موج سفته‌بازی در بازار مسکن

شرق: قیمت وام مسکن تقریبا دو برابر شد. حالا میانگین نرخ هر برگه وام مسکن به حدود ۱۳۷ هزار تومان رسیده است. این موضوع در حالی رخ می‌دهد که بهای آن در اولین روزهای پس از تعطیلات فروردین امسال به حدود ۷۸ هزار تومان رسیده بود.‌ با این حساب برای دریافت سقف ۴۸۰ میلیون تومانی وام مسکن، افراد ناچار هستند رقمی بیشتر از ۱۳۲ میلیون تومان از وام خود را به خرید اوراق اختصاص دهند و در واقع حدود یک‌چهارم ارزش وام مسکن از بین رفته است.

بازار خرید وام مسکن سال گذشته پرتلاطم بود. آن‌قدر که نرخ هر برگه اوراق وام مسکن که در ابتدای سال ۱۴۰۰ در کانال ۵۰ هزار تومان بود، در اواخر بهمن پارسال رکورد تاریخی خود را شکست و به کانال ۱۷۰ هزار تومان وارد شد و در واقع بهای وام مسکن حدود سه‌ برابر رشد کرد.

جهش غیرمنتظره قیمت اوراق وام مسکن در حالی رخ داد که بانک مسکن در آذر سال گذشته برای مهار رشد قیمت اوراق وام وارد عمل شد و طرحی با عنوان خرید وام نیم‌بهای مسکن را در دستور کار گذاشت. براساس این طرح افراد می‌توانستند وام مسکن را با نصف قیمت بخرند اما در عوض به جای ۱۲ سال وام را در ۸ سال تسویه کنند و سود وام هم به جای ۱۷.۵ درصد ۱۸ درصد محاسبه می‌شد.

طرح فروش وام نیم‌بهای مسکن تا پایان اسفند اعتبار داشت اما این طرح هم نتوانست مانع از صعود بی‌وقفه قیمت اوراق شود؛ به‌طوری‌که بهای هر برگه وام مسکن در آخر بهمن سال گذشته به نرخ بی‌سابقه ۱۷۴ هزار تومان رسید.

چرا اوراق وام مسکن گران شد؟

برای جهش قیمت اوراق وام مسکن دلایل متعددی مطرح شد. برخی معتقد بودند کمبود منابع و اعتبارات بانکی عامل کاهش عرضه اوراق به فرابورس است و قیمت به‌همین‌دلیل صعودی شده است. ادعایی که بانک مسکن زیر بار آن نرفت و اعلام کرد که میزان عرضه اوراق تغییری  نکرده است.

برخی دیگر این موضوع را به افزایش تقاضای خرید مسکن نسبت دادند و به آمارهای صعودی تقاضا برای خرید مسکن اشاره کردند و دسته سوم این مسئله را به سفته‌بازی در فرابورس نسبت داده و مدعی شدند که برخی شرکت‌های بزرگ بورسی حجم زیادی از اوراق را خریده و قیمت‌ها را در بازار دستکاری می‌کنند.

معاملات مسکن باعث گرانی اوراق شد؟

در فروردین سال ۱۴۰۰ که قیمت اوراق مسکن در نیمه کانال ۵۰ هزار تومان قیمت داشت، مطابق گزارش بانک مرکزی دو هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی در تهران معامله شد و در بهمن سال گذشته که نرخ هر برگه وام مسکن رکورد شکست و به کانال ۱۷۰ هزار تومان وارد شد مطابق گزارش بانک مرکزی تعداد خانه‌های معامله‌‌شده در تهران به هشت‌هزارو ۵۰۰ واحد مسکونی رسید که در واقع حاکی از رشد حدود چهار برابری تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بهمن پارسال نسبت به ابتدای همان سال است.

با این حال تعداد معاملات مسکن از اسفند رو به کاهش گذاشت. به طوری که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده تهران در اسفندماه به شش‌هزارو ۸۰۰ واحد کاهش داشته است و در فروردین امسال شمار تعداد معاملات مسکن نسبت به اسفند ماه تقریبا نصف شد و به سه‌هزار‌و ۴۰۰ واحد رسید.

هم‌زمان با این اتفاق بهای اوراق وام مسکن هم تقریبا نصف شد و در فروردین امسال به کانال ۷۰ هزار تومان برگشت اما دوباره قیمت اوراق سرکش شد و تقریبا دو برابر رشد کرد.

نقش سفته‌بازان بورسی در رشد قیمت وام مسکن

به جز رشد معاملات، برخی از فعالان بازار مسکن به نقش سفته‌بازی بورسی‌ها در رشد قیمت اوراق مسکن اشاره می‌کنند. فعالان بازار مسکن می‌گویند یکی از دلایل مهم جهش قیمت اوراق وام مسکن در سال گذشته نوسان‌گیری از این اوراق بود.

آنها توضیح می‌دهند براساس مقررات فرابورس، فروش اوراق تسهیلات مسکن تا چهار ماه پس از خرید ممنوع است؛ اما این ممنوعیت شامل همان روز خرید نمی‌شد؛ بنابراین سفته‌بازان با خرید این اوراق در ابتدای روز و سپس فروش آن در همان روز با سقف دامنه نوسان، اقدام به نوسان‌گیری می‌کردند که از ابتدای اسفند نوسان‌گیری اوراق تسهیلات مسکن لغو شد و امکان فروش این برگه‌ها در همان روز وجود نداشت.

موضوعی که عباسعلی حقانی‌نسب، کارشناس ارشد بورس، تأیید می‌کند و به «شرق» می‌گوید نرخ بالای بهره بانکی و در مجموع تورم دورقمی فسادهای زیادی در اقتصاد کشور رقم زده است که از تشکیل صف‌ها و احتکار و دلالی تا نوسان‌گیری از اوراق وام مسکن را ایجاد کرده است.

او می‌گوید در سایر کشورهای جهان نرخ بهره بانکی مرتب تغییر می‌کند و مثلا بانک‌ها اعلام می‌کنند که اگر امسال نرخ بهره ۱۰ درصد است سال آینده نرخ بهره به پنج درصد می‌رسد اما در اقتصاد ایران بانک مسکن ۱۲ سال وام مسکن را با بهره ۱۸ یا ۲۰ درصد و حتی بالاتر در اختیار مشتریان می‌گذاشت و مشخص است که این دست سیاست‌گذاری‌ها فساد ایجاد می‌کند.

حقانی‌نسب تأکید می‌کند: با این شرایط صف وام بانکی درست می‌شود و دست بسیاری از افراد از وام‌های بانکی کوتاه می‌شود. درحالی‌که در کشورهای توسعه‌یافته تا ۹۰ درصد هزینه خرید مسکن را به‌صورت وام پرداخت می‌کنند و معمولا به خاطر تورم پایین ۲، ۳ درصدی تقاضای زیادی هم برای آن وجود ندارد.

به گفته این کارشناس در ایران اما تورم دورقمی نه‌تنها موجب آشفتگی در وضعیت پرداخت تسهیلات بانکی شده است که مسکن از کالای مصرفی تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده و بازار نابسامان فعلی را ایجاد کرده است.

افراد برای اینکه بتوانند وام مسکن بدون سپرده‌گذاری و نوبت دریافت کنند، باید به‌ازای هر یک میلیون تومان وام، دو برگه اوراق مسکن خریداری کنند و زوجین تهرانی برای دریافت سقف ۴۸۰ میلیون تومان وام مسکن باید ۹۶۰ برگه وام مسکن خریداری کنند.

با میانگین قیمت فعلی هر برگه وام مسکن باید گفت که قیمت تمام‌شده وام ۴۸۰ میلیون تومانی مسکن چیزی حدود ۱۳۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تمام می‌شود و در واقع ارزش سقف وام مسکن فقط حدود ۳۴۸ میلیون تومان است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران در فروردین ۱۴۰۱ و مطابق گزارش بانک مرکزی حدود ۳۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده است که به این ترتیب سقف وام مسکن با خرید اوراق، فقط کفاف خرید ۱۰ مترمربع مسکن را می‌دهد.