قوانین حقوقی که هر مستأجری باید بداند
اجاره و قرارداد اجاره خانه گزینه اولی است که برای بسیاری از مردم گزینه دومی وجود ندارد. به خاطر سنگینی و تورم بسیار زیاد و افزایش قیمت مسکن، بیشتر مردم جامعه از خرید خانه ناتوان می‌مانند و تنها راه برای آنان به‌ویژه کسانی که در ابتدای زندگی هستند، اجاره خانه است
حسین زینالی وکیل پایه‌یک دادگستری عضو کانون وکلای مرکز: اجاره و قرارداد اجاره خانه گزینه اولی است که برای بسیاری از مردم گزینه دومی وجود ندارد. به خاطر سنگینی و تورم بسیار زیاد و افزایش قیمت مسکن، بیشتر مردم جامعه از خرید خانه ناتوان می‌مانند و تنها راه برای آنان به‌ویژه کسانی که در ابتدای زندگی هستند، اجاره خانه است. نکات حقوقی مهم و زیادی در زمینه قرارداد اجاره وجود دارد که دانستن آن چه برای مستأجران و چه برای مؤجران، لازم است تا دچار مشکلات بعدی نشوند. پس این مطلب را از دست ندهید و این مقاله را بادقت مطالعه کنید و نکات گفته‌شده را به خوبی به خاطر بسپارید و در زمان عقد قرارداد آنها را مد نظر قرار دهید.
۱۰ قانون حقوقی مهمی که هر مستأجری باید بداند
در این قسمت ۱۰ قانون حقوقی مهم را که هر مستأجری باید بداند در اختیار شما قرار می‌دهیم؛ پس با دقت بخوانید و آنها را یادداشت کنید تا در مواقع لازم در دسترس داشته باشید.
۱. پرداخت هزینه‌های خانه اجاره‌ای
ماده ۴۸۶ دراین‌باره مقرر می‌دارد که تعمیرات و همه مخارجی که در عین مستأجره برای استفاده از آن لازم باشد به عهده مالک یا مؤجر است.
بنابراین باید گفت آن تعمیراتی که به خود عین ملک اجاره‌ای ربطی پیدا نمی‌کند با مستأجر است و به مؤجر یا مالک ارتباطی پیدا نمی‌کند. برای مثال اگر حین اجاره شیر آب یا سیستم گرمایشی یا سرمایشی یا لامپ‌های خانه و موارد دیگر به مشکلی بربخورد با مستأجر است و باید هزینه‌های آن را پرداخت کند.
اما برای مثال اگر در همان ابتدای اجاره که مستأجر خانه را بازدید می‌کند و از خرابی بعضی امکانات مطلع می‌شود میتواند از مالک بخواهد که آنها را تعمیر کند و سپس تحویل دهد. اما تعمیراتی که به ملک ربط پیدا کند متوجه مالک خواهد بود؛ برای مثال سقف خانه در اثر باران و کیفیت بد ایزوگام یا آسفالت پشت بام اشکال پیدا کرده در اینجا تعمیر بر عهده مؤجر خواهد بود.
۲. انجام کارهای اضافی و تزئینات در واحد اجاره‌ای
نکته‌ای که باید به آن دقت کرد این است که اگر فرد مستأجر هزینه‌هایی را برای ملک انجام دهد یا مثلا تزئیناتی را برای ملک که جدانشدنی است انجام دهد و از مالک و مؤجر اذن نداشته باشد هزینه آن را نمی‌تواند مطالبه کند.
مگر در مواردی مثل مثال بالا (سقف و دیوار) که باعث سختی زندگی شود و اذن و دسترسی به مؤجر نباشد تا اجازه گرفته شود؛ بنابراین مستأجر میتواند آن تعمیرات را انجام دهد و هزینه‌های آن را از مؤجر دریافت کند. پس باید دانست مستأجر بابت تغییراتی که در ملک می‌دهد حق مطالبه هزینه‌ای را از مؤجر ندارد مگر از قبل اجازه گرفته باشد البته همین تغییرات و دخالت در ملک ممکن است باعث شود مؤجر حق فسخ پیدا کند.
۳. تلف‌شدن واحد اجاره‌ای
نکته دیگری که چند سالی است گویا متداول شده این است که اگر به عنوان مستأجر محلی را اجاره کرده‌اید چه به عنوان سکونت یا چه به عنوان مغازه، طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی اگر در مدت اجاره در اثر حادثه‌ای مثل زلزله که چند سالی است در ایران مناطق مختلف را تهدید می‌کند آن عین اجاره‌شده خراب شود یا تلف شود اجاره از زمانی که آن حادثه رخ داده است منحل می‌شود و دیگر مستأجر تکلیفی به دادن اجاره‌بها ندارد و میتواند پول ودیعه‌ای را که داده نیز پس بگیرد و در جایی دیگر واحدی را اجاره کند.
۴. ذکر مدت در قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره باید دقت کرد که مدتی برای آن ذکر شود و ذکر مدت در قرارداد علت اصلی صحیح‌بودن آن به حساب می‌آید زیرا در غیر این صورت آن اجاره باطل خواهد بود و اثر باطل‌بودن متوجه مستأجر خواهد بود و ممکن است به ناحق محکوم به پرداخت خساراتی شود که مستند به وی نیست؛ ازاین‌رو لازم است در این زمینه قراردادی صریح نوشته شود و مدت اجاره برای مثال یک سال در آن ذکر شود.
۵. عیب در مال اجاره‌ای
ماده ۴۷۸ مقرر می‌دارد که اگر عین اجاره‌ای عیب داشته باشد یا معیوب باشد، مستأجر میتواند به علت این عیب قرارداد را فسخ کند، اما اگر مؤجر عیب پیش‌آمده را تعمیر کند و از آن رفع عیب کند، دیگر برای مستأجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.
ماده ۴۷۸: هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر مؤجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.
۶. اجاره مالی که شراکتی است
در اجاره باید دقت کرد که اگر ملکی را اجاره می‌کنید بدانید آن مال متعلق به چند نفر است؟ آیا در مالکیت مشاع و مشترک است یا خیر تنها و تنها یک مالک دارد. دانستن این نکته به این علت است که اگر ملکی را اجاره کنید و چند مالک داشته باشد و یکی از مالکان بدون اجازه دیگری ملک را به شما اجاره داده باشد شریک دیگر میتواند خلع ید شما را از دادگاه تقاضا کند و شما متحمل خسارات زیادی شوید. این امر را ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر کرده است. اجاره مال مشاع جایز است؛ لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک.
۷. فوت مستأجر یا مؤجر و تکلیف اجاره
عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت مؤجر یا مستأجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آنکه این امر در قرارداد قید شود که در صورت فوت مستأجر یا مالک اجاره منحل شود. اما در غیر این صورت در حالتی که مستأجر فوت شود اجاره به وراث وی می‌رسد.
۸. انجام تغییرات توسط مؤجر
در قرارداد اجاره طرف توافق حاصله مستأجر مالک منافع شده است و در آن مدت از آن استفاده کامل خواهد کرد. در اینجا باید به عنوان یک مستأجر حقوق خود را بدانید که یکی از آنها این است که مؤجر نمی‌تواند در مدت اجاره تغییری در عین اجاره‌ای انجام دهد. برای مثال مؤجر نمی‌تواند به این دلیل که الان مصالح ساختمانی ارزان شده و قرار است بعدا گران شود و از قبل قصد داشته ملک اجاره‌ای را تغییراتی بدهد، این کار را انجام دهد؛ زیرا مستأجر حق دارد که از عین مستأجره استفاده کند و مؤجر حق این تغییرات و مزاحمت را ندارد.
مگر آنکه تعمیراتی اساسی لازم آید که اگر انجام نشود به ملک مؤجر خسارات و زیان وارد می‌شود که در اینجا مؤجر طبق قانون حق دارد آن تعمیرات را انجام دهد و اگر مستأجر این اجازه تعمیرات را به مؤجر ندهد حق فسخ خواهد داشت.
۹. عیب دارشدن عین مستأجره یا خراب‌شدن عین مستأجره
در قانون، مستأجر امین تلقی می‌شود و به این امین‌بودن احکامی بار می‌شود. مثل اینکه اگر در عین مستأجره خرابی به وجود آید، وی مسئول نخواهد بود؛ مگر آنکه ثابت شود در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است. برای مثال اگر مستأجر در اثر کوتاهی که داشته فرزند کوچکش با اشیائی به در و دیوار و رنگ‌آمیزی و تزئیات و دکوراسیون ملک آسیبی بزند، در اینجا به علت کوتاهی مقصر خواهد بود و ضامن خسارات است.
۱۰. شرط‌کردن ضمن اجاره
در ضمن اجاره مستأجر و مؤجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند؛ برای مثال مستأجر ممکن است شرط کند و ضمن قرارداد اجاره که ظرف چند مدت مؤجر موظف است دیوارهای خانه را رنگ‌آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد انجام دهند.
در این صورت اگر هرکدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگر از انجام شرط تخلف کند، فردی که شرط به نفع وی بوده میتواند فورا قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند بر خلاف باقی شروط در دیگر قرارداد‌ها که فرد دیگری را باید الزام کند در اینجا قانون‌گذار اجازه داده است یک‌راست فرد به سمت فسخ قرارداد برود.
