«شرق» دلایل فراوان جرائم معاملات مسکن در ایران را واکاوی می‌کند
غوغای کلاهبرداری‌های ملکی
امروزه کلاهبرداری‌های ملکی به یکی از چالش‌های شهروندان تبدیل شده و جرائم ملکی نیز بخش بزرگی از پرونده‌های قضائی را تشکیل می‌دهد؛ به‌طوری‌که مهدی اقبال، معاون سابق امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، این رقم را ۷۰ درصد اعلام کرده بود که عمده آن به دلیل معامله با اسناد عادی اتفاق می‌افتد. پرسش‌هایی در این زمینه مطرح می‌شود؛ اینکه چرا آمار پرونده کلاهبرداری‌های ملکی در مقایسه با دیگر جرائم بیشتر است؟ آیا سامانه‌های الکترونیک مرتبط با ثبت و اسناد می‌تواند از کلاهبرداری‌های ملکی پیشگیری کند و از میزان آن بکاهد؟
شرق: امروزه کلاهبرداری‌های ملکی به یکی از چالش‌های شهروندان تبدیل شده و جرائم ملکی نیز بخش بزرگی از پرونده‌های قضائی را تشکیل می‌دهد؛ به‌طوری‌که مهدی اقبال، معاون سابق امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، این رقم را ۷۰ درصد اعلام کرده بود که عمده آن به دلیل معامله با اسناد عادی اتفاق می‌افتد. پرسش‌هایی در این زمینه مطرح می‌شود؛ اینکه چرا آمار پرونده کلاهبرداری‌های ملکی در مقایسه با دیگر جرائم بیشتر است؟ آیا سامانه‌های الکترونیک مرتبط با ثبت و اسناد می‌تواند از کلاهبرداری‌های ملکی پیشگیری کند و از میزان آن بکاهد؟
کلاهبرداری‌های ملکی؛ یک‌چهارم پرونده‌های قضائی
دفاتر خدمات اسناد رسمی سامانه‌های متعددی برای ثبت معاملات ملکی دارند که سامانه سند من و سامانه تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی از آن جمله هستند و افراد با مراجعه به این سامانه‌ها با استفاده از اطلاعات مربوط به شناسه سند و رمز تصدیق آن می‌توانند برای تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی و استعلام سند رسمی اقدام کنند.
با وجود ایجاد و راه‌اندازی سامانه‌های مذکور، افراد زیادی قربانی سوءاستفاده و کلاهبرداری ملکی می‌شوند. آمارهای قوه قضائیه بیانگر آن است که کلاهبرداری‌های ملکی ۲۵ درصد پرونده‌های قضائی را شامل می‌شود.
معاملات قول‌نامه‌ای و اسناد عادی؛ گریزی برای کلاهبرداری ملکی
اسناد عادی و قول‌نامه‌های دستی و غیرثبتی از عواملی است که زمینه را برای سوءاستفاده و فرصت‌طلبی کلاهبرداران فراهم کرده است. اگرچه سامانه‌های مختلف ثبتی در این زمینه ایجاد شده است، اما به دلیل نقص و عدم یکپارچگی و هماهنگی میان این سامانه‌ها، عدم اطلاع‌رسانی و معتبربودن اسناد عادی، همچنان بیشتر معاملات نخست به صورت سند عادی تنظیم می‌شود و راهی برای کلاهبرداری و سوءاستفاده از قانون شناخته می‌شود؛ زیرا بنا بر ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است».
بنا بر ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، اسناد به دو صورت عادی و رسمی تعریف شده‌اند. در ماده ۱۲۸۷ اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی به شمار می‌روند و بر اساس همین قانون، اسناد عادی اسناد غیر از موارد مذکور در ماده ۱۲۸۷ را شامل می‌شوند.
اسناد رسمی دارای قدرت اجرائی هستند، اما در اسناد عادی، اصل بر عدم قدرت اجرائی است؛ تاریخ سند رسمی، با توجه به اصحاب دعوی و همچنین اشخاص ثالث، دارای اعتبار است در حالی که در سند عادی تاریخ برای اشخاص ثالث مؤثر نیست.
مهم‌تر اینکه درباره سند رسمی فقط ادعای جعل قابل طرح است، اما در سند عادی علاوه بر اینکه در معرض ادعای جعل قرار دارد، قابلیت تکذیب اعم از تردید و انکار مطرح است. از سویی اسناد رسمی برخلاف اسناد عادی تابع تشریفات معین‌شده قانونی هستند.
با توجه به تفاوت‌های میان اسناد عادی و رسمی، انتظار می‌رود هم مردم و هم قانون فقط اسناد رسمی را معتبر بدانند و اسناد عادی را از اعتبار ساقط کنند. موضوعی که در ماده ۴۸ قانون ثبت نیز بر آن تأکید شد، اما همچنان سند عادی از نظر قانونی دارای اعتبار است و زمینه برای کلاهبرداری و سوءاستفاده را به اشکال مختلف فراهم کرده است.
حامد محسنی، کارشناس و پژوهشگر حقوقی و قضائی، در این زمینه به «شرق» گفت: مشکلات ناشی از اعتبار اسناد عادی صرفا به فروش مال غیر محدود نشده و تبعات متعدد دیگری نیز دارد. یکی از مشکلات پرتکرار ناشی از اعتبار اسناد عادی، امکان فرار از پرداخت دین از طریق فروش ملک به تاریخی به‌ظاهر مقدم است. برای مثال فردی که بدهکار است و اموال او توقیف می‌شود، اولین اقدامی که انجام می‌دهد تنظیم یک مبایعه‌نامه با تاریخی به‌ظاهر مقدم بر تاریخ توقیف است و از این طریق به راحتی ملک خود را رفع بازداشت می‌کند. سیستم قضائی نیز امکان تعیین دقیق زمان تنظیم این سند را ندارد.
او افزود: از طرفی در معاملات بدون سابقه ثبتی ممکن است یک زمین در طول ۲۰ سال چندین بار با اسناد عادی خرید و فروش شود و خریدار نهایی به واسطه جعلی‌بودن یکی از امضاها متضرر شود. ممکن است ملکی با سند عادی فروخته شود و پول آن نیز اخذ شده و فروشنده بدهکار باشد و ملک فروخته‌شده با اسناد عادی توسط شخص ثالث طلبکار توقیف شود که در این شرایط خریدار دچار ضرر و زیان می‌شود.
ضرورت‌های معاملات امن
یکی از مسائل و مشکلاتی که باعث شده معامله‌کنندگان روش‌های سنتی را در عقد قراردادهای ملکی به شکل اسناد عادی و قول‌نامه‌ای ادامه دهند، عدم امکان ثبت لحظه‌ای معامله در سامانه‌های ثبتی است.
محسنی با اشاره به نبود بستر لازم برای انجام معاملات برخط ادامه داد: اگر فرایند و سامانه‌ای به عنوان سامانه جامع معاملات طراحی شود و افراد بتوانند حتی در ساعت ۹ شب با استفاده از متون استاندارد بدون حضور سردفتر و مشاور املاک و با درج مشخصات ملک و طرفین معامله، ملک و سوابق را آن توسط سامانه بررسی کنند و پول به حساب واسط (امانی) آن سامانه واریز شود، به این ترتیب فارغ از رسمی یا عادی‌‌بودن آن در سامانه‌ای حاکمیتی ثبت اولیه می‌شود و سپس در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت می‌شود و امکان جعل آن وجود ندارد.
برای انجام هر معامله‌ای رعایت برخی اصول و مقدمات ضرورت دارد تا ضمن طی مراحل و فرایند قانونی، طرفین معامله نیز متحمل ضرر نشوند و از تراکم جرائم و پرونده‌های قضائی در این زمینه کاسته شود.
حامد محسنی، پژوهشگر و کارشناس مسائل حقوقی و قضائی، در مورد علل کلاهبرداری‌های ملکی از‌جمله فروش مال غیر و جعل سند گفت: مسئله اصلی به اعتبار اسناد عادی مربوط می‌شود؛ زمانی می‌توان یک ملک را به دو یا چند نفر فروخت که حاکمیت اطلاعی از سوابق فروش این ملک نداشته باشد. بنابراین تا زمانی که اسناد عادی اعتبار دارند، فروش مال غیر نیز ادامه دارد.
او ادامه داد: جعل سند در صورتی انجام می‌شود که نتوان با استفاده از فناوری‌های نوین از آن پیشگیری کرد. در گذشته سندی امضا می‌شد و امکان جعل آن وجود داشت، در حالی که امروز می‌توان از ظرفیت‌های موجود در قانون استفاده کرد.
این پژوهشگر حقوقی و قضائی تصریح کرد: بر استفاده از تصدیق الکترونیک برای احراز هویت تأکید می‌شود و فیلم متعاملین در لحظه تنظیم سند در دفاتر ثبت اسناد اخذ و در پایگاه داده سازمان ثبت ذخیره می‌شود. بنا بر ماده 34 آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 28 اسفند 1399، سردفتر در محل دفترخانه و هم‌‌زمان با اخذ امضای هر یک از اصحاب سند در نسخه پشتیبان مکلف است اقدامات زیر را معمول دارد؛ ظرف شش ماه از تاریخ تصویب این آیین‌نامه صدا و تصویر طرفین سند را حین تنظیم اسناد ضبط و ذخیره کند، به نحوی که حداقل یک سال پس از تنظیم سند قابل بازخوانی باشد.
محسنی درباره چگونگی پیشگیری از تفسیرپذیری متون قراردادی گفت: راه‌حل این مشکل که در سند تحول قوه قضائیه ذکر شده، استفاده از متون استاندارد است؛ مانند آنچه در زمان ثبت ازدواج انجام می‌شود (شروط از پیش تعریف‌شده که زوجین امکان امضا یا عدم امضای شروط را دارند). بر مبنای راهکار 51121 سند تحول قضائی پیگیری فراهم‌سازی امکان عقد قراردادهای رسمی بر بستر سامانه‌های مورد تأیید مشتمل بر متون قراردادی استاندارد، می‌توان همین امر را در مورد خرید و فروش ملک توسعه داد؛ اعم از اینکه یک ملک متعهد به وام بانکی است یا خیر؟ سابقه ثبتی، ورثه‌ای‌بودن آن و به‌طور کلی حالت‌های مختلف در انجام معامله پیش‌بینی و قید شود که افراد با توجه به شرایط ملک و نیازها و اختیار خود، آنها را در سامانه انتخاب کنند. در طول زمان این متون با توجه به نیازهای مردم اصلاح شود.
او افزود: نمی‌توان با توجه به پیچیدگی و تعدد و تنوع روابط حقوقی افراد، توافقات آنها را به متون استاندارد محدود کرد، اما ۹۵ درصد جامعه در زمینه معاملات ملک و خودرو مطالبات مشابه و مشخصی از‌جمله حق فسخ دارند.
محسنی درباره مشکلات ایجادشده در نتیجه عدم اطلاع از سابقه معاملاتی ملک برای خریداران گفت: این موضوع نه‌تنها برای خریدار بلکه برای فروشنده نیز مشکلاتی را ایجاد می‌کند؛ برای نمونه فروشنده‌‌ای ممکن است برای ملک خود مبایعه‌نامه‌ای را تنظیم کند بدون آنکه مطلع باشد فردی دیگر به دلیل داشتن ادعایی در مورد چک برای فروشنده، ملک وی را توقیف کرده است. از آنجا که فروشنده طی این مدت نمی‌تواند ملک خود را رفع بازداشت کند، با وجه التزام قراردادی مواجه می‌شود و باید جریمه‌هایی را بپردازد. این مشکلات برای دو طرف وجود دارد.
وی افزود: درباره خریدار هم مشکل‌ساز است؛ ا جمله اینکه خریدار ملکی را بدون اطلاع از توقیف یا رهن آن خریداری کند و در ادامه فروشنده آن متواری شود و خریدار به ناچار به سیستم قضائی مراجعه می‌کند که آیا به حق خود برسد یا نرسد.
پژوهشگر مسائل حقوقی و قضائی دسترسی به سوابق طرفین معامله را در کنار سوابق ملک ضروری دانست و گفت: بسیاری از مشکلاتی که مردم در دادگاه با آن مواجه هستند، مربوط به سوابق هر دو طرف و ملک است که امکان دارد یکی از طرفین معامله محجور و ممنوع‌المعامله باشد، حتی اگر ملک او مشکلی برای معامله و تنظیم سند نداشته باشد، معامله مخدوش و به دعاوی کیفری یا حقوقی منجر می‌شود.
جعل اسناد، فروش مال غیر، فروش یک ملک به چندین خریدار، همراهی برخی مشاوران املاک با کلاهبرداران، تصاحب املاک به‌اصطلاح بدون صاحب و سندسازی برای فروش آنها نمونه‌هایی از تخلفات و جرائمی است که در این زمینه صورت می‌گیرد. با وجود محرزبودن این تخلفات برای قانون‌گذاران و محاکم قضائی و مردم، نه‌تنها از میزان این کلاهبرداری‌ها و جرائم کاسته نشده است، بلکه هر روز دامنه آنها وسیع‌تر می‌شود و انواع و اشکال متنوعی می‌یابند.
