اقدام ملی مسکن و طرح یک سؤال غلط!

 وضعیت مسکن در تهران و کلان‌شهرها تحت تأثیر شرایط اقتصادی کلان و عدم کنترل تورم که تورم حد اعلای خودش را در کالای باارزشی مثل مسکن نشان می‌دهد، کم‌کم ابعاد جدیدی را به خودش گرفته است. به این معنا که تعداد زیادی از هم‌وطنانمان در تهران و کلان‌شهرها که نیازمند مسکن هستند، به‌ویژه زوج‌های جوان، اجاره‌نشینان و افراد با درآمد ثابت، قدرت خرید یا اجاره واحدهای مسکونی را کم‌کم از دست می‌دهند یا از دست داده‌اند و جالب این است که اگر آمار چند دهه گذشته را بررسی کنیم می‌بینیم که به‌طور مکرر در کلان‌شهرها که بیشترین بحران مسکن در آنهاست، مسکن تولید می‌کنیم و بعضا بیشتر از نیاز هم تولید می‌کنیم، ولی این نوع تولید مسکن آن نیاز و تقاضای مؤثر را جواب‌گو نیست. پس ایراد در جای دیگری است که باید به آن توجه کرد. به اعتقاد من اقدام ملی در امر مسکن نیازمند نگاهی تخصصی، همه‌جانبه، آینده‌نگر و قانونی است، استفاده از تجربیات قبلی خودمان در کشور، چه تجربیات بنیاد مسکن و چه تجربیات مسکن مهر و همچنین تجربیات دیگر کشورها برای جواب‌گویی به مسکن کم‌درآمدها بسیار لازم است و اگر این کار را نکنیم و این جمع‌بندی و نگاه تخصصی را نداشته باشیم ممکن است مکررا دچار خطا شویم و یک خطا را چند بار تکرار کنیم و به مشکلات بیشتری دامن بزنیم.

به اعتقاد من مشکل مسکن و به‌ویژه برای قشر کم‌درآمد باید از طریق نگاه شهرسازی و توجه به موضوع اقتصاد کلان حل شود. به این معنی ‌است که وقتی متقاضیان مسکن، قدرت خرید ندارند، مشکل اصلی قیمت تمام‌شده مسکن است و قیمت تمام‌شده مسکن شامل ساخت، هزینه‌های ساخت، هزینه‌های مقدماتی صدور پروانه و هزینه قیمت زمین است و وقتی که ما در کلان‌شهرها محدودیت عرضه زمین را داریم، به این معنا که نمی‌توانیم زمین دولتی در محدوده کلان‌شهرها به متقاضیان ارائه کنیم، طبیعتا این فشار روی شهرهای جدید و شهرهای اقماری اطراف کلان‌شهرهاست، ضمن اینکه ما در شرایط اقتصادی‌ای هستیم که این شرایط اقتصادی عواملی را به ما تحمیل می‌کند؛ برای مثال شرایط نامناسب برای سرمایه‌گذاری یا شرایط ناامن اقتصادی سرمایه‌ها را به سمت مکان‌های امن هدایت می‌کند، مکان‌هایی که از گزند تورم به دور باشند و بتوانند این نوسانات تورم را پشت سر بگذارند. در کشور ما از دیرباز سرمایه‌گذاری در امر زمین و مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن شناخته شده است و مردم آن را به‌عنوان مکانی که خیلی راحت‌تر می‌تواند گزند نوسانات اقتصادی را پشت سر بگذارد، می‌شناسند.

نکته دیگری که باید به آن توجه کنیم اینکه دری در نظام مدیریت شهری ما از اواخر دهه ۶۰ -پس از جنگ- باز شد که براساس آن دولت منابع و کمک‌هایش را از شهرداری‌ها قطع کرد با این توجیه که شهرها خود باید منابعشان را تأمین کنند و این موضوع امروز به وضعیت حادتری رسیده است که حادبودن شرایط در ایجاد عدم تعادل بین درآمدها و هزینه‌های شهرداری‌ها خودنمایی می‌کند و به بهانه‌های مختلف این گپ بین درآمدها و هزینه‌ها یا اصطلاحا کسری بودجه شهرداری‌ها از محل فروش دارایی‌ها و مایملک‌ و از همه مهم‌تر واگذاری تراکم مازاد بر برنامه آن هم در بخش‌های تجاری و مسکونی دارد تأمین می‌شود که این کار تبعات جبران‌ناپذیری دارد؛ یعنی شما برنامه‌ای را تحت عنوان برنامه راهبردی ۱۰ساله یک شهر مصوب می‌کنید و بعد برای اینکه از آن عبور کنید پول می‌گیرید و آن پول را هزینه جاری و هزینه اداره امور شهر و هزینه‌های پرسنلی و طرح‌های عمرانی و... می‌کنید، درحالی‌که همین اقدام آن‌قدر پرهزینه است که شما مشابه آن را تقریبا در جاهای معقول دنیا نمی‌بینید، یعنی در جاهایی که قانون حاکمیت دارد و به هر صورت ضوابط قانونی و شهرسازی حاکم است، آن را نمی‌بینید و بی‌توجهی به آن به اشکال مختلف خودش را نشان می‌دهد. کسانی که این ایده را تعقیب می‌کنند، معمولا بهانه‌شان حل مشکل مسکن است و فکر می‌کنند با دادن مجوز بیشتر و فروش تراکم بیشتر طرف تقاضا را می‌توانیم جواب دهیم و عرضه را در مقابل تقاضا بیشتر کنیم، درحالی‌که تجربیات نشان می‌دهد ما در دوره‌هایی خیلی بیشتر از تقاضا مسکن تولید کرده‌ایم، ولی باز هم آنهایی که متقاضی مسکن بودند سرشان بی‌کلاه مانده و به آنها مسکنی نرسیده است. در حقیقت در بازار فروش تراکم اصلی‌ترین بازنده‌گان طبقات ضعیف هستند، چون این یکی از عوامل افزایش قیمت زمین و مسکن است. ما مطالعاتی در سال ۹۹ در شهرداری تهران انجام دادیم و این نشان می‌دهد از روزی که فروش تراکم آغاز شد، شهرداری چیزی حدود هفت درصد از گردش سرمایه در بخش مسکن در تهران را دریافت می‌کرد و این میزان دریافتی از گردش سرمایه در بازار مسکن به دو درصد کاهش پیدا کرده است. در حقیقت اصلی‌ترین بازندگان این گردش سرمایه شهروندان تهرانی و خود شهرداری است، ارزش واقعی تراکم در شهرها تقریبا معادل ارزش واقعی زمین در هر نقطه‌ای است که این امر مورد تقاضاست و می‌خواهد به‌صورت مجوز واگذار شود...

‌یعنی ارزش واقعی یک متر مربع تراکم مسکونی معادل ارزش واقعی یک مترمربع زمین در همان نقطه است و چون نمی‌شود این عدد را گرفت و به دلایل سیاسی و اجتماعی و به بهانه اجتناب از افزایش قیمت مسکن معمولا شوراهای شهر به سمت واقعی‌کردن قیمت‌ها نمی‌روند و ممکن است این قیمت‌ها برای چند سال کنترل شوند و این فاصله افزایش پیدا کند و برای همین سهم شهرداری‌ها و به تبع آن منافع بلندمدت شهروندان از این گردش سرمایه مدام کمتر و کمتر شود. از طرفی دیگر شهرداری‌ها و اعضای شورای شهر در ابتدای دوره‌هایشان قسم می‌خورند که اسنادی را مانند اسناد بالادست (مانند طرح جامع) و قانون را رعایت کنند و این بخشی از تعهدات همه شهرداران و اعضای شورای اسلامی شهر است و مهم‌تر اینکه بخشی از قوانین کشور است. ما وظیفه داریم قانون را رعایت کنیم و رعایت سقف جمعیتی طرح جامع یکی از اصلی‌ترین وظایف شهرداری‌ها و نظام مدیریتی شهری است.

بی‌توجهی به این نکته یعنی رعایت‌نکردن سقف جمعیتی و دامن‌زدن به فروش تراکم و عدول از برنامه‌های مصوب یک شهر مستقیما می‌تواند تبعات خاصی به‌دنبال داشته باشد، مثل افزایش قیمت زمین و مسکن، ایجاد فاصله طبقاتی بین مناطق شمالی و جنوبی. همین مطالعه‌ای که به آن اشاره کردم، نشان می‌دهد در دوره‌هایی که حداکثر تراکم در شهر واگذار شده، بیشترین میزان تقاضا بین مناطق یک تا پنج تهران و منطقه 22 بوده و بقیه مناطق از این حجم سرمایه‌گذاری کمتر بهره بردند و منافع کمتری برای آنها حادث شده است. در ضمن شما با فروش تراکم و دادن مجوز واحدهای مسکونی بیشتر و خارج از برنامه تمامی برنامه‌ریزی‌هایی را که در طرح جامع دیده شده یا در زیرساخت‌های شهری پیش‌بینی شده است، به هم می‌ریزد، آب، فاضلاب، شبکه برق، مترو و بقیه زیرساخت‌هایی که یک شهر برای ادامه حیاتش به آنها نیازمند است، معمولا اطلاعاتش در طرح جامع پیش‌بینی می‌شود و هماهنگی‌های لازم بین دستگاه‌های حاکمیتی در آن مقیاس معمولا شکل پیدا می‌کند و بی‌توجهی به آن اساس نگاه برنامه‌ای را از بین می‌برد، ضمن اینکه شهرداری‌ها با هزینه‌های یک کلان‌شهر و یک شهر روبه‌رو هستند و هرقدر فاصله بین درآمدها و هزینه‌ها بیشتر شود و به شکل کسری بودجه خودش را نشان دهد، شهرداری‌ها بسیار تمایل پیدا می‌کنند بالاخره این منابع را از جایی تأمین کنند، وقتی که می‌خواهند این منابع را تأمین کنند، همه ارزش‌ها و دارایی‌هایشان را اعم از باغات و نقاط باارزش و ساختمان‌های باارزش را به فروش می‌گذارند تا بتوانند این گپ را پر کنند. راه ایجاد تعادل، کاهش هزینه‌های جاری شهرداری‌ها و استفاده از منابع مالی پایدار و کم‌عارضه در اداره امور شهرهاست و شهرداری‌ها اگر یک سوزن به دیگران می‌زنند، باید یک جوالدوز هم به خودشان بزنند. برای اینکه اداره امور شهر باید با بهره‌وری بالا و هزینه‌های متناسب انجام شود که این نیازمند بهترین نیروهای متخصص و بدنه سبک و چابک و هوشمندی است که بتواند این کار را انجام دهد، بی‌توجهی به این نکات می‌تواند بار را بیش از پیش بر دوش شهرداری‌ها تحمیل کند و هزینه‌های اداره امور شهر را افزایش دهد. من به بهانه اقدام ملی مسکن می‌خواهم به نکاتی اشاره کنم که قابل ذکر و نگران‌کننده است؛ در مسکن مهر یکی از راه‌هایی که دولت می‌خواست زمین را تأمین کند، از محل منابع ملی یا حتی زمین‌هایی که در داخل حریم بود و افزایش محدوده شهرها یکی از تبعات آن بود و متأسفانه براساس آمارهایی که بنده دارم، در‌حال‌حاضر ما ۱۰ برابر تجربه مسکن مهر به محدوده شهرهایمان اضافه کرده‌ایم و اضافه می‌کنیم، این کار به‌طور قطع تبعات جبران‌ناپذیری دارد و هزینه اداره امور شهرها را افزایش خواهد داد و مشکلات بیشتری را در ادامه زندگی به شهرها تحمیل خواهد کرد و تذکر من به متولیان و مسئولان امر این است که ما یک‌دهم این افزایش محدوده‌ها را در مسکن مهر داشتیم و در این اقدام ملی این افزایش محدوده‌ها ۱۰ برابر شده است و به تبع آن هزینه اداره امور شهرها افزایش پیدا خواهد کرد و تبعات جبران‌ناپذیری را برای تأمین خدمات به شهرداری‌ها تحمیل خواهد کرد که باید به این نکته توجه شود.

معمولا کسانی که به موضوع مسکن در کلان‌شهرها توجه می‌کنند، راه‌حل آن را در واگذاری تراکم مازاد شهری، افزایش محدوده شهر و تسهیل ساخت‌وساز می‌بینند. معمولا آنهایی که این نگاه را دارند، حرفشان این است که برای اینکه مشکل اشتغال حل شود و کشور از رکود اقتصادی خارج شود یا تعداد واحد مسکونی متناسب با تقاضا عرضه شود، ناچار هستیم تراکم بفروشیم، درحالی‌که مطالعه‌ای که ما در سال ۹۹ انجام داده بودیم، نشان می‌دهد این حرف، حرف غلطی است و هیچ‌کدام اینها تأمین نمی‌شود و تازه امکان تشویق به مهاجرت بیشتر به کلان‌شهرها نیز از تبعات آن است. در سرشماری سال ۹۵ نشان داده شد که ما در تهران ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی داریم؛ یعنی واحد مسکونی ساخته شده، ولی به متقاضیان واگذار نشده است و پافشاری بیش از پیش به این قضیه به این موضوع دامن خواهد زد. هرچند در قانون شهرداری‌ها به ظرفیت‌هایی برای حمایت از مسکن کم‌درآمدها اشاره شده است، ولی به‌هر‌صورت به این موضوع باید همه‌جانبه توجه کرد و صرفا به یک محور از محورهای مد نظر توجه نکرد. اگر قانون رعایت نشود و آینده‌نگری نشود، اگر به بحران‌های ناشی از مسائل زیرساختی توجه نشود، آن وقت ما با شهری مواجه می‌شویم که در شرایط کم‌آبی از این به بعد باید قطع آب را تجربه کند یا در ساعاتی قطع برق را تجربه کند، چون شما مطابق برنامه حرکت نکردید و حرکتتان قابل‌پیش‌بینی نبوده است. به‌هر‌صورت این بهانه‌ای بود برای اینکه اشاره کنیم که آزموده را آزمودن خطاست و در خاتمه عرایضم به این جمله معروف از پیامبر اکرم اشاره می‌کنم که ایشان می‌فرمایند که حسن السؤال، نصف العلم؛ یعنی اینکه شما چگونه سؤال را مطرح می‌کنید ۵۰ درصد از راه رسیدن به جواب است. سؤال غلط شما را در مسیر جواب غلط قرار می‌دهد و اگر سؤال را به‌درستی مطرح کنید، آن‌وقت ۵۰ درصد از راه رسیدن به جواب را طی کرده‌اید.