مسکن اجتماعی در تنگنا

شرق: میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در تهران به اندازه حقوق یک سال کارگران رسیده است. از خانه‌دارشدن که بگذریم، حالا اجاره‌خانه در پایتخت ایران دشوارتر از همیشه است و بهای اجاره ماهانه سوییت‌های قدیمی در جنوب تهران گاهی بیشتر از حقوق کارگران است. در‌این‌میان سال‌ها قبل بحث ساخت مسکن استیجاری یا مسکن اجتماعی در ایران مطرح شد. خانه‌های دولتی که بنا بود با اجاره‌های نازل به مستأجران کم‌درآمد اجاره داده شوند؛ اما این طرح برخلاف تأکید قانون اساسی به تأمین خانه تمام شهروندان ایرانی، هرگز به سرانجام نرسید.

عبور میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران از ۵۰ میلیون تومان

براساس گزارش مرکز آمار متوسط قیمت مسکن در تهران در آذر با رشد ۴.۱ درصدی به بیش از ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. همچنین تورم ماهانه بازار مسکن در تهران به ۴.۱ درصد رسیده که در قیاس با تورم پنج‌درصدی آبان‌ شاهد افت ۰.۹ واحد درصدی تورم ماهانه هستیم.

تورم نقطه‌ای هم که در آبان به ۵۰ درصد رسیده بود، به بیش از ۵۲ درصد در آذرماه رسیده است. اما نکته مهم دیگر رشد تعداد معاملات است. در حالی طبق گزارش مرکز آمار در آبان‌ماه کمتر از هفت‌هزار‌و ۴۰۰ واحد مسکونی در تهران معامله شده بود که این عدد در آذرماه با رشد حدود ۳۰‌درصدی به بیش از ۹‌هزار و ۵۰۰ واحد رسیده است. براساس گزارش مرکز آمار ایران تورم سالانه مسکن در آذر امسال به ۳۷.۱ درصد رسیده است. این در حالی است که تورم سالانه مسکن منتهی به آبان ۱۴۰۱ حدود ۳۵ درصد برآورد شده است‌. با این حساب نرخ تورم سالانه مسکن نسبت به همین اطلاع در ماه قبل ۲.۱ درصد افزایش داشته است. مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش از تحولات بازار مسکن اعلام کرد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی آذرماه ۵۰.۴ میلیون تومان شد. براساس آمار مرکز آمار ایران در آذرماه امسال هر مترمربع مسکن در منطقه یک با میانگین حدود ۱۰۷‌میلیون‌و ۱۱۴ هزار تومان بیشترین و منطقه ۱۸ با متوسط قیمت ۲۵‌میلیون‌و ۶۳۹ هزار تومان کمترین قیمت را بین مناطق ۲۲گانه تهران به خود اختصاص داده‌اند.

اجاره‌های سرسام‌آور مسکن در تهران

بنا بر گزارش مرکز آمار ایران میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران در آذر ماه به ۵۰ میلیون‌و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.

اگر حداقل حقوق چهار‌میلیون‌و ۱۷۹ هزار تومانی کارگران در سال ۱۴۰۱ را در نظر بگیریم، به عبارت دیگر حالا بهای یک مترمربع مسکن تهران به اندازه حقوق یک سال یک کارگر است. از بهای گزاف خرید مسکن در تهران که بگذریم این روزها اجاره‌خانه در پایتخت بسیار دشوار شده است و مستأجران زیادی برای تأمین مبلغ رهن مورد نیازشان مجبور به گرفتن وام شده‌اند و علاوه بر اجاره‌خانه باید اقساط وام را هم بپردازند.

هرچند که مستأجران زیادی می‌گویند بانک‌ها از پرداخت وام‌های خرد به مشتریان امتناع می‌کنند و گرفتن وام برای تأمین ودیعه خانه ساده نیست.

در‌حال‌حاضر برای اجاره یک آپارتمان کوچک بین ۴۰ تا ۶۵ متر در تهران حداقل به ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه نیاز است. البته این مبلغ حداقلی برای اجاره آپارتمان‌های قدیمی در جنوبی‌ترین مناطق تهران جواب‌گو است و اگر پول کمتری داشته باشید، ناچار هستید برای همان آپارتمان‌ها بین دو تا پنج میلیون تومان اجاره ماهانه بپردازید. مروری بر آخرین آگهی‌های اجاره مسکن در تهران نشان می‌دهد که یک آپارتمان ۴۴ متری در منطقه جوادیه تهران که سال ساخت آن به ابتدای دهه ۸۰ خورشیدی برمی‌گردد، با نرخ ۲۵۰ میلیون تومان رهن داده می‌شود. یک آپارتمان ۶۸ متری در محله فلاح هم با صد‌میلیون تومان رهن و ماهانه چهار میلیون تومان اجاره داده می‌شود. در محله خاک‌سفید تهران یک آپارتمان ۴۰ متری ساخت سال ۸۵ با صد میلیون تومان ودیعه و ماهانه سه‌میلیون تومان اجاره داده می‌شود.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد که برای اجاره یک واحد ۷۰ تا ۹۰‌متری در جنوب تهران حداقل باید بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون پول رهن و اجاره ماهانه دو تا ۱۰ میلیون داشته باشید. در جنوب شرق تهران هم باید حداقل ۲۵۰ الی ۹۰۰ میلیون پول رهن و ماهانه چهار الی ۱۵ میلیون پول اجاره داشته باشید تا بتوانید خانه‌ای برای اجاره پیدا کنید.

فعالان بازار مسکن می‌گویند که امسال برخلاف سال‌های گذشته اوج تقاضای اجاره به پاییز منتقل شده است. آنها توضیح می‌دهند که قیمت‌های بالای اجاره در تابستان که فصل اوج نقل و انتقالات مستأجران است باعث شده که مستأجران زیادی به امید یافتن خانه ارزان‌تر تا پاییز صبر کنند و به‌این‌ترتیب اوج تقاضای اجاره مسکن امسال برخلاف سال‌های گذشته به این فصل منتقل شده است. مشاوران املاک تهران می‌گویند که در سال‌های گذشته با افزایش نرخ اجاره‌بها، مستأجران به محلات ارزان‌تر و سپس به کرج ریزش پیدا می‌کردند؛ اما حالا قیمت اجاره در کرج هم سرسام‌آور است. در جنوبی‌ترین محلات کرج یعنی حصارک و حسن‌آباد حداقل به حدود صد تا ۱۲۰ میلیون تومان پول رهن نیاز است تا بتوانید یک آپارتمان محقر قدیمی اجاره کنید و در غیر‌این‌صورت ناچار هستید کسری مبلغ رهن‌تان را با یک تا چهار میلیون تومان اجاره ماهانه جبران کنید.

این اعداد البته در توان مالی بسیاری از خانواده‌ها نیست و مستأجران تهرانی را به سمت شهرهای اقماری دیگری مانند شهریار، ورامین یا گرمسار روانه کرده است.

مسکن اجتماعی به نتیجه نرسید

تورم صعودی مسکن در ایران در شرایطی رخ می‌دهد که دولت‌های مختلف با تبلیغات پرسروصدایی برای ساخت و فروش مسکن دولتی به میدان آمدند. بازرترین مصداق آن مسکن مهر دولت محمود احمدی‌نژاد است. او که وعده داده بود بیش از چهار میلیون مسکن ارزان قیمت بسازد در نهایت تنها حدود دو‌میلیون‌و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ساخت که البته پرونده تحویل آنها هنوز با گذشت حدود ۱۵ سال از اجرای پروژه به صورت کامل بسته نشده است. در دولت سیزدهم هم ابراهیم رئیسی، بدون توجه به تجربه شکست همتای خود در دولت نهم و دهم آن را دگربار تکرار کرد و وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن با عنوان نهضت ملی مسکن یا مسکن حمایتی را داد که با گذشت نزدیک به ۱.۵ سال از دولت او هنوز حتی یک واحد مسکن تحویل داده نشده و البته انبوه سازان و نمایندگان مجلس از شکست این پروژه می‌گویند.

پروژه‌ای که نه بانک‌ها حاضر به تأمین تسهیلات مورد نیاز آن شده‌اند، نه زمین آن به صورت کامل تأمین شده است و نه انبوه‌سازان با نرخ‌های دولت حاضر به ساخت آن شده‌اند. این اتفاقات در حالی رخ می‌دهد که دولت حسن روحانی اعلام کرده بود که به جای ساخت و فروش مسکن دولتی که عمدتا نصیب ضعیف‌ترین لایه‌های درآمدی نمی‌شود، تصمیم دارد با الگوبرداری از کشورهای توسعه‌یافته مسکن اجتماعی را ساخته و با هزینه‌های ناچیز به فقرا اجاره دهد. موضوعی که البته در حد ادعا ماند و دولت او هم با تندشدن شیب صعود قیمت مسکن اعلام کرد که مسکن دولتی با عنوان مسکن ملی می‌سازد و تحویل می‌دهد که در آن هم توفیق نیافت.

تجربه ساخت مسکن اجتماعی همان‌طور‌که اشاره شد، در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته دیده می‌شود و بر‌اساس‌آن دولت واحدهای مسکونی در تملک خود را با اجاره‌هایی که در حد نگهداری و تعمیر این خانه‌هاست، به افراد بی‌خانمان و فقیر اجاره می‌دهد. منطق این دولت‌ها برای اجاره‌خانه به افراد کم‌درآمد این است که چنانچه دولت بخواهد مالکیت این واحدهای مسکونی را به افراد کم‌درآمد منتقل کند، آنها مسکن را فروخته و هزینه مایحتاج ضروری‌تر خود مانند درمان و غذا می‌کنند و دوباره به جمعیت بی‌خانمان‌ها برمی‌گردند. علیرضا پاک‌فطرت، نماینده مجلس یازدهم و عضو سابق کمیسیون عمران مجلس که سابقه شهرداری شیراز را در کارنامه اجرائی خود دارد، به «شرق» می‌گوید که شخصا طرح ساخت مسکن اجتماعی یا مسکن استیجاری را قبلا به مجلس ارائه کرده و به در بسته خورده است.

او می‌گوید بیشتر زمین‌های شهری در تملک دولت و شهرداری‌هاست و شهرداری‌ها به دلیل اینکه هم زمین را در اختیار دارند و هم مجوزها و پروانه‌های ساخت مسکن را عرضه می‌کنند، هم اینکه نیروی انسانی و مهندسان مشاور و حتی کارخانه‌های شن و ماسه دارند، می‌توانند با نرخ بسیار ارزان مسکن استجاری را بسازند و در اختیار افراد کم‌درآمد قرار دهند و البته با دریافت اجاره به حدود یک‌سوم نرخ بازار آزاد، منابع پایدار درآمدی برای خود ایجاد کنند؛ اما نه دولت، نه مجلس و نه شهرداری‌ها دنبال چنین راه‌هایی برای خانه‌دار‌شدن اقشار کم‌درآمد نیستند.

وام ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن روستایی

در‌این‌میان هم قانون اساسی ایران به تأمین مسکن و سرپناه برای ایرانیان تأکید کرده است و هم نهادهایی مانند بنیاد مسکن و بنیاد مستضعفان از ابتدای انقلاب ۵۷ با هدف خانه‌دارکردن افراد کم‌درآمد تأسیس شدند؛ اما حالا آخرین آمارهای رسمی حاکی از آن است که بالغ بر ۴۰ درصد خانواده‌های ایرانی مستأجر هستند و شمار مستأجران در برخی کلان‌شهرها مانند تهران به بالای نیمی از جمعیت این شهرها رسیده است. اکبر نیکزاد، رئیس بنیاد مسکن، در واکنش به این موضوع به «شرق» می‌گوید که قرار است ۷۵ هزار واحد مسکونی رایگان برای افراد بی‌بضاعت ساخته شود و این واحدها با همکاری بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، بسیج سازندگی، کمیته امداد، بهزیستی و خیران ساخته می‌شود که البته حدود ۱۰ هزار واحد آن ساخته شده و آماده تحویل است.

او تأکید می‌کند که اگر سالانه همین میزان یعنی حدود ۷۰ تا ۸۰ هزار واحد مسکن برای فقرا ساخته شود، به‌راحتی می‌شود جمعیت بزرگی از افراد کم‌درآمد را صاحب‌خانه کرد. نیکزاد تأکید می‌کند که در روستاها هم به جوانان متأهل زمین رایگان تحویل داده می‌شود و البته این زمین‌ها در مناطق مسکونی واگذار می‌شود و به نحوی نیست که به حریم منابع طبیعی و محیط زیست روستاها تعرض شود. رئیس بنیاد مسکن تأکید می‌کند که طرحی دیگر برای جوانان روستایی کم‌درآمد وجود دارد که بر‌اساس‌آن می‌توانند با وام ۲۰۰ میلیون تومانی طبقه دوم یا سوم خانه‌های پدری خود را بسازند و در آن ساکن شوند. او سود این وام‌ها را پنج درصد اعلام کرد و گفت مدت بازپرداخت آن 20ساله است و با سفته زنجیره‌ای می‌شود ضمانت پرداخت این وام‌ها را انجام داد. هرچند البته پرداخت این وام‌ها محدود بوده است و در نحوه اجرای این طرح‌ها هم مشکلات متعددی گزارش می‌شود.