محدودیت‌های طرح ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی

 تدوین طرح ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را باید به فال نیک گرفت. افزایش درصد جمعیت مستأجر در سالیان اخیر و گسترش نگران‌کننده ابعاد فقر در جامعه عاقبت شرایطی را ایجاد کرده که دست‌اندرکاران بیشتر از گذشته به مسائل مرتبط با اجاره مسکن توجه کنند و به‌اصطلاح موضوع را جدی بگیرند. بااین‌حال اینک این سؤال جدی مطرح است که آیا تدوین‌کنندگان شناخت درستی از صورت‌مسئله و رویکرد درستی در برخورد با آن و ارائه راه‌حل داشته‌اند؟

در طول چند دهه گذشته بازار املاک و مستغلات بزرگ‌ترین رقیب همه حوزه‌های سرمایه‌گذاری در کشور بوده‌ است. صاحبان نقدینگی که دنبال فرصت مناسب برای سرمایه‌گذاری و کسب درآمد بوده‌اند، بازدهی این تجارت را بسیار بیشتر از هر نوع فعالیت تولیدی و تجاری دیگر ارزیابی کرده‌ و جذب آن شده‌اند. به بیان دیگر رونق بازار مستغلات به قیمت رکود بورس اوراق بهادار و از‌سکه‌افتادن فعالیت‌های تولیدی و هرگونه کسب‌وکار سالم و ارزش‌آفرین تداوم یافته‌ است. متولیان امر در چند دهه گذشته هرگز به‌ این امر توجه لازم را نداشته‌اند که باید تدابیری به‌ کار گرفته‌ شود که نقدینگی متراکم در بازار مستغلات از این بازار خارج شده و به سمت فعالیت‌های مولد هدایت شود. در نتیجه این غفلت تاریخی و در شرایطی که بسیاری از واحدهای تولیدی کشور از نظر تأمین نقدینگی و سرمایه در گردش خود در فشار هستند، هجوم نقدینگی به بازار مستغلات بیداد می‌کند.

بازندگان این وضعیت که باخت خود را وامدار همت عاملان این غفلت تاریخی هستند، جمعیت مستأجر و اقشار کم‌درآمد جامعه هستند؛ زیرا با هجوم نقدینگی به بازار مستغلات، قیمت مسکن به سرعت افزایش یافته و خانه‌دارشدن را برای آنان به آرزویی محال بدل می‌کند. از سوی دیگر صاحبان املاک طبعا با مبنا قراردادن قیمت روز املاک استیجاری اجاره‌بهای بالاتری را متناسب با قیمت ملک مطالبه می‌کنند.

اینک که عبارت جراحی اقتصادی به تکیه‌کلام دولتمردان و تحلیلگران اقتصادی تبدیل شده، باید توجه داشت اگر منظور از این جراحی گرفتن تصمیم‌های سخت و اعمال تغییرات جدی در اقتصاد باشد، بهتر بود این تغییرات را به‌ جای حوزه معیشت مردم و کالاهای مصرفی اقشار کم‌درآمد، از بازار املاک و مستغلات آغاز می‌کردیم. اعمال محدودیت بر بازار املاک و مهار رشد اجاره‌بهای املاک می‌تواند به‌تدریج صاحبان نقدینگی را وادار کند از این بازار خارج شده و فرصت‌های رقیب دیگر از جمله بورس اوراق بهادار یا هرگونه فعالیت تولیدی و تجاری سالم دیگر را بیازمایند. این خروج تدریجی می‌تواند نقش مهمی در مهار جریان تورمی و البته کاهش سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوارها داشته‌ باشد که این به‌ معنی افزایش رفاه عمومی است.

طرح ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در بهترین حالت می‌تواند اثری بسیار کم‌رنگ در بازار املاک مسکونی داشته‌ باشد. این طرح می‌کوشد با ارائه مشوق‌هایی افزایش سالانه اجاره‌بها را محدود کرده و با این‌ حال امکانی را برای مالکان پیش‌بینی کرده تا بتوانند در بعضی موارد افزایشی بالاتر از حد مجاز را برای ملک خود مطالبه کنند.

آنچه در این طرح مغفول مانده، ضرورت قطع ارتباط بین قیمت روز ملک و ارزش اجاره‌بهای آن است. به بیان دیگر درصورتی‌که متولیان امر برخورداری از مسکن را حق مسلم شهروندان براساس اصل 31 قانون اساسی بدانند، نباید اجازه بدهند چنین بازار مهم و تأثیرگذاری تحت ‌تأثیر امواج نقدینگی سرگردان قرار بگیرد و شاخص‌های آن با علامت‌های بازار آزاد به سرعت جابه‌جا شود. آنان نباید بپذیرند که صاحبان نقدینگی سرگردان به‌عنوان رقیب قدرتمند متقاضیان واقعی مسکن در بازار ظاهر شوند و عرصه را بر آنان تنگ کنند. نکته قابل‌تأمل این است که دولتمردان در بازار سایر کالاها هرگز چنین رفتاری را از فعالان اقتصادی نمی‌پذیرند و آن را احتکار می‌نامند، اما در بازار مسکن این رفتار به‌راحتی تحمل می‌شود. برخلاف سرمایه‌گذاری در بورس که می‌تواند رونق را برای اقتصاد ملی به ارمغان بیاورد و چرخ تولید را به گردش دربیاورد، هجوم بی‌امان نقدینگی به بازار مستغلات همان‌گونه که تجربه سالیان گذشته نشان می‌دهد، به‌سرعت موتور تورم را روشن می‌کند، زیرا با افزایش قیمت املاک، قیمت تمام‌شده کالاها افزایش می‌یابد و محصولات داخلی در رقابت با کالاهای وارداتی گرفتار شده و به‌تدریج ناگزیر از ترک صحنه و سپردن میدان به تولیدکنندگان خارجی می‌شوند.

اینک سؤالی که باید تدوین‌‌کنندگان طرح ساماندهی اجاره‌بها به آن جواب بدهند، این است که آیا می‌توان برخورد واحدی را با سرمایه‌گذاران در بازار مستغلات و سرمایه‌گذاران در سایر حوزه‌ها از جمله بورس اوراق بهادار یا واحدهای صنعتی و حتی تجاری داشت؟ آیا می‌توان نقش مثبت سرمایه‌گذاری تولیدی را با نقش منفی و مخرب این نوع سرمایه‌گذاری یکی دانست؟ آیا زمان آن نرسیده‌ است که با اعمال محدودیت پررنگ‌تر از محدودیت‌هایی که طرح به‌دنبال اعمال آن است، به این شکل نادرست از سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در بازار املاک خاتمه داد؟