دولت و جمعیت مستأجر

 امروزه همه دولت‌ها در سرتاسر جهان رفع فقر و کاستن از جمعیت زیر خط فقر کشورشان را یکی از وظایف اصلی و از اولویت‌های برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری خود معرفی می‌کنند. طبعا در کشور ما که ضرورت حفظ کرامت انسان در قانون اساسی مورد توجه قرار گرفته‌ است، این وظیفه اهمیت و فوریت بیشتری می‌یابد. به بیان دیگر رفع فقر و رسیدگی به امور اقشار فقیر جامعه اگر برای سایر دولت‌ها یکی از اولویت‌هاست، باید برای دولت در جامعه ما اولویت اول تلقی شود. سال‌هاست وضعیت خاص مالکیت مسکن در کشورمان به‌عنوان یکی از عوامل گسترش فقر در جامعه امروز ایران مورد توجه کارشناسان و ناظران قرار گرفته؛ زیرا متوجه این نکته ظریف شده‌اند که به‌اصطلاح توفان فقر از پنجره شکسته مسکن وزیدن گرفته‌ است. در چند دهه گذشته درصد جمعیت مستأجر کشور در حال افزایش بوده و در سال‌های اخیر سرعت این افزایش به طرز چشمگیری بالا رفته‌ است. بر اساس سرشماری سال 1395 سهم جمعیت مستأجر 30.7 درصد بوده و اینک در برآوردهای غیررسمی سخن از سهم 40درصدی است. البته در برخی کشورهای توسعه‌یافته درصد جمعیت مستأجر بالاتر از این رقم است؛ اما باید توجه داشت علت بالا‌بودن این نرخ در جوامع توسعه‌یافته لزوما فقر و نداری شهروندان نیست. درحالی‌که در ایران گروه کثیری از شهروندان توان مالی لازم را برای خرید مسکن ندارند و از سر ناچاری به سکونت در مسکن استیجاری روی آورده‌اند. به بیان دیگر افزایش جمعیت مستأجر در کشورمان نشان‌دهنده گسترش سریع فقر است. طبعا در شرایطی که اقشار کم‌درآمد جامعه بخش اعظم درآمد خود را باید در قالب اجاره مسکن صرف کنند، روزبه‌روز شرایط برای این گروه دشوار و دشوارتر خواهد شد؛ زیرا آنان امکان پس‌انداز برای خرید مسکن و حتی امکان پس‌انداز برای تأمین ودیعه اجاره مسکن در سال‌های آینده را از دست می‌دهند. در چنین شرایطی دولت نمی‌تواند به تحولات بازار مسکن استیجاری بی‌اعتنا باشد و به‌اصطلاح جمعیت مستأجر را در این میدان تنها بگذارد. اگر دولت واقعا برنامه‌ای برای مهار ابعاد فقر در جامعه دارد، مهم‌ترین بند این برنامه باید حمایت از جمعیت مستأجر باشد تا با افزایش نجومی اجاره مسکن معیشت خانوارهای کم‌درآمد بیش‌ازپیش متلاشی نشود. در سال‌های گذشته دولت‌های وقت تدابیری را برای خانه‌دار‌شدن خانوارهای فاقد مسکن به کار بسته‌اند. افزایش سقف وام مسکن، اجرای طرح مسکن مهر و طرح‌هایی از این قبیل اثری جدی در این میانه نگذاشته و در نهایت از سال 98 دولت در شرایطی که گویی از ایجاد تحول جدی در بخش مسکن ناامید شده‌ بود، تلاش کرد با مداخله در بازار مسکن استیجاری شرایط را به نفع جمعیت فاقد مسکن تغییر بدهد. مصوبه سران سه قوه درباره سقف مجاز افزایش اجاره‌بها با این هدف تنظیم و ابلاغ شد که جلوی افزایش بی‌رویه اجاره بهای مسکن گرفته‌ شود. از آن زمان، همه‌ساله مصوبه سران سه‌ قوه در اوایل سال ابلاغ شده و از مالکان واحدهای مسکونی استیجاری و بنگاه‌های املاک خواسته‌ می‌شود سقف مجاز افزایش را رعایت کنند. با این‌ حال بازار مسکن استیجاری در چهار سال گذشته اعتنایی به این قبیل مصوبات فاقد ضمانت اجرا نکرده‌ است. گویی مسئولان وظیفه خود را فقط در صدور یک متن برای اعلام همدردی با جمعیت انبوه مستأجر خلاصه می‌کنند و دیگر کاری به این ندارند که این جمعیت نیازمند حمایت و همراهی دولتمردان چگونه با افزایش اجاره‌بها و رعایت‌نکردن سقف مجاز کنار خواهند آمد. بی‌تردید مهار جریان افزایش قیمت‌ها و حفظ قدرت خرید درآمد اندک دهک‌های پایین یکی از اقدامات بسیار ضروری در قالب برنامه جلوگیری از گسترش فقر است و البته با عنایت به سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه‌های خانوار، مهار افزایش اجاره‌بهای مسکن، سرفصل مهمی از این برنامه خواهد بود. اما تجربه چهار سال گذشته به‌خوبی نشان داد که صدور بیانیه بدون ضمانت اجرا و رهاکردن میدان نظارت، کمکی به حل مشکل کشور نکرده و فقط به ناامیدی اقشار کم‌درآمد کشور دامن می‌زند؛ زیرا آنان درخواهند یافت که گویی از دید دولتمردان مشکل آنان به خودشان مربوط است و خود باید برای نجات از مخمصه فقر و فلاکت کاری بکنند و متولیان امر جز بر زبان آوردن سخنان سوزناک و صدور بیانیه‌های بی‌تأثیر کاری نخواهند کرد. حل سریع معضل مسکن در کشور و تأمین مسکن مناسب برای خانوارهای فاقد مسکن به‌عنوان یک ضرورت انکارناپذیر، نیازمند تدوین برنامه‌ای جامع است و دولت باید تا دیر نشده با استفاده از خرد جمعی و همراهی اهل فن، قدم‌هایی جدی برای تدوین این برنامه بسیار مهم و حیاتی بردارد. با این‌ حال در کوتاه‌مدت ساماندهی بازار مسکن استیجاری به‌عنوان یک درمان موقت می‌تواند اندکی از آلام اقشار کم‌درآمد و محروم از نعمت رانت بکاهد. در این راستا دولت می‌تواند با دو اقدام ضربتی زیر کار ساماندهی را آغاز کند:

1- پایین‌آمدن سود سپرده‌های بانکی در سال‌های اخیر موجب شده تا مالکان واحدهای استیجاری نرخ تبدیل پایین‌تری برای ودیعه پرداختی مستأجران تعیین کنند؛ از‌این‌رو اعمال این سیاست در بخش پولی کشور در اولین قدم مستأجران را متضرر کرده است. از سوی دیگر افزایش نرخ سود بانکی نیز مخالفان سرسختی دارد که فعلا به بررسی دلیل آنان نمی‌پردازیم. عجالتا دولت با جداسازی بازار سپرده‌های کوچک و بزرگ و اعمال نرخ سود بالاتر در بازار سپرده‌های کوچک می‌تواند نرخ تبدیل ودیعه را به نفع مستأجران تغییر بدهد.

2- در سه سال گذشته نبود ضمانت اجرای قدرتمند و فقدان نظارت، مصوبه‌های سران سه قوه در مورد سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را بی‌اثر کرد. دولت باید بدون فوت وقت تمهیدات قانونی لازم را در این میانه فراهم کند تا مصوبه احتمالی سال آینده به سرنوشت مصوبه‌های سه سال گذشته دچار نشود. در این راستا با بازنگری در سیاست‌های مالیاتی می‌توان ابزار مالیاتی را به‌ گونه‌ای به‌ کار برد که مالکان از محل افزایش اجاره‌بهای بیشتر از سقف مجاز منتفع نشوند و در نتیجه انگیزه‌ای برای افزایش بیشتر نداشته‌ باشند. همچنین وزارت فخیمه متولی امر مسکن باید با تقویت چتر نظارتی خود، این پیام مهم را به مالکان و به‌ویژه بنگاه‌های املاک بدهد که برخلاف سال‌های گذشته، امسال مستأجران «تنها» نیستند. البته در کنار این دو اقدام ضربتی، نگارنده توصیه می‌کند همه مقامات و صاحب‌منصبان ذی‌ربط اعم از مدیران دولتی، تصمیم‌سازان و تصمیم‌گیران ارشد و نمایندگان مجلس با اعلام میزان دارایی ‌خود در قالب املاک و مستغلات، جایگاه خود را در بازار مسکن استیجاری به‌‌طور شفاف به مردم اعلام کنند تا معلوم شود مثلا فلان مقام دولتی یا فلان نماینده مجلس که خدای‌ ناکرده اعتنایی به مشکل جمعیت مستأجر و ضرورت حل آن ندارد، خود چند واحد استیجاری را در این آشفته‌بازار برای اجاره عرضه کرده‌ است و به‌ عبارتی آیا پدیده تعارض منافع مانع همراهی او با برنامه کاستن از آلام مستأجران نیست؟