مسکن در تله بوروکراسی

شرق: صنعت ساختمان در طول سال‌های گذشته با چالش‌های بی‌شماری دست‌و‌پنجه نرم کرده است. سهم ارزش افزوده بخش ساختمان به تولید ناخالص داخلی به حدود یک‌سوم 20 سال پیش رسیده است و سهم تشکیل سرمایه در این بخش از تولید ناخالص داخلی در یک دهه، نصف شده است.

همچنین شمار صدور پروانه‌های ساختمانی در طول یک دهه سقوط کرده و تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی به کمتر از یک‌چهارم 10 سال پیش رسیده است.

این چکیده‌ای از مطالعات مرکز پژوهش‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان است که به‌تازگی در سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان منعکس شده است. اعضای هیئت‌مدیره انجمن صنعت ساختمان با رونمایی از این سند مطالعاتی توضیح می‌دهند که صنعت ساختمان، این روزها نه گرفتار تأمین نقدینگی است که چالش عمده آن با مداخلات دولت در این صنعت و بوروکراسی پیچیده و فسادآوری است که مانع جدی افزایش عرضه مسکن در بازار و کاهش قیمت‌ها شده است.

سهم صنعت ساختمان در اقتصاد ایران و اقتصادهای بزرگ جهان

انجمن صنعت ساختمان در مراسمی از سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان رونمایی کرد.

این سند با شش محور کلی تنظیم شده است: نقش و جایگاه صنعت ساختمان در اقتصاد ملی، ارزیابی احکام برنامه هفتم توسعه در حوزه مسکن و ساختمان، شناخت موانع ساخت‌وساز ساختمان و اهمیت آن در قیمت تمام‌شده مسکن، وضعیت سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز ساختمان و شیوه‌های تأمین مالی، فناوری‌های نوین در صنعت ساختمان و مسکن اقتصادی و ضرورت استطاعت، از جمله این محورها هستند.

در نشست رونمایی سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان، اعضای هیئت‌مدیره انجمن صنعت ساختمان به اهمیت صنعت ساختمان در اقتصاد ایران و اقتصاد کشورهای توسعه‌یافته پرداختند.‌

بر‌اساس این توضیحات، بخش مسکن سهم حدود

 ۳۰‌ درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور دارد و ۱۲ درصد از اشتغال مستقیم کشور را به خود اختصاص می‌دهد. این در‌ حالی است که سهم بخش ساختمان از تسهیلات بانکی حدود پنج درصد است و سهم بخش مسکن کمتر از سه درصد بوده است.

همچنین آمار و ارقام گویای آن است که ۴۰ درصد کل سرمایه‌گذاری‌های کشور مرتبط با این بخش است.

در ادامه این نشست با ارجاع به متن سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان، به اهمیت این صنعت در اقتصادهای پیشرفته جهان پرداخته شد.

مطالعات مرکز پژوهش‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان نشان می‌دهد که در کشور توسعه‌یافته‌ای مانند ایالات متحده آمریکا، بخش مسکن حدود ۱۵ تا ۱۸ درصد تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد. این در‌حالی است که بخش فناوری اطلاعات در GDP این کشور صرفا حدود ۱۰ درصد است و تولید صنعتی مانند خودروسازی و صنایع وابسته حدود ۱۱ درصد را شامل می‌شود. همچنین میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکونی آمریکا در سال ۲۰۲۳ حدود ۸۸۶ میلیارد دلار برآورد شده است که این رقم شامل هزینه‌های مربوط به ساخت‌وساز جدید تعمیر و نگهداری و بازسازی ساختمان‌های مسکونی و قدیمی است و ارزش کل بازار مسکن این کشور در سال ۲۰۲۳ به بیشتر از ۴۵ تریلیون دلار رسیده است.

در چین نیز به عنوان دومین اقتصاد جهان، یکی از بالاترین نسبت‌های وابستگی به بخش مسکن مشاهده می‌شود. به طوری که سهم این بخش از GDP حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد است و بخش مسکن و ساخت‌وساز این کشور حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد سرمایه‌گذاری کل را به خود اختصاص داده و در حال گسترش است و در مقایسه با آن، سهم سرمایه‌گذاری در فناوری اطلاعات هشت تا ۱۰ درصد برآورد شده است.

در هند هم به عنوان پنجمین اقتصاد جهان، بخش مسکن حدود ۱۳ تا ۱۵ درصد GDP را به خود اختصاص داده و پس از بخش کشاورزی دومین درصد از بخش اشتغال‌زا در این کشور است. به طوری که بر‌اساس داده‌های منتشر‌شده توسط وزارت مسکن و زیرساخت‌های مسکن و توسعه شهری هند، بخش مسکن و ساخت‌و‌ساز در این کشور بیش از ۵۰ میلیون شغل ایجاد کرده است و سهم نسبتا بالای ۳۰ تا ۳۵‌ درصدی از سرمایه‌گذاری ثابت را شامل می‌شود. در انگلستان بخش مسکن سهمی حدود ۱۶ تا ۱۸ درصد GDP را به خود اختصاص داده و این در سال‌های اخیر

 در حال افزایش بوده است. از طرفی داده‌های دفتر ملی بریتانیا نشان می‌دهد حدود هفت الی هشت درصد کل اشتغال این کشور در بخش مسکن است و سهم بخش مسکن از تشکیل سرمایه ثابت کشور حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد است. در استرالیا سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی حدود ۱۳ تا ۱۴ درصد است که با توجه به تقاضای بالا برای مسکن، حدود ۱۰ درصد از نیروی کار این کشور در ساخت‌وساز و فعالیت‌های مرتبط با املاک و مستغلات شاغل هستند. در مجموع بخش مسکن در کشورهای مختلف سهم متفاوتی بین ۱۳ تا ۳۰ درصد از GDP را تشکیل می‌دهد.

کج‌راهه سیاست‌گذاری

با‌این‌حال در ایران سیاست‌گذاری‌های نادرست و مداخله بی‌حد‌و‌حصر دولت در صنعت ساختمان و البته بوروکراسی پیچیده و فسادآور اداری، این صنعت را در سال‌های گذشته تضعیف‌ و دست مصرف‌کنندگان را از این بازار روز‌به‌روز ‌کوتاه‌تر کرده است.

مطالعات مرکز پژوهش‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان توسط بخش خصوصی در یک دهه گذشته روند نزولی داشته و حتی افزایش قیمت‌ها در طول این یک دهه نتوانسته‌ محرکی برای افزایش سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش باشد.

علاوه‌بر‌این، افت سهم بخش مسکن در ارزش افزوده کشور زنگ هشدار دیگری است که این سند بر آن تأکید کرده و توضیح می‌دهد که این مسئله می‌تواند منجر به رکود در بخش‌های دیگر اقتصاد شود و چرخه خلق ثروت و ارزش افزوده را کندتر از پیش می‌کند؛ چرا‌که بخش مسکن به‌عنوان پیشران توسعه مطرح بوده و از حرکت ایستادن این بخش سبب رکود جدی در ۶۰ صنعت مهم و اصلی کشور می‌شود. بر‌اساس این گزارش، سهم ارزش افزوده بخش ساختمان به تولید ناخالص داخلی در سال ۱۳۸۱ حدود شش درصد بود. این در‌ حالی است که این نسبت در سال ۱۳۹۱ به ۴.۴ درصد کاهش یافته و در سال ۱۴۰۲ به ۲.۵ درصد نزول کرده است.

همچنین این مطالعه نشان می‌دهد‌ سهم تشکیل سرمایه بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی از حدود ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۰ به نصف آن یعنی شش درصد در سال‌های اخیر رسیده است و هشدار دیگری برای کل اقتصاد ملی است. در دوره ۱۰‌ساله ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۰ فقط در سه سال ۱۳۹۳، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ رشد کل در اقتصاد ایران مثبت بوده است و در همین بازه زمانی فقط در دو سال رشد سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان مثبت بوده و میانگین نرخ رشد سالانه سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان منفی ۵.۲ درصد است.

این مطالعه همچنین تأکید می‌کند که شوک‌های ارزی و تورمی باعث بی‌ثباتی در بازار مسکن شده است که رشد حدود ۲۲ برابری قیمت ارز، سبب رشد ۱۷ برابری قیمت مسکن در طول یک دهه گذشته بوده است و در این بین سازندگان بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت‌ها پیدا نکردند و به مرور تحت تأثیر این مسئله از بازار رانده شده‌اند.

مصداق این ماجرا کاهش شدید صدور پروانه‌های ساختمانی در طول حدود یک دهه گذشته بوده است.

بر‌اساس مطالعات این سند، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه ساختمانی شهر تهران در سال ۱۳۹۰ بالاتر از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است اما در سال ۱۴۰۲ به کمتر از ۵۰ هزار واحد مسکونی در سال رسیده و به عبارتی به کمتر از یک‌چهارم رسیده است.

اعضای انجمن صنعت ساختمان با اشاره به محتوای این پژوهش تأکید کردند که صرف نظر از متغیرهای اقتصاد کلان که بر بخش ساختمان سایه انداخته است، بخش قابل توجه موانع سرمایه‌گذاران این صنعت نه تأمین نقدینگی، که موانع و مشکلاتی است که نهادهای مختلف پیش‌روی سرمایه‌گذاران قرار داده‌اند. آنها با اشاره به سهم بسیار اندک تسهیلات بانکی در تأمین نقدینگی صنعت ساختمان می‌گویند‌ گره‌های ریز‌و‌درشتی که شهرداری، سازمان امور مالیاتی، بیمه، شرکت‌های توزیع آب و برق، سازمان نظام مهندسی و‌... سر راه سرمایه‌گذاران بخش مسکن قرار داده‌اند، منجر به کاهش عرضه در این بخش و کاهش قیمت تمام‌شده مسکن شده است. این فعالان صنعت ساختمان تأکید می‌کنند که بخش قابل توجهی از درآمدهای پایدار شهرداری متکی به صنعت ساختمان‌سازی است و همین مسئله باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش کیفیت زیست شهری شده است.

به گفته این فعالان صنعت ساختمان، مرکز پژوهش‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان به منظور ارائه تحلیل جامع از جایگاه مسکن در اقتصاد ملی و بررسی چالش‌ها و ظرفیت‌های این حوزه و رفع موانع سرمایه‌گذاری در این بخش تشکیل شده و به تهیه اسناد و مطالعات راهبردی در حوزه این صنعت مهم کشور پرداخته است. همچنین سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان به عنوان سند بالادستی اسناد تفصیلی مطالعاتی مرکز پژوهش‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان در نظر گرفته شده است. این صنعت به عنوان نقشه راه تعامل بخش خصوصی صنعت ساختمان و انجمن صنعت ساختمان و دولت و حاکمیت در بخش ساختمان و مسکن تنظیم شده است.