5 راهبرد مسکنی

 شرق: تورم دو‌رقمی و عقب‌ماندگی مزد از تورم سبب شده است که در سال‌های گذشته فقر مسکن در ایران روبه گسترش باشد، به‌طوری‌که هم‌اکنون شمار مستأجران نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور تخمین زده می‌شود و بنابر گزارش مرکز آمار ایران، در تهران به‌عنوان پایتخت کشور بیش از نیمی از خانوارها اجاره‌نشین هستند. این واقعیت سبب شده است که دولت‌های مختلف طرح‌های متعددی برای افزایش قدرت خرید مسکن و بهبود وضعیت مستأجران ارائه دهند که غالب آنها با شکست مواجه شده‌اند. حالا مسعود پزشکیان در شرایطی کلید پاستور را به دست آورده است که تأکید دارد امور تخصصی را به دست کارشناسان می‌سپرد اما در زمینه بازار مسکن کارشناسان این بخش برای دولت چهاردهم توصیه‌های متعددی را مطرح می‌کنند.

دولت در بازار مسکن دخالت نکند

اجاره‌نشینی از دهه ۷۰ خورشیدی تاکنون رو‌به افزایش بوده است. بر‌اساس گزارش مرکز آمار ایران، از دهه ۳۰ خورشیدی نسبت مالکان مسکن به مستأجران به‌صورت مداوم در‌حال افزایش بود، اما این روند از دهه ۷۰ شیب نزولی گرفت و اجاره‌نشینی به‌سرعت رشد کرد؛ به‌طوری‌که هم‌اکنون نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور و بیشتر از نیمی از تهرانی‌ها مستأجر هستند.

بر‌اساس گزارش مرکز آمار ایران، در سال ۱۳۳۵ خورشیدی تعداد خانوارهای ساکن واحدهای مسکونی ملکی یا صاحبخانه‌ها دو‌میلیون‌‌و ۴۱۷هزار‌‌و ۱۳۸ خانوار بوده است و در مقابل، ۷۵۰هزار‌و ۱۱۰ خانوار مستأجر بوده‌اند. به‌عبارتی شمار مالکان ۳.۲ برابر مستأجران بوده است.

در سال ۱۳۹۰ تعداد خانواده‌های مالک ۱۱میلیون‌و ‌۸۷۵‌هزار‌و سه خانوار گزارش شد و شمار مستأجران پنج‌‌میلیون‌‌و ۶۰۷‌هزار‌‌و ۳۱۴ خانوار اعلام شد. به‌عبارت دیگر نسبت مالکان به مستأجران در ابتدای دهه 90 به ۲.۱ برابر افت کرد. بر‌اساس آماری که در سوم شهریور سال 1402 از سوی علیرضا مُهِلی، نماینده وزارت راه و شهرسازی در بندرعباس اعلام شده، تعداد خانوار مستأجر کشور به حدود هشت میلیون خانوار رسیده است. اگر بخواهیم بُعد خانوار را ۳.۲ نفر در نظر بگیریم، درواقع حدود ۲۵‌میلیون‌و ۶۰۰ هزار ایرانی و نزدیک به یک‌سوم ایرانی‌ها مستأجر هستند.

گذشته از این، مرکز پژوهش‌های مجلس هم سال گذشته گزارش داده است که نرخ فقر مسکن در ۱۶ سال گذشته به‌صورت مداوم بیشتر شده و هم‌اکنون نرخ فقر مسکن در کشور به بیشتر از دو برابر میانگین جهانی رسیده است.

در مواجهه با این وضعیت دولت‌ها طرح‌های متفاوتی روی میز گذاشتند؛ از مسکن مهر دولت محمود احمدی‌نژاد که هنوز که هنوز است تحویل واحدهای آن به اتمام نرسیده است تا وام ودیعه در دولت حسن روحانی که تنها به انگشت‌شماری از مستأجران می‌رسد و ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در دولت ابراهیم رئیسی که همگی سرانجام موفقیت‌آمیزی نداشتند.

حالا کارشناسان حوزه مسکن برای دولت چهاردهم پیشنهادهایی را مطرح می‌کنند. عطا آیت‌اللهی، کارشناس مسکن، معتقد است که از اساس دولت نباید در تولید و عرضه و به‌طور‌کل بازار مسکن مداخله کند. به‌ویژه اینکه دولت چهاردهم با ناترازی بودجه و ناترازی منابع بانکی دست‌وپنجه نرم می‌کند و این ترمزی جدی برای مداخله دولت در بازار مسکن است. او به «شرق» توضیح می‌دهد که دولت چهاردهم در بخش مسکن باید روی سیاست‌هایی متمرکز شود که بخش خصوصی را به میدان بکشاند و آنها را به ساخت‌وساز ترغیب کند؛ چراکه عارضه اصلی بازار مسکن کمبود درخورتوجه عرضه نسبت به تقاضا است، ضمن اینکه بازار تقاضای انباشته قبلی هم دارد، بنابراین مهم‌ترین اقدامی که دولت چهاردهم می‌تواند برای بازار مسکن انجام دهد، تشویق سرمایه‌گذاران بخش‌ خصوصی برای حضور در بازار مسکن و کاهش هزینه تولید مسکن از طریق تسهیل‌گری است که موجب تشویق بخش خصوصی برای حضور در ساخت‌وساز و تقویت عرضه مسکن می‌شود. به‌این‌ترتیب با افزایش عرضه در بازار، قیمت کاهش‌ یافته و دسترسی آحاد مردم به مسکن بهبود خواهد داشت.

طرح انبوه‌سازان برای ساخت مسکن ارزان

ایرج رهبر، رئیس هیئت‌مدیره کانون انبوه‌‌سازان مسکن کشور، به «شرق» می‌گوید اعضای این صنف، برای خانه‌دارشدن اقشار کم‌درآمد مدلی را طراحی کرده و به دولت پیشنهاد می‌دهند. او توضیح می‌دهد: «دولت می‌تواند بدون نیاز به منابع بانکی و با سرمایه بخش خصوصی واحدهای ارزان‌قیمت ساخته و به مردم تحویل دهد؛ به‌این‌ترتیب که دولت زمین با نرخ ارزان در اختیار سازندگان قرار دهد و بخشی از سرمایه مورد نیاز برای ساخت مسکن را از متقاضیان دریافت کند و بخش دیگر را سازندگان تأمین کنند و در‌نهایت هنگام تحویل واحدهای مسکونی به متقاضیان، سازندگان در ازای سرمایه خود واحد مسکونی یا زمین دریافت کنند».

او در ادامه پیشنهاد می‌دهد که «دولت برای تقویت بازار اجاره و بهبود وضعیت مستأجران می‌تواند زمین ارزان در اختیار سازندگان بخش خصوصی قرار دهد و این زمین‌ها را تا مدت معینی مانند پنج تا 10 سال به نام سرمایه‌گذاران نکند و در ازای آن از سرمایه‌گذاران بخواهد که واحدهای ساخته‌شده در این زمین‌ها را در فاصله زمانی مشخص‌شده اجاره بدهند. به‌این‌ترتیب عرضه واحدهای استیجاری به بازار افزایش داشته و فشار اجاره‌بها بر دوش مستأجران کمتر می‌شود».

مسکن اجتماعی بسازید

حسن محتشم، دیگر کارشناس بازار مسکن، تأکید می‌کند که وضعیت بازار مسکن جدا از دیگر بازارها و اقتصاد کلان کشور نیست و تا زمانی که تورم بالا مهار نشود، قدرت خرید مردم در بازار مسکن تقویت نخواهد شد.

او ادامه می‌دهد که با این‌حال دولت می‌تواند مدل‌های موفق بازار مسکن را بازنگری کرده و با رفع ضعف‌های آن و تقویت نکات مثبت، در دستور کار قرار دهد. به‌عنوان مثال یکی از این مدل‌ها مدل مسکن استیجاری است که دولت می‌تواند آن را برای تقویت بنیه مالی مستأجران اجرا کند، چنان‌که این طرح در زمان دولت اکبر هاشمی‌رفسنجانی هم اجرا شد و 10 هزار واحد به متقاضیان تحویل داده شد و در حقیقت مدل اجاره به‌شرط تملیک بود.

این کارشناس همچنین توضیح می‌دهد: «دولت چهاردهم می‌تواند مانند برخی کشورهای توسعه‌یافته از‌ جمله فرانسه و انگلیس مسکن اجتماعی را برای سکونت اقشار کم‌درآمد در نظر بگیرد. به‌این‌ترتیب که واحدهای مسکونی برای اجاره ارزان به فقرا ساخته شود و میزان اجاره‌بها، معادل هزینه نگهداری و تعمیرات ساختمان باشد و البته پیشنهاد می‌کنم دولت این کار را مانند کشورهای توسعه‌یافته به شهرداری‌ها واگذار کند و از ظرفیت زمین‌های شهری یا حاشیه شهر برای ساخت این واحدها استفاده شود».

اجرای مدل ساخت‌وساز ترکیبی

پیش‌از‌این پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، از ورود مبحث ساخت‌وساز ترکیبی به برنامه هفتم توسعه خبر داده و به «شرق» توضیح داده بود که ساخت‌وساز ترکیبی درواقع ساخت‌وساز یک مجموعه اداری، تجاری، رفاهی، توریستی و مسکونی است که می‌تواند با درآمدزایی پایدار و تأمین سود سازنده، به ساخت‌وساز مناسب در کشور سرعت بدهد و با افزایش عرضه موجب تعدیل قیمت‌ها در بازار مسکن شود (اگرچه قیمت مسکن همواره تابعی از عوامل دیگر اقتصادی مانند قیمت زمین و مصالح هم هست). به‌گفته رئیس انجمن صنعت ساختمان پروژه‌های ساخت‌وساز ترکیبی با درآمدزایی پایداری که دارند، می‌توانند سازندگان را از وام و تسهیلات بانکی بی‌نیاز کرده و فشار سنگینی را که تسهیلات مسکن به شبکه بانکی تحمیل کرده و موجب ناترازی منابع و مصارف بانک‌ها شده است، از دوش بانک‌ها بردارند. همچنین موجب تشویق بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری گسترده‌تر در حوزه ساخت‌وساز و افزایش عرضه مسکن شود.

ساخت مسکن اقتصادی

همچنین خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، پیش‌ازاین در یک نشست خبری از آغاز ساخت مسکن 25متری با عنوان مسکن اقتصادی خبر داده و گفته بود که دولت باید موانع را از پیش پای تعاونی‌ها برداشته و مانع اجرای ایده‌های خلاقانه بخش خصوصی در بازار مسکن نشود. او در ادامه از مدلی برای ساخت مسکن اقتصادی از طرف بخش تعاون خبر داده و گفته بود که مجتمع‌های مسکونی با متراژهای متفاوت ساخته می‌شود که از خانه‌های متراژ‌های کوچک برای دانشجویان، مجردها و زوج‌های جوان تا متراژهای متوسط و بزرگ بین ۷۵ تا ۹۰ متر را شامل می‌شود.

باقرپور با بیان اینکه ارزان‌سازی را در کنار ارتقای کیفیت در دستور کار خود قرار داده‌ایم، گفت: ساخت پروژه‌های مسکن اقتصادی در قالب یک شهرک هوشمند اقتصادی طراحی شده است، به‌‌طوری‌که هزینه زمین در این پروژه‌ها صفر در نظر گرفته شده و با توجه به طراحی این شهرک که به‌‌صورت مجتمع اقامتی و تجاری است، از طریق الحاقات زمین هزینه برای متقاضیان صفر شده است و این طرح در بخش تعاون و با مشارکت مردم ساخته می‌شود و متقاضی تنها قیمت تمام‌شده ساخت را می‌پردازد.