنچه در این طرح مطرح شده، همان گفتمانی است كه در ابتدای ارائه طرح مسكن مهر وجود داشت. جنبه پروپاگاندای این طرح بر همه جوانب آن غالب است؛ زیرا امتحان خود را هم در مسكن مهر و هم در اقدام ملی مسكن، پس داده است. اطهاری در ادامه می‌گوید: همان زمان كه طرح مسكن مهر مطرح شده بود، اعلام كردم كه باید حداقل دو سال برای اجرای آن نهادسازی كنید و طرح را آغاز كنید؛ وگرنه منابع هدر می‌رود. نهادسازی شامل تبدیل تعاونی‌های مسكن به اتحادیه، صندوق‌های پس‌انداز و همكاری برای توانمندسازی سكونتگاه‌های غیررسمی و... است. این كارشناس اقتصاد مسكن با تأكید بر اینكه مسكن، پروژه بنایی نیست، می‌گوید: مسكن یك پروژه كاملا شهری و فرابخشی است. مسكن یك امر اقتصادی- اجتماعی است. متأسفانه در طول سال‌های گذشته، با ادغام وزارت مسكن با راه و تبدیل آن به وزارت راه‌وشهرسازی، بخش مسكن زیر رانت بخش راه، كاملا به حاشیه رفت. راه، به‌عنوان یك بخش مهندسی با داشتن بخش‌های مختلفی كه در زیرمجموعه خود دارد، رانت بسیار بالایی دارد؛ درحالی‌كه بخش مسكن، تنها زمانی دارای رانت می‌شود كه
پروژه‌هایی مانند مسكن مهر و اقدام ملی را در دست داشته باشد.
منابع کشور در مسكن مهر و اقدام ملی، سوخت شد
اطهاری تصریح می‌كند: مسكن مهر، خلاف گفتارهایی كه برخی نمایندگان مجلس می‌گویند، 50 درصد تولید ناخالص ملی را در خود حل كرد و بخش‌های دیگر را خاموش كرد. 40 درصد اعتبارات بانكی نیز به طرح مسكن مهر اختصاص یافت. این اقدامات منجر به آن شد كه كل اقتصاد كشور، فلج شود. غافل از اینكه به دست كم‌درآمدها نیز نرسید. این مسكن به همان اندازه نیاز به تأسیسات شهری داشت. برای همین نیز طول كشید تا به اتمام برسد؛ زیرا زیرساخت‌های آن فراهم نبود. این در حالی است كه براساس تجربیات جهانی، سه سال زمان نیاز است كه نهادسازی لازم برای پرداختن به پروژه‌های مسكن مربوط به بخش‌های كم‌درآمد فراهم شود. این كارشناس اقتصاد توسعه در ادامه می‌گوید: متأسفانه همه گروه‌های سیاسی در حوزه مسكن، نسبت به نهادسازی در این بخش بی‌تفاوت هستند و تصور می‌كنند كه پروژه‌های مسكن، پروژه‌های بنایی است. جالب آنكه همگی بر تراكم‌فروشی تأكید دارند؛ درحالی‌كه یكی از لوازم اصلی آنكه یك پروژه مسكن موفق شود، آن است كه جلوی تراكم‌فروشی و رانتی‌شدن زمین گرفته شود.
رشد 5برابری مسكن در حاشیه تهران
اطهاری به نكته تأسف‌برانگیزی در حوزه رشد شدید قیمت مسكن در طول سال‌های گذشته اشاره كرده و می‌گوید: در عرض دو سال گذشته، قیمت مسكن در پیرامون تهران كه امید می‌رفت بتواند طبقات متوسط به پایین به آنجا منتقل شوند، تا پنج برابر افزایش یافته است و این امر سبب شده تا ساخت مسكن در حاشیه تهران نیز وارد بورس‌بازی شود؛ بنابراین نمی‌توانید زمینی را تهیه كنید كه از این رانت بیرون باشد. این كارشناس در ادامه به سخنان رئیس‌جمهور در زمینه شهرك‌سازی نقد وارد كرده و می‌افزاید: باید تجهیزات نهادی لازم برای ساخت مسكن در شهرها صورت بگیرد؛ البته در شهرهای موجود نه آن‌گونه كه رئیس‌جمهور در قالب شهرك‌سازی آن را بیان كرده است. شهرك‌سازی یعنی پراكنده‌روی و ازبین‌رفتن باغات و اراضی كشاورزی و سودجویی عده‌ای پیمانكار. به گفته او، چه مجلس و چه دولت، هر دو در حوزه مسكن راه خطا را می‌روند. برنامه جامع مسكنی كه باید در دستور كار قرار گیرد، نادیده گرفته می‌شود و مجلس برای آنكه وانمود كند به فكر مردم است و دولت برای آنكه از دست مجلسی كه در این فكر است، رها شود، هر دو حرف‌های روزمره و شعاری می‌زنند. او با رد گفتمان سیاسی كه در حوزه مسكن
وجود دارد، می‌افزاید: جامعه مدنی با وجود سختی فراوان باید به دنبال ارائه برنامه جایگزین برای مسكن هم به دولت و هم به مجلس باشد. جامعه مدنی است كه خرد لازم را برای پیش‌برد توسعه در كشور دارد.
خواب مجلس برای مردم
مهدی سلطان‌محمدی، كارشناس اقتصاد مسكن، در گفت‌وگو با «شرق» در نقد طرح ارائه‌شده از سوی مجلس شورای اسلامی می‌گوید: نمایندگان مجلس تازه در سمت‌شان مستقر شده‌اند و شور و شوقی برای حل مسائل و مشكلات مردم دارند. آنچه در این طرح مطرح شده، بیشتر بیان‌کننده آمال و آرزوهایی است كه فرض می‌گذاریم كه حسن نیت در آن وجود دارد. حال اگر مسئله به همین سادگی بود كه در طول 40 سال گذشته، این راه را دولتمردان طی می‌كردند. سلطان‌محمدی در ادامه با بیان اینكه منابع بی‌نهایت وجود ندارد، می‌افزاید: وقتی برنامه اجرائی در زمینه مسكن ارائه می‌شود، باید به منابع، امكانات و محدودیت‌ها توجه شود. آنچه بیان می‌شود، ساخت یك میلیون واحد مسكونی در سال است. حتی اگر این ابعاد را هم محدود كنیم، در شرایط كنونی اقتصاد ایران قابلیت تحقق ندارد.
تأمین سالانه 150هزار میلیارد تومان ازسوی دولت امكان‌پذیر نیست
او در بیان علت عدم تحقق آن می‌گوید: در این طرح، در نظر گرفته شده است كه ساخت یك میلیون واحد مسكونی 75متری در طول سال از محل اعتبارات مطرح‌شده، ساخته شود. یك واحد مسكونی 75متری با مشاعات چیزی در حدود صد تا 110 مترمربع نیاز دارد. یك مسكن با این مشخصات در شرایط كنونی اقتصاد كشور، حداقل 250میلیون تومان هزینه می‌برد. حال اگر سیر تورم را نادیده بگیریم كه در صورت درنظر‌گرفتن آن این رقم چند برابر خواهد شد. با این اوصاف، برای یك میلیون واحد، 250 هزار میلیارد تومان هزینه می‌برد كه پیش‌بینی شده 60 درصد آن، كمك شود. 60 درصد این منابع، 150 هزار میلیارد تومان خواهد بود. در شرایطی كه دولت با كسری بودجه فراتر از 200 هزار میلیارد تومان روبه‌روست، چگونه قرار است این 150 هزار میلیارد تومان را تدارك ببیند؟ چنین منابعی وجود ندارد. همه این موارد، در شرایطی است كه زمین را صفر در نظر بگیریم. حال آنكه ارزش زمین صفر نیست. حتی اگر زمین دولتی هم باشد، ارزش دارد. البته در بسیاری از شهرها، زمین دولتی برای عرضه وجود ندارد. سلطان‌محمدی ادامه می‌دهد: دولت همین اكنون نیز برای اجرای زیرساخت‌های خود مانند دانشگاه، بیمارستان و... با مشكل
زمین مواجه است. حتی اگر بیابانی را درنظر بگیریم كه در اختیار دولت است، بازهم به آماده‌سازی نیاز دارد. آماده‌سازی این اراضی برای آب، برق، گاز، فضای سبز، واحدهای خدماتی و... منابعی لازم دارد كه ورای هزینه 150 هزار میلیارد‌تومانی یاد‌شده است. این كارشناس اقتصاد مسكن تأكید می‌كند كه دولت برای هزینه‌های جاری خود دچار مشكل است و امكان تخصیص چنین منابعی را ندارد. او می‌گوید: در مسكن مهر كه ابعاد آن بسیار كمتر از این ارقام بود، دولت هنوز بعد از 10 سال نتوانسته تعهدات قبلی خود را انجام دهد؛ آن‌هم در سال‌هایی كه درآمد نفتی دولت بالای صد میلیارد دلار بود.
به گفته او، به نظر می‌رسد این طرح از خوش‌بینی زیاد نمایندگان مجلس ناشی شده باشد. حال اگر حسن‌نیت را درنظر بگیریم و انگیزه‌های سیاسی در پشت آنها وجود نداشته باشد.
شكوفه حبیب‌زاده: مجلس یك ماه پس از تثبیت و استقرار، مشكل مسكن را كه 40 سال كارشناسان و دولت نتوانستند حل كنند، یك‌ماهه حل كرد. در طرح دوفوریتی كه در قالب «طرح شش‌ساله مسكن» از سوی مجلس شورای اسلامی مطرح شده و نام «تحقق جهش تولید با رونق ساخت‌وساز مسکن شهری و روستایی» بر آن نهاده شده، قرار است در مدت شش سال و هر‌ساله یك میلیون واحد مسكونی 75متری آماده شود. مقرر شده كه 60 درصد منابع مورد نیاز این طرح را دولت از طریق تسهیلات بانكی تأمین كند. این واحدها برای خانوارهای با درآمد کم، زوجین جوان، بازنشستگان، طلاب، دانشجویان متأهل، کارگران، ایثارگران، خانوادهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی و... هدف‌گذاری شده است. به گفته اقبال شاکری، عضو كمیسیون عمران مجلس یازدهم، پیش‌بینی شده ساخت مسکن به سالانه 1.5 میلیون واحد توسعه یابد كه اگر سالانه یک میلیون واحد مسکونی با متراژ 75 مترمربع (75 میلیون مترمربع مجموعا) ساخته شود، هر واحد حدود 250 میلیون تومان منابع مالی برای ساخت نیاز دارد که باید 150 تا 200 میلیون تومان آن (60 درصد) از طریق تسهیلات تأمین می‌شود. به گفته او، نرخ سود این تسهیلات یارانه‌ای است
که دولت باید آن را تأمین کند. خانوارها باید بتوانند اقساط این وام را بدهند؛ ازاین‌رو نرخ سود آن بالا نیست. به گفته این نماینده مجلس كه به جزئیات طرح پرداخته، این طرح بر سه محور «تسهیلات ارزان‌قیمت»، «زمین ارزان‌قیمت» و «کاهش هزینه و زمان تمام اجزای مربوط به ساخت‌وساز» استوار است. او گفته هفته آینده پیش‌نویس نهایی این طرح تهیه و به مجلس ارائه می‌شود. آنها قرار است مشكل مسكن استیجاری را هم حل كنند. به گفته كارشناسان، دولت اگر چنین منابع نامحدودی داشت، قاعدتا در طول چند دهه گذشته سال گذشته كه مسكن در ایران وارد فاز بحرانی شده بود، اقدام به حل آن می‌كرد. نگاه بعضا رؤیایی نمایندگان مجلس، این نگرانی را ایجاد می‌كند كه چنین طرحی، بسیار خوش‌بینانه است؛ حال اگر نگاه سیاسی بر آن غالب نباشد.
پروپاگاندای مجلس برای ساخت مسكن
كمال اطهاری، اقتصاددان و كارشناس اقتصاد توسعه، در گفت‌وگو با «شرق» می‌گوید: آنچه در این طرح مطرح شده، همان گفتمانی است كه در ابتدای ارائه طرح مسكن مهر وجود داشت. جنبه پروپاگاندای این طرح بر همه جوانب آن غالب است؛ زیرا امتحان خود را هم در مسكن مهر و هم در اقدام ملی مسكن، پس داده است. اطهاری در ادامه می‌گوید: همان زمان كه طرح مسكن مهر مطرح شده بود، اعلام كردم كه باید حداقل دو سال برای اجرای آن نهادسازی كنید و طرح را آغاز كنید؛ وگرنه منابع هدر می‌رود. نهادسازی شامل تبدیل تعاونی‌های مسكن به اتحادیه، صندوق‌های پس‌انداز و همكاری برای توانمندسازی سكونتگاه‌های غیررسمی و... است. این كارشناس اقتصاد مسكن با تأكید بر اینكه مسكن، پروژه بنایی نیست، می‌گوید: مسكن یك پروژه كاملا شهری و فرابخشی است. مسكن یك امر اقتصادی- اجتماعی است. متأسفانه در طول سال‌های گذشته، با ادغام وزارت مسكن با راه و تبدیل آن به وزارت راه‌وشهرسازی، بخش مسكن زیر رانت بخش راه، كاملا به حاشیه رفت. راه، به‌عنوان یك بخش مهندسی با داشتن بخش‌های مختلفی كه در زیرمجموعه خود دارد، رانت بسیار بالایی دارد؛ درحالی‌كه بخش مسكن، تنها زمانی دارای رانت می‌شود كه
پروژه‌هایی مانند مسكن مهر و اقدام ملی را در دست داشته باشد.
منابع کشور در مسكن مهر و اقدام ملی، سوخت شد
اطهاری تصریح می‌كند: مسكن مهر، خلاف گفتارهایی كه برخی نمایندگان مجلس می‌گویند، 50 درصد تولید ناخالص ملی را در خود حل كرد و بخش‌های دیگر را خاموش كرد. 40 درصد اعتبارات بانكی نیز به طرح مسكن مهر اختصاص یافت. این اقدامات منجر به آن شد كه كل اقتصاد كشور، فلج شود. غافل از اینكه به دست كم‌درآمدها نیز نرسید. این مسكن به همان اندازه نیاز به تأسیسات شهری داشت. برای همین نیز طول كشید تا به اتمام برسد؛ زیرا زیرساخت‌های آن فراهم نبود. این در حالی است كه براساس تجربیات جهانی، سه سال زمان نیاز است كه نهادسازی لازم برای پرداختن به پروژه‌های مسكن مربوط به بخش‌های كم‌درآمد فراهم شود. این كارشناس اقتصاد توسعه در ادامه می‌گوید: متأسفانه همه گروه‌های سیاسی در حوزه مسكن، نسبت به نهادسازی در این بخش بی‌تفاوت هستند و تصور می‌كنند كه پروژه‌های مسكن، پروژه‌های بنایی است. جالب آنكه همگی بر تراكم‌فروشی تأكید دارند؛ درحالی‌كه یكی از لوازم اصلی آنكه یك پروژه مسكن موفق شود، آن است كه جلوی تراكم‌فروشی و رانتی‌شدن زمین گرفته شود.
رشد 5برابری مسكن در حاشیه تهران
اطهاری به نكته تأسف‌برانگیزی در حوزه رشد شدید قیمت مسكن در طول سال‌های گذشته اشاره كرده و می‌گوید: در عرض دو سال گذشته، قیمت مسكن در پیرامون تهران كه امید می‌رفت بتواند طبقات متوسط به پایین به آنجا منتقل شوند، تا پنج برابر افزایش یافته است و این امر سبب شده تا ساخت مسكن در حاشیه تهران نیز وارد بورس‌بازی شود؛ بنابراین نمی‌توانید زمینی را تهیه كنید كه از این رانت بیرون باشد. این كارشناس در ادامه به سخنان رئیس‌جمهور در زمینه شهرك‌سازی نقد وارد كرده و می‌افزاید: باید تجهیزات نهادی لازم برای ساخت مسكن در شهرها صورت بگیرد؛ البته در شهرهای موجود نه آن‌گونه كه رئیس‌جمهور در قالب شهرك‌سازی آن را بیان كرده است. شهرك‌سازی یعنی پراكنده‌روی و ازبین‌رفتن باغات و اراضی كشاورزی و سودجویی عده‌ای پیمانكار. به گفته او، چه مجلس و چه دولت، هر دو در حوزه مسكن راه خطا را می‌روند. برنامه جامع مسكنی كه باید در دستور كار قرار گیرد، نادیده گرفته می‌شود و مجلس برای آنكه وانمود كند به فكر مردم است و دولت برای آنكه از دست مجلسی كه در این فكر است، رها شود، هر دو حرف‌های روزمره و شعاری می‌زنند. او با رد گفتمان سیاسی كه در حوزه مسكن
وجود دارد، می‌افزاید: جامعه مدنی با وجود سختی فراوان باید به دنبال ارائه برنامه جایگزین برای مسكن هم به دولت و هم به مجلس باشد. جامعه مدنی است كه خرد لازم را برای پیش‌برد توسعه در كشور دارد.
خواب مجلس برای مردم
مهدی سلطان‌محمدی، كارشناس اقتصاد مسكن، در گفت‌وگو با «شرق» در نقد طرح ارائه‌شده از سوی مجلس شورای اسلامی می‌گوید: نمایندگان مجلس تازه در سمت‌شان مستقر شده‌اند و شور و شوقی برای حل مسائل و مشكلات مردم دارند. آنچه در این طرح مطرح شده، بیشتر بیان‌کننده آمال و آرزوهایی است كه فرض می‌گذاریم كه حسن نیت در آن وجود دارد. حال اگر مسئله به همین سادگی بود كه در طول 40 سال گذشته، این راه را دولتمردان طی می‌كردند. سلطان‌محمدی در ادامه با بیان اینكه منابع بی‌نهایت وجود ندارد، می‌افزاید: وقتی برنامه اجرائی در زمینه مسكن ارائه می‌شود، باید به منابع، امكانات و محدودیت‌ها توجه شود. آنچه بیان می‌شود، ساخت یك میلیون واحد مسكونی در سال است. حتی اگر این ابعاد را هم محدود كنیم، در شرایط كنونی اقتصاد ایران قابلیت تحقق ندارد.
تأمین سالانه 150هزار میلیارد تومان ازسوی دولت امكان‌پذیر نیست
او در بیان علت عدم تحقق آن می‌گوید: در این طرح، در نظر گرفته شده است كه ساخت یك میلیون واحد مسكونی 75متری در طول سال از محل اعتبارات مطرح‌شده، ساخته شود. یك واحد مسكونی 75متری با مشاعات چیزی در حدود صد تا 110 مترمربع نیاز دارد. یك مسكن با این مشخصات در شرایط كنونی اقتصاد كشور، حداقل 250میلیون تومان هزینه می‌برد. حال اگر سیر تورم را نادیده بگیریم كه در صورت درنظر‌گرفتن آن این رقم چند برابر خواهد شد. با این اوصاف، برای یك میلیون واحد، 250 هزار میلیارد تومان هزینه می‌برد كه پیش‌بینی شده 60 درصد آن، كمك شود. 60 درصد این منابع، 150 هزار میلیارد تومان خواهد بود. در شرایطی كه دولت با كسری بودجه فراتر از 200 هزار میلیارد تومان روبه‌روست، چگونه قرار است این 150 هزار میلیارد تومان را تدارك ببیند؟ چنین منابعی وجود ندارد. همه این موارد، در شرایطی است كه زمین را صفر در نظر بگیریم. حال آنكه ارزش زمین صفر نیست. حتی اگر زمین دولتی هم باشد، ارزش دارد. البته در بسیاری از شهرها، زمین دولتی برای عرضه وجود ندارد. سلطان‌محمدی ادامه می‌دهد: دولت همین اكنون نیز برای اجرای زیرساخت‌های خود مانند دانشگاه، بیمارستان و... با مشكل
زمین مواجه است. حتی اگر بیابانی را درنظر بگیریم كه در اختیار دولت است، بازهم به آماده‌سازی نیاز دارد. آماده‌سازی این اراضی برای آب، برق، گاز، فضای سبز، واحدهای خدماتی و... منابعی لازم دارد كه ورای هزینه 150 هزار میلیارد‌تومانی یاد‌شده است. این كارشناس اقتصاد مسكن تأكید می‌كند كه دولت برای هزینه‌های جاری خود دچار مشكل است و امكان تخصیص چنین منابعی را ندارد. او می‌گوید: در مسكن مهر كه ابعاد آن بسیار كمتر از این ارقام بود، دولت هنوز بعد از 10 سال نتوانسته تعهدات قبلی خود را انجام دهد؛ آن‌هم در سال‌هایی كه درآمد نفتی دولت بالای صد میلیارد دلار بود.
به گفته او، به نظر می‌رسد این طرح از خوش‌بینی زیاد نمایندگان مجلس ناشی شده باشد. حال اگر حسن‌نیت را درنظر بگیریم و انگیزه‌های سیاسی در پشت آنها وجود نداشته باشد.