از زمین‌فروشی در مناطق آزاد تا آینده‌فروشی در کلان‌شهرها
دولت در چند دهه گذشته به دو دلیل عمده (محدودشدن منابع مالی و افزوده‌شدن سرفصل‌ها و تکالیف جدید هزینه‌ای) همواره تلاش کرده است که تا حد امکان از برخی تعهدات خود بکاهد و بار هزینه‌ای آن را از دوش خود بردارد تا منابع مالی محدودش پاسخ‌گوی تعهدات روبه‌فزونی هزینه‌ای به‌ویژه در سرفصل‌های جدید باشد. در این میانه مناطق آزاد و کلان‌شهرها به شکلی تقریبا مشابه از این جریان صدمه دیده‌اند.
دولت در چند دهه گذشته به دو دلیل عمده (محدودشدن منابع مالی و افزوده‌شدن سرفصل‌ها و تکالیف جدید هزینه‌ای) همواره تلاش کرده است که تا حد امکان از برخی تعهدات خود بکاهد و بار هزینه‌ای آن را از دوش خود بردارد تا منابع مالی محدودش پاسخ‌گوی تعهدات روبه‌فزونی هزینه‌ای به‌ویژه در سرفصل‌های جدید باشد. در این میانه مناطق آزاد و کلان‌شهرها به شکلی تقریبا مشابه از این جریان صدمه دیده‌اند.
یکی از مهم‌ترین علل ناکامی نسبی مناطق آزاد در کشورمان در مقایسه با مناطق آزاد رقیب، تأمین‌نشدن امکانات زیرساختی کافی از طرف دولت در همان ابتدای کار بوده است. به بیان دیگر دولت به جای تخصیص منابع برای ایجاد زیرساخت‌ها و افزودن بر جذابیت منطقه برای سرمایه‌گذاران، سازمان‌های متولی مناطق آزاد را وادار به زمین‌فروشی برای تأمین منابع مالی لازم و اجرای طرح‌های زیرساختی کرده است. درحالی‌که مناطق آزاد رقیب در سایر کشورهای منطقه در شرایطی فعالیت خود را آغاز کرده‌اند که امکانات زیرساختی لازم را به بهترین نحو در اختیار داشته‌اند.
اینکه جمع گردش مالی سالانه مناطق آزاد هفت‌گانه کشور قابل‌مقایسه با گردش مالی صد میلیارد دلاری منطقه آزاد جبل‌علی نیست، طبعا دلایل متعددی دارد، اما بی‌تردید عدم اهتمام دولت به تأمین زنجیره زیرساختی در مناطق یکی از مهم‌ترین آنهاست.
مناطق آزاد کشورمان از همان ابتدای تأسیس با دشواری تأمین منابع برای تکمیل زنجیره زیرساختی روبه‌رو بوده‌اند. ظاهرا تلقی و تصور دولتمردان وقت این بوده که با اعلام موجودیت منطقه آزاد و ابلاغ مشوق‌های سرمایه‌گذاری، قیمت اراضی منطقه که در اختیار سازمان متولی توسعه منطقه قرار می‌گیرد، افزایش می‌یابد. پس سازمان می‌تواند با فروش تدریجی اراضی نیاز مالی خود را برای تکمیل زیرساخت‌ها تأمین کند. ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد به تأمین درآمد از طریق فروش یا اجاره اراضی توسط سازمان‌ها متولّی مدیریت مناطق اشاره کرده است.
در طول سالیان گذشته اتکای سازمان‌های مناطق آزاد به فروش زمین به‌عنوان منبع تأمین مالی پیوسته در حال افزایش بوده است. در بودجه مصوب سال جاری مناطق هفت‌گانه سهم فروش زمین و مستغلات در تأمین هزینه‌های عمرانی و سرمایه‌ای در حدود 43 درصد است. این در حالی است که فروش بی‌رویه زمین در محدوده مناطق آزاد می‌تواند مسیر آینده توسعه منطقه را تخریب کند و فرصت دستیابی به توسعه پایدار را از آن بگیرد.
این شیوه تأمین مالی تجارت زمین در مناطق آزاد را به تجارتی پرسود مبدّل کرده است. اما نکته تأمل‌برانگیز این است که بخش اعظم این سود نصیب خریداران زمین می‌شود، زیرا سازمان‌های متولی مدیریت مناطق آزاد به دلیل الزامات بودجه‌ای ناگزیر هستند اراضی قابل‌فروش خود را در شرایطی که منطقه گرفتار فقر امکانات زیرساختی است، عرضه کنند و در دوره بعد که با کمک منابع مالی ناشی از فروش اراضی، این کاستی برطرف شده و قیمت اراضی بالا می‌رود، بیشترین سود نصیب مالکان فعلی زمین می‌شود. به بیان دیگر زمین‌ها با قیمت ناچیز واگذار شده و رشد آتی قیمت بعد از واگذاری اتفاق می‌افتد!
کلان‌شهرها نیز به‌گونه‌ای دیگر از این رویکرد بودجه‌ای دولت متضرر شده و می‌شوند. مدیریت شهری در کلان‌شهرها ناگزیر است پروژه‌های عظیم عمرانی برای رفاه شهروندان را از محل منابع محدود خود تأمین کند. نتیجه این وضعیت، اتکای بیش از حد مدیریت شهری به درآمد ناشی از فروش تراکم بوده است.
به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود حرکت دولت در مسیر کاستن از بار تعهدات خود در مناطق آزاد و کلان‌شهرها هرچند توانسته تا حدودی ابعاد مشکل بودجه‌ای دولت را کوچک‌تر و قابل‌تحمل‌تر کند، اما از یک سو مناطق آزاد را از کارکرد واقعی خود در میدان جذب سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی دور کرده است، زیرا سرمایه‌گذاران به فعالیت در منطقه‌ای که امکانات زیرساختی کافی ندارد، رغبت چندانی نشان نخواهند داد. از سوی دیگر هم مناطق آزاد و هم کلان‌شهرها را وادار کرده که با فروش زمین یا تراکم بیش از حد مطلوب، عملا مسیر توسعه آینده خود را با دست خود سد کرده و قدرت تأثیرگذاری خودشان بر آینده حوزه تحت مدیریتشان را کاهش بدهند، زیرا سازمان متولی مدیریت منطقه آزاد در شرایطی که بخش اعظم اراضی منطقه را فقط با هدف تحقق اهداف بودجه‌ای واگذار کرده، در آینده‌ای نه‌چندان دور زمینی برای واگذاری به فعالان اقتصادی نخواهد داشت. همچنین مدیریت کلان‌شهر نیز در شرایطی که حجم عظیمی از تراکم را به متقاضیان واگذار کرده، الگوی نامطلوبی را در میدان ساخت‌وساز به کلان‌شهر تحمیل می‌کند که امکان اجرای هرگونه برنامه اصلاحی را برای چندین دهه از مدیران نسل‌های آینده سلب می‌کند.
بازنگری در سیاست‌های کلان اقتصادی و اصلاح مبانی بودجه‌ریزی دولت، راه خروج از این شرایط دشوار است. در قدم نخست دولت باید با الگویی کارآمد و مدبرانه به اولویت‌بندی وظایف خود پرداخته و با تخصیص درست بودجه به مهم‌ترین سرفصل‌های هزینه‌ای، با کنارگذاردن اهداف کم‌اهمیت‌تر، وظیفه مغفول خود در میدان مدیریت توسعه کشور را به‌درستی عهده‌دار شود.
