صندوق املاک و مستغلات چاره کار نیست

‌‌راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات جدیدترین تدبیری است که متولیان امر برای اصلاح سازوکار خانه‌دارشدن متقاضیان مسکن اندیشیده و قصد انجامش را دارند. آنان می‌گویند بازار املاک و مستغلات در دهه‌های گذشته با بازدهی بالا همراه با ریسک پایین منافع زیادی را نصیب سرمایه‌گذاران کرده‌ است. اما نکته این است که اقشار کم‌درآمد چون با منابع مالی‌ اندک‌شان نمی‌توانستند وارد این بازار بشوند، از چنین سودی بی‌نصیب مانده، و از بابت افزایش قیمت مسکن در طول زمان متضرر شده‌اند. از دید متولیان امر راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات این فرصت را در اختیار اقشار کم‌درآمد می‌گذارد که آنها هم متناسب با منابع مالی اندک خود از افزایش قیمت املاک سود کسب بکنند. اما به‌راستی آیا با این تدبیر کمکی به اقشار نیازمند فاقد مسکن خواهد شد؟ در این باب چند نکته مهم گفتنی است: ‌1- ارائه چنین استدلالی از جانب مسئولان در اصل اعترافی تلخ به این واقعیت است که شرایط خاص اقتصاد کشور و به‌ویژه بازار املاک و مستغلات در دهه‌های گذشته منجر به افزایش فاصله طبقاتی شده‌است. صاحبان نقدینگی بالا این فرصت را داشته‌اند که با خرید املاک، نه‌تنها از تورم دورقمی متضرر نشوند، بلکه سود سرشاری هم کسب کرده‌اند، اما صاحبان نقدینگی‌های اندک همواره با پای پیاده سوار تیزپای مسکن را دنبال کرده و به گردش نرسیده‌اند. به بیان دیگر بی‌توجهی مسئولان به تحولات بازار املاک و مستغلات موجب شده ابعاد فقر در جامعه امروز ایران گسترش جدی و نگران‌کننده بیابد.‌ 2- بی‌تردید اجرای این طرح منافعی را نصیب اقشار کم‌درآمد خواهد کرد؛ زیرا آنان متناسب با میزان نقدینگی‌شان در سود ناشی از افزایش آتی قیمت املاک سهیم می‌شوند. اما بیشترین سود نصیب دارندگان املاک و فروشندگان خواهدشد؛ زیرا با تزریق نقدینگی به بازار املاک، ارزش دارایی‌هایشان با سرعت بیشتری نسبت به گذشته افزایش خواهد یافت. به بیان دقیق‌تر برندگان اصلی اجرای این طرح نیز همچون طرح‌هایی از نوع افزایش سقف وام مسکن، فروشندگان و مالکان مستغلات اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و نه متقاضیان واقعی مسکن خواهند بود. گفتنی است در دهه‌های گذشته هر بار به ‌دنبال افزایش قیمت مسکن و در نتیجه عدم کفایت منابع مالی متقاضیان، صاحبان مستغلات امکان به‌اصطلاح تبدیل به احسن دارایی خود را از دست داده‌اند، افزایش سقف وام مسکن به دادشان رسیده و به قیمت افزودن بر بدهی آینده خریداران، امکان فروش املاک و ادامه‌دادن به این چرخه معیوب ثروت‌اندوزی را به آنان هدیه داده‌ است.‌ 3- مدافعان این طرح می‌گویند در کشورهای دیگر تجربه راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات آزموده‌ شده و اثر تورمی نداشته ‌است. آنان توجه ندارند که شرایط اقتصادی امروز جامعه ما هم از نظر حاکمیت تورم دورقمی و هم از نظر سنگینی وزن بازار املاک و مستغلات نسبت به کل اقتصاد با شرایط اقتصادی کشورهایی که در دهه‌های گذشته این تدبیر را به کار گرفته‌اند، متفاوت است. با راه‌اندازی این صندوق‌ها در کشورمان منابع نقدی بیشتری جذب بازار املاک شده و موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم خواهد آورد و به‌ دنبال آن تشدید جریان تورمی اتفاق خواهد افتاد. ممکن است افزایش نرخ تورم ناشی از افزایش ورود نقدینگی به بازار املاک و مستغلات خیلی چشمگیر نباشد، اما انکار این اثر تورمی نشان از نگاه غیرکارشناسی به موضوع دارد. 4- یکی از اهداف راه‌اندازی صندوق، کمک به اقشار کم‌درآمد است که بتوانند با منابع نقدی اندک خود هم از عایدی بازار املاک بهره‌مند شوند. اما این طرح درواقع موجب کاهش فاصله طبقاتی نمی‌شود؛ زیرا عواید آن بین همه اقشار جامعه متناسب با نقدینگی‌ای که وارد بازار املاک کرده‌اند، توزیع می‌شود. در بهترین حالت، این طرح ممکن است موجب کاهش سرعت روند فقیرتر‌شدن اقشار کم‌درآمد بشود.‌ 5- راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات به‌عنوان یک ابزار مالی جدید می‌تواند تحرکی هرچند کوچک در بازار سرمایه ایجاد کند و به سهم خود امیدواری را به معامله‌گران بورس بازگرداند.‌ 6- طرح راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن و ساختمان که با چندین سال تأخیر عاقبت در سال 1393 رونمایی شد نیز هدفی تقریبا مشابه این طرح جدید را دنبال می‌کرد، اما به‌ نظر نمی‌رسد مطالعه‌ای آسیب‌شناسانه درباره دستاوردهای مثبت و منفی آن طرح انجام گرفته و یافته‌های آن در تدوین طرح جدید به ‌کار رفته ‌‌باشد؛ زیرا متولیان امر و تحلیلگران در بررسی این طرح جدید اشاره‌ای به وجود چنین مطالعاتی ندارند.‌ با عنایت به نکات فوق، می‌توان ادعا کرد طرح راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات هرچند رونقی نسبی در بورس ایجاد کرده و منافع اندکی نصیب اقشار کم‌درآمد خواهد کرد، اما هرگز چاره کار نیست و نمی‌تواند گره از کار فروبسته نیازمندان مسکن بگشاید. چاره کار منحصرا مقابله با تقاضای سفته‌بازانه و تلاش برای آن از بازار مسکن و هدایت سیلاب نقدینگی به سمت سایر بازارها و به‌ویژه سرمایه‌گذاری در بخش مولد اقتصاد است.‌