شهرام حسین‌آبادی از عبرت‌های یک قرن آزمون و خطا در غرب و نحوه برداشت از آن برای سیاست‌گذاری بهینه تأمین مسکن در استطاعت می‌گوید
بازخوانی تجربه اروپایی حل معضل مسکن
فصل یازدهم از لایحه برنامه هفتم توسعه که این روزها بررسی آن در دستور کار مجلس شورای اسلامی قرار دارد، مربوط به موضوع «مسکن» است. تأمین مسکن در استطاعت، مهم‌ترین شعاری است که دولت سیزدهم به واسطه آن روی کار آمد و انتظار می‌رفت برنامه‌ریزی برای تحقق آن در لایحه برنامه هفتم توسعه از یک چارچوب منسجم برخوردار باشد.
نجمه رجب: فصل یازدهم از لایحه برنامه هفتم توسعه که این روزها بررسی آن در دستور کار مجلس شورای اسلامی قرار دارد، مربوط به موضوع «مسکن» است. تأمین مسکن در استطاعت، مهم‌ترین شعاری است که دولت سیزدهم به واسطه آن روی کار آمد و انتظار می‌رفت برنامه‌ریزی برای تحقق آن در لایحه برنامه هفتم توسعه از یک چارچوب منسجم برخوردار باشد. اما به اعتقاد بسیاری از صاحب‌نظران چنین چارچوبی در تعیین اهداف کمی و کیفی فصل مسکن وجود ندارد و به همین دلیل حتی مجلس نیز از تصویب بخش‌هایی از لایحه مذکور به‌رغم چکش‌کاری و اصلاح در کمیسیون تلفیق سر باز زد تا در وقت دیگری دوباره بررسی شود. ضعف در سیاست‌گذاری برای بخش مسکن صرفا به لایحه برنامه هفتم باز نمی‌گردد و در برنامه‌های پیشین نیز هدف‌گذاری و برنامه‌ریزی در این بخش مبتنی بر نسخه‌های قدیمی و منسوخ دیگر کشورها همواره اصالت بیشتری داشته است؛ اما در برنامه هفتم موضوع از این نظر اهمیت مضاعف پیدا کرده و در کانون توجه صاحب‌نظران قرار گرفته است که از یک‌سو تجربه اجرای شش برنامه قبلی باید چراغ راه دولتمردان در نگارش برنامه جدید می‌بود و از سوی دیگر مسکن در طول سال‌های اجرای برنامه ششم با یک جهش تاریخی و بی‌سابقه قیمت روبه‌رو شد که سیاست‌گذار را ناگزیر می‌کند از آزمون و خطا پرهیز کرده و سراغ مدلی برای ورود به معضل تأمین مسکن برای اقشار نیازمند حمایت برود که کارایی آن قطعی باشد. به این ترتیب هر نوع «آزموده را آزمودن» در این مقطع زمانی که حتی قشر متوسط جامعه نیز دیگر استطاعت کافی برای ورود به بازار مسکن و انجام بزرگ‌ترین معامله دوره حیات خود را ندارد، خطایی نابخشودنی است. با این همه در برنامه هفتم همچنان پاره‌ای از رویکردهای مسئله‌ساز برای تأمین مسکن پیشنهاد شده که از نگاه صاحب‌نظران این حوزه نیازمند بازنگری جدی است. در همین زمینه دکتر شهرام حسین‌آبادی، دانش‌آموخته و مورخ معماری و شهرسازی و عضو هیئت‌علمی گروه تاریخ و تئوری معماری و شهر دانشگاه استراسبورگ که در حوزه مسکن نیز مطالعات گسترده و منسجمی دارد، در گفت‌وگو با «اهالی» ضمن تشریح تجربه تاریخی اروپا در این حوزه، به بیان جزئیات پنج رویکرد مختلف که در دهه‌های گذشته مبنای سیاست‌گذاری بخش مسکن در قاره سبز بوده، پرداخته و در نهایت با ذکر چند توصیه، به دولت و مجلس هشدار می‌دهد که از تکرار تجربیات شکست‌خورده کشورهای دیگر و اتلاف منابع پرهیز کنند. «انبوه‌سازی مسکن» توسط دولت و «ویلایی‌سازی» در قالب توسعه افقی شهرها بدون درنظرگرفتن ملاحظات ضروری آن که با هدف تأمین مسکن در استطاعت برای طبقات درآمدی پایین در لایحه برنامه هفتم گنجانده شده، از جمله همین تجربیات شکست‌خورده است که باید از تکرار آنها خودداری کرد. او با نگاهی به تجربه دیرپای جهانی در پاسخ به معضل تأمین مسکن، گفت: مسکن به عنوان یک مسئله در کشورهای پیشرو، از زمان انقلاب صنعتی و به‌طور مشخص از ثلث نخست سده نوزدهم همواره مطرح بوده و در مقاطعی به معضل و بحران تبدیل شده است. در نتیجه می‌توان گفت که نزدیک به دو قرن تجربه، اغلب به شکل آزمون و خطا، در پاسخ به این مسئله در کشورهای توسعه‌یافته اروپایی انباشته شده که آشنایی با آن می‌تواند چراغی فراراه کشورهای در حال توسعه باشد؛ البته نه لزوما در راستای گرته‌برداری و الگوگیری مستقیم؛ چراکه بستر و موقعیت هر کشور و بلکه هر شهر، بسته به شرایط و ساختار اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و نیز بافت جمعیتی، راه‌حل‌های کم‌وبیش ویژه خود را می‌طلبد. با این حال خرد حکم می‌کند که خود را از آشنایی با تجربه دیگرانی که چه بسا با مشکلات امروز ما پیش از این رویارو بوده‌اند، محروم نکنیم.
اولین تجربه مسکن حمایتی در اروپا
به گفته حسین‌آبادی به لحاظ تاریخی در اروپا، پنج برهه یا مرحله در تحول تولید مسکن به‌طور ویژه برای اقشار فرودست و دهک‌های پایین درآمدی، از حدود سال‌های ۱۸۳۰ تا امروز وجود داشته است. او توضیح داد: با توسعه صنعتی کشورهای اروپایی، تراکم جمعیت در شهرهای بزرگ که میزبان کارخانه‌ها و مراکز صنعتی بودند، به معضل کمبود مسکن و شرایط نامناسب زیست کارگران انجامید و پیامد آن به شکل گسترش بیماری‌های واگیر و افزایش آمار مرگ‌ومیر مشهود شد. این وضعیت واکنش جامعه روشنفکری را برانگیخت که از آن جمله می‌توان به گزارش فریدریش انگلس درباره طبقه کارگر در انگلستان در سال ۱۸۴۵ و سه سال بعد گزارش مشابهی از آدولف بلانکی در فرانسه اشاره کرد. به این ترتیب نخست در انگلستان و سپس فرانسه و آلمان در نیمه دوم قرن نوزدهم، شاهد پدیده دوگانه‌ای هستیم؛ از یک‌سو پاکسازی و نوسازی شهرها و تراکم‌زدایی از محلات مرکزی که نمونه معروفش تحولات شهری است که اوژن هوسمان در پاریس با حمایت و فرمان ناپلئون سوم به اجرا گذاشت و الگوی دیگر شهرهای بزرگ اروپایی هم قرار گرفت. از سوی دیگر ساخت شهرک‌های کارگری که تا حدودی مبتنی بر نوع‌دوستی پدرسالارانه صنعتگران بزرگ قرن نوزدهم و اوایل قرن بیستم بود. این صاحب‌نظر حوزه معماری و شهرسازی و پژوهشگر بخش مسکن با بیان اینکه این شهرک‌ها اغلب در حد فاصل مراکز شهری و کارخانه‌ها احداث شدند، گفت: شهرک‌های کارگری به صورت محلاتی عمدتا متشکل از خانه‌های تک‌خانوار با یک باغچه کوچک شکل گرفت و هر خانواده امکان کاشت و تولید سبزی و صیفی مورد نیاز خود را داشت؛ نمونه مشهور آن نیز شهرک کارگری شهر مولوز فرانسه است که در سال‌های ۱۸۵۰ ایجاد شد.
پایان نگاه سنتی به تأمین مسکن
حسین‌آبادی با بیان اینکه با رشد جمعیت و توسعه شهرها در آغاز سده بیستم، تولید سنتی مسکن دیگر پاسخ‌گوی نیازهای روزافزون نبود، توضیح داد: در این زمان بخش دولتی ناچار به دخالت در امر ساخت مسکن شد. البته این مداخله در کشورهای گوناگون شکل و مکانیسم متفاوتی به خود گرفت؛ مثلا در فرانسه که پس از پایان جنگ جهانی اول با بحران کمبود مسکن روبه‌رو بود، شهرداری‌ها دفاتر ویژه‌ای برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت ایجاد کردند و با کمک مستقیم دولت به احداث محله‌های جدید پیرامون شهرهای بزرگ پرداختند. به گفته حسین‌آبادی، به لحاظ شهرسازی این ساخت‌وسازها اغلب تعبیر خاصی بودند از ایده «باغ‌شهر» که ابنزر هوارد انگلیسی در آغاز قرن بیستم آن را نظریه‌پردازی و به صورت محدود پیاده کرده بود. اما برخلاف ایده اولیه باغ‌شهر که قرار بود واحد اجتماعی مستقلی بین شهر و روستا باشد و در نتیجه بهره‌مند از مزایا و مصون از مشکلات هر دو، در کشورهای مختلف این ایده به صورت‌های متفاوت اجرا شد و به فرم‌های شهری گوناگون انجامید. مثلا در آلمان و سوئیس عموما به صورت مجتمع‌های ویلایی یا کم‌تراکم تحقق پیدا کرد که همان ایده‌آل خانه تک‌خانوار بهره‌مند از باغچه و فضای سبز خصوصی بود؛ درحالی‌که در فرانسه اغلب به شکل محلات نو یا واحدهای همسایگی درآمد که ترکیبی بودند از مجموعه‌های آپارتمانی (ساختمان‌های ۵ تا ۶ طبقه) و تعداد کمتری خانه‌های شخصی و البته از فضای سبز عمومی و تأسیسات اجتماعی و فرهنگی (مدرسه، کلیسا، زمین بازی کودکان و غیره) نیز برخوردار بودند.
«باغ‌شهر»؛ فرصت یا تهدید؟
به گزارش «اهالی»، به نظر می‌رسد ایده‌ای که دولت در قالب «توسعه افقی شهرها» و «ویلایی‌سازی برای تأمین مسکن حمایتی» در قالب برنامه هفتم توسعه دنبال می‌کند، الهامی از تجربه‌ای است که یک سده قبل در دنیا تجربه و البته منسوخ شده است. حسین‌آبادی در این مورد خاطرنشان کرد: این باغ‌شهرها که امروز در آستانه صدسالگی هستند، به سبب طراحی و ساخت باکیفیت و بهره‌مندی از فضاهای سبز و امکانات شهری و اجتماعی، هنوز از پرطرفدارترین گونه خانه‌های تولیدشده در قرن گذشته در قشر میانه جامعه هستند به گونه‌ای که حتی برخی از آنها به دلیل موقعیت جغرافیایی و مزایای شهری، به مرور دچار پدیده «بورژوانشینی» شده و کارکرد خود را به عنوان مسکن حمایتی از دست داده‌اند. از این‌رو ممکن است در ایران نیز اجرای گونه‌ای بومی‌شده از مدل باغ‌شهر به تجربه‌ای موفق بینجامد، مشروط بر اینکه مجموع نیازهای شهری و اجتماعی (فرهنگی و اقتصادی) برای ایجاد محله‌های کم‌وبیش مستقل با کاربری‌های گوناگون مورد توجه قرار گیرد و به لحاظ معماری، کیفیت فرم و ساخت با تنوع گونه‌شناختی مسکن (خانه ویلایی و آپارتمانی) ترکیب شود و در نهایت در واگذاری این واحد‌ها شیوه‌ای اعمال شود که هم‌آمیختگی اقشار میانه و فرودست تأمین شود تا هم این بخش‌ها به محلات صرفا فقیرنشین بدل نشود و هم هدف سیاست‌گذار مبنی بر تأمین مسکن حمایتی نقض نشود. در این صورت است که این باغ‌شهرها به محله سکونت طبقات فرادست و خانه‌های دوم این قشر تبدیل نخواهد شد.
«مسکن مهر»؛ بدل نسخه فرانسوی
آن‌گونه که این صاحب‌نظر حوزه معماری و مسکن تشریح می‌کند، سومین مرحله‌ای که کشورهای اروپایی در سیر تحول تولید مسکن پشت سر گذاشته‌اند، دوران پساجنگ جهانی دوم است که بین سال‌های ۱۹۴۵ تا ۱۹۷۵ با دوره 10 ساله بازسازی ویرانی‌های جنگ و سپس با دو دهه شکوفایی اقتصادی و پیشرفت صنعتی چشمگیر هم‌زمان بوده است. در این دوره نیز کمبود مسکن، با رشد زاد و ولد پس از جنگ، به‌سرعت به معضل مهمی تبدیل شد و مداخله بخش دولتی را ناگزیر کرد. به این ترتیب در انگلستان شهرداری‌ها همچنان در امر ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری مستقیم کردند؛ در کشورهای اسکاندیناوی شرکت‌های تعاونی، و در هلند انجمن‌های غیرانتفاعی متولی امر خانه‌سازی شدند. در فرانسه نیز سازمان‌های مختلفی ایجاد شد که با حمایت صندوق‌های دولتی به تولید انبوه مسکن با روش‌های صنعتی و اجزای پیش‌ساخته و ارزان‌قیمت در محدوده پیرامونی شهرها و گاه به فاصله دور از محلات مرکزی پرداختند. این سازمان‌ها که با مشارکت بخش خصوصی تأسیس و به «موجران اجتماعی» معروف شدند، در ازای رعایت استانداردهای ارائه‌شده از سوی وزارتخانه متولی مسکن و به شرط عرضه مسکن تولیدشده با اجاره‌بهای اندک به طبقات کم‌درآمد، از کمک‌های ویژه دولت و شهرداری‌ها مانند واگذاری زمین و وام کم یا بدون بهره استفاده می‌کردند. حاصل سیاست و راهبرد تولید انبوه و ارزان‌قیمت مسکن، پدیده‌ای است که به عنوان «مجتمع‌های عظیم مسکونی» شناخته می‌شود. در ایران نیز تجربه انبوه‌سازی مسکن با مداخله دولت البته با هدف اصلی تأمین خانه ملکی و نه استیجاری، از حدود دو دهه قبل با تعریف پروژه مسکن مهر در دولت نهم شکل گرفت؛ اما تفاوت مهم میان تجربه داخلی و خارجی از یک‌سو در میزان مشارکت بخش خصوصی در این پروژه‌ها و به تعبیر دیگر سطح مداخله دولت بوده است و از سوی دیگر این نسخه نیز برای حل معضل مسکن دوام زیادی نداشت، چراکه خیلی زود پیامدهای ناگوار اجتماعی و شهری آن آشکار شد. حسین‌آبادی در این‌باره توضیح داد: در شرایطی که ۲۰ درصد از جمعیت فرانسه در سال‌های ۱۹۵۰ دچار مشکل مسکن بودند و در خانه‌های غیراستاندارد زندگی می‌کردند، این شیوه خانه‌سازی با تولید سالانه بیش از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی، به رفع نیاز فوری جامعه کمک شایانی کرد، اما خیلی زود مشکلات این مدل نیز آشکار شد. هرچند این مجتمع‌های بلندمرتبه اغلب با پیروی از اصول منشور آتن و در واقع بر پایه ایده «برخورداری حداکثری از نور آفتاب» و «هوای پاک» به منظور تندرستی ساکنان طراحی شدند و اغلب به لحاظ نقشه و معماری، خاص و ویژه محسوب می‌شدند، اما با این حال، این شهرک‌ها اکثرا دچار مشکلاتی از قبیل دوری از مراکز شهری و بی‌بهرگی از تنوع کاربری‌ها، وسعت محوطه بیرونی نسبت به مقیاس انسانی و عدم ایجاد حس تعلق در ساکنان، فرسودگی زودهنگام مصالح ارزان‌قیمت کاربردی، فقدان آمیختگی اقشار اجتماعی که با تراکم تدریجی جمعیت مهاجر خارجی و عموما کم یا بی‌درآمد بودند و از این‌رو به‌تدریج به نوعی «گتو» (زاغه‌نشینی) یا به تعبیر دیگر به محله‌های تبعیض‌آلود و مشکل‌زا بدل شدند.
توصیفی که این دانش‌آموخته معماری از مشکلات مجتمع‌های مسکونی ساخته‌شده در حاشیه شهرهای بزرگ برای تأمین مسکن کم‌درآمدها ارائه کرده است، برای هر ساکن و حتی هر ناظری که فقط تجربه بازدید از پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای جدید را داشته باشد، آشناست. از طرفی در ایران نحوه توزیع یارانه‌ها سبب شده مصرف «انرژی» مسئله جدی هیچ خانواده‌ای حتی از پایین‌ترین طبقات درآمدی نباشد. اما در کشوری مثل فرانسه مجتمع‌های عظیم مسکن حمایتی به دلیل عدم عایق‌سازی حرارتی با هدف کاهش هزینه ساخت، در رده بسیار پرمصرف قرار گرفته تا جایی که برای توصیفشان از اصطلاح «آبکش حرارتی» استفاده می‌شود! نکته حائز اهمیت این است که در فرانسه این نوع از خانه‌سازی نزدیک یک‌چهارم کل موجودی مسکن را تشکیل داده است، درحالی‌که بحران‌های ناشی از توسعه بی‌حد و حصر این نوع مجتمع‌های مسکونی از سال‌های ۱۹۷۰ به موضوع پژوهش و مطالعات گوناگون، به‌ویژه از جنبه جامعه‌شناسی، در این کشور تبدیل شده و امروزه پژوهشگران و سیاست‌گذاران عرصه معماری و شهرسازی در تلاشند تا پاسخ مناسب اقتصادی و زیست‌محیطی برای نوسازی و جلوگیری از اتلاف انرژی در این خانه‌ها بیابند. اقداماتی از قبیل تغییر در و پنجره و عناصر بنا، عایق‌سازی بیرونی کل ساختمان و گاه تخریب کامل و بازسازی مجتمع از جمله این راهکارهاست.
تغییر بنیادی راهبردهای تأمین مسکن
از نیمه دوم دهه ۱۹۷۰ به بعد به‌دلیل افزایش هنگفت بهای جهانی نفت و بحران اقتصادی کشورهای صنعتی از یک‌سو و آشکارشدن پیامدهای اجتماعی و شهری ناگوار شهرک‌های احداث‌شده مطابق اصول شهرسازی مدرنیستی از سوی دیگر، سیاست و راهبرد کشورهای اروپایی در زمینه تولید مسکن عموما تغییر بنیادی کرد. حسین‌آبادی درباره این تغییرات بنیادی و شروع عصر چهارم برنامه‌ریزی تأمین مسکن در اروپا توضیح داد: در انگلستان و دیگر کشورهای انگلوساکسون، هم‌گام با سیاست‌های لیبرالیستی و ترک پاره‌ای از تعهدات دولت رفاه، تولید مسکن عمدتا به بخش خصوصی واگذار شد.
او با بیان اینکه در این مقطع زمانی، سیاست ایجاد مجتمع‌های عظیم مسکونی در فرانسه رها شد و حمایت از ساخت خانه‌های تک‌خانوار و مجموعه‌های آپارتمانی کم‌واحد توسط بخش خصوصی و موجران اجتماعی در دستور کار قرار گرفت، افزود: هم‌زمان با اتخاذ سیاست‌هایی، گرایش به خرید مسکن به جای اجاره نیز مورد تشویق قرار گرفت و از دهه 90 میلادی به بعد نیز به‌طور کلی، راهبرد کمک مالی به سازندگان مسکن تا حدود زیادی به پرداخت یارانه و تسهیلات به متقاضیان مسکن تغییر یافت. این مورخ معماری و شهرسازی تأکید کرد: در آغاز قرن بیست‌ویکم، این یارانه‌ها به صورت تسهیلات بانکی و وام‌های با بهره اندک و در مواردی بدون بهره برای خرید خانه از یک‌سو و از سوی دیگر پرداخت «کمک‌اجاره» توسط صندوق یارانه‌های مختص خانوارهای کم‌درآمد، سه‌چهارم از بودجه دولت در بخش مسکن را به خود اختصاص می‌داد؛ درحالی‌که همین نسبت تا پیش از دهه 90 میلادی به حمایت از ساخت‌وساز مسکن تعلق می‌گرفت. بر این اساس با شروع قرن جدید میلادی با توجه به شرایط اقتصادی و تقنینی کشورهای توسعه‌یافته، از جمله نرخ تورم پایین و به تناسب آن بهره بانکی نازل و نیز مقررات ویژه حمایت از مستأجران مثل محدودیت افزایش اجاره‌بها، پرداخت یارانه مسکن به اقشار آسیب‌پذیر، لزوم دخالت و حتی حمایت مستقیم بخش دولتی از تولید مسکن تا حدود زیادی مرتفع شد. البته این نیاز به صفر نرسید کما اینکه در فرانسه، قانونی در آغاز سده بیست‌ویکم تصویب شد که شهرهای با جمعیت بیش از ۱۵هزار نفر را ملزم کرد که تا سال ۲۰۲۵ دست‌کم ۲۵ درصد از مجموع ساخت‌وسازهای مسکونی موجود در محدوده شهری خود را به مسکن اجتماعی به‌خصوص در قالب مسکن استیجاری و حمایتی در قالب طرح‌هایی مانند اجاره به شرط تملیک اختصاص دهند.
این پژوهشگر بخش مسکن با بیان اینکه طی 20 سال اخیر (در فاصله سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۲۰) فرانسه سالانه بین 320 تا 350 هزار واحد مسکونی تولید کرده و از این نظر میان کشورهای هم‌رده خود در اروپا پیشتاز است، گفت: در عین حال با اینکه فرانسه امروز نزدیک به ۳۸ میلیون واحد مسکونی برای جمعیت 65 میلیون نفری خود دارد، از آنجا که توزیع جغرافیایی عرضه و تقاضا متناسب و منطبق نیست، در برخی مناطق از جمله در استان پایتخت فرانسه، پاریس و شهرهای پیرامونش، هنوز کمبود مسکن و در نتیجه رشد قیمت آن قابل ملاحظه است. البته تحولات اجتماعی و شیوه زندگی، از جمله رشد جمعیت، نرخ بالای طلاق و پایین ازدواج، افزایش جمعیت دانشجویان و مهاجران خارجی، افزایش تعداد منازل دوم خانوارها و رواج اجاره موقت و توریستی خانه‌ها برای حدود ۲۰ درصد از کل واحدهای مسکونی را نباید در این معادله نادیده گرفت.
علت شکست سیاست «ویلایی‌سازی»
به گزارش «اهالی»، بر اساس ماده 50 نسخه مصوب کمیسیون تلفیق از لایحه برنامه هفتم توسعه قرار است حداقل 0.2 درصد از مساحت سرزمینی به ظرفیت سکونتگاهی کشور افزوده شود. در واقع نقشه دولت این است که کمربندهای سکونتگاهی یا به اصطلاح محدوده شهرها در برخی از نقاط کشور شامل شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی، شهرک‌سازی‌ها و روستاها باز و بخشی از اراضی حومه با تغییر کاربری به محدوده‌های مذکور الحاق شود. در این اراضی قرار است سیاست توسعه افقی با ساخت مسکن ویلایی دنبال شود تا به این ترتیب دیگر تأمین مسکن حمایتی مشکلاتی که در پروژه‌های مسکن مهر و اقدام ملی مسکن پیش آمد و در اروپا نیز چند دهه قبل‌تر از ایران تجربه شده بود، رخ ندهد. با این حال «توسعه افقی شهرها» نیز از نگاه صاحب‌نظران نسخه مردودی است که دنیا در فاز پنجم تأمین مسکن با چالش‌های آن مواجه شده و از آن عبور کرده است.
حسین‌آبادی در این مورد خاطرنشان کرد: تحول دیگری که در دو دهه اخیر در فرانسه مشهود بوده، گرایش بیشتر به مجتمع‌های آپارتمانی در برابر خانه‌های تک‌خانوار و به اصطلاح متداول در کشور ما «ویلایی» است. در آغاز قرن ۲۱ حدود دوسوم خانه‌های نوساز در فرانسه را همین املاک شخصی و ویلایی تشکیل می‌داد که عمدتا در اطراف مراکز شهری متراکم شکل گرفته و مورد اقبال طبقه متوسط و خانوارهای پرجمعیت‌تر بود. اما دو دهه بعد، با آشکارشدن پیامدهای ناخوشایند زیست‌محیطی، پراکندگی شهری و گسترش افقی بی‌رویه شهر، از جمله بتونیزاسیون زمین‌های مرغوب اطراف شهرها و افزایش استفاده از خودروی شخصی، تلاش دولت‌ها برای محدودکردن این‌گونه توسعه شهری نیز چند سالی است که آغاز شده و سیاست افزایش تراکم محلات موجود، البته به صورت متناسب با پتانسیل زیرساخت‌های شهری آنها، ترویج می‌شود.
او ادامه داد: از سوی دیگر ساکنان نیز با درک کاستی‌های این‌گونه محلات صرفا مسکونی و عموما بی‌بهره از تأسیسات فرهنگی، اجتماعی و تجاری و نیز کم‌بهره از امکانات حمل‌ونقل عمومی، تا اندازه‌ای از ایده‌آل خانه شخصی به آپارتمان‌نشینی گرایش پیدا کرده‌اند، به طوری که در سال ۲۰۲۰ نسبت تولید خانه ویلایی و آپارتمان، وارونه شده و دوسوم مسکن نوساز در فرانسه از گونه آپارتمانی بوده است. او البته به فرضیاتی که درباره تغییر گرایش خانوارها و تمایلشان برای دوری از مرکز که در دوران پاندمی کووید19 مطرح شد نیز اشاره کرد اما گفت: این فرضیه بیشتر بازتاب‌دهنده خرید خانه‌های دوم از سوی خانوارهای مرفه بوده است. این صاحب‌نظر بخش مسکن خاطرنشان کرد: در حال حاضر، حدود ۵۵ درصد از مجموع واحدهای مسکونی موجود در فرانسه به صورت خانه تک‌خانوار و بقیه آپارتمان است. همچنین حدود ۴۰ درصد از خانوارهای فرانسوی اجاره‌نشین هستند و مابقی مالک مسکن که از این تعداد یک‌سوم (معادل 20درصد از کل خانوارها) در حال بازپرداخت اقساط خرید خانه خود هستند. همچنین نکته برجسته که گویای فاصله زیاد وضعیت ایران با کشورهای اروپایی در حوزه تأمین مسکن است، این است که میانگین هزینه مسکن (خواه در قالب اجاره‌بها خواه قسط وام خرید) معادل حدود ۲۰ درصد درآمد خانوارهای فرانسوی است؛ درحالی‌که این نرخ در ایران به بیش از 50 درصد رسیده است.
از طرفی طی هفته‌های اخیر در کشورمان سقف تسهیلات خرید مسکن با هدف تشویق به فرزندآوری به ازای هر فرزند صد میلیون تومان برای هر والد افزایش پیدا کرد. اما نرخ سود 23 درصدی این تسهیلات، بازپرداخت آن را برای خانوارها به یک ناممکن قطعی تبدیل کرده است. این در حالی است که بهره و مدت بازپرداخت وام‌های مسکن در اروپا به مراتب کمتر است. حسین‌آبادی در این زمینه توضیح داد: اوایل قرن بیست‌ویکم، میانگین نرخ بهره وام مسکن شش‌درصد و طول مدت بازپرداخت ۱۵ سال بود؛ اما طی دو دهه اخیر این ارقام به ترتیب به یک درصد و 20 سال تحول یافته که نشان از امکان دسترسی آسان‌تر به تسهیلات بانکی برای خرید مسکن است.
نسخه امروز «مسکن» در جهان
به گزارش «اهالی»، بازخوانی تجربه اروپا نشان داد اغلب بندهای پیش‌بینی‌شده در فصل مسکن لایحه برنامه هفتم توسعه شامل برنامه‌هایی است که در طول چند دهه گذشته تجربه شده و شکست خورده یا دست‌کم نواقص متعدد این برنامه‌ها باعث کنارگذاشتن آنها شده است. اما مطالعه موردی فرانسه در حوزه سیاست‌های تأمین مسکن حاکی است، سیاست‌گذار بخش مسکن در این کشور پس از عبور از پنج دوره مختلف سیاستی در این حوزه، گرایش دیگری را در حوزه تأمین مسکن در پیش گرفته است.
آن‌گونه که حسین‌آبادی تشریح کرده است، چارچوب کلی گرایش تأمین مسکن در فرانسه در حال حاضر عمدتا تحت تأثیر تحولات جامعه‌شناختی و تغییر شیوه زندگی از یک‌سو و هنجارهای زیست‌محیطی از سوی دیگر است. به این ترتیب از دیدگاه شهرسازی، مواردی همچون مکان‌یابی، فاصله، دسترسی و ارتباط با مراکز شهری و تأمین تأسیسات فرهنگی و اجتماعی علاوه بر زیرساخت‌های فنی شهرسازی مورد توجه ویژه قرار می‌گیرد و نیز طراحی مجموعه در قالب محله‌های زیست‌بومی (اکولوژیک) و برخوردار از آمیختگی کاربری‌ها و نیز اختلاط اقشار مختلف اجتماعی به روش‌های گوناگون تشویق و ترغیب می‌شود. به لحاظ معماری نیز، افزون بر رعایت استانداردهای نوین از جمله در زمینه تولید، مصرف و اتلاف انرژی و نیز کاربرد مصالح بوم‌آورد و طبیعی، طرح‌های نوآورانه در پاسخ به نیازهای نوخاسته جامعه مورد حمایت قرار می‌گیرند؛ نیازهایی مانند تولید مسکن بینانسلی که امکان همزیستی چند نسل (مثلا جوان دانشجو، میان‌سال فعال و سالخورده بازنشسته) را در بطن یک ساختمان و یا حتی یک واحد مسکونی میسر کند.
او خاطرنشان کرد: نکته دیگر این است که در کنار ساخت‌وساز مسکن نو، نوسازی و تغییر کاربری بناهای بلااستفاده خصوصی یا عمومی نیز بخش شایان توجهی از تولید مسکن را تشکیل می‌دهد. به عنوان مثال تأسیسات صنعتی و کارخانه‌هایی که از پی صنعت‌زدایی شهرهای بزرگ متروک مانده‌اند یا تأسیسات عمومی مانند زندان، پادگان و بیمارستان که با توسعه شهر و تغییر استانداردها، پاسخ‌گوی نیازهای کنونی نیستند و به بناهای جدید بیرون شهر منتقل می‌شوند، به لحاظ موقعیت شهری و کیفیت ساخت مناسب، از پتانسیل بالایی برای تبدیل کاربری به مسکونی برخوردارند. این دست پروژه‌ها از آن نظر که هم به نوعی باعث حفظ بناهای گذشته و خاطره شهری می‌شوند و هم نسبت به تخریب و بازسازی، موجب صرفه‌جویی در انرژی و مصالح‌اند، پاسخ سزاواری به دغدغه‌های کنونی در زمینه محیط زیست و میراث فرهنگی و معماری به شمار می‌روند.
بایدها و نبایدهای برنامه‌ریزی مسکن
حسین‌آبادی در جمع‌بندی و نتیجه‌گیری این بحث با اشاره به اینکه مسئله مسکن را به لحاظ پیچیدگی ویژه‌اش که در تأثیر و تأثر از عوامل جامعه‌شناختی، فرهنگی و اقتصادی، معماری و شهرسازی و البته زیست‌بومی است، نمی‌توان با ساده‌انگاری، سیاست‌های دستوری و نسخه‌ای یکسان در تمام مناطق و نواحی کشور حل‌وفصل کرد، افزود: چنان‌که تجربه‌های دو سده اخیر نشان داده است، خالصانه‌ترین نیت‌ها و خیرخواهانه‌ترین نظریات، در صورت اجراشدن ساده‌اندیشانه، بدون مطالعات میدانی کافی، بی‌توجه به بستر اجتماعی، شیوه‌های زیست و بافت جمعیتی، بدون تأمین زیرساخت‌های شهری، فرهنگی و اقتصادی لازم، به جای تحقق آرمان‌شهر و «شهر درخشان» به تعبیر لوکوربوزیه، معمار و شهرساز برجسته سوئیسی، به تولید زاغه‌نشینی و ایجاد محلاتی می‌انجامد که نه‌تنها گره‌ای از کلاف مشکلات جامعه نمی‌گشایند، بلکه خود به معضلی نو بدل می‌شوند. از این‌رو بهره‌گرفتن از توان پژوهشی مراکز دانشگاهی و کنکاش با نهادهای حرفه‌ای، تجزیه و تحلیل نقادانه سیاست‌ها و الگوهای آزموده‌شده پیشین در درون کشور و نیز در کشورهای گوناگون ترجیحا با شرایط اقتصادی و فرهنگی مشابه، می‌تواند از تکرار خطاها و اتلاف منابع جلوگیری کند.
این مورخ معماری و شهرسازی در ادامه تأکید کرد: از سوی دیگر به نظر می‌رسد رویکرد تمرکززدا و غیراقتداری در حل مسئله مسکن عموما نتایج موفق‌تری در بر داشته است. اگرچه نقش مرکز را در تعیین سیاست‌های کلی توسعه شهری، مثلا در قالب آمایش سرزمین، احداث زیرساخت‌ها و توزیع امکانات از نظر یکپارچگی و هماهنگی در سطح کشور نباید نادیده گرفت، ولی واگذاری برنامه‌ریزی و طرح‌های اجرایی به مقیاس استانی و شهرستانی مشخصا در حل مسئله مسکن، هم‌گام با مشارکت فعال بخش خصوصی احتمالا به پاسخ‌هایی نوآورانه و متناسب با نیازهای محلی راه خواهد برد. در پایان نیز دو نکته کلی را باید در نظر داشت: نخست اینکه در طول تاریخ و در تمام کشورها، هرگاه بستر اقتصادی ناسالم و محیط اداری آلوده به فساد بوده، بخش مسکن، به واسطه سرمایه‌های هنگفت تخصیصی، به‌سادگی قربانی مدیریت ناکارآمد و بازیگران سودجو قرار گرفته است؛ نکته دوم هم این است که توسعه شهر و شکل‌گیری محلات نو، فارغ از سیاست‌های اراده‌گرایانه و ساخت‌وسازهای مرغوب، مستلزم گذر زمان در مقیاس «دهه» و نه «سال» و «ماه» است، تا در کالبد بناها و فضای شهری، روح حیات اجتماعی و فرهنگی دمیده شود و حس تعلق شهروندان و هویت جمعی از پی سکونت چند نسل ضامن پایداری و پاسداشت سکونتگاه‌های تازه شود.
