قیمت آپارتمان های قدیمی تهران؛ شنبه ۲۵ اسفند

به گزارش گروه رسانه ای شرق؛ از ابتدای امسال به سنجش شاخص قیمت در فایل‌‌‌های در نوبت فروش مناطق 22گانه تهران اقدام شده که این شاخص در ابتدای هر ماه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. علت این سنجش در ابتدا به‌‌‌دلیل توقف مقطعی انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در معاملات انجام شده بازار ملک تهران بوده است. اکنون در آخرین ماه 1403،  شاخص جدید در بازار مسکن با عنوان شاخص «مسکن حداقلی» رونمایی می شود. این شاخص، متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌‌‌های کم‌‌‌متراژ قدیمی در 19 منطقه پایتخت با متوسط 55 مترمربع و سن بنای نزدیک به 22 سال را سنجش می‌کند که این سنجش فقط محدود به «قیمت پیشنهادی» این املاک است و به معنای «قیمت قطعی» در بازار مسکن نیست. 

تحقیقات میدانی حاکی از در نوسان بودن سطح رشد بیشتر شاخص «مسکن حداقلی» نسبت به شاخص مسکن  است. این رشد بیشتر را می‌توان در مقایسه با تغییرات قیمتی از ابتدای پاییز نیز ‌سنجید. شاخص «قیمت پیشنهادی» مسکن حداقلی در 19 منطقه تهران در ابتدای اسفند حاکی از رشد بیش از 8 درصدی قیمت‌ها در این بازار در مقایسه با ابتدای پاییز بوده است. این در حالی است که شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» رشد 6 درصدی را در مقایسه با ابتدای پاییز نشان می‌دهد.

بررسی‌‌‌ها باتوجه به روایت واسطه‌‌‌های ملکی در برخی از مناطق تهران و تحقیقات میدانی انجام شده بر اساس فایل‌‌‌های ارائه شده بازار نشان می‌دهد، املاک با متراژ پایین در بازار مسکن با بیشترین تقاضا همراه است که با توجه به سطح پایین قیمت فروش ملک‌‌‌های قدیمی با متوسط 55 مترمربع در مقایسه با آپارتمان‌‌‌های نوساز و میانسال، از تقاضای قابل‌توجهی برخوردار است.  روایت واسطه‌‌‌های ملکی حاکی است، تغییرات قیمتی در آپارتمان‌های کم‌‌‌متراژ قدیمی در اکثر مواقع بیشتر از متراژ‌‌‌های بالاتر از 70مترمربع به بالا خود را نشان می‌دهند. زیرا به علت بالا بودن قیمت خانه‌‌‌های متراژ بالا که عمدتا بالای 6 میلیارد تومان است هرگونه تغییری خود را به‌‌‌شدت نشان می‌دهد و شرایط را برای خریداران سخت‌‌‌تر می‌کند. اما در متراژ پایین‌‌‌های قدیمی که میانگین قیمت  بین 2 تا 3 میلیارد تومان است، سطح قیمت کل با نرخ‌های رشد مشابه سایر آپارتمان‌‌‌ها، به گونه‌‌‌ای تغییر می‌کند که برای خریداران در مقایسه با دیگر فایل‌‌‌ها قابل تحمل (پرداخت) است. اما نقطه قابل‌توجه در این شاخص جدید، غالب بودن تقاضای سرمایه‌گذاری نسبت به مصرف‌کننده‌‌‌هاست.  

اگرچه در شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» با متراژ بالای 70 مترمربع عمدتا به سمت تقاضای مصرفی است، در مقابل مسکن حداقلی با بیشترین میزان تقاضای سرمایه‌‌‌ای همراه است که از زمستان امسال ورود سرمایه‌گذاران به بازار «مسکن حداقلی» چشمگیر بوده است. این افزایش تقاضا را می‌توان به دلیل «بازگشت ریسک غیراقتصادی» و کاهش ریسک تنش‌‌‌ها و «نزدیک شدن تورم مسکن به افزایش دلار» دانست که پس از جاماندگی چند ماهه قیمت مسکن در مقایسه با دلار و دیگر بازارهای سرمایه‌‌‌ای با کاهش رشد قیمت دلار و بازگشت ریسک غیراقتصادی، تحرکات در بازار مسکن به‌‌‌ویژه در مسکن حداقلی افزایش یافته است و باعث ورود دوباره سرمایه‌گذاران به بازار مسکن تهران و بیش  از همه در «مسکن حداقلی» شده است.  

بر اساس روایت واسطه‌‌‌های ملکی، در واقع آپارتمان‌‌‌های کم‌‌‌متراژ قدیمی بیش از آنکه مورد توجه خانه اولی‌‌‌ها و به‌‌‌طور کلی مصرف‌کنندگان باشد، با بیشترین تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران همراه است که شاید بالای 80درصد خریداران، سرمایه‌گذارانی هستند که با سرمایه‌‌‌های 2 تا 3 میلیارد تومانی خود به‌‌‌دنبال خرید ملک در این متراژ و سن بنا برای تبدیل کردن سرمایه‌های خود از طلا و دلار به ملک هستند.