ضربه‌ای دیگر بر پیکر نیمه‌جان اعتبار اسناد رسمی

ایمان  دمیری-قاضی  خانواده:‌ از میان ۱۳ رأی وحدت رویه‌ای که دیوان عالی کشور در سال ۱۴۰۲ صادر‌ کرد، آخرین آنها (که در جلسه سه‌شنبه 08/12/1402 هیئت عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است) مربوط به مزایده مال غیرمنقول در مرحله اجرای احکام مدنی است. نتیجه این رأی را می‌توان در دو جمله خلاصه کرد: دادگستری نه تنها اسناد رسمی اموال غیرمنقول تنظیم‌شده بین اشخاص را باطل و بی‌اعتبار می‌کند، بلکه اسناد رسمی اموال غیرمنقولی را که خودش (یعنی دادگستری) به اشخاص فروخته است نیز بدون محدودیت زمانی (یعنی تا همیشه) باطل و بی‌اعتبار می‌کند.

 رأی وحدت رویه جدید مربوط به کدام قسمت از پرونده‌های دادگستری است؟

در یک دسته‌بندی کلی می‌توان پرونده‌های دادگستری را به دو دسته پرونده‌های کیفری و پرونده‌های حقوقی تقسیم کرد. اقدامات دادگاه‌‌های حقوقی را نیز می‌توان به دو مرحله اصلی یعنی مرحله صدور‌ حکم و مرحله اجرای حکم دسته‌بندی کرد. در مرحله اجرای حکم، دادگاه در کنار محکوم‌له (شخصی که حکم به نفع او صادر شده است) محکوم‌علیه (شخصی که حکم به ضرر او صادر شده است) را اجبار به اجرای حکم می‌کند.

اجبار محکوم‌علیه به اجرای حکم صرفا در چارچوب قانون مجاز است. اقدامات مجاز برای اجبار محکوم‌علیه به اجرای حکم در دو قانون مهم یعنی قانون اجرای احکام مدنی (مصوب ۱۳۵۶) و قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی (مصوب ۱۳۹۴) پیش‌بینی شده است.

مهم‌ترین این اختیارات یکی امکان حبس (زندانی‌کردن) و دیگری امکان توقیف و مزایده اموال است. اموالی که جهت وصول محکوم‌به (موضوع حکم دادگاه) از محکوم‌علیه (بدهکار) توقیف می‌شود، ممکن است اموال منقول (مثلا خودرو) یا اموال غیرمنقول (عمدتا ملک) باشد.

رأی وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور مربوط به این قسمت از اقدامات دادگستری است. یعنی زمانی که شخصی محکومیت مدنی (نه کیفری) دارد، از اجرای اختیاری حکم خودداری می‌کند و واحد اجرای احکام مدنی برای اجرای اجباری حکم، از اختیار قانونیِ توقیف و مزایده اموال (نه اختیار حبس و زندانی‌کردن بدهکار) استفاده می‌کند و مالی که توقیف می‌شود، مال غیرمنقول (نه منقول) است.

در حقیقت اگر شخصی که مطابق حکم دادگاه، محکوم به پرداخت «مال» (مثلا وجه چک، بدهی، خسارت تصادف، وجه معامله، مهریه و هر محکومیت مدنی دیگری) به شخص دیگر شده باشد، به اختیار خود حکم دادگاه را اجرا نکند، واحد اجرای احکام مدنی، با اختیار ناشی از قانون اجرای احکام مدنی، اموال وی را توقیف و مزایده کرده و میزان مشخص‌شده در حکم دادگاه را از محل این مزایده وصول و به محکوم‌له (طلبکار) می‌دهد.

 توقیف و مزایده ملک چگونه انجام می‌شود؟

توقیف و مزایده اموال محکوم‌علیه در واحد اجرای احکام مدنی، تشریفات بسیار دقیقی مثل اطلاع‌رسانی به مالک (بدهکار)، اطلاع‌رسانی تاریخ و ساعت و محل مزایده به عموم برای امکان شرکت در مزایده، ارزیابی از طریق کارشناس، فراهم‌کردن امکان شرکت همه متقاضیان در مزایده، حضور نماینده دادستان، فروش به بالاترین قیمت و... دارد. هدف از این تشریفات، رعایت حق طرفین پرونده و شرکت‌کنندگان در مزایده، جلوگیری از تبانی، فروش به بهترین قیمت ممکن و اجرای حکم دادگاه (یعنی وصول محکوم‌به) در سریع‌ترین زمان ممکن است.

 مزایده چه زمانی تمام می‌شود؟

اجرای حکم دادگاه (یعنی وصول محکوم به/بدهی) از طریق مزایده اموال غیرمنقول (ملک) محکوم‌علیه (بدهکار) با رعایت آیین و تشریفات مزایده (مقرر در قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶) توسط واحد اجرای احکام مدنی انجام می‌شود. پس از انجام مزایده، واحد اجرای احکام مدنی، وجه حاصل از مزایده را به محکوم‌له (طلبکار) می‌دهد و دادگاه نیز دستور انتقال سند موضوع مزایده (یعنی ملک فروخته‌شده) را به نام برنده مزایده (شخصی که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است) صادر می‌کند. به این ترتیب، حکم دادگاه اجرا می‌شود. طلبکار به طلب خود و ملک به برنده مزایده می‌رسد.

ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی، برای اطمینان هر چه بیشتر از قانونی‌بودن فرایند مزایده، امکان شکایت از تخلفات اجرائی را «ظرف یک هفته از تاریخ وقوع» پیش‌بینی کرده است.

همچنین مطابق ماده ۱۴۳ این قانون «دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و این دستور قطعی است».

ملاحظه می‌شود که دادگاه (منظور دادگاه صادرکننده اجرائیه است. اعم از خود قاضی دادگاه یا دادرس اجرای احکام به جانشینی از قاضی دادگاه) در هر صورت (با یا بدون شکایت اشخاص از عملیات اجرائی) بر عملیات اجرائی (در اینجا: توقیف و مزایده ملک) واحد اجرای احکام نظارت دارد؛ اگر شخصی از عملیات اجرائی شکایت کرد، دادگاه مطابق ماده ۱۴۲ در مقام رسیدگی به شکایت، نظارت تمام‌عیاری به عملیات اجرائی خواهد داشت.

اگر هم شخصی از عملیات اجرائی شکایت نکرد، واحد اجرای احکام، پرونده اجرائی را به همراه گزارش کامل اقدامات به قاضی دادگاه می‌دهد تا قاضی در اجرای ماده ۱۴۳ صحت جریان مزایده را تأیید کند.

بنابراین زمانی که در اجرای حکم دادگاه، ملکی برای اجرای حکم (وصول بدهی) از محکوم‌علیه (بدهکار) توقیف و مزایده شده و سند ملک به نام برنده مزایده منتقل می‌شود، دادگاه حتما (چه در اجرای ماده ۱۴۲ چه در اجرای ماده ۱۴۳) بر جریان مزایده نظارت داشته و صحت آن (رعایت اصول و تشریفات مزایده) را تأیید کرده است.

 اختلاف بر سر چه موضوعی بود؟

اختلافی که سبب تشکیل جلسه هیئت عمومی و صدور رأی وحدت رویه جدید شد، آن بود که پس از اجرای ماده ۱۴۳ (یعنی تأیید صحت جریان مزایده و صدور دستور انتقال به نام خریدار) آیا می‌توان از اقدامات اجرائی و تخلفات مزایده شکایت کرده و مزایده را ابطال و سند رسمی مالکیت برنده مزایده را بی‌اعتبار کرد؟ مثلا آیا می‌توان به دلیل تخلف از تشریفات مزایده‌ای که پنج سال قبل انجام شده است (مثلا نظریه کارشناسی درخصوص قیمت‌گذاری ملک به یکی از طرفین ابلاغ نشده است) مزایده و سند انتقال اجرائی آن را باطل کرده و مالکیت ملک را به وضعیت پیش از مزایده برگشت داد؟

 نظر اکثریت قضات دیوان عالی کشور چه بود؟

۶۰ نفر از مجموع ۱۰۱ نفر از قضات حاضر در جلسه هیئت عمومی دیوان عالی کشور، دعوای ابطال مزایده و سند رسمی ناشی از آن، پس از تنفیذ صحت جریان مزایده (به لحاظ تخلف از مقررات مزایده و اقدامات اجرائی در فرایند مزایده) را قابلیت استماع دانستند.

 نتیجه رأی وحدت رویه جدید چیست؟

پیش از این نیز اسناد رسمی مالکیت غیرمنقول به نحو غیرمنطقی در معرض تزلزل و بی‌اعتباری بود. دادگاه‌ها با استناد به اسناد و مدارک عادی، اسناد رسمی را باطل و بی‌اعتبار می‌کردند‌. در ماه‌های اخیر، تلاش‌های خوبی برای حفظ اعتبار اسناد رسمی در برابر اسناد عادی آغاز شده بود. رأی وحدت رویه جدید، برخلاف جریان این تلاش‌ها و برخلاف خواست و مطالبه دکترین حقوقی و فعالان اقتصادی، ضربه دیگری بر پیکر نیمه‌جان اعتبار اسناد رسمی وارد آورد. نتیجه رأی وحدت رویه جدید از دو جهت قابل توجه است؛ از یک جهت، هیچ اعتمادی به فرایند مزایده دادگستری نیست و فرایند مزایده و نتایج آن برای همیشه در معرض بی‌اعتبارشدن قرار خواهند داشت. چنین وضعیتی، رغبت اشخاص برای شرکت در مزایده‌های دادگستری را از بین می‌برد که نتیجه بعدی آن نیز عدم امکان اجرای احکام دادگاه‌ها خواهد بود. اشخاص علی‌القاعده برای منافع اقتصادی در مزایده‌های دادگستری شرکت می‌کنند. ریسک بالای چنین مزایده‌هایی (که برای همیشه در معرض بی‌اعتبارشدن قرار خواهند داشت) تمایل اشخاص به شرکت در مزایده را از بین خواهد برد و مزایده‌های دادگستری را به مزایده‌هایی بدنام و بی‌اعتبار تبدیل خواهد کرد.

از جهت دیگر اعتبار اسناد رسمی مالکیت اموال غیرمنقول که پیش از این هم در معرض تزلزل و بی‌اعتمادی بود، از این پس بیش از گذشته بی‌اعتبار خواهد شد. در واقع پیام رأی وحدت رویه اخیر از نظر اعتبار سند رسمی مالکیت روشن است: حتی اگر خود دادگستری هم به موجب سند رسمی، ملکی به دیگران (برنده مزایده) فروخته باشد، باز هم نمی‌توان از اعتبار این معامله (مزایده) و سند مالکیت ناشی از آن مطمئن بود. و چه بسا در آینده‌ای نزدیک یا دور، خود دادگستری، معامله‌ای که خود انجام داده است را باطل و بی‌اعتبار کند.

وقتی نتوان به خود دادگستری به عنوان فروشنده ملک (آن هم با سند رسمی) اعتماد کرد، تکلیف بقیه فروشندگان و معاملات مشخص است!