دولت سیزدهم و پرونده مسكن
ناصر ذاكری . کارشناس اقتصادی
سه‌شنبه گذشته رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، در نشستی مجازی با مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها كلیات رویكرد دولت سیزدهم در حوزه مسكن را به‌روشنی بیان كرد. او عوامل پیش‌نیاز تولید مسكن را زمین، خدمات، تأمین منابع مالی، مواد و مصالح ساختمانی و توان فنی و مهندسی دانست و گفت مشكلی در باب تأمین هیچ‌كدام از این پنج عامل وجود ندارد؛ بنابراین امكان ساخت سالانه یك میلیون واحد مسكونی فراهم است. او به‌ویژه از مکلف‌شدن بانک‌ها به تأمین ۳۶۰ هزار میلیارد تومان منابع برای بخش مسکن سخن گفت.
تجربه چند دهه گذشته نشان می‌دهد كه دولت‌ها معمولا حل معضل مسكن را مهم‌ترین برنامه خود تلقی نكرده‌اند. به بیان دیگر متولیان امر چنین می‌پنداشته‌اند كه با اصلاح امور شرایط برای خانهدارشدن مردم فراهم می‌شود و اگر قیمت مسكن بالا رفته و برخی خانوارها شانس خانهدارشدن را از دست داده‌اند، می‌توان متناسب با آن سقف وام مسكن را افزایش داد. اینك نتیجه این كم‌توجهی را در سطح جامعه می‌بینیم كه منتهی به گسترش جمعیت مستأجر شده است. به بیان دیگر سیاست‌هایی كه در طول چند دهه گذشته به كار گرفته شده، توفیق چندانی نصیب كشور نکرده است. اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران داشتن مسکن را حق همه شهروندان دانسته و دولت را موظف کرده تا امکان خانهدارشدن را برای همه فراهم کند. ازاین‌رو صرف ورود دولت به میدان و ارائه برنامه جدی برای این بخش را باید به فال نیك گرفت؛ اما آیا هر برنامه‌ای در بخش مسکن می‌تواند نتیجه مطلوب به همراه داشته باشد؟
وزیر محترم به‌درستی به پنج عامل تولید و عرضه مسکن توجه کرده است؛ اما آیا علت بروز بحران در بخش مسکن فقط حاضر‌نبودن یک یا چند مورد از این عوامل بوده است؟ او در سخنان خود هیچ اشاره‌ای به وجود تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن نمی‌کند. درحالی‌که عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در چند دهه گذشته و درنهایت افزایش جمعیت مستأجر کشور وجود همین تقاضای سفته‌بازانه آن‌هم در مقیاس گسترده بوده است. نگاهی گذرا به آمارهای پایه بخش مسکن هر تحلیلگری را می‌تواند قانع کند که مشکل بخش مسکن در نبود واحدهای مسکونی به میزان مورد نیاز نیست...
بلکه ایراد در شیوه مالکیت است. در سال‌های گذشته بخش مسکن جور کاستی‌ها و ناکارآمدی بازار سرمایه را کشیده و در نبود فرصت‌های جذاب و پربازده سرمایه‌گذاری، صاحبان نقدینگی متوجه شده‌اند که بهترین شیوه «سرمایه‌گذاری» و حفظ ارزش دارایی خرید مستغلات است. بسیاری از سخنوران و اهل نظر به این واقعیت تلخ در جامعه امروز ما اشاره می‌کنند که با عنایت به افزایش سریع قیمت مسکن، زمان انتظار برای تملک واحد مسکونی برای فرد حقوق‌بگیر در چند دهه گذشته افزایشی حیرت‌انگیز یافته و درواقع خرید مسکن را برای بسیاری از شهروندان به آرزویی تحقق‌ناپذیر تبدیل کرده است؛ اما کمتر کسی به این واقعیت توجه می‌کند که بی‌توجهی دولتمردان و سکوت‌شان در مقابل جریان تبدیل مسکن به کالایی سهل‌البیع عامل اصلی این افزایش نامتناسب بوده است. در چنین شرایطی برنامه افزایش تولید واحدهای مسکونی آن‌هم در مقیاس وسیع را می‌توان با وضعیتی فرضی مقایسه کرد که مثلا محصول کارخانجات تولید روغن خوراکی توسط چند تاجر طماع به صورت عمده خریداری و با هدف افزایش قیمت احتکار می‌شود؛ اما متولیان امر به جای مقابله با احتکار، برای افتتاح چند کارخانه جدید و افزایش تولید
برنامه‌ریزی می‌کنند!
بی‌توجهی به این نکته محوری می‌تواند تبعات ناگواری برای اقتصاد ملی داشته باشد که به چند مورد مهم آن اشاره می‌شود:
1 - افزایش تولید مسکن بدون توجه به امر مقابله با احتکار نوعی تخصیص نادرست منابع را به دنبال دارد؛ یعنی منابعی که باید در حوزه‌های دیگر صرف می‌شد، صرف تولید مجتمع‌های مسکونی خواهد شد؛ درحالی‌که هم‌اکنون با پدیده خانه‌های خالی روبه‌رو هستیم.
2 - هرچند افزایش سهم تسهیلات مسکن در کل منابع بانکی و به بیانی کمک بیشتر شبکه بانکی به جریان خانهدارشدن شهروندان یک ضرورت است؛ اما در شرایط موجود اقتصاد کشور الزام بانک‌ها به تخصیص تسهیلات بیشتر به بخش مسکن می‌تواند به آتش تورم تازنده فعلی دامن بزند؛ آتشی که دودش بیشتر از همه به چشم اقشار کم‌درآمد خواهد رفت.
3 - سیاست افزایش سقف وام مسکن در سال‌های گذشته هیچ‌گاه نتوانسته کمکی قابل اعتنا به خانهدارشدن شهروندان بکند و بیشتر از آنان، دلالان و محتکران مسکن از چنین سیاستی سود برده‌اند؛ زیرا با این تمهید موفق به فروش و تبدیل به احسن کالای احتکاری خود شده‌اند.
4 - ساخت مسکن در اراضی دولتی همان‌گونه که وزیر محترم وعده آن را می‌دهد، تعهدات سنگینی را برای دولت در سال‌های آینده ایجاد می‌کند؛ زیرا این اراضی معمولا نیازمند انجام سرمایه‌گذاری کلان برای ایجاد زیرساخت‌ها و امکانات خدمات عمومی هستند. اگر این امکانات با بودجه دولتی فراهم شود، کسری بودجه عظیمی در سال‌های آتی محقق خواهد شد و اگر بنا باشد که خریداران مسکن هزینه این مستحدثات را تأمین کنند، به‌نوعی نقض غرض صورت خواهد گرفت.5 - ساخت مسکن در حاشیه شهرها هرچند ممکن است امکان خانهدارشدن را برای گروهی از شهروندان فراهم سازد، همان‌گونه که مسکن مهر نیز چنین کرد؛ اما نکته مغفول ماجرا این است که با ساخته‌شدن این مجتمع‌ها نه‌تنها قیمت واحدهای مسکونی فعلی کاهش نمی‌یابد؛ بلکه حتی ممکن است افزایش هم داشته باشد؛ زیرا واحدهای مسکونی خارج شهر به دلیل هزینه بالای ایاب و ذهاب هرگز رقیب واحدهای مسکونی موجود نیستند؛ ولی با حضور بی‌ضرر خود شهروندان را متوجه نوعی رانت ریکاردویی مستتر در واحدهای مسکونی موجود می‌کنند.با عنایت به این نکات نگارنده به‌شدت بر این نکته پا می‌فشارد که اولین قدم برای حل معضل مسکن، تلاش منسجم برای اخراج
تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن است. در قدم دوم هم باید به نوعی بازآرایی بازار مسکن پرداخت. به بیان دیگر باید دولت به جای تلاش برای ساخت گسترده مسکن، تلاش کند تا اولا فقط متقاضیان واقعی مسکن در بازار حاضر باشند و ثانیا تولید مسکن توسط انبوه‌سازان حرفه‌ای و متخصص صورت بگیرد؛ انبوه‌سازانی که سودشان را از محل ساخت‌وساز صنعتی و کاهش هزینه تولید و افزایش درجه کارآمدی و نه از محل تملک دارایی مستغلاتی تأمین خواهند کرد.
سه‌شنبه گذشته رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، در نشستی مجازی با مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها كلیات رویكرد دولت سیزدهم در حوزه مسكن را به‌روشنی بیان كرد. او عوامل پیش‌نیاز تولید مسكن را زمین، خدمات، تأمین منابع مالی، مواد و مصالح ساختمانی و توان فنی و مهندسی دانست و گفت مشكلی در باب تأمین هیچ‌كدام از این پنج عامل وجود ندارد؛ بنابراین امكان ساخت سالانه یك میلیون واحد مسكونی فراهم است. او به‌ویژه از مکلف‌شدن بانک‌ها به تأمین ۳۶۰ هزار میلیارد تومان منابع برای بخش مسکن سخن گفت.
تجربه چند دهه گذشته نشان می‌دهد كه دولت‌ها معمولا حل معضل مسكن را مهم‌ترین برنامه خود تلقی نكرده‌اند. به بیان دیگر متولیان امر چنین می‌پنداشته‌اند كه با اصلاح امور شرایط برای خانهدارشدن مردم فراهم می‌شود و اگر قیمت مسكن بالا رفته و برخی خانوارها شانس خانهدارشدن را از دست داده‌اند، می‌توان متناسب با آن سقف وام مسكن را افزایش داد. اینك نتیجه این كم‌توجهی را در سطح جامعه می‌بینیم كه منتهی به گسترش جمعیت مستأجر شده است. به بیان دیگر سیاست‌هایی كه در طول چند دهه گذشته به كار گرفته شده، توفیق چندانی نصیب كشور نکرده است. اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران داشتن مسکن را حق همه شهروندان دانسته و دولت را موظف کرده تا امکان خانهدارشدن را برای همه فراهم کند. ازاین‌رو صرف ورود دولت به میدان و ارائه برنامه جدی برای این بخش را باید به فال نیك گرفت؛ اما آیا هر برنامه‌ای در بخش مسکن می‌تواند نتیجه مطلوب به همراه داشته باشد؟
وزیر محترم به‌درستی به پنج عامل تولید و عرضه مسکن توجه کرده است؛ اما آیا علت بروز بحران در بخش مسکن فقط حاضر‌نبودن یک یا چند مورد از این عوامل بوده است؟ او در سخنان خود هیچ اشاره‌ای به وجود تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن نمی‌کند. درحالی‌که عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در چند دهه گذشته و درنهایت افزایش جمعیت مستأجر کشور وجود همین تقاضای سفته‌بازانه آن‌هم در مقیاس گسترده بوده است. نگاهی گذرا به آمارهای پایه بخش مسکن هر تحلیلگری را می‌تواند قانع کند که مشکل بخش مسکن در نبود واحدهای مسکونی به میزان مورد نیاز نیست...
بلکه ایراد در شیوه مالکیت است. در سال‌های گذشته بخش مسکن جور کاستی‌ها و ناکارآمدی بازار سرمایه را کشیده و در نبود فرصت‌های جذاب و پربازده سرمایه‌گذاری، صاحبان نقدینگی متوجه شده‌اند که بهترین شیوه «سرمایه‌گذاری» و حفظ ارزش دارایی خرید مستغلات است. بسیاری از سخنوران و اهل نظر به این واقعیت تلخ در جامعه امروز ما اشاره می‌کنند که با عنایت به افزایش سریع قیمت مسکن، زمان انتظار برای تملک واحد مسکونی برای فرد حقوق‌بگیر در چند دهه گذشته افزایشی حیرت‌انگیز یافته و درواقع خرید مسکن را برای بسیاری از شهروندان به آرزویی تحقق‌ناپذیر تبدیل کرده است؛ اما کمتر کسی به این واقعیت توجه می‌کند که بی‌توجهی دولتمردان و سکوت‌شان در مقابل جریان تبدیل مسکن به کالایی سهل‌البیع عامل اصلی این افزایش نامتناسب بوده است. در چنین شرایطی برنامه افزایش تولید واحدهای مسکونی آن‌هم در مقیاس وسیع را می‌توان با وضعیتی فرضی مقایسه کرد که مثلا محصول کارخانجات تولید روغن خوراکی توسط چند تاجر طماع به صورت عمده خریداری و با هدف افزایش قیمت احتکار می‌شود؛ اما متولیان امر به جای مقابله با احتکار، برای افتتاح چند کارخانه جدید و افزایش تولید
برنامه‌ریزی می‌کنند!
بی‌توجهی به این نکته محوری می‌تواند تبعات ناگواری برای اقتصاد ملی داشته باشد که به چند مورد مهم آن اشاره می‌شود:
1 - افزایش تولید مسکن بدون توجه به امر مقابله با احتکار نوعی تخصیص نادرست منابع را به دنبال دارد؛ یعنی منابعی که باید در حوزه‌های دیگر صرف می‌شد، صرف تولید مجتمع‌های مسکونی خواهد شد؛ درحالی‌که هم‌اکنون با پدیده خانه‌های خالی روبه‌رو هستیم.
2 - هرچند افزایش سهم تسهیلات مسکن در کل منابع بانکی و به بیانی کمک بیشتر شبکه بانکی به جریان خانهدارشدن شهروندان یک ضرورت است؛ اما در شرایط موجود اقتصاد کشور الزام بانک‌ها به تخصیص تسهیلات بیشتر به بخش مسکن می‌تواند به آتش تورم تازنده فعلی دامن بزند؛ آتشی که دودش بیشتر از همه به چشم اقشار کم‌درآمد خواهد رفت.
3 - سیاست افزایش سقف وام مسکن در سال‌های گذشته هیچ‌گاه نتوانسته کمکی قابل اعتنا به خانهدارشدن شهروندان بکند و بیشتر از آنان، دلالان و محتکران مسکن از چنین سیاستی سود برده‌اند؛ زیرا با این تمهید موفق به فروش و تبدیل به احسن کالای احتکاری خود شده‌اند.
4 - ساخت مسکن در اراضی دولتی همان‌گونه که وزیر محترم وعده آن را می‌دهد، تعهدات سنگینی را برای دولت در سال‌های آینده ایجاد می‌کند؛ زیرا این اراضی معمولا نیازمند انجام سرمایه‌گذاری کلان برای ایجاد زیرساخت‌ها و امکانات خدمات عمومی هستند. اگر این امکانات با بودجه دولتی فراهم شود، کسری بودجه عظیمی در سال‌های آتی محقق خواهد شد و اگر بنا باشد که خریداران مسکن هزینه این مستحدثات را تأمین کنند، به‌نوعی نقض غرض صورت خواهد گرفت.5 - ساخت مسکن در حاشیه شهرها هرچند ممکن است امکان خانهدارشدن را برای گروهی از شهروندان فراهم سازد، همان‌گونه که مسکن مهر نیز چنین کرد؛ اما نکته مغفول ماجرا این است که با ساخته‌شدن این مجتمع‌ها نه‌تنها قیمت واحدهای مسکونی فعلی کاهش نمی‌یابد؛ بلکه حتی ممکن است افزایش هم داشته باشد؛ زیرا واحدهای مسکونی خارج شهر به دلیل هزینه بالای ایاب و ذهاب هرگز رقیب واحدهای مسکونی موجود نیستند؛ ولی با حضور بی‌ضرر خود شهروندان را متوجه نوعی رانت ریکاردویی مستتر در واحدهای مسکونی موجود می‌کنند.با عنایت به این نکات نگارنده به‌شدت بر این نکته پا می‌فشارد که اولین قدم برای حل معضل مسکن، تلاش منسجم برای اخراج
تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن است. در قدم دوم هم باید به نوعی بازآرایی بازار مسکن پرداخت. به بیان دیگر باید دولت به جای تلاش برای ساخت گسترده مسکن، تلاش کند تا اولا فقط متقاضیان واقعی مسکن در بازار حاضر باشند و ثانیا تولید مسکن توسط انبوه‌سازان حرفه‌ای و متخصص صورت بگیرد؛ انبوه‌سازانی که سودشان را از محل ساخت‌وساز صنعتی و کاهش هزینه تولید و افزایش درجه کارآمدی و نه از محل تملک دارایی مستغلاتی تأمین خواهند کرد.