نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

امروزه یکی از مسائلی که صاحبان مشاغل را به خود مشغول کرده، مسئله مالیات است که همه افراد موظف به پرداخت آن هستند. یکی از حوزه‌هایی که مالیات به آن‌ها تعلق می‌گیرد، حوزه املاک است و هنگام نقل و انتقال یک ملک، نباید از مالیات آن غافل شد. در این مقاله به بررسی این نوع مالیات می‌پردازیم.

انواع مالیات نقل و انتقال املاک

این مالیات چند نوع دارد:

• مالیات نقل و انتقال املاک

• مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)

• مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

• مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

مالیات نقل و انتقال املاک چیست؟

یکی از انواع مالیات مستقیم، مالیات نقل و انتقال املاک است. این مالیات زمانی اتفاق می‌افتد که یک شخص حقیقی یا حقوقی املاک خود را واگذار کند. پرداخت این نوع مالیات، بر عهده مالک (فروشنده) است. میزان مالیات نقل و انتقال ملک، ۵ درصد ارزش معامله است؛ مثلا اگر ارزش یک ملک 5 میلیارد باشد، فروشنده باید 250 میلیون تومان پرداخت نماید.

مالیات بر درآمد اجاره املاک

بر اساس قانون، مالکانی که ملک خود را اجاره می‌دهند نیز موظف به پرداخت مالیات هستند و  باید هر ساله اظهارنامه اجاره املاک را ارائه دهند.

مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)

منظور از سرقفلی، دارایی غیرقابل مشاهده و ثابت یک شرکت است که خریدار هنگام خرید، باید مبلغی بیشتر از دارایی واقعی بپردازد؛ در واقع، این هزینه، جداگانه محاسبه و دریافت می‌شود. برای مثال، هنگام خرید یک شرکت، فروشنده باید مبلغ بیشتری بابت نام و شهرت آن شرکت، پرداخت کند.

در مالیات سر قفلی چند نکته حائز اهمیت است:

• اگر قیمت سر قفلی مشخص نباشد، معیار تشخیص مالیات، قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین مکان مشابه است.

• این نوع مالیات، فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند، تعیین می‌شود؛ از این رو، ساختمان‌های نیمه‌ساخت یا زمین‌هایی که کاربری تجاری دارند، مالیات سرقفلی نخواهند داشت.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

طبق قانون مالیات‌های مستقیم، هر گونه ساخت و ساز مسکن توسط افراد حقیقی، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی، است.

پرداخت مالیات به این صورت است:

• سازندگان حقوقی، یعنی شرکت‌های ساختمانی که از سازمان برنامه و بودجه مجوز دارند، باید ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت پرداخت کنند.

• شرکت‌های تعاونی مسکن، باید ۷۵/۱۸ درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیات بدهند.

• سازندگان حقیقی، باید ۱۵ تا ۲۵ درصد از درآمد حاصل نخستین فروش را به عنوان مالیات پرداخت کنند.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

مالک، بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری (سرقفلی)، اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل، موظف به پرداخت مالیات به نرخ ۲ درصد است. مودیان این مالیات، باید اظهارنامه مالیاتی خود در مورد حق واگذاری، تا ۳۰ روز بعد از انجام معامله، ارائه دهند. در صورت عدم ارائه اظهارنامه در زمان مقرر، مشمول جریمه ۲.۵ درصد به ازای هر ماه دیرکرد می‌شوند.

معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

در بحث مالیات نقل و انتقال املاک، معافیت‌هایی نیز وجود دارد که شامل موارد زیر است:

• املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن در اختیار دولت قرار گرفته‌اند، معاف از پرداخت مالیات هستند.

• اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.

• املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، در صورت انتقال به میراث فرهنگی، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند. اگر در دست اشخاص باشند از ۵۰ درصد مالیات معاف می‌شوند.

• زمین‌هایی که به موجب مبایعه‌نامه (سند عادی) فروخته شوند و مالک، در آن ساختمان بسازد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی، به شرط تایید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال، حساب نمی‌شود.

• اگر پس از پرداخت مالیات، معامله صورت نگیرد، اداره مالیات موظف است با درخواست مودی و تایید دفتر اسناد رسمی مبنی بر عدم انجام معامله، ظرف مدت ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر، مالیات وصول شده را برگشت دهد.

سخن پایانی

همان‌طور که گفته شد بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات در نقل و انتقال املاک امری ضروری است و افراد باید در موعد مقرر، اظهار نامه مالیاتی خود را ارائه دهند؛ در غیر این صورت مشمول جریمه خواهند شد. با توجه به پیچیدگی قوانین مالیاتی، بهتر است افراد در این زمینه از وکلا و مشاوران آگاه در زمینه مالیات کمک بگیرند تا دچار ضرر و زیان نشوند.