انحرافات طرح جامع

طرح جامع و تفصیلی شهر تهران را با تمام کاستی‌ها و انتقادات وارده، می‌توان عصاره توان دانش شهرسازی ایران در نظر گرفت. چراکه یک مشاور مادر به همراه ٢٢ مشاور برای هر منطقه به همراه دستگاه‌های دولتی و عمومی و نهادهای نظارتی، تقریبا بخش عمده کارشناسان شهرسازی کشور را در طول یک دهه درگیر خود کرده بود. نتیجه یک دهه کار مطالعاتی و میدانی سنگین و جلسات همفکری و تعاملات دانشی، طرح جامع و تفصیلی شهر تهران را رقم زد. این طرح همانند هر طرح دیگری، مشتمل بر برنامه الزامی اجرایی (تامین خدمات هفتگانه و زیرساخت‌ها)، الزامات تحقق طرح و از سوی دیگر، ضوابط کنترلی اقدامات بخش خصوصی (ساخت‌وسازهای انتفاعی) است. اما دو اتفاق برای طرح جامع رخ داد. اتفاق اول، انحراف طرح در مراحل تصویب بود و انحراف دوم در عرصه عمل که نهادهای مجری طرح جامع و تفصیلی از اجرای طرح و عمل به ضوابط کنترلی ابا کردند.
الف) در مرحله تصویب
در مرحله تصویب، آقای احمدی‌نژاد، برخلاف توصیه‌های طرح، سقف جمعیت‌‌پذیری شهر تهران را از 8.5 میلیون نفر پیشنهادی طرح، برای برنامه‌ریزی مسکن تا 9.5 میلیون و برای خدمات تا 10.5 میلیون افزایش دادند. برای این منظور هم، یک طبقه (60 درصد) به تمام تراکم‌های پیشنهادی طرح اضافه کردند! این امر بدون توجه به کشش زیرساختی محلات و برنامه‌ریزی‌های انجام‌شده اتفاق افتاد.
ب) در مرحله عمل
بخش‌های دولتی، به بهانه کمبود منابع مالی از سویی و جزیره‌ای بودن تصمیم‌گیری‌ها و بعضا تامین مالی به اصطلاح هزینه‌های جاری، با اعلام عدم نیاز، اراضی در نظر گرفته شده برای خدمات را به حراج گذاشتند یا بدتر، به‌دنبال تغییر کاربری به کاربری‌های انتفاعی و کسب سود پرداختند. اما نهاد اصلی مدیریت شهری که وظیفه کنترل ضوابط و کنترل ساخت‌وسازهای شهری را باید انجام دهد، به دلایل زیر، از انجام آن عدول کرد و تغییرات زیادی در پهنه‌بندی انجام داد:
١- تغییر پهنه‌بندی به بهانه عدم قابلیت اجرا: برخی پهنه‌ها و ضوابط، با این بهانه که اجرایی نیست، کنار گذاشته شد. این در حالی است که از سویی طرح جامع وظیفه تعیین روش اجرا را برعهده ندارد و از سوی دیگر نهاد مجری، هیچ تفکری برای یافتن روش اجرا انجام نداد. به‌عنوان مثال، ریاست پیشین شورای شهر مطرح فرمودند که حفظ باغات با ضوابط حفاظتی قابل اجرا نبود و گفتند در باغی ٢٠٠٠ متری که ٤٠٠ متر زیربنا فقط ساخته می‌شود، مسئله حل می‌شود! البته با تراکم ٢٤٠ درصد، یعنی ٤٨٠٠ متر، یعنی ١٢ طبقه! خب مسلم است که در مرحله ساخت یک برج ١٢ طبقه، کل باغ از بین خواهد رفت. این در حالی است که در دنیا روش‌های نوینی برای این منظور وجود دارد، از جمله انتقال حق توسعه. پس از تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی در فروردین 91، از همان زمان، به تمام معاونت‌ها و سازمان‌های شهرداری دستور داده شد تا سریعاً پیشنهادات تغییر پهنه‌بندی را ارسال کنند. هرچند اطلاعات تفصیلی در دسترس نیست، اما تمام مناطق شهرداری تهران این اتفاق به گستردگی انجام شد.
٢- عمل به عرف‌های نادرست: به‌رغم اینکه طرح جامع ملاک ٦٠ درصد سطح اشغال را در ساخت‌وسازهای عادی (غیربلندمرتبه) مطرح می‌کند، هنوز شهرداری ٦٠ درصد طول به اضافه دو متر را در نظر می‌گیرد. و جالب‌تر اینکه آن را جزء تراکم حساب نمی‌کند. این امر باعث شده است که در بسیاری مناطق به‌ویژه مناطق جنوب که قطعات ریزدانه‌تر هستند، حیاط‌هایی با عرض کمتر از یک متر را شاهد باشیم. ساختمان‌های ٥ طبقه با نیم متر فضای بین آنها به‌عنوان فضای باز ساختمان!
3- عدم رعایت سرانه‌های خدماتی: در حالی که طرح جامع 77 میلیون مترمربع ایجاد فضای سبز جدید پیش بینی کرده بود، این امر به درستی و با توزیع مناسب مد نظر طرح انجام نشد. سرانه فضای سبز در محله جوادیه از 0.5 متر به 0.2 متر کاهش یافت! این امر در مورد سایر خدمات شهری نیز تقریبا به همین سیاق بود.
حرکت در راستای سفته بازی املاک و مستغلات و دادن مجوزهای ساخت تجاری و اداری صرفا مبتنی بر تقاضا و بدون توجه و مدیریت عرضه کل در شهر براساس سرانه‌های استاندارد، که خود به دلیل کسب درآمد از این محل بود، انبوهی از ساخت و سازهای تجاری - اداری را ایجاد کرد که بسیاری از آنها بدون مشتری مانده است. به عنوان نمونه مجتمع‌های تجاری میدان ولیعصر و مجتمع تجاری جایگزین ساختمان پرچم.
4- عدم مدیریت ساخت‌وساز مسکونی در مناطق و عدول از سقف جمعیتی: از سال 1387 تاکنون، 165 میلیون مترمربع واحد مسکونی خالص به مساحت کل زیربنای واحدهای مسکونی تهران اضافه شده است. این در حالی است که برآوردهای طرح تراز مالی شهر تهران در اجرای طرحهای جامع و تفصیلی نشان می‌دهد که حجم زیربنای مسکونی مورد نیاز از سال 1387 تا 1405 برابر 170 میلیون مترمربع است! بدین ترتیب، در هشت سال گذشته، تقریبا معادل نیاز 18 سال شهر، مسکن تولید شده است! وجود 450 هزار واحد مسکونی خالی براساس آمار سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395 نیز تأیید‌کننده نتایج این بررسی است.
اما موضوع به همین جا ختم نمی‌شود. بررسی متوسط تعداد طبقات ساختمانها در پروانه‌های ساختمانی صادره نشان می‌دهد، به جز برخی مناطق شمال تهران، تقریبا یک همگرائی در کل شهر دیده می‌شود. گو اینکه، فارغ از تفاوت در‌اندازه قطعات مسکونی در مناطق مختلف شهر، همه در حال تبدیل شدن به 5 طبقه و بیشتر هستند! متوسط تعداد طبقات در منطقه 1 تهران بیش از 8 طبقه است. متوسط تعداد طبقات پروانه‌های ساختمانی در کل شهر 8/ 5طبقه است. این در حالی است که هیچ منطقه‌ای کمتر از 5 طبقه نیست.
بررسی تراکم ساختمانی پروانه‌های صادره حکایت تلخ دیگری دارد. متوسط تراکم پروانه‌های صادره در شهر تهران 370 درصد است! این امر در منطقه 1 برابر 485 درصد است و در هیچ منطقه‌ای کمتر از 300 درصد نیست! این در حالی است که متوسط تراکم ساختمانی مجاز براساس متوسط گیری وزنی پهنه‌های تراکمی طرح تفصیلی شهر تهران در مناطق مختلف، نشان می‌دهد که متوسط تراکم ساختمانی نباید بیش از 220 درصد می‌بود! در واقع، شهرداری تهران به صراحت 150 درصد بیش از تراکم مصوب طرح جامع و تفصیلی شهر تهران، تراکم داده است. وابستگی درآمد شهرداری به تراکم‌فروشی به‌طوری‌که بیش از 70 درصد درآمد شهرداری از محل ساخت‌وساز تامین می‌شود، عاملی است برای ترغیب شهرداری‌ها در فروش تراکم است.
بررسی سهم مناطق شهر تهران از پروانه‌های صادره نشان می‌دهد که 25 درصد پروانه‌های ساختمانی صادره فقط به مناطق 1 و 22 تعلق دارد. سهم منطقه 1 با نزدیک به 15 درصد سطح زیربنای پروانه‌های ساختمانی صادره، بسیار حائز اهمیت است. به راحتی قابل مشاهده است که بیش از نیمی از پروانه‌های صادره به چند منطقه شمال که به‌عنوان مناطق مرفه‌نشین معروف هستند، داده شده است! این در حالی است که سهم مناطق 16 تا 20 به‌عنوان مناطق جنوب شهر، در مجموع به 10 درصد هم نمی‌رسد! این امر حاکی از چند نکته مهم است:
اول اینکه، مدیریت شهری با توجه به نیاز به کسب درآمد از محل پروانه‌های ساختمانی و مسلما درآمدهای بالاتر در مناطق شمالی شهر و امکان اعطای تراکم‌های بسیار بالاتر در این مناطق، انگیزه بیشتری برای ترغیب به ساخت‌وساز در این مناطق داشته است.
دوم اینکه، نوع مسکن ساخته شده در مناطق شمال شهر، با نوع تقاضای مسکن در شهر تهران به‌ویژه در مناطق جنوبی شهر، تناسبی ندارد و به‌رغم وجود 450 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران، کمبود مسکن در قشرهای متوسط به پایین بسیار بالاست و به محض افزایش قدرت خرید، موجی از تقاضا برای این نوع واحدهای مسکونی ایجاد خواهد شد که ساخت‌وسازی برای آن دیده نشده است.
سوم اینکه، در واقع مدیریت شهری، همپای نظام بازار و در راستای اهداف تولید بازدهی بیشتر و سودآوری بیشتر سازندگان حرکت کرده است و هیچ برنامه‌ای برای اصلاح بازار مسکن نداشته است. در این راه نیز، از هرگونه تخلف از مصوبات طرح جامع و تفصیلی ابائی نداشته و در مناطقی چون منطقه 1، بیش از 100 درصد نسبت به تراکم مجاز، تراکم فروشی کرده است. همراهی مدیریت شهرداری با قشر مرفه جامعه و نادیده گرفتن منافع قشر متوسط و متوسط به پایین، در این موضوع، کاملا مشخص است.
یکی از شاخص‌های حکمرانی خوب شهری، شاخص پاسخگویی است. اما زمانی که مدیریت شهری، خود را نماینده تمام مردم شهر نداند و به‌دلیل وابستگی بسیار زیاد به درآمد ساخت‌وساز، منافع 100 هزار نفر سازنده (با فرض هر پروانه یک سازنده) بسیار مهم‌تر از منافع 10 میلیون شهروند باشد، نتیجه بهتر از این نخواهد بود. صدای سازندگان واحدهای مسکونی به‌عنوان کسانی که بیش از 70 درصد درآمدهای شهرداری را تامین می‌کنند، بسیار بهتر و بیشتر از صدای 10 میلیون جمعیتی که سهمی بسیار کمتر از 10 درصد در درآمدهای شهرداری دارند، شنیده خواهد شد. هرچند سهل‌الوصول بودن این نوع درآمدها یکی از عوامل عدم رغبت شهرداریها به حرکت به سمت پایدارسازی درآمدهای شهری و افزایش سهم شارژ شهری از درآمدها است، اما نباید از نقش عدم نیاز به پاسخگویی به 10 میلیون جمعیت در قبال اخذ شارژ شهری را در این امر نادیده گرفت.
از تمام موارد فوق، نگران‌کننده‌تر نیز وجود دارد. با یک حساب سرانگشتی، طی دوره سال‌های 87 تا 95 تقریبا 50 درصد سطح مسکونی شهر تهران بازسازی شده است! این امر اگر دوره بررسی را از سال 80 تا 95 در نظر بگیریم، بیش از 70 درصد خواهد بود. این بدین معنی است که دیگر کمتر ساختمانی با عمر بالا مانده است که قابلیت تخریب و نوسازی داشته باشد! این موضوع نشان می‌دهد که در سال‌های آینده، درآمد شهرداری از محل ساخت‌وساز، به‌دلیل نبودِ ساختمان‌های با عمر بالا و تخریب و نوسازی آنها بسیار کاهش خواهد یافت! حتی اگر فشار نیاز به ساخت‌وساز و وابستگی شهرداری به این نوع درآمدها، ترغیب کند که تراکم بیشتری به ساختمان‌ها داده شود تا ساختمان‌های با عمر حتی کمتر از 10 سال، تخریب کرده و با تعداد طبقات بیشتری ساخت‌وساز کنند، علاوه بر اینکه این موضوع سرمایه ملی را به نابودی می‌کشاند، درآمد زیادی نیز برای شهرداری ایجاد نمی‌کند. چرا که شهرداری تا متوسط 5 طبقه، قبلا تراکم فروخته است و تنها برای یکی دو طبقه بیشتر مبالغی دریافت خواهد کرد!
اگر به این موضوع، حجم ساخت‌وساز تجاری مازاد در شهر را نیز اضافه کنیم، ملاحظه می‌شود که حتی امکان اخذ درآمد از محل ساخت‌وساز واحدهای تجاری و اخذ پذیره تجاری، تغییر کاربری و تراکم دیگر وجود ندارد! این موضوع، فاجعه‌ای برای کلان‌شهرها به‌ویژه تهران است که امروزه با هزینه‌های بسیار سرسام آور 18 هزار میلیارد تومان اداره می‌شود! امکان تامین این هزینه، در سال‌های آینده وجود ندارد.
نکته نهایی اینکه، قاعدتا درآمد حاصل از فروش تراکم مجاز (فاصله تراکم پایه تا تراکم مجاز) ، جزو ثروت شهر بود. در واقع تفاوتی بین فروش زمین و فروش آسمان شهر نیست. این ثروت متعلق به تمام نسل‌ها بود و باید عایدی آن برای آیندگان ذخیره می‌شد. مدیریت شهری، عملا با سبک درآمدی دهه‌های گذشته، دست در جیب نسل‌های آینده کرده است. این در حالی است که از همان ابتدا، کارشناسان اقتصادی بارها و بارها بر نتیجه این اقدامات تذکر داده بودند و نگرانی‌های خود را از آینده شهر تهران با این شیوه از مدیریت،
مطرح کرده بودند.

طرح جامع و تفصیلی شهر تهران را با تمام کاستی‌ها و انتقادات وارده، می‌توان عصاره توان دانش شهرسازی ایران در نظر گرفت. چراکه یک مشاور مادر به همراه ٢٢ مشاور برای هر منطقه به همراه دستگاه‌های دولتی و عمومی و نهادهای نظارتی، تقریبا بخش عمده کارشناسان شهرسازی کشور را در طول یک دهه درگیر خود کرده بود. نتیجه یک دهه کار مطالعاتی و میدانی سنگین و جلسات همفکری و تعاملات دانشی، طرح جامع و تفصیلی شهر تهران را رقم زد. این طرح همانند هر طرح دیگری، مشتمل بر برنامه الزامی اجرایی (تامین خدمات هفتگانه و زیرساخت‌ها)، الزامات تحقق طرح و از سوی دیگر، ضوابط کنترلی اقدامات بخش خصوصی (ساخت‌وسازهای انتفاعی) است. اما دو اتفاق برای طرح جامع رخ داد. اتفاق اول، انحراف طرح در مراحل تصویب بود و انحراف دوم در عرصه عمل که نهادهای مجری طرح جامع و تفصیلی از اجرای طرح و عمل به ضوابط کنترلی ابا کردند.
الف) در مرحله تصویب
در مرحله تصویب، آقای احمدی‌نژاد، برخلاف توصیه‌های طرح، سقف جمعیت‌‌پذیری شهر تهران را از 8.5 میلیون نفر پیشنهادی طرح، برای برنامه‌ریزی مسکن تا 9.5 میلیون و برای خدمات تا 10.5 میلیون افزایش دادند. برای این منظور هم، یک طبقه (60 درصد) به تمام تراکم‌های پیشنهادی طرح اضافه کردند! این امر بدون توجه به کشش زیرساختی محلات و برنامه‌ریزی‌های انجام‌شده اتفاق افتاد.
ب) در مرحله عمل
بخش‌های دولتی، به بهانه کمبود منابع مالی از سویی و جزیره‌ای بودن تصمیم‌گیری‌ها و بعضا تامین مالی به اصطلاح هزینه‌های جاری، با اعلام عدم نیاز، اراضی در نظر گرفته شده برای خدمات را به حراج گذاشتند یا بدتر، به‌دنبال تغییر کاربری به کاربری‌های انتفاعی و کسب سود پرداختند. اما نهاد اصلی مدیریت شهری که وظیفه کنترل ضوابط و کنترل ساخت‌وسازهای شهری را باید انجام دهد، به دلایل زیر، از انجام آن عدول کرد و تغییرات زیادی در پهنه‌بندی انجام داد:
١- تغییر پهنه‌بندی به بهانه عدم قابلیت اجرا: برخی پهنه‌ها و ضوابط، با این بهانه که اجرایی نیست، کنار گذاشته شد. این در حالی است که از سویی طرح جامع وظیفه تعیین روش اجرا را برعهده ندارد و از سوی دیگر نهاد مجری، هیچ تفکری برای یافتن روش اجرا انجام نداد. به‌عنوان مثال، ریاست پیشین شورای شهر مطرح فرمودند که حفظ باغات با ضوابط حفاظتی قابل اجرا نبود و گفتند در باغی ٢٠٠٠ متری که ٤٠٠ متر زیربنا فقط ساخته می‌شود، مسئله حل می‌شود! البته با تراکم ٢٤٠ درصد، یعنی ٤٨٠٠ متر، یعنی ١٢ طبقه! خب مسلم است که در مرحله ساخت یک برج ١٢ طبقه، کل باغ از بین خواهد رفت. این در حالی است که در دنیا روش‌های نوینی برای این منظور وجود دارد، از جمله انتقال حق توسعه. پس از تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی در فروردین 91، از همان زمان، به تمام معاونت‌ها و سازمان‌های شهرداری دستور داده شد تا سریعاً پیشنهادات تغییر پهنه‌بندی را ارسال کنند. هرچند اطلاعات تفصیلی در دسترس نیست، اما تمام مناطق شهرداری تهران این اتفاق به گستردگی انجام شد.
٢- عمل به عرف‌های نادرست: به‌رغم اینکه طرح جامع ملاک ٦٠ درصد سطح اشغال را در ساخت‌وسازهای عادی (غیربلندمرتبه) مطرح می‌کند، هنوز شهرداری ٦٠ درصد طول به اضافه دو متر را در نظر می‌گیرد. و جالب‌تر اینکه آن را جزء تراکم حساب نمی‌کند. این امر باعث شده است که در بسیاری مناطق به‌ویژه مناطق جنوب که قطعات ریزدانه‌تر هستند، حیاط‌هایی با عرض کمتر از یک متر را شاهد باشیم. ساختمان‌های ٥ طبقه با نیم متر فضای بین آنها به‌عنوان فضای باز ساختمان!
3- عدم رعایت سرانه‌های خدماتی: در حالی که طرح جامع 77 میلیون مترمربع ایجاد فضای سبز جدید پیش بینی کرده بود، این امر به درستی و با توزیع مناسب مد نظر طرح انجام نشد. سرانه فضای سبز در محله جوادیه از 0.5 متر به 0.2 متر کاهش یافت! این امر در مورد سایر خدمات شهری نیز تقریبا به همین سیاق بود.
حرکت در راستای سفته بازی املاک و مستغلات و دادن مجوزهای ساخت تجاری و اداری صرفا مبتنی بر تقاضا و بدون توجه و مدیریت عرضه کل در شهر براساس سرانه‌های استاندارد، که خود به دلیل کسب درآمد از این محل بود، انبوهی از ساخت و سازهای تجاری - اداری را ایجاد کرد که بسیاری از آنها بدون مشتری مانده است. به عنوان نمونه مجتمع‌های تجاری میدان ولیعصر و مجتمع تجاری جایگزین ساختمان پرچم.
4- عدم مدیریت ساخت‌وساز مسکونی در مناطق و عدول از سقف جمعیتی: از سال 1387 تاکنون، 165 میلیون مترمربع واحد مسکونی خالص به مساحت کل زیربنای واحدهای مسکونی تهران اضافه شده است. این در حالی است که برآوردهای طرح تراز مالی شهر تهران در اجرای طرحهای جامع و تفصیلی نشان می‌دهد که حجم زیربنای مسکونی مورد نیاز از سال 1387 تا 1405 برابر 170 میلیون مترمربع است! بدین ترتیب، در هشت سال گذشته، تقریبا معادل نیاز 18 سال شهر، مسکن تولید شده است! وجود 450 هزار واحد مسکونی خالی براساس آمار سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395 نیز تأیید‌کننده نتایج این بررسی است.
اما موضوع به همین جا ختم نمی‌شود. بررسی متوسط تعداد طبقات ساختمانها در پروانه‌های ساختمانی صادره نشان می‌دهد، به جز برخی مناطق شمال تهران، تقریبا یک همگرائی در کل شهر دیده می‌شود. گو اینکه، فارغ از تفاوت در‌اندازه قطعات مسکونی در مناطق مختلف شهر، همه در حال تبدیل شدن به 5 طبقه و بیشتر هستند! متوسط تعداد طبقات در منطقه 1 تهران بیش از 8 طبقه است. متوسط تعداد طبقات پروانه‌های ساختمانی در کل شهر 8/ 5طبقه است. این در حالی است که هیچ منطقه‌ای کمتر از 5 طبقه نیست.
بررسی تراکم ساختمانی پروانه‌های صادره حکایت تلخ دیگری دارد. متوسط تراکم پروانه‌های صادره در شهر تهران 370 درصد است! این امر در منطقه 1 برابر 485 درصد است و در هیچ منطقه‌ای کمتر از 300 درصد نیست! این در حالی است که متوسط تراکم ساختمانی مجاز براساس متوسط گیری وزنی پهنه‌های تراکمی طرح تفصیلی شهر تهران در مناطق مختلف، نشان می‌دهد که متوسط تراکم ساختمانی نباید بیش از 220 درصد می‌بود! در واقع، شهرداری تهران به صراحت 150 درصد بیش از تراکم مصوب طرح جامع و تفصیلی شهر تهران، تراکم داده است. وابستگی درآمد شهرداری به تراکم‌فروشی به‌طوری‌که بیش از 70 درصد درآمد شهرداری از محل ساخت‌وساز تامین می‌شود، عاملی است برای ترغیب شهرداری‌ها در فروش تراکم است.
بررسی سهم مناطق شهر تهران از پروانه‌های صادره نشان می‌دهد که 25 درصد پروانه‌های ساختمانی صادره فقط به مناطق 1 و 22 تعلق دارد. سهم منطقه 1 با نزدیک به 15 درصد سطح زیربنای پروانه‌های ساختمانی صادره، بسیار حائز اهمیت است. به راحتی قابل مشاهده است که بیش از نیمی از پروانه‌های صادره به چند منطقه شمال که به‌عنوان مناطق مرفه‌نشین معروف هستند، داده شده است! این در حالی است که سهم مناطق 16 تا 20 به‌عنوان مناطق جنوب شهر، در مجموع به 10 درصد هم نمی‌رسد! این امر حاکی از چند نکته مهم است:
اول اینکه، مدیریت شهری با توجه به نیاز به کسب درآمد از محل پروانه‌های ساختمانی و مسلما درآمدهای بالاتر در مناطق شمالی شهر و امکان اعطای تراکم‌های بسیار بالاتر در این مناطق، انگیزه بیشتری برای ترغیب به ساخت‌وساز در این مناطق داشته است.
دوم اینکه، نوع مسکن ساخته شده در مناطق شمال شهر، با نوع تقاضای مسکن در شهر تهران به‌ویژه در مناطق جنوبی شهر، تناسبی ندارد و به‌رغم وجود 450 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران، کمبود مسکن در قشرهای متوسط به پایین بسیار بالاست و به محض افزایش قدرت خرید، موجی از تقاضا برای این نوع واحدهای مسکونی ایجاد خواهد شد که ساخت‌وسازی برای آن دیده نشده است.
سوم اینکه، در واقع مدیریت شهری، همپای نظام بازار و در راستای اهداف تولید بازدهی بیشتر و سودآوری بیشتر سازندگان حرکت کرده است و هیچ برنامه‌ای برای اصلاح بازار مسکن نداشته است. در این راه نیز، از هرگونه تخلف از مصوبات طرح جامع و تفصیلی ابائی نداشته و در مناطقی چون منطقه 1، بیش از 100 درصد نسبت به تراکم مجاز، تراکم فروشی کرده است. همراهی مدیریت شهرداری با قشر مرفه جامعه و نادیده گرفتن منافع قشر متوسط و متوسط به پایین، در این موضوع، کاملا مشخص است.
یکی از شاخص‌های حکمرانی خوب شهری، شاخص پاسخگویی است. اما زمانی که مدیریت شهری، خود را نماینده تمام مردم شهر نداند و به‌دلیل وابستگی بسیار زیاد به درآمد ساخت‌وساز، منافع 100 هزار نفر سازنده (با فرض هر پروانه یک سازنده) بسیار مهم‌تر از منافع 10 میلیون شهروند باشد، نتیجه بهتر از این نخواهد بود. صدای سازندگان واحدهای مسکونی به‌عنوان کسانی که بیش از 70 درصد درآمدهای شهرداری را تامین می‌کنند، بسیار بهتر و بیشتر از صدای 10 میلیون جمعیتی که سهمی بسیار کمتر از 10 درصد در درآمدهای شهرداری دارند، شنیده خواهد شد. هرچند سهل‌الوصول بودن این نوع درآمدها یکی از عوامل عدم رغبت شهرداریها به حرکت به سمت پایدارسازی درآمدهای شهری و افزایش سهم شارژ شهری از درآمدها است، اما نباید از نقش عدم نیاز به پاسخگویی به 10 میلیون جمعیت در قبال اخذ شارژ شهری را در این امر نادیده گرفت.
از تمام موارد فوق، نگران‌کننده‌تر نیز وجود دارد. با یک حساب سرانگشتی، طی دوره سال‌های 87 تا 95 تقریبا 50 درصد سطح مسکونی شهر تهران بازسازی شده است! این امر اگر دوره بررسی را از سال 80 تا 95 در نظر بگیریم، بیش از 70 درصد خواهد بود. این بدین معنی است که دیگر کمتر ساختمانی با عمر بالا مانده است که قابلیت تخریب و نوسازی داشته باشد! این موضوع نشان می‌دهد که در سال‌های آینده، درآمد شهرداری از محل ساخت‌وساز، به‌دلیل نبودِ ساختمان‌های با عمر بالا و تخریب و نوسازی آنها بسیار کاهش خواهد یافت! حتی اگر فشار نیاز به ساخت‌وساز و وابستگی شهرداری به این نوع درآمدها، ترغیب کند که تراکم بیشتری به ساختمان‌ها داده شود تا ساختمان‌های با عمر حتی کمتر از 10 سال، تخریب کرده و با تعداد طبقات بیشتری ساخت‌وساز کنند، علاوه بر اینکه این موضوع سرمایه ملی را به نابودی می‌کشاند، درآمد زیادی نیز برای شهرداری ایجاد نمی‌کند. چرا که شهرداری تا متوسط 5 طبقه، قبلا تراکم فروخته است و تنها برای یکی دو طبقه بیشتر مبالغی دریافت خواهد کرد!
اگر به این موضوع، حجم ساخت‌وساز تجاری مازاد در شهر را نیز اضافه کنیم، ملاحظه می‌شود که حتی امکان اخذ درآمد از محل ساخت‌وساز واحدهای تجاری و اخذ پذیره تجاری، تغییر کاربری و تراکم دیگر وجود ندارد! این موضوع، فاجعه‌ای برای کلان‌شهرها به‌ویژه تهران است که امروزه با هزینه‌های بسیار سرسام آور 18 هزار میلیارد تومان اداره می‌شود! امکان تامین این هزینه، در سال‌های آینده وجود ندارد.
نکته نهایی اینکه، قاعدتا درآمد حاصل از فروش تراکم مجاز (فاصله تراکم پایه تا تراکم مجاز) ، جزو ثروت شهر بود. در واقع تفاوتی بین فروش زمین و فروش آسمان شهر نیست. این ثروت متعلق به تمام نسل‌ها بود و باید عایدی آن برای آیندگان ذخیره می‌شد. مدیریت شهری، عملا با سبک درآمدی دهه‌های گذشته، دست در جیب نسل‌های آینده کرده است. این در حالی است که از همان ابتدا، کارشناسان اقتصادی بارها و بارها بر نتیجه این اقدامات تذکر داده بودند و نگرانی‌های خود را از آینده شهر تهران با این شیوه از مدیریت،
مطرح کرده بودند.