تسهیلات مسکن؛ عبارت محترمانه «وام نمی‌دهیم»

مهفام سلیمان‌بیگی: نزدیک به شش ماه است که بانک مرکزی انتشار آمارهای مربوط به قیمت مسکن را متوقف کرده و حالا خبر رسیده است که وام خرید و ساخت مسکن دو برابر شده و سقف دریافت وام مسکن با احتساب مبلغ وام جعاله به ۹۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است. خبر افزایش رقم وام مسکن در حالی منتشر می‌شود که اقساط ماهانه این وام تا حدود ۲۰ میلیون تومان می‌رسد و البته با آخرین نرخ‌های رسمی مسکن در سال گذشته، با این وام در تهران شاید بتوان حداکثر حدود ۲۰ متر خانه خرید. اما این پایان ماجرا نیست. خرید اوراق وام مسکن نیز رقم گزافی می‌طلبد و بخش درخور توجهی از مبلغ وام مسکن را می‌بلعد؛ بنابراین وام مسکن به تعبیر کارشناسان به جامعه هدف نمی‌رسد، همان‌طور که طرح نهضت ملی مسکن با اقساط سنگین بانکی نصیب دهک‌های پایین درآمدی نمی‌شود. گذشته از این، شبکه بانکی به دلیل گرفتاری‌های متعدد ناشی از تسهیلات تکلیفی از پرداخت وام مسکن رویگردان است و باید گفت برای وام مسکن سنگ بزرگی پیش پای مردم افتاده و به عبارتی مفهوم این اخبار این است که «وام نمی‌دهیم!».

 وام مسکن 2 برابر شد

چندماهی است که خبری از انتشار آمار رسمی تورم مسکن شهر تهران از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار نیست. در همین میان، ناگهان رئیس بانک مرکزی خبر می‌دهد که سقف تسهیلات مسکن دو برابر شده است؛ رخدادی که طرفداران دولت سعی دارند آن را دستاورد بخوانند، بدون توجه به اینکه ماجرا سوی تاریکی هم دارد.

روز سه‌شنبه رئیس بانک مرکزی در صفحه شخصی خود در فضای مجازی از دوبرابر‌شدن سقف تسهیلات مسکن خبر داد. محمدرضا فرزین نوشت: «سقف تسهیلات خرید مسکن از محل گواهی حق تقدم دو برابر شد. این تسهیلات در تهران برای زوجین ۴۰۰ میلیون تومان بود که بر اساس مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. برای شهرستان‌ها هم از ۱۶۰ میلیون تومان به ۳۲۰ میلیون تومان افزایش یافت. پوشش وام جعاله یا وام تعمیر و نوسازی واحدهای مسکونی هم که ۸۰ میلیون تومان بود، به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافت».

او همچنین خبر داد که پرداخت وام مسکن از انحصار بانک مسکن خارج شده است و در حالی که قبلا پرداخت وام مسکن با اوراق گواهی حق تقدم (تسه) فقط مربوط به بانک‌های مسکن و تجاری بود، حالا تصمیم گرفته شده همه بانک‌ها از امکان پرداخت وام مسکن مبتنی بر اوراق 

استفاده کنند.

 پرداخت اقساط 20‌میلیونی با دستمزدهای 7میلیونی

در حال حاضر با مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم برای زوجین تهرانی به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یافته که با احتساب وام تعمیر، مجموع رقم این تسهیلات ۹۶۰ میلیون تومان می‌شود. بد نیست نگاهی به مبلغ اقساط بیندازیم.

با توجه به اعلام بانک مسکن، نرخ سود این وام ۲۲.۵ درصد و مدت بازپرداخت ۱۲‌ساله است که به دو روش ساده و پلکانی قابل بازپرداخت است. محاسبه بازپرداخت اقساط وام جدید نشان می‌‎دهد اقساط ماهانه آن در تهران 19.3 میلیون تومان است. همچنین کل بازپرداخت وام دو‌میلیارد‌و 780 میلیون تومان و کل سود وام بیش از 1.8 میلیارد تومان است. البته باید هزینه گزاف خرید اوراق حق تقدم را هم به هزینه‌های وام خرید اضافه کرد. حال این سؤال برای بسیاری از مردم مطرح شده که با توجه به شرایط اقتصادی و فشار معیشتی و البته نرخ پایه حقوق که برای سال 1402 تنها هفت‌‌میلیون‌و 300 هزار تومان است، کدام گروه از متقاضیان خرید مسکن امکان بازپرداخت اقساط نزدیک به ۲۰ میلیون تومانی را دارند؟ این سؤالی است که ظاهرا پاسخ آن را فقط همان مدیرانی می‌دانند که چنین دستاوردی را خلق کرده‌اند.

این عارضه برای طرح نهضت ملی مسکن نیز تکرار شده و باعث انصراف شمار زیادی از مستأجران از دریافت مسکن دولتی شده است.

 خودداری بانک‌ها از پرداخت وام مسکن

در کنار این معضل، ظاهرا بانک‌ها هم چندان رغبتی به پرداخت تسهیلات در حوزه مسکن ندارند. طبق آمار مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه‌ و شهرسازی، در سال اول اجرای قانون جهش تولید مسکن، ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات نهضت ملی مسکن و در سال دوم نیز ۵۴۸ هزار میلیارد تومان به بانک‌ها ابلاغ شد، اما بانک‌ها تاکنون حدود ۱۱۱ هزار میلیارد تومان قرارداد شامل تسهیلات در قالب خودمالکی، نهضت ملی مسکن، مسکن روستایی و ودیعه مسکن به متقاضیان را امضا کرده‌اند. همچنین آمارها نشان می‌دهد در سال اول فقط ۱۸ درصد و در سال دوم ۱۷ درصد از تکلیف قانونی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن محقق شده است. در مجموع، عملکرد تسهیلات‌دهی نظام بانکی به نهضت ملی مسکن تنها ۱۷.۵ درصد بوده است.

 وام مسکن؛ به نام مردم به کام وام‌فروشان

بدیهی‌ است که جامعه مستأجران و متقاضیان خرید خانه که حقوق بالایی ندارند، توان پرداخت اقساط ۱۰ تا 20 میلیون تومانی خرید را ندارند و طبیعتا امکان خرید خانه و اخذ وام با این اتفاق، بیش از پیش از آنها سلب خواهد شد. شهریار شقاقی، کارشناس اقتصاد مسکن، در این زمینه به «شرق» می‌گوید: متأسفانه مدل وام‌دادن دولت و بانک‌ها در حوزه مسکن به نحوی است که قشری که نیاز به وام دارد، به‌هیچ‌وجه موفق نمی‌شود به وام دسترسی پیدا کند و وام در نهایت به دست افرادی می‌رسد که دستشان به دهانشان می‌رسد و اصلا نیازی به این وام ندارند و این تسهیلات را خرید و فروش می‌کنند.

او معتقد است قشر کارمند، کارگر و جوانانی که به‌تازگی تشکیل خانواده می‌دهند، اگر ثروت پدری یا پشتوانه نداشته باشند، به‌هیچ‌وجه نمی‌توانند از این وام‌ها استفاده کنند.

شقاقی می‌افزاید: ضمن اینکه فرض را بگیرید بر اینکه اصلا این 800 میلیون را گرفتند، با این پول چه می‌توان کرد و چند متر خانه می‌توان خرید؟ و تازه بعد از خرید هم باید ماهی 20 میلیون تومان قسط برای همان هشت متر پرداخت کنند. حقوق‌بگیری که نهایتا ماهی هشت تا 12 میلیون تومان حقوق می‌گیرد، چطور باید حدود 20 میلیون تومان قسط پرداخت کند؟ این یک رابطه ریاضی خیلی ساده است که عدم همخوانی در آن مشهود است.

 قوز بالای قوز با دستاورد تازه دولت

این کارشناس همچنین با یادآوری این نکته که برای دریافت وام از طریق اوراق باید نصف مبلغ وام را اوراق خریداری کرد، می‌گوید: خرید از طریق اوراق هم قوز بالای قوز است. وام‌گیرنده از کجا پول بیاورد که نصف مبلغ وام را برای خرید اوراق بدهد؟ اینها همه راه‌های درآمدزایی بانک برای خودش است. اوراق هم برای بانک و سودآور است. اگر دولت می‌خواهد فردی بتواند از این وام‌ها استفاده کند، ابتدا باید بهره پایین بیاید و بعد زمان بازپرداخت طولانی‌تر شود. برای مثال اگر شما بخواهید در کشور آمریکا خانه بخرید، 80 تا 90 درصد قیمت خانه را بانک به صورت وام به شما می‌پردازد و شما فقط 10 تا 20 درصد را خودتان می‌پردازید. بعد از اسکان شما در آن خانه، 25 تا 30 سال بازپرداخت وام معادل مبلغ اجاره تقریبی آن خانه از شما گرفته می‌شود؛ یعنی انگار خانه را اجاره کرده‌اید و 25 تا 30 سال بعد مالک آن خواهید بود. اگر بخواهیم واقعا کمکی به خانه‌دار‌کردن مردم کنیم، باید چنین کاری را انجام دهیم.

از نگاه او نمی‌توان به قشر جوان از یک سو گفت ازدواج و فرزندآوری کنند و از طرف دیگر یا کار نباشد یا اگر باشد دستمزدش کفاف زندگی را ندهد و در این میان بانک هم با بهره 25 درصد وام به این جوان بدهند که «البته ظاهرا بهره را 18 درصد اعلام می‌کنند، اما با احتساب کارمزدها به 28 درصد می‌رسد؛ آن‌هم با بازپرداخت کوتاه‌مدت. خب در این شرایط جوان چه می‌تواند بکند؟».

به گفته شقاقی، شرایط این وام به‌گونه‌ای تنظیم شده که گویی مستقیم به مردم می‌گویند: «وام نمی‌دهیم». او در نهایت عنوان می‌کند: شرایطی گذاشته شده که ابدا نیازمندان به این وام امکان دسترسی به آن را ندارند و نخواهند داشت؛ اگر هم به فرض محال بتوانند آن را بگیرند، با آن چیزی نمی‌توانند بخرند و اگر هم باز به فرض محال بتوانند بخرند، نمی‌توانند بازپرداختش کنند. بنابراین به نظر من تمام این ماجرا یک اقدام عملی نیست. مثل شعار خود آقای رئیسی برای ساخت سالی یک میلیون مسکن.

 بانک‌ها مقصرند؟

در چنین شرایطی، بانک‌ها و عملکرد آنان در پرداخت تسهیلات را تا کجا می‌توان مقصر دانست؟ این سؤالی است که کامران ندری، کارشناس امور بانکی، در پاسخ به آن به «شرق» توضیح می‌دهد: مسبب اصلی این وضعیت شیوه حکمرانی بسیار بدی است که در کشورمان شاهدش هستیم. نحوه سیاست‌گذاری‌های اجرائی کلان در کشور نامناسب است. از دولت و مجلس همه در این شرایط مقصر هستند؛ چرا‌که وضعیت را هم برای مردم سخت کرده‌اند و هم برای بانک‌ها. بنابراین نمی‌توان بانک‌ها را مقصر این وضعیت دانست. مسبب اصلی، برخی نمایندگان مجلس و برخی مسئولان و مدیران دولتی هستند. ما سال‌ها تورم بالا داشته‌ایم و قشر عظیمی از نیروی کار حقوق‌بگیر با دستمزدهایی نامناسب با نرخ تورم هستند. در چنین شرایطی طبیعتا مردم توان بازپرداخت اقساط وام‌های بالای ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان را ندارند. چه کسی حقوق و دستمزدها را تعیین کرده است؟ چه کسی باعث شده مردم این اندازه از تورم عقب بیفتند؟ اینها همه حاصل تصمیمات دولت و مجلس است.

از نگاه او، حتی اگر تورم همین فردا صفر شود باز هم بخش عمده مردم در طول سال‌های اخیر به‌ویژه دو سال اخیر فقیر شده‌اند و توان دریافت وام و بازپرداختش را ندارند.

ندری تأکید می‌کند: من از عملکرد بانک‌ها دفاع نمی‌کنم و نمی‌گویم که آنها عملکرد بی‌نقصی دارند، اما ریشه فقری را که وارد اکثر خانه‌ها شده، باید در تصمیمات مسئولان اجرائی جست‌وجو کرد. آنها امور اجرائی را خوب اداره نمی‌کنند و زمام امور اجرائی در دست عده‌ای قرار گرفته که توان حل معضلات را که ندارند هیچ، روز به روز هم بر این مشکلات اضافه می‌کنند. غیر از برخی مدیران که حقوق‌های کلان دریافت می‌کنند، بسیاری از کارمندان بیش از 20 میلیون تومان دستمزد ندارند. با 20 میلیون حقوق چه وامی دریافت کنند؟ تسهیلات را هم نمی‌توان بلند‌مدت کرد؛ چون شرایط آن‌قدر نامطمئن است که بانک‌ها نمی‌توانند تسهیلات بلند‌مدت بدهند و مردم هم از فردای خودشان خبر ندارند. این در حالی است که همه‌جای دنیا مردم با استفاده از وام‌های بانکی خانه می‌خرند؛ آنجا هم می‌توانند حدود 80 درصد مبلغ مسکن را وام بلند‌مدت دریافت کنند و هم دستمزدها به‌گونه‌ای است که به راحتی امکان بازپرداخت دارند.