نگاهی به روند تغییر کاربری‌های زمین برای ساخت خانه
نانی که آجر شد تا خشتی خانه شود
راه‌حل تأمین سرپناه امروز ایرانیان در جهش تولید مسکن است؛ اما اگر خشت این تدبیر از ابتدا کج گذاشته شود، دیوار گرسنگی، خلل امنیت غذایی و وابستگی بر زندگی نسل‌های فردا سایه خواهد انداخت.
عبدالصمد حسینی: راه‌حل تأمین سرپناه امروز ایرانیان در جهش تولید مسکن است؛ اما اگر خشت این تدبیر از ابتدا کج گذاشته شود، دیوار گرسنگی، خلل امنیت غذایی و وابستگی بر زندگی نسل‌های فردا سایه خواهد انداخت.
مسئله مسکن به یک چالش جدی در کشور تبدیل شده است. خریدن مسکن یک رؤیای دست‌نیافتنی شده و هر‌ساله شاهد لشکر بزرگی از خانواده‌های ایرانی هستیم که به واسطه اجاره‌نشینی در سطح کشور جابه‌جا می‌شوند.
این لشکر بزرگ مستأجران که طبق اعلام درگاه ملی آمار (۱۳۹۵) بیش از ۳۰ درصد خانوارهای ایرانی را تشکیل می‌دهد، نه‌تنها دچار مشکلات امنیت روحی و روانی می‌شوند؛ بلکه دچار خسارت مالی شدیدی شده تا حدی که جامعه ایرانی در وصف این خسران باور دارد؛ هر سه بار اسباب‌کشی معادل یک بار آتش‌سوزی منزل است.
نوسانات قیمت اجاره تا حدی است که مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی، امید به تعیین تکلیف قانون سازمان‌دهی بازار اجاره و مسکن در مجمع تشخیص مصلحت نظام و شورای نگهبان دارد تا برای افزایش اجاره‌بها سقفی تعیین کند؛ اما اگر تدبیر قیمت دستوری در حوزه‌های دیگر اقتصادی مانند بازار خودرو کارساز بود، می‌توان به این تدبیر نیز دل خوش کرد یا با استفاده از خِرد و تدبیر متخصصان راه و طرحی نو درانداخت.
هم‌اکنون بازار مسکن تحت تأثیر نوسانات دلار در شرایط تثبیتی یا بهتر بگوییم رکود قرار گرفته. این نوع تثبیت‌ها در فرهنگ اقتصادی ایران به اصطلاح فنر فشرده شناخته می‌شود. تنها اگر تصور کنیم نرخ ارز به سیاق سنوات گذشته در آخر هر سال رشد کند؛ پس باید منتظر افزایش قیمت مسکن در انتهای سال و حتی سال بعد بود.
درحالی‌که در اقصانقاط دنیا راه‌حل‌های متنوعی برای مشکلات مسکن با توجه به شرایط بومی، اقلیمی، اجتماعی و فرهنگی ارائه می‌شود؛ ولی گویی در ایران یک نسخه واحد معروف به «قانون جهش تولید مسکن» برای تمام کشوری تجویز شده که از ۱۳ اقلیم شناخته‌شده در جهان، امکان تجربه ۱۱ اقلیم را برای ساکنانش فراهم کرده است.
در تبصره ٢ ماده ٩ «قانون جهش تولید مسکن» مصوب 17/5/۱۴۰۰ آمده است: «اراضی کشاورزی حاصلخیز (درجه ۱ و ۲)، جنگل‌های طبیعی و دست‌کاشت، بیشه‌های طبیعی، نهالستان‌ها، پارک‌ها و ذخیره‌گاه‌های جنگلی و مرتعی، عرصه‌های ذخیره ژنتیکی، ایستگاه‌های تولید بذر، حوضه‌های آبخیز زوجی، محدوده ایستگاه‌های پایش و اندازه‌گیری آبخیزداری، بستر و حریم رودخانه‌ها و انهار، چراگاه‌ها و راه‌های مسیر کوچ ایل‌‌نشین‌ها و مناطق چهارگانه محیط‌‌‌‌زیستی نمی‌تواند برای ساخت مسکن استفاده شود».
اگرچه ظاهر ماده تبصره یادشده در راستای حفظ زمینهای حاصلخیز و مقابله با بلعیده‌شدن این گنجینه ملی از سوی انبوه‌سازان و مسکن‌سازان است؛ ولی نکته مهم این است که طبق همین تبصره سهم عمده‌ای از زمینهای کشاورزی کشور در خطر تبدیل کاربری قرار خواهد گرفت و به عبارتی ساده امنیت غذایی کشور به چالش جدی کشیده خواهد شد.
کامبیز بازرگان، رئیس انجمن علوم خاک ایران درباره رابطه امنیت غذایی و خاک اظهار می‌کند: اساس امنیت غذایی بر چهار مؤلفه، فراهمی، دسترسی، مصرف و سلامت و پایداری است و قطعا پایداری در امنیت غذایی به اتکای منابع پایه آب و خاک است که در همه جای دنیا این موضوع مشخص و پذیرفته شده است. یکی از تکیه‌گاه‌های مهم امنیت غذایی بخش کشاورزی و مقوله تولید و تأمین است که اتکای مستقیم بر منابع آب و خاک دارد. پس جایگاه منابع پایه در امنیت غذایی روشن است. از سویی دیگر، کشور ایران حداکثر 18.5 میلیون هکتار اراضی قابل کشت دارد و از این پهنه، تنها 1.5 میلیون هکتار کلاس یک به شمار می‌روند و حدود چهار میلیون هکتار کلاس ۲ به شمار می‌روند و مابقی این اراضی جزء کلاس‌های 3، 4 و 5 هستند.
بازرگان تصریح می‌کند: در تقسیم‌بندی کیفی اراضی و براساس محدودیت زمین برای کشاورزی شش کلاس و رده تعریف شده است. اراضی کلاس یک فاقد محدودیت و برای کشاورزی بسیار خوب هستند و این درجه تناسب و کیفیت با افزایش کلاس کاهش پیدا می‌کند. با این تعریف اراضی کلاس شش غیر قابل کشاورزی به شمار می‌روند؛ اما اراضی در کلاس‌های یک تا پنج قابل کشاورزی هستند. البته در کلاس پنج، سطح محدودیت‌ها بیشتر است و درواقع برای کشاورزی نیاز به صرف هزینه
بیشتر است.
خاک عزیز است، به بادش ندهیم
در ۵۰ سال گذشته ۳۳ درصد خاک‌های حاصلخیز دنیا از بین رفته؛ بنابراین بحث فرسایش خاک مختص کشور ما نیست؛ ولی این امر نه‌تنها باعث نمی‌شود به مقوله حفظ خاک سالم اهمیت ندهیم؛ بلکه با توجه به شرایط اقلیمی ایران باید توجه دوچندان به این موضوع داشت؛ اما غفلت از این امر تا جایی پیش رفته که به طور قانونی در جهت عکس عمل می‌کنیم.
سلامت و بهره‌وری خاک و آب در گرو یکدیگرند. یک میلیون مترمکعب خاک سالم در حدود ۲۵۰ لیتر آب را در خود ذخیره می‌کند و بخش درخورتوجهی از آب‌های دنیا در خاک سطحی ذخیره شده است. از آن سو ۸۰ درصد کشاورزی دنیا به صورت دیم کشت می‌شود و این سطح از کشاورزی ۶۰ درصد غذای مردم دنیا را تأمین می‌کند. در مقابل ۲۰ درصد کشاورزی آبی نیز وجود دارد که ۷۰ درصد آب شیرین جهان را مصرف می‌کند. برخلاف تصور رایج، کشاورزی دیم و استفاده از آب باران پایدارترین حالت اثر متقابل آب و خاک یا به عبارتی ورود آب شیرین به خاک سالم است.
رئیس انجمن علوم خاک ایران می‌گوید: فائو برای خاک ۱۱ کارکرد مختلف ازجمله تصفیه آب، ذخیره کربن، تغییر اقلیم، تأمین غذا، میراث فرهنگی، تنوع زیستی و... را تعیین کرده است. خاک‌ها بعد از اقیانوس‌ها مهم‌ترین ذخیره‌گاه کربن هستند. از همین جهت در تغییر اقلیم بسیار مؤثرند. نکته مهم این است که این کارکردها را تنها می‌توان از خاک سالم انتظار داشت. بیش از ۹۰ درصد غذای ما از خاک تأمین می‌شود؛ پس خاک عامل کلیدی امنیت غذایی و تأمین غذاست.
زنجیره طلایی محصول از خاک تا خوراک
در کشورهای دیگر، یک محصول نه‌تنها از طریق رقم و شیوه کشت و مواردی از این دست؛ بلکه از طریق شناسه با محصولی در شرایط مشابه؛ ولی بدون شناسه تفکیک می‌شود. از همین طریق نظارت بر محصول کشاورزی و دامی از مزارع کددار شروع می‌شود. درواقع سلامت یک محصول دامی نه در کشتارگاه و حلقه آخر؛ بلکه از حلقه تولید خوراک با نظارت دقیق بر رقم، مصرف کود و سم و شیوه کاشت، داشت و برداشت انجام می‌گیرد. در ادامه نیز همین محصول برای دامداری انتخاب شده و ارسال می‌شود. دامداری نیز هر ماه باید گزارش‌های ممیزی و مدارک رعایت استاندارد خود را به صورت هوشمند به کشور خریدار دام اعلام کند تا با دریافت تأیید و گذر از پروتکل، انتخاب دام مناسب برای مصرف کامل شود و تنها دام‌های مجاز به کشتارگاه انتقال یابند.
با این اوصاف در ایران مجموع اراضی کلاس یک و دو، حدود 5.5 میلیون هکتار یا ۲۷ درصد از کل زمینهای قابل کشت و کار کشور است؛ ولی سهم اراضی درجه سه و چهار و پنج در فرایند تأمین غذای کشور تا چه حد است؟
بازرگان در پاسخ به این پرسش بیان می‌کند: اکنون بیش از ۷۰ درصد اراضی که غذای ایرانیان را تأمین می‌کنند، از کلاس سه، چهار و پنج هستند.
امنیت غذایی، قربانی توسعه مسکن
بازرگان در تعریف شرایط چالش‌برانگیزی که قانون جهش تولید مسکن در آینده کشاورزی و تأمین غذا رقم می‌زند، تصریح می‌کند: مشکلی که در اجرای تبصره ۲ ماده ۹ قانون جهش تولید مسکن، پیش می‌آید، این است که سازمان منابع طبیعی یا سازمان جنگل‌ها و مراتع ملزم به تأمین مسکن در خارج از بافت شهرها و روستاها برای شهرک‌های مسکونی شدند. در این تبصره تنها اراضی کلاس یک و دو را مستثنا کردند؛ بنابراین با این قانون مجوز رسمی برای تغییر کاربری بیش از ۷۰ درصد اراضی که الان غذای مردم را تولید می‌کند، صادر شده است.
بازرگان خاطرنشان می‌کند: در کشمکش قیمت، زمین کشاورزی توان مقابله با ارزش زمین مسکونی را ندارد که البته در دیگر نقاط دنیا نیز همین شرایط صدق می‌کند. حتی دولت‌ها زمینهای کشاورزی را با حمایت قوه حاکم و با یارانه‌هایی که به بخش کشاورزی تزریق می‌شود، حفظ و نگهداری می‌کنند. ما نیز وظیفه داریم اراضی کشاورزی که غذای مردم و غذای نسل‌های آینده را تأمین می‌کنند، به طور جدی و عملی حفظ کنیم؛ بنابراین کارشناسان معتقدند این قانون رسما مجوز تغییر کاربری بخش درخورتوجهی از اراضی را که هم‌اکنون در بخش کشاورزی فعال هستند، صادر کرده و از همه دست‌اندرکاران به‌ویژه نمایندگان محترم مجلس خواهش داریم که در این زمینه تجدیدنظر کنند و این تبصره به نحوی اصلاح شود که اراضی کلاس یک تا چهار و اراضی کلاس پنجی که درحال‌حاضر در بخش کشاورزی دایر و فعال هستند، از این قصه مسکن استثنا شود.
از سوی دیگر نمی‌توان چالش تأمین مسکن را نادیده گرفت. برای رفع معضل زمین که مهم‌ترین عامل گرانی مسکن است، چه باید کرد؟ بازرگان پاسخ می‌دهد: نکته شایان توجه این است که کشور ایران ۱۶۵ میلیون هکتار وسعت دارد و زمینهای قابل کشاورزی کل کشور تنها ۱۰ درصد را تشکیل می‌دهد؛ بنابراین ما کشور پهناوری هستیم و اراضی کلاس شش که قابل کشاورزی هستند، نیز زیاد داریم و این مناطق را به‌راحتی می‌توان به موضوع مسکن اختصاص داد. اگر کشور کوچکی بودیم و مثلا ۹۰ درصد کشور کشاورزی بود، مسئله توسعه شهر با استفاده از زمین کشورزی قابل درک بود؛ ولی وقتی در حدود 14.5 میلیون هکتار یا تنها ۱۰ درصد از عرصه کشور می‌تواند در کشاورزی فعال شود، چگونه باید عمل کنیم. کوه‌ها و بیابان‌ها و صحراها را که کنار بگذاریم، در اطراف شهرها با یک فاصله منطقی اراضی کلاس شش وجود دارد و باید توسعه را به سمت آنها سوق دهیم.
بازرگان درباره تناقض این قانون با اهداف سازمان‌هایی که حافظ منابع طبیعی کشور هستند مانند منابع طبیعی کشور و واکنش مورد انتظار از آنها نسبت به این قانون تصریح می‌کند: قانون جهش تولید مسکن با هدف توسعه مسکن و شهرسازی است و چون قانون مؤخر است احتمالا می‌تواند قوانین قبلی را نقض کند و این قانون آخر ملاک اجرا و تصمیم باشد. در این ماده سازمان منابع طبیعی کشور موظف شده در خارج از محدوده شهرها زمین برای طرح‌های مسکن به استثنای اراضی کلاس یک و دو تأمین کند.
حافظان خاک در میدان چه می‌کنند؟
یکی از استان‌هایی که خاک آن در وضعیت هشدار قرار دارد، خراسان رضوی است. پیمان کشاورز، دانشیار مرکز تحقیقات و آموزش کشاورزی خراسان رضوی، دراین‌باره می‌گوید: در سطح استان از نظر تخلیه عناصر غذایی می‌توان گفت ۷۰ درصد خاک استان، سطح فسفر زیر نرم استاندارد و حدود ۴۰ درصد خاک استان مقدار پتاسیم زیر نرم استاندارد و ۹۰ درصد خاک استان کربن ارگانیک، آهن و روی زیر نرم استاندارد دارند. در حوزه شوری و قلیایی نیز حدود ۳۵ درصد خاک اراضی کشاورزی استان با مسائل فزاینده ناشی از آن درگیر هستند.
از همین رو با توجه به مفاد ماده ۸ «قانون جهش تولید مسکن» که بیان می‌کند: «شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مراجع ذی‌صلاح تغییر کاربری اراضی در استان‌ها، مکلف‌اند حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی نسبت به بررسی و تعیین تکلیف خارج از نوبت پرونده‌های ارسالی ظرف حداکثر دو ماه (یک ماه مراجع ذی‌ربط استان‌ها و یک ماه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) پس از تاریخ وصول، اقدام کنند»، به سراغ سازمان منابع طبیعی خراسان رضوی رفتیم تا از برنامه این سازمان در برابر چالش حفظ امنیت غذایی آگاه شویم.
دکتر محسن فنودی، مدیر کل منابع طبیعی و آبخیزداری خراسان رضوی، در پاسخ به مشکلات احتمالی این قانون بیان کرد: چون مبحث مربوط به اراضی کشاورزی است، در این زمینه نظر همکاران جهاد کشاورزی ملاک است، چون مواردی که به منابع طبیعی مربوط می‌شود، مثل جنگل‌ها و بیشه‌ها و... در این ماده قانونی رعایت می‌شود.
فنودی در پاسخ نیاز به اصلاح این تبصره و برنامه عملیاتی پیشنهادی درباره آن با وجود خطر کاهش امنیت غذایی سکوت اختیار کرد. خطاب دیگر این ماده به وزارت راه و شهرسازی است، اما با عدم همکاری اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی نتوانستیم به اطلاعات این تغییر کاربری زمینهای کشاورزی در سطح استان ذیل «قانون جهش تولید مسکن» دست پیدا کنیم و متأسفانه وضعیت استان در این زمینه مبهم‌تر از قبل و در وضعیت بحرانی باقی ماند.
از سویی بازیگر دیگر این ماجرا سازمان جهاد کشاورزی عنوان شده بود که هرچند مستقیم در ماده ۸ از آن یاد نشده؛ ولی کشاورزی و حفظ خاک از وظایف آن به شمار می‌رود.
غلامرضا قنبری، رئیس جهاد کشاورزی خراسان رضوی، درباره اهمیت خاک می‌گوید: امروز باید مسئله آب و خاک از حالت خنثی خارج شود. یکی از مسائل مهمی که باید به آن بپردازیم نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری کشور است. مسئله خاک باید جدی آنالیز شود که چه کسانی در ارتباط با این موضوع نقش‌آفرین هستند. نقش صنعت، مسکن و شهرسازی، محیط زیست، شهرداری، بهره‌برداران و... باید مشخص شود تا نقشه جامعی در رابطه با حراست و حفاظت از منابع خاک شکل بگیرد.
قنبری تصریح می‌کند: مسله غذا و حاصلخیزی خاک فقط حفظ و حراست نیست، بلکه ما باید برای این کار برنامه داشته باشیم که خیلی کم به آن پرداخته شده است. می‌توان گفت تقریبا یک اجماع نسبی درباره مسئله آب در کشور شکل گرفته، ولی درمورد خاک باید اقدام جدی کرد. در این راستا مرکز تحقیقات کشاورزی خراسان رضوی طرحی به‌عنوان درمان خاک را مطرح کرده تا تمام سازوکارها برای حفظ و نگهداری خاک ذیل یک مفهوم کلیدی و فراگیر عمل کنند و به‌طور جدی پیگیر تحقق اهداف آن هستیم. امروز وضعیت مسئله خاک از مسئله آب بدتر است. ارتباط مسئله خاک با آینده کشور و امنیت غذایی و سلامت جامعه قابل انکار نیست.
رئیس جهاد کشاورزی خراسان رضوی افزود: ما باید به سمتی برویم که یک اراده ملی را برای خاک ایجاد کنیم. آیندگان قطعا از ما سؤال خواهند کرد و باید به سمت یک سند جامع از خاک استان با حضور همه ذی‌نفعان حرکت کنیم. یک مشکل دیگر این است وقتی زمین یا آبی به نام فردی سند می‌خورد تصور می‌کند می‌تواند هرکاری با آن انجام دهد، درحالی‌که اینها سرمایه مملکت هستند.
رئیس انجمن علوم خاک ایران در پاسخ به اقدام برای انعکاس این مشکل به قانون‌گذاران می‌گوید: حتما باید این اتفاق بیفتد و اتفاقا مرکز پژوهش‌های مجلس به‌ویژه مجموعه‌ای در دفتر امور زیربنایی که در موضوعات خاک و کشاورزی کار می‌کنند، کاملا هم‌راستا با دیدگاه اصلاح ماده قانونی هستند و اعتقاد راسخ دارند. امیدواریم شورای محترم نگهبان به این موضوع ورود کند و این قانون را برای اصلاح برگرداند، چراکه با اصول قانون اساسی که حفظ محیط زیست و پایداری امنیت غذایی کشور و همچنین با اسناد بالادستی از جمله سیاست‌های بخش کلی کشاورزی و سیاست‌های کلی محیط زیست در تناقض است. از جهت اهمیت موضوع، این دیدگاه را با حجت‌الاسلام‌والمسلمین نصرالله پژمان‌فر، رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی، مطرح کردیم و وی اظهار کرد: ظرفیت کشاورزی ما، تنها با زمین حل نمی‌شود و موضوع آب و منابع آبی مسئله مهمی است. براساس ظرفیتی که امروز در منابع آبی داریم، فعالیت‌هایی که با مدل کشت گلخانه‌ای می‌توانیم داشته باشیم و از طرف دیگر مسئله نیاز به مسکن که بالاخره باید به صورت جامع به آن توجه شود، جمع‌بندی کشور این بوده که ما می‌توانیم از ظرفیت زمین‌هایی که خاک به‌نوعی غیرمرغوب یا راندمان کمتری دارند استفاده کنیم. با توجه به کمبود آبی که داریم نباید این آب را درگیر این نوع زمین‌ها کنیم، مگر زمین‌هایی که به‌صورت کشت دیم مورد استفاده هستند که اکنون فراوان هستند و محدود به جایی نمی‌شود. لذا این تصمیم گرفته شده و به نظر من این مسئله‌ای است که همه‌جانبه‌نگری در آن صورت گرفته است. البته باید مراقبت کنیم زمینهای درجه ۱ و ۲ مورد سوءاستفاده قرار نگیرد.
پژمان‌فر در پاسخ به اینکه آیا این تبصره نمی‌توانست استفاده از زمینهای کلاس‌های ۵ و۶ را مد نظر قرار دهد گفت: این بحث کارشناسی است. منابع آبی، طرفیت کشت و مسائل مختلفی که داریم، امروز جمع‌بندی را به این امر معطوف کرده که تمام تمرکز ما مراقبت از زمینهای درجه ۱ و ۲ کشاورزی باشد.
رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی اضافه کرد: اگر کارشناسان و صاحب‌نظرانی که در این حوزه دیدگاه یا نگرانی دارند با کمیسیون اصل 90 مطرح کنند، ما قطعا برای رفع مشکل پیگیری می‌کنیم.
با این اوصاف اگرچه مسکن و تأمین آن بسیار مهم است، ولی امنیت غذایی و از آن مهم‌‌تر حفظ خاک سالم امری اساسی است که هرگونه غفلت از آن زیباترین مساکن را هم از سکونت خالی و تهی خواهد کرد. در واقع از این طریق محل تأمین نان فردای فرزندان این ملت به آجر تبدیل می‌شود، چراکه امروز اجازه دادیم زمینهای کشاورزی زیر خشت‌های مسکن‌سازان دفن شوند. ازاین‌رو پیگیری این امر برای پیشگیری از چالشی جبران‌ناپذیر وظیفه ملی کارشناسان، قانون‌گذارن و مسئولان اجرائی است.
با این اوصاف به همان اهمیت اصل اولیه نزدیک می‌شویم که باید به سمت برش‌های اقلیمی از قانون جهش تولید مسکن حرکت کنیم و تجویز یک نسخه برای ایران بزرگ تصمیمی از تدبیر به دور است.
بازرگان درباره طراحی پلن‌‌های متنوع برای شرایط اقلیمی متنوع برای پهنه کشور بیان می‌کند: در شهرها و مناطقی که حاصلخیز هستند، باید توسعه افقی شهرها متوقف شود؛ چراکه این روند در حال بلعیدن اراضی کشاورزی است. این مناطق خوش آب و هوا هستند و قیمت زمین و مسکن به‌نحو سرسام‌آوری در حال رشد است و در نتیجه سرمایه‌گذاران به این سمت جلب می‌شوند و کشاورزی دچار بحران می‌شود. توسعه افقی شهرها را در این مناطق باید در طرح‌های آمایش سرزمین محدود کرد و اگر تمایلی است باید در بلندمرتبه‌سازی یا موارد مشابه ذیل نظر متخصصان آمایش مدیریت شود.
آنچه مسلم است آینده غذا و امنیت غذایی کشور به تصمیمات امروز ما گره خورده و این ماده قانون تهدیدکننده امنیت غذایی کشور است و باید نگاه جدی به عواقب این شرایط داشت.
