مسکن مجنون

شرق: رشد ماهانه قیمت مسکن جهشی شده است. بانک مرکزی در آخرین گزارش خود از روند «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان‌ماه سال ۱۴۰۱» اعلام کرده که متوسط قیمت خرید‌و‌فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در آبان امسال در تهران به ۴۶‌میلیون‌و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است. این عدد از افزایش 6.8درصدی قیمت مسکن در پایتخت نسبت به مهرماه خبر می‌دهد. نکته مهم این گزارش جهش رشد ماهانه قیمت مسکن به ۶.۸ درصد است که بالاترین نرخ رشد ماهانه مسکن در سال ۱۴۰۱ است. همچنین تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران نیز در آبان‌ماه به هشت هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه قبل ۴۷٫۸ درصد و ماه مشابه سال قبل ۹٫۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.

تقاضای واقعی به حاشیه رفت

فرید قدیری، تحلیلگر بازار مسکن، معتقد است که گزارش آبان‌ماه بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، حاوی چند پیام مهم برای سیاست‌گذار مسکن و حتی کل تیم اقتصادی دولت است.

او به «شرق» توضیح می‌دهد: اولین چیزی که این گزارش نشان می‌دهد، رشد بسیار محسوس قیمت مسکن است که به 6.8 درصد در آبان‌ماه در مقایسه با مهرماه رسیده است. این نرخ بسیار بالاست؛ زیرا ما از سال 97 شاهد جهش‌های مکرر قیمت مسکن هستیم؛ درحالی‌که اوضاع اقتصادی خانه اولی‌ها و مستأجرها، به علت تورم عمومی، بهبود پیدا نکرده که هیچ، به لحاظ قدرت خرید بدتر هم شده است.

او ادامه می‌دهد: در کنار این، وام مسکن هم اصلا متناسب با رشد قیمت مسکن تعدیل نشده است؛ بنابراین در سمت تقاضای واقعی، که خانه اولی‌ها و مستأجرها هستند، در این سال‌ها شاهد کاهش بوده‌ایم. با این حال رشد قیمت همچنان ادامه داشته است؛ پس رشد قیمت نزدیک به هفت‌درصدی در آبان‌ماه در تهران به این معنی است که بازار مسکن از نیروهای اقتصادی یا حتی غیر‌اقتصادی دیگری دچار تحریک تورم شده است. این تحلیلگر همچنین تأکید می‌کند که طبق همین گزارش در آبان ماه هشت هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شده که خبر از رشد 50‌درصدی حجم معاملات مسکن نسبت به مهرماه می‌دهد. قدیری می‌گوید: بنا بر این آمار، که آمارهای رکودی سه، چهار سال گذشته زیاد است؛ بنابراین تقاضای خرید مسکن کم نشده است؛ اما این اصلا به معنی بهبود شرایط نیست؛ چرا‌که این خریدها عموما ناشی از خریدهای سرمایه‌ای و غیرمصرفی در تهران است. به گفته او طبق این دو بخش در گزارش بانک مرکزی بازار مسکن به جای اینکه در اختیار مصرف‌کننده باشد، در اختیار تقاضای غیرمصرفی قرار گرفته است.

او می‌افزاید: در چنین شرایطی بازار مسکن بیشتر از اینکه از درون بازار سیگنال بگیرد، مثلا وزیر جدید بتواند با برخی سیاست‌ها در آن تغییری ایجاد کند، تحت تأثیر متغیرهای بیرونی است؛ چرا‌که مهم‌ترین عاملی که موجب تحریک خریدهای سرمایه‌ای در بازار و رشد قیمت در پی آن شده، انتظارات تورمی است.

قدیری خاطرنشان می‌کند که در مهرماه شاهد افزایش هشت‌درصدی نرخ دلار و سکه در یک ماه و تورم عمومی نزدیک به 50 درصد بوده‌ایم که طبیعتا این وضعیت بر تغییر چشم‌اندازها و انتظارات تورمی در بازار مسکن نیز مؤثر واقع می‌شود. او ادامه می‌دهد: در چنین شرایطی طبیعتا افراد به دنبال سرمایه‌گذاری در بخشی هستند که ارزش دارایی‌شان را حفظ کنند؛ بنابراین بازار مسکن پناهگاه سرمایه‌گذاران می‌شود؛ همان‌طور که در آبان‌ماه این اتفاق افتاده است. مشابه این اتفاق را البته در سال‌های 97، 98 و 99 در پی پرش قیمتی دلار شاهد بودیم.

این تحلیلگر همچنین می‌گوید: براساس داده‌های گزارش بانک مرکزی، بازار مسکن از دسترس مصرف‌‎کنندگان واقعی خارج شده؛ چرا‌که حتی اگر تورم مسکن با میزان رشد دستمزدهای‌شان متناسب باشد، باید ده‎‌ها سال پس‌انداز کنند تا صاحب خانه شوند؛ بنابراین تیم اقتصادی دولت لازم است کارنامه پاییزی بازار مسکن را به‌عنوان یک هشدار و زنگ خطر تلقی کنند و فورا برای گران‌ترین بازار مصرفی مردم تدبیری اتخاذ کنند؛ آن‌هم تدبیری از بیرون وزارت مسکن، تا بتواند محرک قیمت را که انتظارات تورمی و خریدهای سرمایه‌ای مسکن است، کنترل کند و بازار به‌تدریج در دسترس مصرف‌کنندگان واقعی قرار بگیرد.

جولان رانت در بازار مسکن

کمال اطهاری، دیگر کارشناس بازار مسکن، نیز افزایش قیمت مسکن را ناشی از افزایش شدید قیمت طلا و دلار می‌داند و به «شرق» می‌گوید پیوندی که بین دلار و طلا و مسکن ایجاد شده، به عملکرد بانک‌ها بازمی‌گردد.

او توضیح می‌دهد: برخی بانک‌ها تا 80 درصد دارایی‌شان را در بازار مسکن وارد کرده‌اند و این دارایی به علت ماه‌ها رکود بازار مسکن، اکنون قفل شده است. همین قفل‌شدگی در بازار مسکن موجب می‌شود که بانک‌ها نتوانند دارایی‌شان را نقد کنند؛ بنابراین در عمل بانک‌ها در پرداخت سود سپرده‌ها ورشکسته محسوب می‌شوند؛ پس سعی می‌کنند همراه با افزایش قیمت طلا و دلار قیمت مسکن را هم بالا ببرند تا دارایی‌شان افزایش پیدا کند. سپس ارزش این دارایی شبه‌پول را افزایش می‌دهند. از آنجا که بانک‌ها امروز اگر ورشکسته شوند، کل سیستم اقتصاد نابود می‌شود؛ بنابراین بانک مرکزی و دولت به آنها اجازه این فعالیت‌ها را می‌دهد.

اطهاری معتقد است که چیزی به‌عنوان بازار مسکن وجود ندارد؛ به‌ویژه در شهرهای بزرگ و مخصوصا در تهران، چرا‌که بازار خصایصی دارد و از‌جمله مهم‌ترین این ویژگی‌ها وجود حداقلی از رقابت است؛ اما آنچه اکنون با آن مواجهیم، یک بازار رانتی است که به‌شدت تحت انحصار بانکی است. هرچه هم وابستگی بانک‌ها به نیروهای خارج از اقتصاد بیشتر می‌شود، رانتی‌تر می‌شوند.

او تأکید می‌کند: بنابراین در ایران بازار مسکنی وجود ندارد، فقط عده‌ای برای رانت‌جویی تولید مسکن می‌کنند. نمونه آن این است که اکنون متوسط تولید مسکن رانتی به 150 متر رسیده است؛ ولی معاملات مسکن و حتی اجاره به واحدهای زیر 80 متر متمایل شده است. از سال 86 بود که جهش‌های بازار مسکن آغاز شد، از زمانی هم که مسکن موتور توسعه معرفی شد، اوضاع افتضاح شد؛ چون به واسطه این دیدگاه، اعتبارات بانک‌ها به سمت مسکن سوق پیدا کرد و جلوی رشد اشتغال را گرفت؛ بنابراین از سال 85 تا 90 رشد اشتغال در ایران صفر شد که ناشی از همین موتور توسعه خواندن مسکن بود. پس از آن هم همه دولت‌ها این وضعیت را تکرار کردند.

اطهاری با بیان اینکه «مسکن یک کالای کاملا ریالی است، از ساخت تا زمین و خرید آن همه ریالی است؛ اما حتی در صورت کاهش حجم معاملات هم دائما افزایش قیمت داشته» می‌گوید: بسیاری از جهش‌ها تماما صوری بوده. همان اولین جهش در سال 86 کاملا صوری بود، جهش‌های بعدی هم که ابتدای دهه 90 رخ داد، صوری بود؛ چرا‌که توانست قیمت مسکن را تا صددرصد بالا ببرد؛ درحالی‌که همان زمان عرضه مسکن مهر آغاز شده بود و عرضه زیاد بود. بعد از آن قیمت مسکن تقریبا ثابت ماند تا سال 95. از آن زمان تا حالا نیز افزایش تحریم‌ها و جهش‌های پی‌در‌پی دلار، قیمت مسکن را به قیمت ارز وابسته کرده و حالا دیگر نه میزان تقاضا، نه میزان تولید و نه هیچ عامل دیگری جز ارز در قیمت مسکن مؤثر نیست.

او ادامه می‌دهد: تعداد مسکن خالی بین 90 تا 95 افزایش پیدا کرده بود، آن افزایش هنوز هم ادامه دارد و همین الان تخمین این است که 1.5 میلیون واحد مسکونی خالی در تهران هست، این یعنی عرضه کافی است؛ ولی در خدمت رانت‌جویی است. باز هم می‌گویم تباهی از جایی آغاز شد که موتور توسعه بخش مسکن اعلام شد و این نگاه تداوم پیدا کرد.

آینده بازار مسکن چه می‌شود؟

پیش‌بینی‌ها درباره روند قیمت مسکن تا انتهای سال متفاوت است؛ اما پیش‌بینی اکثر کارشناسان بر این است که احتمال تداوم سیر صعودی قیمت مسکن وجود دارد. برای مثال فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور، تورم و افزایش قیمت در بازار مسکن تا پایان نیم‌فصل دوم سال را قطعی خوانده و به ایسنا گفته بود: «با وجود همه صحبت‌های انجام‌شده درباره تولید مسکن، حمایت از بخش خصوصی و بهبود فضای کسب‌وکار برای فعالیت بخش خصوصی در حوزه مسکن در یک سال گذشته تاکنون، باید گفت که هیچ افق روشنی پیش‌روی بازار مسکن  کشور نیست».

فرهاد بیضایی، دیگر کارشناس حوزه مسکن، نیز در گفت‌وگو با همین خبرگزاری پیش‌بینی اوضاع مسکن در ایران را وابسته به درآمدهای ارزی و نوع آن خوانده و گفته بود که اگر درآمد ارزی نداشته باشیم؛ ولی ثبات نرخ ارز اتفاق بیفتد، شاهد رکود مسکن و ثبات قیمت خواهیم بود؛ ولی اگر قیمت ارز افزایش پیدا کند، قیمت مسکن هم افزایش می‌یابد.

احمدرضا سرحدی، دیگر کارشناس بازار مسکن است که در گفت‌وگویی با فرارو، اعلام کرده بود در‌صورتی‌که برجام احیا نشود، قیمت مسکن هم به دنبال جهش قیمت در بخش‌های دیگر، جهشی بزرگ خواهد داشت و مسکن وارد رکود سنگینی می‌شود.

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، هم به سه عامل اشاره می‌کند: عدم نقدپذیری بازار مسکن، افزایش خروج سرمایه برای خرید ملک در خارج از کشور و کاهش قدرت ورود به بازار از طرف دهک‌های پایین‌تر اقتصادی در کنار رشد‌نکردن مبلغ وام مسکن.

او با یادآوری این عوامل به اکوایران می‌گوید: با توجه به این موارد و اینکه قدرت ورود به بازار کم شده، حجم معاملات نمی‌تواند رو به افزایش برود. در بخش قیمت‌ها نیز تغییر در ارزش دلار و حرکت منابع مالی به سمت بازار مسکن قطعا در قیمت مسکن اثرگذار است، با این حال با جهش‌های قیمتی مواجه نخواهیم بود؛ هرچند که تورم مسکن ادامه دارد.

یزدانی تأکید می‌کند که منظورش از جهش قیمتی افزایش قیمت مسکن بیش از اندازه تورم است که از نگاه او رخ نخواهد داد.