شرایط ابطال سند رسمی چگونه است و چه مدارکی میخواهد؟ + نمونه دادخواست
دعوی ابطال سند رسمی به دعوایی گفته میشود که طی آن شخصی در جهت بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی اقدام میکند. این نوع دعوی عموماً در فروش ملک به چند نفر شکل میگیرد و یا این که سند مطابق با قوانین و مقررات مرتبط به آن صادر نشده باشد.
ابطال سند رسمی یک ملک به معنای از بین بردن اعتبار قانونی آن سند است. این کار از طریق طرح دعوا در دادگاه حقوقی انجام میشود و رعایت شرایط طرح این دعوا از جمله اثبات مالکیت خواهان بر ملک، بسیار ضروری است. پس برای اطلاع از نحوه گرفتن حکم ابطال سند رسمی، همراه ما باشید.
شرایط لازم برای ابطال سند رسمی
اگر سندی را رسمی بدانیم، ابطال آن به این معنی است که دیگر اعتبار و اثر قانونی برای آن قائل نباشیم. به عبارت دیگر، ابطال باعث میشود که آن سند در مراجع قانونی و قضایی قابل استناد نباشد و آثار حقوقیاش را از دست بدهد.
به این ترتیب، مهمترین شروط ابطال سند رسمی عبارتاند از:
سند، باید در زمره اسناد رسمی باشد
اولین شرط از شرایط ابطال سند رسمی، این است که سند مزبور از نظر قانونی، «رسمی» محسوب شود. منظور از سند رسمی، سندی است که طبق تصریح ماده ۱۲۷۸ قانون مدنی تنظیم شود. بر این اساس، هنگامی یک سند، رسمی تلقی میشود که یکی از ۳ شرط زیر را داشته باشد:
- یا در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شود.
- یا در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
- یا نزد مامورین رسمی و در حدود صلاحیت آنها تنظیم شود.
به یاد داشته باشید که اگر سندی فاقد یکی از این اوصاف باشد، رسمی نبوده و به آن سند عادی گفته میشود.
طرح دعوای ابطال سند رسمی علیه مالک سند
خیلی از افراد برای باطل کردن سند یک ملک، دچار ابهام شده و دقیقاً نمیدانند که باید علیه چه کسی اقدام کرده و به کجا مراجعه کنند! در واقع، ابطال سند رسمی، دعاوی حقوقی است که علیه مالک آن سند مطرح میشود و شرایط خاصی دارد.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک که به عنوان یکی از مواد مرتبط با ماده قانونی ابطال سند مالکیت شناخته میشود، مالک سند رسمی را کسی میداند که:
۱. ملک به اسم او ثبت شود ۲. یا کسی که ملک مزبور به او انتقال یافته و این انتقال نیز در دفاتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد ۳. یا ملک مزبور از طریق ارث از جانب مالک اصلی به او منتقل شده باشد.
از اینرو، دومین شرط از شرایط ابطال اسناد رسمی، این است که دقیقاً علیه مالک سند رسمی اقدام کنیم. با تکیه بر ماده مزبور روشن شد که مالک سند رسمی، دایره گستردهای دارد. به عنوان مثال، ورثهای که ملک به آنها منتقل شده نیز شامل عنوان مالک خواهند شد.
حال سؤال اصلی اینجا است که اصلاً در چه مواقعی ما میتوانیم اسناد رسمی همچون سند مالکیت یک ملک را ابطال کنیم؟
اثبات مالکیت بر ملک توسط خواهان دعوا
برای طرح این دعوا، باید مالکیت خواهان دعوا بر ملک، به اثبات برسد. در واقع برای موفقیت در چنین پروندههایی، اثبات مالکیت و ابطال سند رسمی را نباید از یکدیگر جدا دانست.
ابطال عقدی که سند رسمی بر مبنای آن صادر شده
به متن این نظریه مشورتی در مورد ابطال سند رسمی دقت کنید:
«ابطال اسناد رسمی مستلزم ابطال عقدی است که سند بر اساس آن صادر شده است؛ لذا تا زمانی که رابطه حقوقیِ مبنای صدور سند باطل نشود، دعوای ابطال سند رسمی قابلیت استماع ندارد.»
به عبارت سادهتر، اگر شما خواهان ابطال سند مالکیت ملکی هستید که مبنای انتقال آن عقد بیع، صلح و غیره بوده، ابتدا باید بطلان آن عقد را اثبات کنید؛ سپس در گام بعدی سراغ دعوای ابطال سند بروید.
نمونه رایی که شرایط دعوای ابطال سند در آن رعایت نشده است
ابطال سند رسمی فرع بر بطلان مسند (یعنی خود معامله) است بنابراین دعوای ابطال سند به تنهایی قابل استماع در دادگاه نمی باشد.
نکته: در نظر داشته باشید که بهترین وکیل ملکی در تهران، فردی است که چنین نکات حائز اهمیتی را در جلسه مشاوره حقوقی به شما گوشزد کند.
ابطال سند رسمی در چه مواردی امکانپذیر است؟
دعوای ابطال سند رسمی ملک، در موارد زیر قابلطرح است:
۱. اگر بتوانید صوری بودن معاملهای که توسط آن ملک انتقال یافته است را نزد قاضی اثبات کنید، ابطال سند نیز محقق میشود. {معامله صوری، نوعی قرارداد غیرواقعی است که فقط ظاهر آن به لحاظ حقوقی صحیح است؛ اما در واقع هیچ قصدی برای انتقال مورد معامله وجود ندارد.}
۲. چنانچه ثابت شود که سند رسمی در پی یک معامله معارض به ثبت رسیده، آن سند نیز قابل ابطال است. در معاملات معارض، شخص با استفاده از یک سند عادی یا رسمی، ملک را به دیگری منتقل کرده و پس از آن، همان ملک را از طریق سند رسمی به اشخاص دیگر نیز انتقال میدهد.
۳. ابطال سند رسمی توسط اثبات جعلی بودن آن.
۴. هر زمان که برای قاضی احراز شود، یکی از طرفین معامله، شرایط قانونی امضای قرارداد را نداشته؛ مثلاً سن او کمتر از ۱۸ سال بوده یا در زمان انعقاد قرارداد دچار جنون شده، نسبت به ابطال سند رای میدهد.
نمونه دادخواست ابطال سند
برای ابطال سند چه مدارکی لازم است؟
برای طرح دعوای ابطال سند رسمی، به مدارک زیر نیاز دارید:
۱. تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی
تدوین و تنظیم نمونه دادخواست ابطال سند مالکیت ماده ۱۴۷، نمونه دادخواست ابطال سند رسمی با شهادت شهود، دادخواست ابطال سند تک برگی و حتی نمونه دادخواست ابطال سند رسمی انتقال، بایستی زیر نظر وکیل پایه یک دادگستری انجام شود. چرا که نوشتن هر یک از آنها، مستلزم برخورداری از اطلاعات حقوقی فراوان و تجربه کاری بالا است.
۲. کارت ملی خواهان دعوا
۳. سند رسمی مورد ادعای خواهان که ابطال آن از دادگاه تقاضا شده است.
۴. هر نوع مدرکی که بتواند ادعای بی اعتباری سند را به اثبات برساند. (مثال: حکم قطعی دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت یا معامله به قصد فرار از دین یا اعلام بطلان معامله و....)
ابطال سند در صلاحیت کدام مرجع است؟
برای باطل کردن یک سند رسمی، ابتدا بایستی به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و در سامانه ثنا ثبتنام کنید. چرا که ابطال هرگونه سند رسمی صرفاً از طریق مراجع قضایی انجام میشود و دفاتر اسناد رسمی بههیچ وجه نمیتوانند نسبت به این امر اقدام کنند.
مرجع صالح برای ارائه دادخواست ابطال سند رسمی ملک، دادگاه محل وقوع ملک است.
