سرگزی جامعیت‌بخشی به سامانه مالیات خانه‌های خالی را پیشنهاد داد
میانبر برای اجرای طرح جلوگیری از اجاره‌های نامتعارف
شرق: اجرای مصوبه دولت برای سقف اجاره‌بها همچنان با اما‌و‌اگرهایی مواجه است. موضوع اصلی این مصوبه ضمانت اجرائی است که قرار است در بازار خصوصی مسکن ورود کند. چگونه بر رابطه بین موجر و مستأجر می‌توان نظارت کرد و اجازه افزایش قیمت‌ها را از یک سطحی به بعد به طرفین معامله نداد؟ این اصلی‌ترین بحث مصوبه اخیر دولت است. در این زمینه مجلس در جلسات مختلف با دولت، به‌دنبال حل مشکل و پیشنهاددادن راه‌هایی برای اجرای دقیق این ابلاغیه است. مهم‌ترین بحثی که از سوی مجلس چه در بحث اجرای مصوبه دولت و چه بحث مالیات خانه‌های خالی پیشنهاد شده، ایجاد سامانه‌ای برای ثبت تمامی معاملات در بازار مسکن است؛ اما این طرحی زمان‌بر است و در کوتاه‌مدت نمی‌توان به اجرای ابلاغیه مزبور امید داشت. بر این اساس محمد سرگزی، عضو کمیسیون عمران و نماینده مردم زابل و زهک، در گفت‌وگو با «شرق» پیشنهاد می‌دهد سامانه‌ای که وزارت راه‌و‌شهرسازی برای مالیات خانه‌های خالی ایجاد کرده، جامع‌تر شده و تمام معاملات را پوشش دهد تا به‌این‌ترتیب مسیر کوتاه‌تری را برای اجرای مصوبه دولت طی کنیم. سرگزی که دکترای حقوق جزا و سابقه دادستانی در زابل را در کارنامه دارد، معتقد است در این مدت اگر مصوبه دولت از شأنیت قانون برخوردار باشد، می‌توان از طریق شورای حل اختلاف، اجرای آن را پیگیری کرد.
دولت برای جلوگیری از نوسانات شدید در بازار اجاره‌بها، مصوبه‌ای داشت که براساس آن سقف افزایش اجاره در تهران تا 25 درصد، کلان‌شهرها تا 20 درصد و سایر شهرها تا 15 درصد امکان‌پذیر است. به نظر شما این مصوبه چه میزان ضمانت اجرا دارد و چه موانعی مقابل دولت برای اجرای این مصوبه تعیین هست؟
درصورتیکه قوه قضائیه این مصوبه را در حکم قانون تلقی کند و محاکم و شورای حل اختلاف به موجب این مصوبه از صدور حکم تخلیه اجتناب کنند، قطعا اثرگذاری بسیار خوبی دارد؛ اما اگر محاکم و شوراهای حل اختلاف این مصوبه را در حکم قانون تلقی نکنند، هیچ اثری در بازار اجاره‌بها نخواهد داشت.
برای اثرگذاری بیش‌از‌پیش این مصوبه نیز باید سامانه جامع املاک و مسکن ایجاد و متعاقب آن تمامی قراردادهای اجاره به جهت نظارت مطلوب در آن ثبت شود. البته این را هم باید مد نظر قرار داد که طرح مکمل و تقویت‌کننده این مصوبه تصویب طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم درباره اخذ مالیات از خانه‌های خالی است؛ چرا‌که بعضی از موجران به جهت عدم توافق با مستأجران و عدم تمکین از این مصوبه ترجیح می‌دهند خانه‌های خود را خالی نگه دارند.
درصورتیکه این مصوبه را مفید به حال مستأجران و اقشار کم‌درآمد می‌دانید، مجلس چه اقدام حمایتی‌ای از دولت در این زمینه می‌تواند انجام دهد؟
مجلس می‌تواند در چارچوب قانون تکالیفی برای دولت تعیین کند. در این خصوص هم بحث‌هایی در کمیسیون شده است. جلساتی نیز با مسئولان وزارت راه خواهیم داشت که راهکارهای نظارت بر این بازار را در آنجا به بحث می‌گذاریم.
ما در‌حال‌حاضر زمینه‌های لازم برای تشخیص ارتباط بین موجر و مستأجر را نداریم؛ بنابراین برای نظارت صحیح و اصولی حتما لازم است سامانه‌ای تشکیل شده و تمام معاملات در آن ثبت شود.
درباره موضوع مالیات بر خانه‌های خالی این سامانه پیش‌بینی شد. با پیگیری‌هایی که کردیم ملاحظه شد که در خود وزارت راه‌و‌شهرسازی هم سامانه‌ای طراحی شده که هنوز فعال نشده است؛ بنابراین اگر سامانه طراحی‌شده در وزارت راه سریع‌تر آغاز‌به‌کار کند و سایر معاملات را بتوانیم در آن بگنجانیم، مسیر کوتاه‌تری را تا رسیدن به هدف نظارتی در بازار مسکن پیش‌رو خواهیم داشت. برای این کار هم باید قانون جامعی داشته باشیم که همه وجوه بازار را پوشش می‌دهد. ما در طرح مجلس به‌دنبال این اتفاق هستیم.
آیا از تجارب سایر کشورها درباره مداخله دولت در حوزه مسکن اطلاع دارید؟
بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند با قوانین دستوری نمی‌توان به جهت عدم ثبات در سطوح کلان اقتصادی اجاره‌بها را در ایران مهار کرد. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته به جهت ثبات در موضوعات اقتصادی توانسته‌اند به توفیقات خوبی در کنترل اجاره‌بها دست یابند.
عوامل متعددی بر میزان اجاره‌بهای واحدهای مسکونی اثر می‌گذارند که از مهم‌ترین آنها می‌توان به قیمت مسکن، تورم، میزان عرضه و تقاضای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی اشاره کرد.
راهکار اصلی کنترل اجاره، ایجاد ثبات در اقتصاد کلان، تشویق مالکان به انعقاد قراردادهای اجاره طویل‌المدت، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تقویت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای از طریق اجاره‌داری حرفه‌ای است؛ به این نحو که با ایجاد مشوق‌های لازم مانند معافیت مالیاتی، تسهیلات ارزان‌قیمت، واگذاری زمین‌های اجاره ۹۹ساله زمینه حضور سرمایه‌گذاران در این حوزه را فراهم کرده و سپس با لحاظ این مشوق‌ها میزان و افزایش اجاره‌بهای تکلیفی را مشخص کنیم. از طرف دیگر تنظیم قوانین و مقررات برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستأجران، به شرط وجود شرایط مناسب توسط مجلس و دولت ضروری است؛ برای مثال آلمان از سال ۲۰۱۶ اجازه نمی‌دهد اجاره‌بها بیش از ۱۰ درصد اجاره مرجع در مناطق محلی افزایش یابد.
چگونه این فضا به وجود خواهد آمد؟
ما باید بسته جامعی را در این حوزه تعریف کنیم، هم در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای و هم در ساخت مسکن. می‌توانیم زمین‌های اجاره 99ساله تخصیص بدهیم که قیمت زمین از هزینه کل ملک خارج شود. به موضوع مالیات خانه‌های خالی هم باید به‌طور جدی ورود پیدا کنیم و دیگر برای کسی نصرفد که خانه را برای افزایش قیمت خریداری کند و خالی بگذارد. ما امروز در شهر تهران آمارهای مختلفی را درباره خانه‌های خالی داریم. یکی از آمارهای اعلامی 500 تا 600 هزار خانه خالی در تهران است. همین میزان اگر وارد بازار اجاره شود، هم قیمت اجاره را تحت تأثیر قرار داده و هم قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. مشکل اصلی ما در این زمینه ضمانت اجرائی ضعیف طرح‌ها و برنامه‌هاست. الان ستاد کرونا مصوبه‌ای را برای اجاره‌بها پیش‌بینی کرده اما باید به این بیندیشیم که اگر این سیاست اجرا نشود، چه می‌شود، از‌این‌رو باید ضمانت‌های اجرا را در جلسات حتما پیگیری کنیم. درخصوص مالیات بر خانه‌های خالی در طرح تأمین مسکن، کاملا ضمانت اجرا پیش‌بینی شده که ضمانت اجرای مؤثری هم هست. بعید می‌دانم با اجرای این طرح افراد دیگر تمایل داشته باشند که خانه‌های خود را خالی نگه دارند. برای مصوبه
دولت هم باید پیش‌بینی‌های لازم را داشته باشیم.
از ابتدای کار مجلس، کمیسیون عمران چندین جلسه با وزیر راه‌و‌شهرسازی و معاونان او داشته است. در این جلسات هیچ بحثی درباره ضمانت اجرای این طرح شده است؟
ما از ابتدای مجلس درباره طرح تأمین مسکن جلسه داشته‌ایم. یکی از مباحثی هم که به آن پرداخته شده، ضمانت اجراهاست. در این زمینه مطالعات در حال انجام است. شما می‌دانید که ضمانت اجراها موضوع حساسی است و لازم است به‌گونه‌ای پیش‌بینی شود که مؤثر باشد. از آن طرف هم باید به شکلی باشد که حق کسی تضییع نشود. یعنی هر دو وجه قضیه باید با هم در طرح دیده شود.
برخی معتقدند شورای حل اختلاف می‌تواند در این بخش به اجرائی‌شدن مصوبه کمک کند. نظر شما چیست؟
در بند ٩ مصوبه ستاد ملی کرونا آمده است: «با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا هشتم تیرماه ۹۹ هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستأجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود». درخصوص تمدید قراردادهای اماکن استیجاری در حکم قانون است و شورای حل اختلاف مطابق آن باید عمل کند؛ بنابراین در جاهایی که افزایش اجاره‌بها بیش از میزان تعیین‌شده ستاد کرونا باشد، مستأجر تکلیفی به پرداخت اجاره بیش از میزان تعیین‌شده در مصوبه را ندارد. محاکم و شوراهای حل اختلاف نیز باید مطابق این مصوبه اقدام کنند و به درخواست‌های تخلیه خارج از این مصوبه ترتیب اثر ندهند و حکم تخلیه صادر نکنند و ریاست محترم دیوان عالی کشور بر اجرای صحیح این مصوبه در محاکم و شوراهای حل اختلاف نظارت کند.
شرق: اجرای مصوبه دولت برای سقف اجاره‌بها همچنان با اما‌و‌اگرهایی مواجه است. موضوع اصلی این مصوبه ضمانت اجرائی است که قرار است در بازار خصوصی مسکن ورود کند. چگونه بر رابطه بین موجر و مستأجر می‌توان نظارت کرد و اجازه افزایش قیمت‌ها را از یک سطحی به بعد به طرفین معامله نداد؟ این اصلی‌ترین بحث مصوبه اخیر دولت است. در این زمینه مجلس در جلسات مختلف با دولت، به‌دنبال حل مشکل و پیشنهاددادن راه‌هایی برای اجرای دقیق این ابلاغیه است. مهم‌ترین بحثی که از سوی مجلس چه در بحث اجرای مصوبه دولت و چه بحث مالیات خانه‌های خالی پیشنهاد شده، ایجاد سامانه‌ای برای ثبت تمامی معاملات در بازار مسکن است؛ اما این طرحی زمان‌بر است و در کوتاه‌مدت نمی‌توان به اجرای ابلاغیه مزبور امید داشت. بر این اساس محمد سرگزی، عضو کمیسیون عمران و نماینده مردم زابل و زهک، در گفت‌وگو با «شرق» پیشنهاد می‌دهد سامانه‌ای که وزارت راه‌و‌شهرسازی برای مالیات خانه‌های خالی ایجاد کرده، جامع‌تر شده و تمام معاملات را پوشش دهد تا به‌این‌ترتیب مسیر کوتاه‌تری را برای اجرای مصوبه دولت طی کنیم. سرگزی که دکترای حقوق جزا و سابقه دادستانی در زابل را در کارنامه دارد، معتقد است در این مدت اگر مصوبه دولت از شأنیت قانون برخوردار باشد، می‌توان از طریق شورای حل اختلاف، اجرای آن را پیگیری کرد.
دولت برای جلوگیری از نوسانات شدید در بازار اجاره‌بها، مصوبه‌ای داشت که براساس آن سقف افزایش اجاره در تهران تا 25 درصد، کلان‌شهرها تا 20 درصد و سایر شهرها تا 15 درصد امکان‌پذیر است. به نظر شما این مصوبه چه میزان ضمانت اجرا دارد و چه موانعی مقابل دولت برای اجرای این مصوبه تعیین هست؟
درصورتیکه قوه قضائیه این مصوبه را در حکم قانون تلقی کند و محاکم و شورای حل اختلاف به موجب این مصوبه از صدور حکم تخلیه اجتناب کنند، قطعا اثرگذاری بسیار خوبی دارد؛ اما اگر محاکم و شوراهای حل اختلاف این مصوبه را در حکم قانون تلقی نکنند، هیچ اثری در بازار اجاره‌بها نخواهد داشت.
برای اثرگذاری بیش‌از‌پیش این مصوبه نیز باید سامانه جامع املاک و مسکن ایجاد و متعاقب آن تمامی قراردادهای اجاره به جهت نظارت مطلوب در آن ثبت شود. البته این را هم باید مد نظر قرار داد که طرح مکمل و تقویت‌کننده این مصوبه تصویب طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم درباره اخذ مالیات از خانه‌های خالی است؛ چرا‌که بعضی از موجران به جهت عدم توافق با مستأجران و عدم تمکین از این مصوبه ترجیح می‌دهند خانه‌های خود را خالی نگه دارند.
درصورتیکه این مصوبه را مفید به حال مستأجران و اقشار کم‌درآمد می‌دانید، مجلس چه اقدام حمایتی‌ای از دولت در این زمینه می‌تواند انجام دهد؟
مجلس می‌تواند در چارچوب قانون تکالیفی برای دولت تعیین کند. در این خصوص هم بحث‌هایی در کمیسیون شده است. جلساتی نیز با مسئولان وزارت راه خواهیم داشت که راهکارهای نظارت بر این بازار را در آنجا به بحث می‌گذاریم.
ما در‌حال‌حاضر زمینه‌های لازم برای تشخیص ارتباط بین موجر و مستأجر را نداریم؛ بنابراین برای نظارت صحیح و اصولی حتما لازم است سامانه‌ای تشکیل شده و تمام معاملات در آن ثبت شود.
درباره موضوع مالیات بر خانه‌های خالی این سامانه پیش‌بینی شد. با پیگیری‌هایی که کردیم ملاحظه شد که در خود وزارت راه‌و‌شهرسازی هم سامانه‌ای طراحی شده که هنوز فعال نشده است؛ بنابراین اگر سامانه طراحی‌شده در وزارت راه سریع‌تر آغاز‌به‌کار کند و سایر معاملات را بتوانیم در آن بگنجانیم، مسیر کوتاه‌تری را تا رسیدن به هدف نظارتی در بازار مسکن پیش‌رو خواهیم داشت. برای این کار هم باید قانون جامعی داشته باشیم که همه وجوه بازار را پوشش می‌دهد. ما در طرح مجلس به‌دنبال این اتفاق هستیم.
آیا از تجارب سایر کشورها درباره مداخله دولت در حوزه مسکن اطلاع دارید؟
بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند با قوانین دستوری نمی‌توان به جهت عدم ثبات در سطوح کلان اقتصادی اجاره‌بها را در ایران مهار کرد. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته به جهت ثبات در موضوعات اقتصادی توانسته‌اند به توفیقات خوبی در کنترل اجاره‌بها دست یابند.
عوامل متعددی بر میزان اجاره‌بهای واحدهای مسکونی اثر می‌گذارند که از مهم‌ترین آنها می‌توان به قیمت مسکن، تورم، میزان عرضه و تقاضای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی اشاره کرد.
راهکار اصلی کنترل اجاره، ایجاد ثبات در اقتصاد کلان، تشویق مالکان به انعقاد قراردادهای اجاره طویل‌المدت، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تقویت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای از طریق اجاره‌داری حرفه‌ای است؛ به این نحو که با ایجاد مشوق‌های لازم مانند معافیت مالیاتی، تسهیلات ارزان‌قیمت، واگذاری زمین‌های اجاره ۹۹ساله زمینه حضور سرمایه‌گذاران در این حوزه را فراهم کرده و سپس با لحاظ این مشوق‌ها میزان و افزایش اجاره‌بهای تکلیفی را مشخص کنیم. از طرف دیگر تنظیم قوانین و مقررات برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستأجران، به شرط وجود شرایط مناسب توسط مجلس و دولت ضروری است؛ برای مثال آلمان از سال ۲۰۱۶ اجازه نمی‌دهد اجاره‌بها بیش از ۱۰ درصد اجاره مرجع در مناطق محلی افزایش یابد.
چگونه این فضا به وجود خواهد آمد؟
ما باید بسته جامعی را در این حوزه تعریف کنیم، هم در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای و هم در ساخت مسکن. می‌توانیم زمین‌های اجاره 99ساله تخصیص بدهیم که قیمت زمین از هزینه کل ملک خارج شود. به موضوع مالیات خانه‌های خالی هم باید به‌طور جدی ورود پیدا کنیم و دیگر برای کسی نصرفد که خانه را برای افزایش قیمت خریداری کند و خالی بگذارد. ما امروز در شهر تهران آمارهای مختلفی را درباره خانه‌های خالی داریم. یکی از آمارهای اعلامی 500 تا 600 هزار خانه خالی در تهران است. همین میزان اگر وارد بازار اجاره شود، هم قیمت اجاره را تحت تأثیر قرار داده و هم قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. مشکل اصلی ما در این زمینه ضمانت اجرائی ضعیف طرح‌ها و برنامه‌هاست. الان ستاد کرونا مصوبه‌ای را برای اجاره‌بها پیش‌بینی کرده اما باید به این بیندیشیم که اگر این سیاست اجرا نشود، چه می‌شود، از‌این‌رو باید ضمانت‌های اجرا را در جلسات حتما پیگیری کنیم. درخصوص مالیات بر خانه‌های خالی در طرح تأمین مسکن، کاملا ضمانت اجرا پیش‌بینی شده که ضمانت اجرای مؤثری هم هست. بعید می‌دانم با اجرای این طرح افراد دیگر تمایل داشته باشند که خانه‌های خود را خالی نگه دارند. برای مصوبه
دولت هم باید پیش‌بینی‌های لازم را داشته باشیم.
از ابتدای کار مجلس، کمیسیون عمران چندین جلسه با وزیر راه‌و‌شهرسازی و معاونان او داشته است. در این جلسات هیچ بحثی درباره ضمانت اجرای این طرح شده است؟
ما از ابتدای مجلس درباره طرح تأمین مسکن جلسه داشته‌ایم. یکی از مباحثی هم که به آن پرداخته شده، ضمانت اجراهاست. در این زمینه مطالعات در حال انجام است. شما می‌دانید که ضمانت اجراها موضوع حساسی است و لازم است به‌گونه‌ای پیش‌بینی شود که مؤثر باشد. از آن طرف هم باید به شکلی باشد که حق کسی تضییع نشود. یعنی هر دو وجه قضیه باید با هم در طرح دیده شود.
برخی معتقدند شورای حل اختلاف می‌تواند در این بخش به اجرائی‌شدن مصوبه کمک کند. نظر شما چیست؟
در بند ٩ مصوبه ستاد ملی کرونا آمده است: «با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا هشتم تیرماه ۹۹ هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستأجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود». درخصوص تمدید قراردادهای اماکن استیجاری در حکم قانون است و شورای حل اختلاف مطابق آن باید عمل کند؛ بنابراین در جاهایی که افزایش اجاره‌بها بیش از میزان تعیین‌شده ستاد کرونا باشد، مستأجر تکلیفی به پرداخت اجاره بیش از میزان تعیین‌شده در مصوبه را ندارد. محاکم و شوراهای حل اختلاف نیز باید مطابق این مصوبه اقدام کنند و به درخواست‌های تخلیه خارج از این مصوبه ترتیب اثر ندهند و حکم تخلیه صادر نکنند و ریاست محترم دیوان عالی کشور بر اجرای صحیح این مصوبه در محاکم و شوراهای حل اختلاف نظارت کند.