بافت ناکارآمد؛ گریزگاه سرمایه
معرفی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهر تهران
بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، مناطقی از شهر است که در سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تأسیسات روبنایی، زیربنایی، ابنیه، مستحدثات، خیابان‌ها و دسترسی‌ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می‌‌برند.
مطابق بند ب ماده 30 برنامه دوم توسعه کشور، بازسازی و نوسازی بافت‌های قدیمی شهرها و روستاها و مقاوم‌سازی ابنیه موجود در مقابل زلزله با استفاده از منابع داخلی و خارجی در 10 سال در کلیه برنامه‌ریزی‌های ذی‌ربط کشور در دستور کار قرار گرفت. اما از آنجایی که تا آن زمان تعریف مشخصی از بافت‌های فرسوده و معیارهای شناسایی آن ارائه نشده بود، شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در سال 1385 براساس مصوبه سال 1384 (که در آن تعاریف، ساختار، نوع مداخله، مرجع و مستندات قانونی مداخله در بافت‌های فرسوده شهری تبیین شده بود)، مصوبه‌ای برای شناسایی و مداخله در بافت‌های فرسوده ارائه کرد. در این مصوبه سه معیار ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی به‌عنوان معیارهای مبنا برای شناسایی بافت‌های فرسوده تعیین شد:
- شاخص ریزدانگی: بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد پلاک‌های آنها مساحت کمتر از 200 مترمربع دارند.
- شاخص ناپایداری: بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه هستند.
- شاخص نفوذناپذیری: بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد از پلاک‌ها از معبر با عرض کمتر از شش متر دسترسی دارند.
بر اساس این مصوبه، کلیه بلوک‌های شهری که واجد سه شاخص فوق باشند، به‌عنوان بافت فرسوده شناخته می‌شوند. به این ترتیب، سه‌هزارو 268 هکتار بافت فرسوده در شهر تهران شناسایی شده و به تصویب رسید. همچنین با احتساب شاخص ناپایداری، وسعت پهنه‌های ناپایدار تهران 14هزارو 792 هکتار است.
ویژگی‌های بافت فرسوده:
• تراکم بالای جمعیت (سه برابر میانگین شهر)
• کمبود خدمات عمومی (یک‌چهارم میانگین شهر)
• جذابیت‌های پایین سرمایه‌گذاری
•سکونت گروه‌های کم‌درآمد
• کیفیت پایین محیط
• وجود آسیب‌های اجتماعی
حجم معاملات و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران (تیرماه 1398)
نکته قابل توجه اینکه هر سه شاخص مربوط به شناسایی بافت‌های فرسوده، محدود به ویژگی‌های کالبدی و فیزیکی بناهای موجود در بافت‌های مسکونی بوده و سایر ابعاد را پوشش نمی‌دهند. حال آنکه در پیدایش و گسترش بافت‌های فرسوده شهری علل و عوامل متعددی از جمله زمینه‌های اجتماعی، اقتصادی، نظام بازار و سرمایه، سیاست‌ها و برنامه‌های توسعه اثرگذار بوده‌اند. عدم توجه به علل وجودی و تداومی این بافت‌ها و سعی در مقابله با معلول و مظاهر این علل (بافت‌های فرسوده)، پایداری اقدامات و توسعه متوازن این بافت‌ها را با مشکل مواجه می‌كند و ماهیتا مانعی برای ایجاد بسترهای مشارکت مؤثر نقش‌آفرینان این حوزه به شمار می‌رود. درنظرگرفتن علل اصلی پیدایش بافت‌های فرسوده سبب می‌شود ابعاد مختلف موضوع مدنظر قرار گرفته و در سطوح مختلف و در ابعاد راهبردی و عملیاتی به آن پرداخته شود و توجه به منابع و ظرفیت‌های مالی، حقوقی و نهادی مورد نیاز نیز متناسب با ابعاد مسئله صورت گیرد.
با تدوین سند ملی راهبردی احیا، بهسازی و نوسازی و توانمند‌سازی بافت‌های فرسوده (1393) و الحاقیه 23بندی آن نگرش جامعی درخصوص بافت‌های فرسوده و ناکارآمد و بهسازی و نوسازی آنها مطرح شد و علاوه بر محدوده‌های مسکونی، ناکارآمدی شهری در گستره‌هایی نظیر؛ بافت‌های تاریخی، بافت‌های میانی، بافت‌های با هسته روستایی، سکونتگاهای غیررسمی و عرصه‌های ناکارآمد غیرسکونتی در قالب محدوده‌ها و محلات هدف طرح‌های بهسازی و نوسازی شهری مورد توجه قرار گرفتند.
محدوده‌های پنج‌گانه مندرج در سند ملی بازآفرینی شهری در برنامه‌ها و اقدامات سازمان نوسازی شهر تهران مدنظر بوده و برای نوسازی و بازآفرینی محدوده‌های مذکور که در 180 محله شهر تهران واقع شده‌اند، حدود 60 دفتر توسعه محله‌ای راه‌اندازی شده است تا در فرایندی مشارکتی، ضمن تدوین برنامه توسعه محلات، اجرای آنها با همراهی دخیلان
پیگیری کنند.
تولید و گسترش بافت‌های فرسوده گرچه از سال 1345 و با رفع کاستی‌های قانون شهرداری‌ها و تأمین اختیارات لازم برای آنها در کنترل تفکیک زمین و صدور مجوز ساخت، شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت فرسوده در محدوده قانونی شهر تهران تقریبا متوقف شده است اما در همین فاصله زمانی شهرهای متعددی در خارج از محدوده، به‌صورت اسکان‌های غیررسمی شکل گرفته است. ازاین‌رو بنا بر تجربه منطقه شهری در نظام شهری گذشته ایران و مطرح‌شدن موضوع مجموعه شهری تهران، باید به منظور برنامه‌ریزی یکپارچه توسعه شهر، ضمن درنظرگرفتن وابستگی‌های شهرهای اطراف با تهران، قلمرو گسترده‌تری مدنظر قرار گرفته و متناسب با اقتضائات اجتماعی و اقتصادی از مدیریت هماهنگ و یکپارچه‌ای برخوردار شود.
بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، مناطقی از شهر است که در سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تأسیسات روبنایی، زیربنایی، ابنیه، مستحدثات، خیابان‌ها و دسترسی‌ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می‌‌برند.
مطابق بند ب ماده 30 برنامه دوم توسعه کشور، بازسازی و نوسازی بافت‌های قدیمی شهرها و روستاها و مقاوم‌سازی ابنیه موجود در مقابل زلزله با استفاده از منابع داخلی و خارجی در 10 سال در کلیه برنامه‌ریزی‌های ذی‌ربط کشور در دستور کار قرار گرفت. اما از آنجایی که تا آن زمان تعریف مشخصی از بافت‌های فرسوده و معیارهای شناسایی آن ارائه نشده بود، شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در سال 1385 براساس مصوبه سال 1384 (که در آن تعاریف، ساختار، نوع مداخله، مرجع و مستندات قانونی مداخله در بافت‌های فرسوده شهری تبیین شده بود)، مصوبه‌ای برای شناسایی و مداخله در بافت‌های فرسوده ارائه کرد. در این مصوبه سه معیار ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی به‌عنوان معیارهای مبنا برای شناسایی بافت‌های فرسوده تعیین شد:
- شاخص ریزدانگی: بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد پلاک‌های آنها مساحت کمتر از 200 مترمربع دارند.
- شاخص ناپایداری: بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه هستند.
- شاخص نفوذناپذیری: بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد از پلاک‌ها از معبر با عرض کمتر از شش متر دسترسی دارند.
بر اساس این مصوبه، کلیه بلوک‌های شهری که واجد سه شاخص فوق باشند، به‌عنوان بافت فرسوده شناخته می‌شوند. به این ترتیب، سه‌هزارو 268 هکتار بافت فرسوده در شهر تهران شناسایی شده و به تصویب رسید. همچنین با احتساب شاخص ناپایداری، وسعت پهنه‌های ناپایدار تهران 14هزارو 792 هکتار است.
ویژگی‌های بافت فرسوده:
• تراکم بالای جمعیت (سه برابر میانگین شهر)
• کمبود خدمات عمومی (یک‌چهارم میانگین شهر)
• جذابیت‌های پایین سرمایه‌گذاری
•سکونت گروه‌های کم‌درآمد
• کیفیت پایین محیط
• وجود آسیب‌های اجتماعی
حجم معاملات و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران (تیرماه 1398)
نکته قابل توجه اینکه هر سه شاخص مربوط به شناسایی بافت‌های فرسوده، محدود به ویژگی‌های کالبدی و فیزیکی بناهای موجود در بافت‌های مسکونی بوده و سایر ابعاد را پوشش نمی‌دهند. حال آنکه در پیدایش و گسترش بافت‌های فرسوده شهری علل و عوامل متعددی از جمله زمینه‌های اجتماعی، اقتصادی، نظام بازار و سرمایه، سیاست‌ها و برنامه‌های توسعه اثرگذار بوده‌اند. عدم توجه به علل وجودی و تداومی این بافت‌ها و سعی در مقابله با معلول و مظاهر این علل (بافت‌های فرسوده)، پایداری اقدامات و توسعه متوازن این بافت‌ها را با مشکل مواجه می‌كند و ماهیتا مانعی برای ایجاد بسترهای مشارکت مؤثر نقش‌آفرینان این حوزه به شمار می‌رود. درنظرگرفتن علل اصلی پیدایش بافت‌های فرسوده سبب می‌شود ابعاد مختلف موضوع مدنظر قرار گرفته و در سطوح مختلف و در ابعاد راهبردی و عملیاتی به آن پرداخته شود و توجه به منابع و ظرفیت‌های مالی، حقوقی و نهادی مورد نیاز نیز متناسب با ابعاد مسئله صورت گیرد.
با تدوین سند ملی راهبردی احیا، بهسازی و نوسازی و توانمند‌سازی بافت‌های فرسوده (1393) و الحاقیه 23بندی آن نگرش جامعی درخصوص بافت‌های فرسوده و ناکارآمد و بهسازی و نوسازی آنها مطرح شد و علاوه بر محدوده‌های مسکونی، ناکارآمدی شهری در گستره‌هایی نظیر؛ بافت‌های تاریخی، بافت‌های میانی، بافت‌های با هسته روستایی، سکونتگاهای غیررسمی و عرصه‌های ناکارآمد غیرسکونتی در قالب محدوده‌ها و محلات هدف طرح‌های بهسازی و نوسازی شهری مورد توجه قرار گرفتند.
محدوده‌های پنج‌گانه مندرج در سند ملی بازآفرینی شهری در برنامه‌ها و اقدامات سازمان نوسازی شهر تهران مدنظر بوده و برای نوسازی و بازآفرینی محدوده‌های مذکور که در 180 محله شهر تهران واقع شده‌اند، حدود 60 دفتر توسعه محله‌ای راه‌اندازی شده است تا در فرایندی مشارکتی، ضمن تدوین برنامه توسعه محلات، اجرای آنها با همراهی دخیلان
پیگیری کنند.
تولید و گسترش بافت‌های فرسوده گرچه از سال 1345 و با رفع کاستی‌های قانون شهرداری‌ها و تأمین اختیارات لازم برای آنها در کنترل تفکیک زمین و صدور مجوز ساخت، شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت فرسوده در محدوده قانونی شهر تهران تقریبا متوقف شده است اما در همین فاصله زمانی شهرهای متعددی در خارج از محدوده، به‌صورت اسکان‌های غیررسمی شکل گرفته است. ازاین‌رو بنا بر تجربه منطقه شهری در نظام شهری گذشته ایران و مطرح‌شدن موضوع مجموعه شهری تهران، باید به منظور برنامه‌ریزی یکپارچه توسعه شهر، ضمن درنظرگرفتن وابستگی‌های شهرهای اطراف با تهران، قلمرو گسترده‌تری مدنظر قرار گرفته و متناسب با اقتضائات اجتماعی و اقتصادی از مدیریت هماهنگ و یکپارچه‌ای برخوردار شود.