باغت آباد، تهران

قرار است برای ساخت‌وساز در باغات تهران تصمیم تازه‌ای در شورای شهر تهران گرفته شود. لایحه‌ای که سال گذشته از سوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به شهرداری برگشت خورده بود دوباره با اصلاحاتی به شورا برگشته است و گفته می‌شود برخی از اعضای شورای شهر با این لایحه موافق هستند. برخی از اعضای شورا معتقدند در این مدت مصوبه خانه‌باغ، باعث شده پروانه‌ای برای ساخت در باغات تهران گرفته نشود و عملا این باغات فریز شوند. نگاه مدیران تازه شهر به موضوع حفظ باغات تفاوت بنیادینی با مدیران دوره پنجم شهر تهران دارد. با «عبدالرضا گلپایگانی» معاون سابق شهرسازی و معماری شهرداری تهران و پژوهشگر و فعال حوزه معماری و شهرسازی درباره این لایحه گفت‌وگو کرده‌ایم. او لایحه پیشنهادی را برای باغات تهران خطرناک توصیف می‌کند و معتقد است شورای شهر باید تصمیمی تاریخی در این رابطه بگیرد که آیا این اندک لکه‌های سبز در تهران بماند یا نه؟

‌لایحه‌ای به‌تازگی به شورای شهر تهران آمده که اطلاع‌رسانی و اظهارنظر رسمی هم درخصوص آن نشده و تنها رسانه‌ها جزئیات آن را منتشر کرده‌اند، اما در آن شهرداری پیشنهاداتی برای اصلاح دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری داده، لایحه‌ای که نگاه حاکم بر آن، دوستداران محیط زیست و باغات تهران را نگران کرده است؟

قانونی به نام قانون حفظ و گسترش فضای سبز و باغات داریم که متولی حفظ باغات را شهرداری تعیین کرده و در این قانون تأکید شده کسی بدون اجازه شهرداری حق جابه‌جایی یا قطع درخت را ندارد و حتما باید با شهرداری هماهنگ کند و یک‌سری وظایف برای نگهداری فضای سبز و باغ‌ها به شهرداری محول شده است.

غیر از این در سند طرح جامع در یکی از محورهای چشم‌انداز شهر تهران آمده تهران شهری سبز و باطراوت است. وظیفه مدیریت شهری در همه دنیا این است که آینده بهتری برای شهروندان رقم بزنند؛ یعنی شهر را به سمت بهبود و گسترش و ارتقای کیفیت پیش ببرند و در موضوع توسعه پایدار هم بر قید پایداربودن تأکید شده؛ یعنی کاری نکنیم که به بهانه توسعه ارزش‌های ذاتی سرزمین و ارزش‌های تاریخی و طبیعی را از بین ببریم که باغات هم جزء ارزش‌های طبیعی هر شهری است. اگر در تمام دنیا بگویید در شهرمان تعداد کمی باغ داریم و این باغات در سرزمین نیمه‌خشک سال‌ها حفظ شدند و به نسل امروز رسیدند و الان می‌خواهیم اجازه ساخت‌وساز در این باغ‌ها بدهیم برایشان حیرت‌آور است که چرا می‌خواهیم این کار را بکنیم؟!

‌طراحان این نوع لوایح معتقدند محدودیت ساخت در باغات بیشتر سبب تخریب آنها و رهاشدن با انگیزه خشک‌شدن درختان از سوی مالکان می‌شود.

همه کسانی که روی موضوع باغات کار می‌کنند، استدلالشان این است کاری که می‌خواهیم بکنیم برای حفظ باغات است و ادعای این لایحه هم این است که برای حفظ باغ می‌خواهند این کار را بکنند و می‌گویند اگر امکان بهره‌برداری منطقه‌ای از باغ را ندهیم برای صاحب باغ انگیزه‌ای به منظور نگهداری باغ نمی‌ماند و باغ از بین می‌رود و راه‌حلی که پیشنهاد می‌دهد تقریبا همان راه‌حلی بود که در گذشته وجود داشت که در 30 درصد باغ اجازه ساخت‌وساز بدهیم و در حد همان تراکم‌های املاک پیرامونی، ولی با کاهش سطح اشغال و افزایش ارتفاع حق توسعه را به باغ بدهند که سبب حفظ و نگهداری از باغ شود. چند سؤال به وجود می‌آید؛ یکی اینکه آیا املاک اصولا حقی به نام حق توسعه دارند؟ یعنی چیزی که به نام تراکم می‌شناسیم حقی است که همه املاک باید تراکمی داشته باشند یا یک امتیاز است؟ این ریشه مسئله است و باید به آن توجه شود.

‌یعنی صاحبان باغ حقی ندارند درحالی‌که این حق به تعداد زیادی از صاحبان باغ داده شده است؟

در هیچ‌جای قانون گفته نشده املاکی که در شهر واقع می‌شوند حقی دارند که باید با تراکمی کف و سقفی بسازند و فقط در یک جا در ماده 9 قانون مدنی راجع به حق ایجاد سرپناه صحبت شده، نه برج و نه ساختمان اشرافی و وسیع. باید به این اصل بنیادی توجه داشته باشیم که چیزی که قانون به عنوان حق به رسمیت شناخته در حد ساخت سرپناه است. ممکن است گفته شود با ساخت سرپناه انگیزه‌ای برای نگهداری باغ ایجاد نمی‌شود؟ سؤالم این است که آیا در یک شهر 10 میلیون نفری با یک دامنه بسیار گسترده قیمت ملک، به طور مثال در تهران قیمت ملک از متری یک میلیارد تومان تا در مناطق ارزان‌قیمت 20 میلیون تومان است؛ یک تفاوت 50 برابری قیمت آپارتمان، تنوع خیلی زیادی بین قیمت املاک وجود دارد. الگوی زندگی همه شهروندان از دارا و ندار زندگی در آپارتمان است؟ باید اجازه دهیم زمان بگذرد و در جامعه جا بیفتد؛ چون این‌طور نیست که هر دو سال یک بار قانون را عوض کنیم و مردم هم تابعش شوند.

وقتی قانونی گذاشته می‌شود زمانی نیاز دارد که جریان‌های اقتصادی و سیاسی منطبق بر این قانون شکل بگیرند و قانون جای خود را باز کند. اینکه در سه، چهار سال گذشته کسی نیامده پروانه بگیرد علتش این بوده که جریانات خیلی قدرتمند سوداگری زمین پشت قضیه باغات بوده و متوقف شده‌اند و بسیاری از کسانی که این باغات را داشتند منتظر ماندند تا کسانی که سکان مدیریت تهران دستشان است بیایند و مصوبه قبلی را لغو کنند، یکی از محورهای تبلیغاتیشان در انتخابات شورای شهر هم همین موضوع بود که گفتند اگر بیاییم این مشکل را حل می‌کنیم؛ یعنی ضابطه حفاظتی را که در دوره پنجم گذاشته شده، از ابتدا به عنوان یک مشکل قلمداد کردند، نه به‌عنوان یک راه‌حل برای حفظ باغات و از ابتدا گفتند در باغ هم مثل بقیه املاک باید امکان ساخت‌وساز وجود داشته باشد که شورای پنجم و مدیریت شهری دوره آقای حناچی این را متوقف کرده و می‌خواهیم جلویش را باز کنیم و اینها شهر را قفل کردند و می‌خواهیم آن را باز کنیم. وقتی چنین جریانی به گوش صاحبان املاک برسد حتما دست نگه می‌دارند تا تعیین تکلیف شود و ببینند محقق خواهد شد یا خیر. مسئله مهمی که باید به آن توجه کرد این است که می‌گویند برای حفظ باغات این کار را می‌کنیم و این انگیزه را ایجاد می‌کنیم. ضرب‌المثلی هست که می‌گوید «یزد دور است؛ گز که دور نیست»؛ در اتفاقاتی که در دوره گذشته افتاد، وقتی مصوبه برج‌باغ جاری بود آیا باغات حفظ شدند؟ یعنی کسانی که در 30 درصد، 6، 8، 9 و 10 طبقه پروانه گرفتند و ساختند، منجر به حفظ باغات شدند؟ این ادعا مثل روز روشن قابل ارزیابی است. مدتی که در کمیسیون ماده هفت بودم تعدادی از املاکی که پروانه برج باغ گرفته بودند موقع پایان کار به کمیسیون ماده هفت می‌آمد و می‌دیدیم تقریبا چیزی از باغ باقی نمانده بود و جریمه‌های سنگینی به خاطر قطع درختان در 70 درصد موارد شامل مالکان می‌شد و به صورت آماری می‌شود بررسی کرد و تعداد پروانه‌هایی که داده شده و آدرس باغات وجود دارد. موقعی که می‌خواهند لایحه را در شورای شهر مطرح کنند با سند و مدرک خیال همه را راحت کنند و بگویند بررسی کردیم و دیدیم تجربه‌ای که در گذشته داشتیم جواب مثبت داده و می‌خواهیم این تجربه را ادامه دهیم تا نگرانی همه دوستداران محیط زیست و حفظ باغات برطرف شود.

وظیفه ذاتی شهرداری، ساخت آینده بهتر برای شهر است و اگر قرار است توسعه‌ای رخ دهد با قید پایداربودن توسعه است. کانت درباره قانون خوب اصلی دارد و می‌گوید قانونی خوب است یا رفتاری درست است که اگر می‌خواهید آن را ارزیابی کنید آیا دوست دارید قانونی که وضع می‌شود یا رفتاری که می‌کنند برای همه مردم جاری شود؛ یعنی دوست دارید در دنیایی زندگی کنید که همه مردم از آن رفتار و قانون تبعیت کنند؟ از کسانی که این لایحه را نوشتند می‌پرسم آیا دوست دارند همه باغاتی که در ایران وجود دارند، تابع این قانون شوند؟ یعنی آیا دوست دارید با این قانون در باغ وثوق‌الدوله که در دوره گذشته رفع تملک شد و به یک فضای همگانی تبدیل شد، باغ ایرانی در منطقه سه، باغ سفارت ایتالیا، باغ سفارت انگلیس و باغ‌های زیادی که شهرداری متولیشان است برج ساخته شود؟ اگر دوست دارید در دنیایی زندگی کنید که در همه باغ‌هایش برج ساخته شود این قانون منطقی است و با عقل جور درمی‌آید و شامل باغ ارم و باغ گلشن در شیراز، باغ‌های اصفهان، باغ شازده کرمان و... هم می‌شود. اگر قانونی گذاشته می‌شود باید برای همه موارد مشابه قابل تکرار باشد و وقتی برای همه موارد مشابه تکرار شد هیچ شبهه منطقی به آن وارد نکنید و برای حفظ ارزش‌های تاریخی و طبیعی انتفاعی در آن ایجاد کنیم. اگر این قاعده را برای ارزش‌های تاریخی نیز تکرار کنیم و بگوییم نگهداری خانه‌هایی که ثبت میراثی هستند و نگهداری املاکی که ثبت تاریخی هستند برای صاحبانشان مقرون به صرفه نیست و اجازه دهیم در حیاط‌های آثار تاریخی برج بسازند. اگر این منطق، منطق درستی است در اینجا هم جاری شود؛ مثلا شهرداری خانه شهید چمران را که معماری زیبایی دارد، تملک کرده یا خانه شهید رجایی را تملک کرده و به موزه تبدیل شده و خیلی از اماکنی که شهرداری تملک کرده و آنها را به عنوان ارزش‌های تاریخی حفظ کرده است. این منطقی نیست که گفته شود برای اینکه نگهداری این ساختمان با ارزش مقرون به صرفه باشد در داخلشان برج ساخته شود؛ یعنی برای حفظ یک ارزش باید از اصول منطقی استفاده کرد. اینکه گفته شود تراکم بدهیم تا باغ حفظ شود مصداق ضرب‌المثل «از قضا سرکنگبین صفرا فزود» است؛ یعنی وقتی در باغی اجازه ساخت برج داده شود عملا آنجا دیگر باغ نخواهد بود و از بین خواهد رفت. در 10 سال پروانه‌هایی که در شهر تهران و عمدتا در منطقه یک صادر شده نزدیک به 130 هکتار از باغ‌های تهران را به ساختمان مسکونی و برج‌باغ تبدیل کرده است. 130 هکتار به معنای پنج پارک ملت است؛ یعنی در عرض 10 سال پنج پارک ملت را به خاطر انتفاع صاحبان ملک به برج‌باغ تبدیل کردند. در عکس‌های هوایی سال 1335 چیزی در حدود پنج شش هزار هکتار باغ قابل مشاهده است که از این تعداد الان حدود هزارو 700 هکتار باغ در تهران است، یعنی یک سوم و نشان می‌دهد که باغات از بین رفتند و باید برای حفظ این ارزش راه‌حلی پیدا کرد.

‌خانه‌باغ راهکار دوره پنجم مدیریت شهری برای حفاظت از باغات بود که ترمز ساخت‌وساز در باغات را به خوبی کشید.

در دوره گذشته اعتقادمان این بود که در الگوی تاریخی خانه‌باغ که در سنت معماری ایرانی جایگاه مشخصی دارد و شاهکارهای معماری در این الگو آفریده شدند، باید باغات تاریخی را که با همین الگوی زندگی در باغ حفظ شدند، احیا کنیم؛ یعنی موضوع لایحه خانه‌باغ یک اختراع نبود که یک‌شبه قانونی بیرون دهیم و بگوییم با این مشکل را حل می‌کنیم. در یک بستر سنت تاریخی بود؛‌ سنتی که سکونت در باغ را به رسمیت می‌شناخت و سنتی که منجر به خلق آثار بی‌بدیل معماری خانه‌باغ شده و در دنیا بی‌نظیر است. در شهر تهران حتما کسانی هستند که می‌خواهند در باغ زندگی کنند و نباید این الگوی زندگی را از بین ببریم و باید برای حفظ باغات و ایجاد انتفاع، آن را تقویت کنیم. یک بار راه افراط و یک بار راه تفریط را می‌رویم. در گذشته آیین‌نامه ماده 14 می‌گفت در باغی 150 متر و برج‌باغ گفت 30 درصد و 9 و 10 طبقه بسازید. نه آن و نه این؛ چیزی که بتواند الگوی خانه‌باغ را حفظ کند و کسانی که در باغ هستند با حفظ باغ بتوانند فضای زندگی را ایجاد کنند مبنای لایحه خانه‌‌باغ بود و برای اینکه این لایحه جان بگیرد و ریشه بدواند، نیاز به زمان و مراقبت دارد. باید ببینیم هدف مدیریت شهری چیست؟ در این لایحه مسئله نگران‌کننده این است که می‌گوید به دلیل اینکه ساخت‌وساز صرفه اقتصادی نداشته، به منافع صاحبان باغ و مدیریت شهری فکر کردیم که چطور می‌توانیم هر دو را تأمین کنیم؛ یعنی راجع به منافع صاحبان باغ و مدیریت شهری صحبت کردند و معلوم نیست منافع مردم، شهر، فرزندان آینده و آینده تهران کجاست و منافع مدیریت شهری چیست و آیا مدیریت شهری به‌جز تلاش در جهت بهبود کیفیت باید کار دیگری بکند یا منافع صاحبان املاک را تأمین کند؟ این منافع یک امتیاز است، نه یک حق قانونی. مصوبه خانه‌باغ هیچ حقی را از کسی ضایع نکرده و امتیازی هم نداده است. امتیاز تراکم ابزار توسعه شهر است که در اختیار مدیریت شهری است. از منظر منطقی، دلیل اینکه 40 طبقه ساختن در تهران پاسخ‌گو است و ایجاد منفعت می‌کند ولی در زیاران که در دامنه البرز و طالقان است، ایجاد منفعت نمی‌کند، این است که در تهران 10 میلیون نفر زندگی می‌کنند، 50 درصد گردش مالی کشور در تهران است و وزارتخانه‌ها، بیمارستان‌ها و دانشگاه‌ها همگی در تهران هستند و به سبب وجود اینها، 40 طبقه اقتصادی است و ساخت‌وساز در باغ اقتصادی می‌شود و تأمین منافع و صرفه اقتصادی را تعریف می‌کند. علت اینکه در باغی واقع در یک روستای دور‌افتاده صحبت از برج نمی‌شود، این است که آنجا جمعیت زیادی ندارد؛ بنابراین وجود این 10 میلیون نفر و مراکزی که هست، باعث می‌شود انگیزه برای ساخت برج ایجاد شود. پس تراکم متعلق به صاحب زمین نیست و متعلق به کل مردم است و حال که این‌طور است باید از این دارایی در جهت حفظ ارزش‌ها و ارتقای کیفیت زندگی همه مردم استفاده کرد، نه اینکه امتیاز را به صاحب ملک بدهند؛ چه باغ و چه غیر‌باغ باشد.

‌با تصویب این لایحه چه اتفاقی برای باغات تهران خواهد افتاد؟

کسانی که چنین لایحه‌ای را ارائه دادند، می‌دانند چه کار می‌کنند و به چه کسانی منفعت می‌رسانند. این نگران‌کننده است که چرا باید سرنوشت آینده جامعه به دست افرادی با این تفکر بیفتد؟ باید از تجربه دنیا استفاده کنیم و تجربه خودمان را ارزیابی کنیم. هزینه گزاف 128 هکتار باغ وجود دارد و باید آن را رصد کنیم و اگر به صورت منطقی موجب حفظ باغات شده است، گزارشی ارائه دهند تا امثال من، حرف و ادعایی نداشته باشند که این لایحه باعث از بین رفتن باغ می‌شود. اینکه املاک شمال شهر تهران عمدتا مفصل ارائه یک لایحه می‌شوند، معلوم است انگیزه از کجاست؟! در پروانه‌های برج‌باغ که قبلا ساخته شد، حدود 500 پروانه که ارزیابی شد بیش از 35 درصد پروانه‌هایی که صادر شده بود، مساحت واحدهایشان بیش از 250 متر بود و معلوم است منافع چه کسانی را تأمین می‌کنند و منظور از صاحبان باغ کیست؟ حتما ارتباطاتی وجود دارد وگرنه واقعا چطور باید چیزی که مثل روز روشن است که حفظ باغات یک وظیفه قانونی است و شهر تهران به این لکه‌های فضاهای سبز نیاز دارد برای تأمین کیفیت زندگی، تأمین اکسیژن و ارتقای کیفیت بصری شهری و سبزینگی که یک امر ضروری است؛ چرا چنین چیزی که سال‌ها وجود داشته از بین برود؟ در برخی از این باغ‌ها درختانی است که عمرشان بیش از 150 سال است. هزینه رسیدن به درختی با 150 سال قابل جبران نیست و نمی‌شود 150 سال درختی را آبیاری و مراقبت کرد تا چنار 150‌ساله تولید شود و آن را از بین ببرند برای اینکه منافع صاحبان باغ تأمین شود و مدیریت شهری به یک حد تعادل برسد که خیلی توجیه‌پذیر نیست و این لایحه نگران‌کننده است. کسانی که این لایحه را نوشتند کاملا آگاهی داشتند و ظاهرش این است که در باغات زیر دو هزار متر بیشتر از چهار طبقه نمی‌دهند؛ اما یک تبصره گذاشتند که آنهایی که حقوق مکتسبه قانونی فلان سطح اشغال دارند، یعنی اگر قبلا پروانه یک طبقه با سطح اشغال 60 درصد گرفتند، حالا می‌توانند این 60 درصد را تا تراکم یا تعداد طبقات مجاز طبق طرح تفصیلی که الان چهار، پنج طبقه است، استفاده کند. این یعنی پنج طبقه 60 درصد،300 درصد می‌شود. اگر از حقوق مکتسبه بحث می‌کنند و گفته می‌شود حق قانونی ایجاد شده، این حق قانونی در حد یک طبقه ایجاد شده و می‌توانستند بگویند همان زیربنا را چهار‌طبقه بسازند؛ چیزی که در مصوبه قبلی بود؛ یعنی گفتیم آنهایی که حقوق مکتسبه دارند، زیربنایشان را به عنوان حق قانونی می‌پذیریم، نه اینکه سطح اشغالشان را می‌گیریم و ضرب در تعداد طبقات طرح تفصیلی ضوابط طرح تفصیلی می‌کنیم که این حق مکتسبه نیست. گویا کسانی که این لایحه را نوشتند تعمدا به دنبال این بودند که باغ‌ها نباشند و تهران دیگر باغ نداشته باشد که این باعث نگرانی است و امیدوارم اعضای شورا به عنوان نمایندگان مردم به این لایحه رأی ندهند و این مسئولیتی است که بر عهده شورای شهر امروز تهران گذاشته شده و تصمیمی که اعضای شورا در شورای شهر می‌گیرند، تابلویی است که مردم را نسبت به ماهیت اعضای شورای شهر فعلی روشن می‌کند و آشکار می‌کند که در درون اعضای شورا چیست و برای تاریخ می‌ماند کسانی که با یک تفکر خاص و متعلق به یک جریان فکری از تعدادی از مردم رأی گرفتند و اعضای شورای شهر شدند، در مورد آینده تهران چه تصمیمی گرفتند و آیا منفعت آینده شهر را با منفعت صاحبان املاک معامله می‌کنند یا نه و امیدوارم معامله نکنند. در میان اعضای شورا انسان‌های شریف، با‌انصاف، خردمند و آگاه کم نیست و امیدوارم تصمیم منطقی بگیرند و رسالت ذاتی‌شان را که نمایندگی از عامه مردم و پاسداری و مراقبت از منفعت همگانی است، به نحو احسن انجام دهند و در نزد خداوند و جامعه روسفید بمانند.

وقتی طبقات را بالا بردند، موضوع سایه‌اندازی درختان از بین می‌رود و احداث زیرزمین به درختان آسیب می‌زند و در خیلی از گودهای شمال شهر تهران مسیر قنات‌های تهران را قطع می‌کند. اینکه در جنوب تهران فرونشست زمین را داریم، قطع‌شدن زهکش‌های طبیعی که به صورت قنات وجود داشتند و آب را به مناطق جنوبی می‌بردند که عمدتا در جنوب تهران کانالیزه شدند، وقتی از بالا قطع شوند، دیگر آب به پایین نمی‌رسد و فرونشست در جنوب غرب تهران تشدید خواهد شد. قیمت زمین‌هایی که باغ بودند به صورت محسوس نسبت به گذشته کم نشد. این‌گونه نیست که گفته می‌شود «باغی که ساخت‌وساز در آن نباشد، اقتصادی نیست»، «ارزش ندارد» و «این دارایی ارزش مبادله‌ای‌اش را از دست می‌دهد». الان که این قانون حاکم و جاری است، املاک باغ هم مانند بقیه املاک تهران رشد قیمتی‌شان را داشته‌اند؛ یعنی موضوع چیز دیگری است و این‌طور نیست که بگوییم حتما همه صاحبان املاک باید برج‌باغ بسازند.

نکته دیگر این است که درباره چه تعدادی از باغ صحبت می‌کنیم؟ یعنی اگر تهران یک میلیون قطعه داشته باشد، براوردی که از تعداد باغ‌ها می‌شود، بین چهار تا شش هزار است که حدود پنج هزارم قطعات است؛ چرا نمی‌خواهند این پنج‌هزارم را نگه دارند؟ عده‌ای از این پنج‌هزارم هم پروانه گرفتند؛ یعنی مطمئنا امکان ساخت‌وساز دارند و شاید مالکان تمایل به ساخت‌وساز ندارند؛ مثلا باغ سفارت ایتالیا، سفارت انگلیس، تأمین اجتماعی، بانک ملی و بانک ملت نمی‌خواهند بسازند. با این پنج‌هزارم یا کمتر قطعات می‌خواهند چه مشکلی از شهر را حل کنند؛ جز اینکه مشکل صاحبان املاک مدنظر باشد، نه اینکه بحث رونق ساخت‌وساز و رکود ساختمانی مطرح باشد. برای سه‌هزارم خیلی حیرت‌آور است که مدیریت شهری به این نتیجه رسیده که باید اینها را از بین ببرد و منفعت صاحبان املاک را تأمین کند.