نیاز به بازبینی یک قانون
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول مشتمل بر 15 ماده و 28 تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 6/9/1401مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 26/2/1403 از سوی مجمع تشخیص مصلحت، موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد.
ایوب میلکی . حقوقدان
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول مشتمل بر 15 ماده و 28 تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 6/9/1401مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 26/2/1403 از سوی مجمع تشخیص مصلحت، موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد. این قانون ۱۵ماده‌ای، پس از ماه‌ها بررسی با هدف و شعار کاهش مرافعات شهروندی، تقلیل تراکم دعاوی و شکایات، شفاف‌سازی معاملات، تسهیل وصول مالیات بر فروش اموال غیر‌منقول، جلوگیری از سوءاستفاده‌ها و کلاهبرداری‌های ناشی از غیررسمی‌بودن اسناد مالکیت و تثبیت و تقویت مالکیت اشخاص وضع شده که در نوع خود حائز اهمیت و شایسته تقدیر است. قانون یادشده پس از مجادلات و اختلافات مطروحه بین شورای نگهبان و مجلس شورای اسلامی و در نهایت با دخالت مجمع تشخیص مصلحت نظام و اعمال اصلاحات، به تصویب نهایی رسید. با وجود این، برخی ابهامات و نارسایی‌ها همچنان به قوت خود باقی است. این قانون ۱۵ماده‌ای که قرار است ۱1 آیین‌نامه نیز از آن صادر و ساطع شود، با وجود مزیت‌هایی که برای آن برشمرده شده، تا فراهم‌شدن بسترهای اجرائی آن راهی طولانی و مسیری ناهموار را در پیش دارد. آنچه بیش از همه خودنمایی می‌کند، سلب حق مالکیت یا دادرسی و تظلم‌خواهی اشخاص بعد از مدتی معین یا بی‌اعتبار‌کردن سندیت اسناد عادی است که به نظر می‌رسد با بسیاری از اصول و قواعد شرعی و حقوقی سازگاری ندارد. یکی از مشکلات این قانون، پیچیدگی و ابهام آن است. این قانون اگر در یک بستر اجرائی مناسب قرار نگیرد، پیش‌بینی می‌شود مردم را با یک دیوان‌سالاری اداری پیچیده و سرسام‌آور مواجه کند. یکی دیگر از مشکلات و نگرانی‌های احتمالی بزرگی که وجود دارد و انتظار می‌رود حتما مورد توجه قرار گیرد و رفع مانع شود، مربوط به معاملات و اسناد عادی مالکیتی است که قبل از تصویب این قانون و حتی سال‌ها قبل از آن تنظیم شده‌اند. الزام صاحبان سند اخیر به ثبت معامله در سامانه، با وصف آنکه بسیاری از این املاک احتمالا دارای بناهای بدون جواز هستند و ضرورت دارد دفاتر اسناد از مراجع ذی‌ربط نظیر جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن قبل از تنظیم سند استعلام کنند، با وصول گزارش تخلف یا غیرمجازبودن بنا، فرایند صدور سند این املاک را با مانع و چالش جدی مواجه می‌کند. این امر زمینه‌ساز طرح فزاینده دعاوی حقوقی و کیفری بین مالکان فعلی و ایادی قبلی و حتی گسترش درگیری‌ها و ناآرامی‌ها و گرایش به سمت قانونگریزی خواهد شد. با درک این مطلب که قانون‌نویسی یک فن و تخصص است که نیازمند کارشناسی، آینده‌نگری و شناخت دقیق از نیازهای اجتماعی است، به نظر می‌رسد قانونی که تعداد آیین‌نامه‌های آن قرار است از مواد آن سبقت بگیرد، احتمالا بسترساز مشکلات و نابسامانی‌هایی در آینده‌ای نه‌چندان دور خواهد شد و بدون توجه به این اصول، ممکن است قانونی که با نیت خیر تصویب شده، خود به منبعی از مشکلات و آسیب‌های جدید تبدیل شود. نگارنده اعتقاد دارد این قانون می‌توانست بسیار ساده‌تر، مفیدتر و معتدل‌تر وضع شود تا هم حقوق عامه را بهتر تأمین و تضمین کند و هم چالش قانونگریزی و نگرانی‌های مشروع اقشار مختلف اجتماعی را کاهش دهد.
از بعد اجتماعی، چنین قانونی اگر به خوبی ساماندهی نشود می‌تواند به بی‌اعتمادی مردم نسبت به قوانین و سیستم قضائی منجر شود و احساس ناامنی حقوقی را در جامعه گسترش دهد و با مشغله‌سازی افراطی، دستگاه‌های اداری و اجرائی را از رسالت اصلی خود باز دارد. از بعد اقتصادی، هزینه‌های اضافی و پیچیدگی‌های اداری می‌تواند مانع از توسعه اقتصادی و سرمایه‌گذاری در بخش املاک شود. از بعد حقوقی، تضاد با اصول و قواعد شرعی و حقوقی موجود، چالش‌های قانونی جدیدی را به همراه خواهد داشت که ممکن است به افزایش دعاوی حقوقی منجر شود. در نهایت، هرچند اهداف این قانون قابل تحسین است، اما اجرای آن نیازمند بررسی‌های دقیق‌تر و رفع نواقص موجود است. قانون‌گذار باید با توجه به نیازهای واقعی جامعه و شرایط اجرائی، اقدام به تدوین و تصویب قوانین کند تا از ایجاد مشکلات جدید و افزایش نارضایتی‌های عمومی جلوگیری شود.
