صاحب‌خانه مجازی؟

شرق: خرید خانه را از یک متر شروع کنید؛ این ایده مسئولان برای خانه‌دار‌کردن مردم در روزهایی است که طبق آخرین آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر خانه در پایتخت به بیش از 50 میلیون تومان رسیده است. به گفته شهردار تهران، نرم‌افزار طرح خرید متری مسکن در بورس آماده شده و به‌زودی مردم می‌توانند با هر میزان پس‌انداز یک یا چند متر از سهام یک واحد مسکونی را بخرند تا شاید با تکمیل آورده خود بعد از مدت‌ها و به تدریج بتوانند صاحب یک واحد مسکونی کامل شوند. درحالی‌که این طرح در یک‌قدمی اجراست، کارشناسان نگاه‌های متفاوت و بعضا ضدونقیضی به آن دارند؛ برخی آن را طرحی شکست‌خورده می‌دانند که دوباره پایش را وسط کشیده‌اند تا با بهانه خانه‌دارکردن مردم، جلوی ورود سرمایه به بازار طلا و دلار را بگیرند و رونقی هم به بورس ببخشند و گروهی دیگر در مقابل، همین طرح را فرصت مناسبی برای حفظ ارزش واقعی دارایی ریالی مردم تلقی می‌کنند.

راه‌حل دولت برای بحران مسکن: متری بخرید

جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن موجب شده به اذعان سرپرست دفتر اقتصاد مسکن، شاخص طول دوره انتظار صاحب‌خانه‌شدن که در بیشتر کشورهای دنیا زیر 10 سال است، در ایران از ۱۵ سال به ۳۴ سال برسد. هم‌زمان ۴۰ درصد از جمعیت روستایی و شهری کشور نیز در بافت فرسوده سکونت گزیده‌اند و 50 درصد پایتخت‌نشینان نیز مستأجر هستند.

همچنین با صعود خیره‌کننده قیمت مسکن و کاهش قدرت خریداران، میزان تولید مسکن نیز کاهش داشته است.

بررسی نتایج طرح «گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده توسط شهرداری‌های کشور» در فصل بهار سال ١٤٠١ نسبت به بهار سال گذشته حاکی از کاهش ٤٦,١‌درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های صادر‌شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران و ١٢.٧‌درصدی آن در شهرداری‌های کل کشور است. در این حال، تعداد پروانه‌های صادره در تهران در نخستین فصل سال جاری نسبت به فصل قبل از آن ٤٨,٤ درصد و تعداد پروانه‌های صادرشده در کل کشور نیز نسبت به فصل قبل از آن ٢١,٨ درصد بوده است.

در چنین شرایطی، دولت هم ظاهرا زیر حرف و وعده خودش مبنی بر ساخت چهار میلیون مسکن زده است. محمد مخبر، معاون‌اول ابراهیم رئیسی، چند هفته پیش گفت: «مسکن را باید مردم بسازند نه دولت».

حالا در میانه بحران مسکن در کشور، طرحی از سوی وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس مطرح شده که طبق آن افراد می‌توانند مسکن را متری و در بورس خریداری کنند. در واقع افراد می‌توانند با هر میزان پس‌انداز، صاحب بخشی از سهام یک واحد مسکونی شوند و با تکمیل آورده خود، می‌توانند به تدریج صاحب یک واحد مسکونی کامل شوند. البته این اولین بار نیست که طرح فروش متری مسکن در این شرایط در دولت سیزدهم مطرح می‌شود و این ایده از سال‌ها پیش در ایران مطرح شده بود.

از همین‌رو برخی کارشناسان آن را تجربه شکست‌خورده‌ای تلقی می‌کنند که تکرار آن نتیجه را تغییر نمی‌دهد. برخی دیگر این طرح را راهی برای حفظ ارزش دارایی مردم می‌دانند و معتقدند با این روش، مردم جای اینکه نقدینگی خود را به سمت بازار‌های دیگر ببرند، سرمایه خود را به حوزه مسکن وارد می‌کنند. بعضی هم البته اجرای این طرح را آغاز ورود سوداگرانی می‌خوانند که به‌زودی ورق بازار را به نفع خودشان و به زیان خریداران واقعی برمی‌گردانند.

فروش سهام مسکن به کجا رسید؟

در 26 مهر امسال پذیره‌نویسی ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس ایران شروع شد و کمی بعد مدیریت عملیات بازار فرا‌بورس ایران با انتشار اطلاعیه‌ای از آغاز معاملات ثانویه نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خبر داد.

در آیین رونمایی از نخستین صندوق املاک و مستغلات، مجید عشقی، رئیس سازمان بورس، توضیح داد که حوزه مسکن از‌ حوزه‌هایی است که در بازار سرمایه مغفول مانده و اگرچه بازار مسکن از‌جمله بزرگ‌ترین بازارهای کشور است و بیش از ۹۰ درصد سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن را بخش خصوصی تشکیل داده‌اند، اما این حوزه در بازار سرمایه نمود چندانی ندارد و تاکنون تنها ۴۴ شرکت در این حوزه در بورس پذیرش شدند و بخشی از مصالح ساختمانی هم در بورس کالا پذیرش شده است و نقطه تلاقی دیگری تاکنون با این حوزه نداشتیم. از‌ این‌رو آغاز به کار صندوق املاک و مستغلات، شروع متفاوتی است که می‌تواند در بحث جذب سرمایه‌گذاران جذاب و کارا باشد.

احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز با اشاره به هزینه بالای خانه‌دارشدن در ایران، در‌باره این طرح گفت: بررسی‌های انجام‌شده نشان از آن دارد که بیش از یک‌سوم یعنی نزدیک به ۴۰ درصد هزینه خانوارها در بخش مسکن صرف می‌شود و در زمینه عرضه مسکن سال‌هاست عقب‌ماندگی وجود داشته و دسترسی مردم دشوار شده است. او در ادامه عنوان کرد: نخستین فایده صندوق املاک و مستغلات این است که سرمایه‌گذاران می‌توانند به‌صورت تدریجی سرمایه‌های خود را وارد حوزه مسکن کنند. مزیت دوم راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، فراهم‌کردن شرایطی برای شرکت‌ها، تولیدکنندگان و فعالان اقتصادی است که از حجم بالای املاک و مستغلات برخوردار بوده و نیاز به نقد‌کردن این دارایی‌های منجمد‌شده دارند. زمانی که در ترازنامه دارایی و بدهی به حجم بالای دارایی برخورد می‌کنیم که اتفاقا هیچ کمکی به سودآوری نکرده‌اند، از‌ این‌رو می‌توان از امکان فروش واحدها و افزایش نقدشوندگی آنها از طریق صندوق‌های مذکور برخوردار شد.

حالا و هفته‌ها پس از این اظهارات، شهردار تهران خبر داده که نرم‌افزار بورس مسکن آماده شده و باید به بازار سرمایه بپیوندد.

بورس بازی به بازار مسکن می‌ر‌سد

اما نظر و نگاه کارشناسان به طرحی که ظاهرا در یک‌قدمی اجرا قرار دارد، چیست؟

شهریار شقاقی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «شرق»، مخالف سرسخت طرح خرید متری مسکن است.

او می‌گوید: من با اینکه خودرو و مسکن وارد بورس شوند، میانه خوبی ندارم و اساسا مخالفم؛ چرا‌که اینها کالاهای سرمایه‌ای نیستند که وارد بورس شوند، اینها مصرفی و نیازهای زندگی مردم هستند. یک فرد باید یک عمر تلاش کند تا در ایران بتواند برای خودش یک مسکن و سرپناه تهیه کند و این اصلا چیزی نیست که بخواهد وارد بورس شود؛ چرا‌که هر چیزی وارد بورس شود، به بورس‌بازی می‌افتد. بورس‌بازی یعنی اینکه عده‌ای از آن سوءاستفاده می‌کنند تا پول‌های هنگفتی به جیب بزنند.

این کارشناس معتقد است این طرح نه‌تنها کمکی به کاهش نرخ مسکن نمی‌کند، بلکه برعکس، خودش باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.

شقاقی علت را این‌طور توضیح می‌دهد: در بورس، همه دوست دارند همه چیز را به حداکثر قیمت بفروشند و این باعث می‌شود قیمت‌ها بالا برود. ضمن اینکه این ادعا که مردم از این طریق خانه‌دار می‌شوند، غلط است. مردمی که مایحتاجشان خرید مسکن است، نمی‌توانند از این طریق مسکن بخرند و در واقع خانه‌دار شوند؛ چرا‌که پولشان در حد همان دو، سه متر است. بنابراین این طرح فقط به درد کسانی می‌خورد که دنبال آن هستند که به اسم مردم، از آب گل‌آلود ماهی بگیرند. به نظر من حتی اینکه چنین سیاستی پیشنهاد شده نیز خودش تلاش برای انحراف اذهان است تا مردم به جای سرمایه‌گذاری در دلار و طلا، پولشان را به بورس ببرند تا بلکه بورس رونق پیدا کند.

فقط یک بازی جدید است

منوچهر بهرویان، دیگر کارشناس مسکن، به «شرق» می‌گوید: اگر قصد طرح فروش متری مسکن، رونق‌بخشی به بازار مسکن است، قطعا موفق نخواهد شد.

او توضیح می‌دهد: در‌‌واقع حل مسئله مسکن ما از این راه‌ها ممکن نیست. من ابدا اعتقادی ندارم که این کار بتواند در بازار مسکن تأثیر مثبتی بگذارد. تأثیرگذاری در بازار مسکن به نگاه و رویکردی بنیادین نیاز دارد که متأسفانه در کشور ما وجود ندارد. نمونه آن نیز این بود که آقای مخبر صورت‌مسئله را یکباره پاک کردند و گفتند مردم باید خانه بسازند نه ما! بنابراین من این طرح بورس را فقط یک بازی و سرگرمی جدید می‌دانم که فکری اساسی پشت آن نیست و طبیعتا تأثیر آن‌چنانی هم در قیمت‌ها نخواهد داشت.

بهرویان می‌افزاید: ضمن اینکه به نظر من این طرح خام است و بیشتر جنبه تأثیرگذاری بر گردش‌ مالی دارد. باز هم می‌گویم من اعتقاد دارم حتی اگر هدف هم این باشد، تأثیری بر قیمت‌ها در بازار مسکن نخواهد داشت.

مسکن متری مانع کاهش قدرت خرید مسکن

فرید قدیری، تحلیلگر مسکن، اما تحلیل متفاوتی از این طرح دارد. به باور او اصل موضوع فروش متری مسکن لازم و مثبت است، بدون اینکه در نظر بگیریم عرضه‌کننده چه کسی است؛ دولت، شهرداری یا بخش خصوصی‌. البته بهترین حالت این طرح از نگاه او، حالت عرضه از سوی بخش خصوصی با تشویق از سوی دولت است؛ یعنی همان چیزی که ما در نیمه اول دهه 90 تحت عنوان صندوق زمین و ساختمان شاهد مجوز نهایی‌اش بودیم.

قدیری توضیح می‌دهد: آن زمان قانونی به اجرا درآمد که توسط آن امکان تأمین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه فراهم شد. به این صورت که سازنده پروژه‌اش را به بازار سرمایه می‌آورد و آن را به صندوق زمین و ساختمان تبدیل می‌کرد و افراد هم بر اساس توانایی مالی‌شان یک یا چند متر پیش‌خرید یا خرید می‌کردند. سازنده نیز از طریق این پول‌ها پروژه را می‌ساخت و نهایتا افراد بر اساس پرداختی‌هایشان مالک هر مقداری بودند که خریداری کرده بودند. این فرمول بسیار خوب است؛ آن‌هم امروز که در بخش مسکن با تورمی کم‌سابقه مواجه هستیم و توانایی مالی افراد متناسب با قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده است.

به باور قدیری با این طرح افراد می‌توانند به اندازه پولشان مسکن بخرند که ارزش واقعی پولشان به مرور زمان در برابر تورم مسکن حفظ شود. همچنین او معتقد است اگر با این طرح حجم درخورتوجهی پروژه‌های ساختمانی از طریق بازار سرمایه عرضه شود، حتما بر کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن تأثیرگذار خواهد بود.