قیمت‌گذاری دولتی در بازار مسکن شوخی یا ضرورت؟
چند روز پیش یک کارشناس محترم اقتصاد مسکن قیمت‌گذاری دولتی در این بازار را بی‌فایده و در سطح شوخی دانست زیرا دولت حتی در میدان قیمت‌گذاری کالاهای همگن هم موفق نبوده، چه برسد به کالایی ناهمگن مثل مسکن.
چند روز پیش یک کارشناس محترم اقتصاد مسکن قیمت‌گذاری دولتی در این بازار را بی‌فایده و در سطح شوخی دانست زیرا دولت حتی در میدان قیمت‌گذاری کالاهای همگن هم موفق نبوده، چه برسد به کالایی ناهمگن مثل مسکن. از سوی دیگر به باور ایشان اگر دولت بخواهد در بازار خرید و فروش مسکن قیمت‌گذاری کند، مالکیت خصوصی را از بیخ و بن زیر سؤال می‌برد. از آنجا که نظرات ایشان و همفکرانشان به دلیل جایگاه سازمانی در حوزه تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری بسیار تأثیرگذار است، نگارنده توجه بیشتر به موضوع را لازم می‌داند، با این امید که متولیان حوزه مسکن به دیدگاه‌های معارض با نظر کارشناسان خود نیز توجه داشته باشند.
امروزه بسیاری از کارشناسان و اهل فن مداخله دولت در اقتصاد و تلاش برای قیمت‌گذاری دستوری را امری قابل دفاع نمی‌دانند بااین‌حال این تمام ماجرا نیست. جایگاه مسکن در اقتصاد کشور و تأثیر آن بر بسیاری از شاخص‌های اقتصادی و رفاهی اصلا قابل مقایسه با بسیاری از کالاها که قیمت‌گذاری دولتی برای آنها تجربه‌ای شکست‌خورده محسوب می‌شود، نیست.
دقیقا به دلیل اهمیت بخش مسکن، قانون اساسی در اصل ۳۱ برخورداری از مسکن مناسب را حق هر شهروند ایرانی دانسته و دولت و حکومت را ملزم کرده مقدمات لازم را در این مورد فراهم کنند. بااین‌حال در طول چند دهه گذشته بی‌اعتنایی دولتمردان به این مهم موجب شده شرایط سکونت برای بخش بزرگی از جمعیت کشور روزبه‌روز بدتر و غیرقابل تحمل‌تر شود. اینک نزدیک به ۴۰ درصد جمعیت شهری کشور مستأجر هستند و دامنه اجاره‌نشینی به روستاها نیز رسیده است. همچنین بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور گرفتار بدمسکنی هستند.
وره انتظار خرید مسکن سه‌رقمی شده و سهم مسکن در سبد مصرفی خانوار سه برابر متوسط جهانی است. این‌همه به این معنی است که شرایط سکونت برای شهروندان ایرانی روزبه‌روز در حال افول و نزول است.
مهم‌ترین عامل تشدید بحران مسکن، افزایش بی‌رویه تقاضای سفته‌بازانه در طول چند دهه گذشته است. گفتنی است در فاصله سال‌های 1355 تا 1365 سهم تقاضای سفته‌بازانه مسکن در شهر تهران 22 درصد بوده و در فاصله سال‌های 1395 تا 1400 این مقدار به 75 درصد رسیده است.
درواقع به دنبال افزایش بی‌رویه نقدینگی و نبود فرصت‌های مناسب برای سرمایه‌گذاری مولد، صاحبان نقدینگی بخش مسکن و مستغلات را به‌عنوان پربازده‌ترین و کم‌ریسک‌ترین حوزه سرمایه‌گذاری شناسایی کرده و به این بخش هجوم آورده‌اند. برای داشتن تصویری واقع‌بینانه از نقدینگی متمرکزشده در حوزه املاک، فقط کافی است بگوییم اینک ارزش املاک مسکونی استیجاری شهر تهران به‌تنهایی تقریبا معادل نیمی از ارزش بازار سرمایه کشور است.
این هجوم گسترده، از یک سو دسترسی بخش مولد اقتصاد را به نقدینگی و سرمایه در گردش با دشواری بزرگی روبه‌رو کرده و از سوی دیگر با دامن‌زدن به افزایش قیمت مسکن، متقاضیان واقعی مسکن را به‌تدریج از بازار بیرون رانده است. رشد چشمگیر جمعیت مستأجر دقیقا به همین دلیل است. در چنین شرایطی صاحبان املاک و مستغلات که در سال‌های گذشته به دلیل انتخاب بی‌دردسرترین شیوه سرمایه‌گذاری، بیشترین بازدهی را از آن خود ساخته‌اند، همچنان انتظار دارند برای سال‌های آینده هم از این امتیاز بزرگ برخوردار شوند.
امروز نخستین قدم در مسیر بازسازی بخش مولد اقتصاد و خروج از تله رکود تورمی و وادارکردن تقاضای سفته‌بازانه به خروج از بازار مستغلات است. قیمت‌گذاری دستوری و کاهش جذابیت بی‌بدیل بخش مسکن برای صاحبان نقدینگی تنها راه چاره‌ای است که دولت برای انجام تکلیف خود براساس اصل ۳۱ قانون اساسی پیش‌روی خود دارد. بی‌تردید قیمت‌گذاری دستوری دشواری‌های خود را دارد، اما در شرایط فعلی اقتصاد کشور این کار را باید به‌عنوان یک شیوه درمان تهاجمی برای جلوگیری از گسترش بیماری به رسمیت بشناسیم.
کارشناس محترم در شرایطی قیمت‌گذاری و مداخله دولتی در بازار مسکن را شوخی و بی‌فایده معرفی می‌کند که راه جایگزینی نیز برای غلبه بر بحران در حال گسترش مسکن معرفی نمی‌کند. به بیان دیگر در شرایطی که ۱.۶ میلیون خانوار فقط در شهر تهران نگران افزایش میزان اجاره‌بهای منزل استیجاری خود هستند، ایشان دولت را از مداخله در بازار به نفع این گروه که جزء دهک‌های پایین درآمدی هستند، منع می‌کند و درواقع از آنان می‌خواهد تا با تحمل دشواری‌های موجود منتظر آینده باشند که قوانین عرضه و تقاضا در شرایط رقابتی کفه ترازو را به نفع آنان سنگین‌تر کند.
نکته قابل تأمل دیگر در سخنان کارشناس محترم، تأکید ایشان بر ضرورت حفظ احترام مالکیت خصوصی در حوزه املاک و مستغلات است و اینکه دخالت دولت به معنی بی‌اعتنایی به حقوق مالکان است. باید از ایشان و همفکرانشان پرسید آیا احترام مالکیت خصوصی در سایر حوزه‌ها نیز ضرورت دارد یا فقط دارایی‌های مستغلاتی از این امتیاز برخوردار هستند؟ همچنین از آنان باید پرسید اگر دولت با هدف رعایت مصالح عالیه اجتماعی، خدمات نیروهای متخصص کشور را مشمول قیمت‌گذاری دولتی تلقی کند، این مداخله از دید ایشان اساس مالکیت خصوصی را خدشه‌دار نمی‌کند؟
