آغاز فروش سهام مسکن

شرق: فروش متری مسکن در بورس ایران کلید خورد و از این پس افراد می‌توانند با هر میزان پس‌انداز صاحب بخشی از سهام یک واحد مسکونی شوند و با تکمیل آورده خود خواهند توانست به تدریج صاحب یک واحد مسکونی کامل شوند. طرح فروش متری مسکن در شرایطی در دولت سیزدهم اجرا شده که این ایده از سال‌ها پیش در ایران مطرح شده و برخی کارشناسان اعتقاد دارند که این طرح با ورود سوداگران ورق بازار را به نفع آنها و به زیان خریداران واقعی برمی‌گرداند. این دسته از کارشناسان اعتقاد دارند تورم دو‌رقمی آفت اصلی بازار مسکن و سایر بازارهای مالی ایران است و تا زمانی که سقوط ریال ادامه داشته باشد، افراد برای حفظ ارزش دارایی‌های خود از تمام ابزار موجود از‌جمله سهام مسکن استفاده خواهند کرد.

آغاز فروش متری مسکن

در 26 مهر امسال پذیره‌نویسی ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس ایران شروع شد و حالا مدیریت عملیات بازار فرا‌بورس ایران با انتشار اطلاعیه‌ای از آغاز معاملات ثانویه نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خبر داده است.

در آیین رونمایی از نخستین صندوق املاک و مستغلات، مجید عشقی، رئیس سازمان بورس، توضیح داد که حوزه مسکن از‌ حوزه‌هایی است که در بازار سرمایه مغفول مانده و اگرچه بازار مسکن از‌جمله بزرگ‌ترین بازارهای کشور است و بیش از ۹۰ درصد سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن را بخش خصوصی تشکیل داده‌اند، اما این حوزه در بازار سرمایه نمود چندانی ندارد و تاکنون تنها ۴۴ شرکت در این حوزه در بورس پذیرش شدند و بخشی از مصالح ساختمانی هم در بورس کالا پذیرش شده است و نقطه تلاقی دیگری تاکنون با این حوزه نداشتیم. از‌این‌رو آغاز به کار صندوق املاک و مستغلات، شروع متفاوتی است که می‌تواند در بحث جذب سرمایه‌گذاران جذاب و کارا باشد.

به گفته عشقی، با توجه به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، کسی که بخواهد در این بازار سرمایه‌گذاری کند، نیاز به سرمایه هنگفت دارد؛ اما در صندوق سرمایه‌گذاری املاک، سرمایه‌گذار با هر مبلغی می‌تواند در این بازار وارد شده، از سود این بازار بهره ببرد و به‌ مرور سرمایه خود را افزایش دهد.

او همچنین گفت در صندوق املاک و مستغلات، از طریق فروش متری مسکن شخصی که نمی‌تواند یک ملک ۸۰‌متری را خریداری کند، با اندک سرمایه خود می‌تواند یک تا دو متر یا متراژ کمتر خریداری کند. رئیس سازمان بورس با تأکید بر این نکته که بخش بانکی از‌جمله بخش‌هایی است که می‌تواند با استفاده از این ابزار برای افزایش نقدشوندگی دارایی‌های راکد خود استفاده کند، گفت: «با راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات وارد فاز جدیدی شده‌ایم که می‌توان با بهره‌گیری از این ابزار از دارایی‌های غیرمولد در اختیار بانک‌ها، دستگاه‌های دولتی و بخش خصوصی به درستی و در راستای مولدسازی استفاده کرد».

او موضوع نقدشوندگی را به‌عنوان یکی از برنامه‌های اصلی صندوق املاک و مستغلات معرفی کرد و ادامه داد: این ابزار می‌تواند ابزاری جذاب در بازار باشد و در قدم‌های بعدی بانک‌ها و دیگر دستگاه‌ها که از املاک‌های بزرگ برخوردارند، می‌توانند از این ابزار استفاده کنند.

احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز با اشاره به هزینه بالای خانه‌دارشدن در ایران، گفته است بررسی‌های انجام‌شده نشان از آن دارد که بیش از یک‌سوم یعنی نزدیک به ۴۰ درصد هزینه خانوارها در بخش مسکن صرف می‌شود و در زمینه عرضه مسکن سال‌هاست عقب‌ماندگی وجود داشته و دسترسی مردم دشوار شده است. او در ادامه گفت: نخستین فایده صندوق املاک و مستغلات این است که سرمایه‌گذاران می‌توانند به‌صورت تدریجی سرمایه‌های خود را وارد حوزه مسکن کنند. مزیت دوم راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، فراهم‌کردن شرایطی برای شرکت‌ها، تولیدکنندگان و فعالان اقتصادی است که از حجم بالای املاک و مستغلات برخوردار بوده و نیاز به نقد‌کردن این دارایی‌های منجمد‌شده دارند. زمانی که در ترازنامه دارایی و بدهی به حجم بالایی دارایی برخورد می‌کنیم که اتفاقا هیچ کمکی به سودآوری نکرده‌اند. از‌این‌رو می‌توان از امکان فروش واحدها و افزایش نقدشوندگی آنها از طریق صندوق‌های مذکور برخوردار شد.

سیاه و سفید طرح فروش متری مسکن

ایده فروش متری مسکن از سال‌ها پیش در ایران مطرح شده، اما به سرانجام مشخصی نرسیده بود. بر اساس این ایده، افراد می‌توانند با هر میزان پول، سهام بخشی از یک واحد مسکونی را بخرند و به تدریج صاحب یک واحد مسکونی کامل شوند.

ابوالحسن میرعمادی، تحلیلگر بازار مسکن، در گفت‌وگو با «شرق» این ایده را مثبت ارزیابی می‌کند و می‌گوید اگر تمام جوانب این موضوع سنجیده شود، می‌تواند به حفظ ارزش پول خریداران کمک کند و هر فردی را با هر میزان قدرت پس‌انداز صاحب خانه کند.

این در شرایطی است که بخشی از انتقادها به فروش متری مسکن این است که سوداگران و دلالان وارد خرید و فروش سهام مسکن می‌شوند و با توجه به محدودیت عرضه مسکن در ایران، به گرانی دامن می‌زنند.

این دسته از منتقدان می‌گویند احتمال آن وجود دارد که طرح فروش متری مسکن با عرضه کم و تقاضای سرمایه‌ای و نه مصرفی و واقعی مواجه شود که خود بر افزایش قیمت مسکن در این بازار دامن زده و این افزایش قیمت، به‌تدریج به بازار واقعی انتقال پیدا می‌کند. به عبارت دیگر، با افزایش قیمت فروش متری مسکن در بورس، محتمل است که بازار حقیقی نیز ملاک قیمتی خود را بورس قرار ‌دهد و این موضوع به التهاب در بازار مسکن دامن بزند.

در‌واقع میزانی از تقاضا با چنین طرحی وارد بازار خواهد شد و با توجه به آنکه حجم ساخت، به دلیل زمان‌بر‌بودن، کفاف این میزان تقاضا را نخواهد داد، صرفا بازاری قانونی از فعالیت سوداگرانه آن‌هم برای کالاهای حیاتی و مصرفی مردم در بورس ایجاد شده است.

ابوالحسن میرعمادی، تحلیلگر بازار مسکن، در پاسخ به این نگرانی توضیح می‌دهد: مشکل اصلی بازار مسکن و سایر بازارهای مالی ایران تورم دورقمی است و تا زمانی که تورم بالا باشد و ارزش پول نزولی شود، افراد برای حفظ سرمایه خود به ابزارهای موجود متوسل می‌شوند که طرح فروش متری مسکن می‌تواند یکی از آن ابزارها باشد و سفته‌بازی و دلالی نیز در این بازار راه پیدا کند؛ چنان‌که در زمینه سایر کالاهای عرضه‌شده در بورس کالا مانند فولاد این اتفاق رخ داد یا در زمینه اوراق تسهیلات مسکن این نگرانی‌ها جدی شد و به رشد قیمت اوراق وام مسکن منجر شده است.

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر خانه در تهران در ماه مهر امسال به ۴۳.۷ میلیون تومان در هر متر‌مربع رسید که در مقایسه با ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مشابه قبل ۳۸.۲ درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴۶.۴ میلیون و متوسط حسابی آن را ۴۴.۳ میلیون تومان اعلام کرد.

با صعود خیره‌کننده قیمت مسکن و کاهش قدرت خریداران، میزان تولید مسکن نیز کاهش داشته است. بررسی نتایج طرح «گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده توسط شهرداری‌های کشور» در فصل بهار سال ١٤٠١ نسبت به بهار سال گذشته حاکی از کاهش ٤٦,١‌درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های صادر‌شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران و ١٢.٧ درصدی آن در شهرداری‌های کل کشور است. در این حال، تعداد پروانه‌های صادره در تهران در نخستین فصل سال جاری نسبت به فصل قبل از آن ٤٨,٤ درصد و تعداد پروانه‌های صادرشده در کل کشور نیز نسبت به فصل قبل از آن ٢١,٨ درصد بوده است.