خانه ویلایی یا برج‌سازی مسئله این است؟

شرق: شهرنشینی دیگر مانند سابق نیست و بیش از سه‌چهارم جمعیت ایران در شهرها زندگی می‌کنند و در مقیاس جهانی هم بیش از 56 درصد جمعیت جهان در شهرها ساکن هستند که بیش از ۸۰ درصد تولید ناخالص داخلی (GDP) جهان را تولید می‌کنند. بنا بر این گستردگی و اهمیت، تهیه سند سیاست ملی توسعه شهری در بسیاری از کشورها در دستور کار قرار گرفته تا با نگاهی جامع و یکپارچه در مقیاس سرزمینی، مسائل شهری در ابعاد مختلف کالبدی اقتصادی، اجتماعی، محیط زیستی و... را بررسی‌ کند. اما چگونگی توسعه شهرها مورد بحث و بررسی کارشناسان حوزه شهرسازی است. گسترش عمودی شهرها در برابر گسترش افقی و افزایش عرصه شهرها، همواره موضوع بحث و مناقشه متخصصان از انتظام‌های فکری مختلف بوده است. مرکز پژوهش‌های مجلس به‌تازگی گزارشی از مقایسه رویکردهای توسعه شهری افقی و عمومی با تبیین و تحلیل تراکم جمعیتی شهرها منتشر کرده که در آن به مفهوم تراکم جمعیت شهری اشاره شده است؛ مفهومی که به زعم کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس، امری اساسی در برنامه‌ریزی شهری، سیاست‌گذاری توسعه و حوزه‌های مرتبط مانند مسکن، معماری و آمایش سرزمین است.

یافته‌های این پژوهش نشان می‌دهد که در شهرهای مختلف ایران توزیع متفاوتی از تراکم مشاهده می‌شود که بر اساس اطلاعات بانک داده‌ها، میانگین حسابی تراکم شهرهای ایران، 39 نفر بر هکتار و میانگین وزنی برابر 59 نفر بر هکتار است که با توجه به لحاظ‌نشدن 400 شهر عمدتا با جمعیت کمتر از 50 هزار نفر در این بررسی برآورد می‌شود کمیت محاسبه‌شده برای متوسط‌های تراکمی کاهش پیدا کند.

در این بررسی مشخص شده که بیشترین تراکم در میان شهرهای ایران متعلق به گلستان در استان تهران با 184 نفر بر هکتار بوده، در‌حالی‌که این مقدار برای شهر تهران 141 نفر بر هکتار به دست آمده است.

بررسی‌های گزارش تازه مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد شهرهای ایران توزیع متفاوتی از تراکم دارند و تراکم جمعیتی بسیاری از شهرهای مهم امروزی با تراکم جعیتی دهه 30 شمسی برابر است، درحالی‌که به لحاظ تراکم ساختمانی و تعداد طبقات به‌طور مستمر شاهد روند افزایشی هستیم.

در این پژوهش تأکید شده در برخی از مناطق مثل شهرهای مرزی شمال غربی و استان لرستان تراکم شهرها به‌طور نسبی بسیار بالاست. بررسی‌ها نشان می‌دهد که پراکنش در جمعیت در کشور متعادل نیست؛ مسئله‌ای که عدم تعادل‌های منطقه‌ای را می‌تواند در پی داشته باشد. امری که در فرایند توسعه منجر به نابرابری‌های اقتصادی، اجتماعی و زیرساختی در بین مناطق مختلف کشور شده و آسیب‌هایی را در پی دارد.

در این مطالعات یادآوری شده تراکم جمعیت شهری، مفهومی اساسی در برنامه‌ریزی شهری سیاست‌گذاری توسعه و حوزه‌های مرتبط مانند مسکن، معماری، جغرافیا، برنامه‌ریزی منطقه‌ای و آمایش سرزمین است که برای توصیف شدت حضور افراد مشاغل واحدهای مسکونی یا معیارهای دیگری از جنبه‌های اقتصادی اجتماعی و کالبدی زیست و توسعه انسانی در یک واحد سطح تعریف‌شده استفاده می‌شود. تراکم جمعیتی شهر پیوندهای وسیعی به طیف گسترده‌ای از مسائل مربوط به کیفیت زندگی شهری از‌جمله کیفیت محیطی سیستم‌های حمل‌ونقل زیرساخت‌ها و تأسیسات فیزیکی ریخت‌شناسی و سیما و منظر شهری هنجارها و جامعه‌شناسی و مسائل اقتصادی، سرمایه‌گذاری و تأمین مالی دارد. از این‌رو این موضوع همواره مدنظر برنامه‌ریزان شهری، پژوهشگران توسعه و سایر حوزه‌های مدیریت شهری بوده است.

با وجود گذشت بیش از ۵۰ سال از سیاست‌گذاری برنامه‌ریزی و هدایت نظام شهرسازی در کشور و سکونت بیش از ۷۵ درصد جمعیت کشور در بیش از هزارو 450 شهر، بانک داده کامل و جامعی از شهرهای کشور وجود ندارد. تلاش‌هایی در این حوزه با همکاری سازمان ملل متحد انجام شده، اما به نظر می‌رسد کفایت و پوشش لازم فراهم نشده است. بسیاری از کشورها در این زمینه زیرساخت‌های سیاست ملی شهری بانک داده و سیاست‌های توسعه شهری را در یک چشم‌انداز بلندمدت تعیین کرده‌اند؛ بنابراین به دلیل ارتباط مستقیم هدایت شهرنشینی، شهرسازی و توسعه شهری با توسعه ملی و برنامه‌ریزی آمایش سرزمین بازوی پژوهشی مجلس پیشنهاد داده است‌ وزارت راه و شهرسازی برای تهیه این مستند اقدام کند. همچنین پیشنهاد شده که وزارت کشور با همکاری وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب به تهیه مستند شهرنامه کشور با استفاده از داده‌های کمی مربوطه اقدام کنند. این بانک داده می‌تواند نقش مهمی در تحقیقات کاربردی و همچنین در شناخت و حل مسائل گوناگون شهرها داشته باشد. همچنین پیشنهاد شده هرچه‌سریع‌تر سرشماری عمومی نفوس و مسکن انجام شود.

موافقان و مخلفان توسعه عمودی و افقی چه می‌گویند؟

اوج تقابل این دو دیدگاه را می‌توان در جریان تصویب برنامه هفتم توسعه دید. غلامرضا کاظمیان، مدرس دانشگاه علامه طباطبایی، معتقد است: نمی‌توان به شکل انتزاعی گفت که توسعه افقی شهرها در ماهیت خود، خوب است یا بد. باید توسعه افقی را در یک محتوای اجتماعی-اقتصادی قرار دهیم. اگر می‌گوییم توسعه افقی کم‌هزینه‌تر است باید‌ نوع هزینه، مقدار هزینه و منبع تأمین هزینه‌ها را در نظر گرفت. او توسعه افقی شهرها را در سه سطح به‌مثابه یک پروژه ساختمان‌سازی، مهندسان عمران و معمار متر و برآورد می‌کنند که هزینه چقدر است. می‌توان آنها را به سه دسته تقسیم کرد: زمین، مصالح و تجهیزات، هزینه‌های حقوقی و اداری و قانونی، طرح و برنامه شهری؛ ۶۰ درصد فضای شهر می‌شود فضاهای انتفاعی و غیرانتفاعی که در واقع ۵۰ درصد آنها غیرانتفاعی می‌شود. از این‌رو به ‌ازای هر یک متر‌مربع فضای مسکونی باید یک متر‌مربع برای خدمات عمومی در نظر گرفت. شهر وسیع هزینه نگهداری بالایی دارد، به‌طوری‌که تا صد نفر در هکتار افت هزینه سرانه نگهداری شهر با شیب ۹۰ درصد خواهد بود و با افزایش تراکم هزینه سرانه اداره شهر به‌شدت پایین می‌آید و از یک جایی به بعد ثابت می‌شود.

سیاست‌گذاری و خط‌مشی شهری‌ سیاست توسعه شهری ما نیز در امر توسعه افقی مطرح است. مثلا امینت غذایی ما جزء سیاست‌های توسعه ملی ما‌ست یا خیر؟ باید در نظر داشته باشیم در شرایطی که کشور ما با بحران تأمین مواد غذایی مواجه خواهد شد، ما زمین مولد را به شهر مصرف‌کننده تبدیل می‌کنیم. در بحث محیط زیست شهری، امنیت شهری و ایمنی شهری با توسعه افقی شهری زمینه رانت در شهرها افزایش می‌یابد. در واقع تعارض منافع به نفع صاحبان قدرت بیشتر است تا منافع عمومی بررسی کرد.

هویت گم‌شده در بلندمرتبه‌ها

برخی از شهرسازان به توسعه افقی و عمودی از منظر هویت شهری نیز می‌پردازند. به اعتقاد این گروه از شهرسازان، دیدگاه‌ها و نظریه‌های مطرح‌شده در قالب توسعه عمودی شهر و هویت محله‌ای و به‌منظور مقابله با عوارض منفی شهرسازی کارکردی یعنی احداث ساختمان‌های بلند و گرایش به یکسان‌سازی، رویکردی که به نظر می‌رسد از تناسب بیشتری برای بررسی این موضوع برخوردار باشد، مکتب آمایش انسانی یا شهرسازی انسان‌گراست که رواج و کاربرد این مفهوم در واقع‌ واکنشی علیه توسعه صرفا معماری و طراحی شهری است.

به اعتقاد آنها بر اساس رویکرد شهرسازی «انسان‌گرا»، ساختمان‌های بلند به‌مثابه ساختاری کالبدی باید به‌گونه‌ای طراحی شود که منعکس‌کننده روابط اجتماعی و فرهنگی مانند جنبه انسانی در شهرها باشد و در عین حال بر مبنای این روابط هویت پیدا کنند. توسعه عمودی شهر می‌تواند به بسیاری از مسائل شهری همچون کمبود زمین مسکن، کاهش حمل‌ونقل، کاهش هزینه تأسیسات شهری، جلوگیری از رشد افقی شهرها و کاهش آسیب وارده بر محیط زیست پاسخ دهد؛ از طرفی این پدیده ضمن داشتن اثرات مثبت در صورت کم‌توجهی می‌تواند نتایج منفی و زیان‌باری را در ساختار هویت محلات شهر و عناصر هویت‌بخش آن به بار آورد.

عبدالحمید نقره‌کار، رئیس مرکز تحقیقات و قطب علمی معماری اسلامی دانشگاه علم و صنعت، معتقد است: با ازدیاد جمعیت باید مساحت شهر افزایش یابد. این یک اصل علمی است. در صورت عدم رعایت این تناسب با بحران‌هایی در ابعاد متفاوت مواجه خواهیم شد؛ از این‌رو تراکم جمعیت، بحران اجتماعی‌ محیط‌‌زیستی را به بار خواهد آورد. تراکم جمعیت، استقلال حریم و حرمت خانواده‌ها را نابود می‌کند؛ بنابراین وقتی جمعیت زیاد می‌شود، باید مساحت نیز افزایش یابد که همان به‌کارگیری الگوی توسعه افقی است. برخی شبهه‌ای ایجاد می‌کنند که توسعه افقی برخلاف تکنولوژی و پیشرفت است. باید سؤال کرد در کدام عملکرد؟ بله در عملکرد تجاری-اداری، صنایع سبک را می‌توان در بلندمرتبه‌سازی تعریف کرد؛ البته با ضوابطی که نظام شهرسازی به ما می‌دهد. اما در کاربری مسکونی یک اشتباه است. آیا این افراد (طرفداران توسعه عمودی و کوچک‌سازی) مفهوم خانه، حریم و سکونت را درک می‌کنند؟ قطعا نه؛ خانه محله امن و امنیت و استقلال فرد و خانواده او است. خانه باید مستقل و به دور از مزاحمت‌های هم‌جواری باشد تا حرمت انسانی حفظ شود. با ازدیاد جمعیت هیچ راه علمی ای جز توسعه افقی شهر وجود ندارد. مخصوصا تراکم تهران که غیرانسانی، غیرعلمی و ضد فرهنگ اسلامی است و مافیای قدرت بر فروش تراکم حاکم شدند.

دیدگاه موافقان افقی‌سازی درباره بالابودن قیمت مسکن

او با بیان اینکه یکی از عوامل مهم در بالارفتن قیمت مسکن حصارکشی زمین است، می‌گوید: اساس و بنیان هر نوع فعالیت ساختمانی و به‌خصوص مسکن زمین است. اساسی‌ترین مشکل در شرایط فعلی مسکن نیز بی‌توجهی دولت‌ها به اعطای زمین و مصادرشده و انحصاری‌کردن زمین‌های شهر، ذیل طرح‌های وارداتی جامع و تفصیلی است. همین مسئله طی سالیان بستر تشکیل مافیای زمین‌خوار را فراهم کرده است که بدون آنکه ارزش افزوده‌ای داشته باشند، زمین را دست به دست می‌کنند و سودهای کلان به دست می‌آورند. این کار چیزی جز ربا نیست. این شکل از زمین‌خواری و زمین‌فروشی و انحصارطلبی در زمین دقیقا به معنای رباخواری است. امروزه اگر زمینی ساخته ‌شود، درآمد کمتری دارد تا اینکه آن‌ را نگه دارند و بعدا بفروشند. ما نوعی رباخواری داریم چون بدون تولید سود دارد حاصل می‌شود. از نگاه اسلامی و طبق یک اصل فقه اسلامی زمین متعلق به خداوند بوده که در دست دولت اسلامی امانت است تا به‌صورت رایگان به مردم نیازمند واگذار شود و به صورت مناسب از آن بهره‌برداری شود. اگر زمین معطل شود یعنی بدون استفاده رها شود، دولت باید آن را پس بگیرد و به فرد نیازمند دیگری دهد. این اصل بسیار مهمی است که دیگر کشورها آن را پیاده می‌کنند اما ما از آن بهره‌ای نمی‌بریم. همین غفلت باعث شده‌ احتکار و نگهداری زمین بدون هیچ‌گونه فعالیت تولیدی سود اقتصادی زیادی را برای افراد داشته باشد. با گسترش محدوده شهرها و روستاها امکان واگذاری زمین رایگان به مردم و نیازمندان وجود دارد. با آپارتمان‌سازی یک جوان مجبور می‌شود تمام سرمایه ۵۰ سال آینده خود را قرض کند و به مافیای ساخت‌وساز بدهد تا خانه‌دار شود، اما با عرضه زمین افراد می‌توانند با امکانات فعلی خود و با روش مردمی‌سازی، خانه خود را بسازند. این مدل به دلیل انعطاف‌پذیری‌ای که دارد باعث امنیت اقتصادی خانواده می‌شود. باید از دولتمردان پرسید برای زمین و مسکن مردم چه کرده‌اند؟

طرح‌های جامع بازنگری شود

برخی از کارشناسان حوزه مسکن هم معتقدند طبق قانون باید هر ۱۰ سال یک بار‌ در طرح جامع باز‌بینی شود که این اتفاق نیفتاده و به جای چهار مرتبه، تنها دو مرتبه بازبینی در طرح جامع انجام شده است. مریم محمدی، کارشناس مسکن، معتقد است: عمده تغییرات در این بازبینی‌ها مربوط به تغییر کاربری بخش‌های مختلف شهر است. به جای آنکه با الحاق زمین نیاز به تأمین مسکن را برطرف کنند، با کم‌کردن سرانه‌های مفید، سرانه مسکونی را افزایش داده‌اند. دلیل مسئولان برای الحاق‌نکردن زمین به محدوده شهری تهران، افزایش مهاجرت است که این دلیل پذیرفته نیست. می‌توان با سیاست‌گذاری‌های نظارتی مانند ایجاد محدودیت در مجوز مهاجرت به تهران این مسئله را کنترل کرد و در عین حال مانعی نیز برای گسترش محدوده شهر و واگذاری زمین به وجود نخواهد آمد. از سوی دیگر عدم بازنگری طرح جامع و تفصیلی در فواصل منطقی، سبب گران‌ترشدن مسکن، گسترش عمودی‌سازی و ظهور پدیده حاشیه‌نشینی شده است؛ چراکه اگر محدوده شهری متناسب با افزایش جمعیت گسترش پیدا نکند، تقاضای زمین بیشتر از عرضه آن می‌شود. این موضوع در کنار محدودشدن خدمات عمومی به زمین‌های درون محدوده‌ سبب افزایش قیمت زمین خواهد شد و از طرفی به دلیل بالارفتن قیمت زمین و مسکن شهری، سکونت درون محدوده از استطاعت افراد نیازمند خارج شده و نهایتا به پدیده حاشیه‌نشینی منجر خواهد شد.

به گفته آنها شرایط بحرانی امروز مسکن در پایتخت به آن دلیل است که مساحت فعلی تهران همچنان همان مساحتی است که برای نیاز‌های ۳۰ سال پیش این شهر در نظر گرفته شده بود.

مشخص است که شرایط فعلی راه‌حلی جز بازنگری طرح جامع و تعریف محدوده شهری مطابق با نیازهای جدید و واقعی این شهر باقی نمی‌گذارد.

عوامل گرانی مسکن؛ بررسی سهم زمین

فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن نیز با رد این استدلال که افزایش تراکم به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن منجر می‌شود، گفته است: برای رد این ادعا کافی است تغییرات عرضه مسکن در تهران بررسی شود. تغییرات قیمت مسکن در تهران عموما متأثر از متغیرهای کلان اقتصادی مثل نقدینگی، تورم و همین‌طور هزینه تولید مسکن است و افزایش یا کاهش عرضه تقریبا هیچ‌‌‌‌وقت اثر محسوس افزایشی یا کاهشی بر قیمت مسکن نداشته است. قیمت زمین نیز با توجه به اینکه نوعی دارایی محسوب می‌شود، همواره تابع متغیرهای اقتصاد کلان بوده است و مادامی که وضعیت این متغیرها اثری سوء بر قیمت‌ها به دنبال داشته باشد، حتی افزایش چند‌صد درصدی تراکم هم به کاهش قیمت مسکن یا زمین نخواهد انجامید. در اوایل دهه 80 تصمیمی به صورت مقطعی از سوی ملک‌مدنی، شهردار وقت تهران، بلافاصله موجب افت ارزش زمین و مسکن در این مناطق شد و از طرفی به رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی در جنوب شهر انجامید. دیگری الحاق زمین‌‌‌های با غلبه کاربری مسکونی به شهرهای جدید مثل پردیس و هشتگرد بود که نه‌تنها هیچ‌گونه تأثیر کاهشی بر قیمت مسکن در این شهرها نداشت، بلکه عملا قیمت در این شهرها با تبعیت از دیگر متغیرهای اقتصاد کلان، در سال‌های اخیر در یک مسیر پرشتاب افزایشی قرار گرفت.

یزدانی با تأکید بر اینکه «رانت» در ذات دارایی‌‌‌هایی مثل زمین و مسکن وجود دارد، می‌گوید: ملک، کالایی مقید به مکان است و اگر امتیاز بارگذاری در یک پهنه مکانی خاص افزایش پیدا کند، عملا مجوز رانتی به مالکان آنها تعلق گرفته است. البته این رانت در ذات زمین و مسکن وجود دارد؛ کمااینکه وقتی ملکی در منطقه برخوردار شهر خریداری می‌شود که دسترسی بیشتری به خدمات و سرانه‌‌‌ها دارد، قیمت ملک خود حاصل نوعی رانت است، نه تولید اقتصادی. با این وصف وقتی امتیاز مضاعفی هم مثل تراکم بالاتر به ملک خاصی تعلق بگیرد، گویی رانت بیشتری به مالک تعلق گرفته است و او می‌تواند باز هم قیمت پیشنهادی فروش ملک خود را یک پله بالاتر ببرد. بنابراین معنای اقتصادی فروش تراکم، «عرضه زمین مجازی» است که از سال 70 به بعد در تهران و به‌ تدریج در سایر شهرهای کشور رواج یافته است و در نهایت به رشد بیشتر قیمت زمین و مسکن تحت‌ تأثیر رشد بیشتر تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار املاک منجر خواهد شد.

کجا خانه ویلایی بسازیم؟

مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران هم به‌تازگی پژوهشی درباره ردیابی نظرات مرتبط با گسترش عمودی و افقی شهرها منتشر کرده است.

در این گزارش به دیدگاه شهرسازان طرفدار این دو دیدگاه اشاره شده است. بری مثال سخنرانی صالح شکوهی بیدهندی، عضو هیئت علمی گروه شهرسازی دانشگاه علم و صنعت تهران، به‌عنوان موافق توسعه افقی شهرها آمده است. این استاد دانشگاه تأکید دارد: گرانی مسکن و افزایش تراکم در تهران و دیگر کلان‌شهرها با وجود اختصاص هزینه‌های بیشتر به آنها همچنان از مشکلات اساسی بوده و به نظر می‌رسد ایجاد خانه‌های وسیع در دیگر شهرها در قالب نهضت ملی راه‌حلی است تا مردم دلیلی برای زندگی در شهرهای دیگر داشته باشند. علاوه بر تهران شهرهای اطراف آن مانند صباشهر، نسیم‌شهر، قیام‌دشت و شهر قدس نیز به دلیل محدودیت‌های ایجادشده ناشی از خط محدوده، با چندطبقه‌سازی و افزایش تراکم روبه‌رو هستند.

او معتقد است: مقایسه صرف توسعه شهرها با توسعه جمعیت آنها به دلیل تغییر در بعد خانوار صحیح نیست؛ زیرا با افزایش ۱۹درصدی جمعیت در سال‌های اخیر، بعد خانوار حدود ۵۰ درصد افزایش داشته است. علاوه‌ بر ‌آن در کلان‌شهرها نه‌تنها افزایش گستره شهر رخ نداده است، بلکه کاهش مساحت نیز داشته‌ایم؛ در‌حالی‌که تراکم جمعیتی در آنها افزایش یافته است.

کاوه اسدپور، پژوهشگر حوزه شهرسازی، از موافقان توسعه عمودی است که در این پژوهش به سخنرانی‌های او اشاره شده و آمده است: یکی از نگرانی‌های موجود در قانون جهش تولید مسکن، هزینه بالای آماده‌سازی زمین‌هایی است که به محدوده شهرها الحاق می‌شود و تا زمانی که نگرانی بابت تأمین منابع مربوطه وجود نداشته باشد، ممکن است گزینه‌های پرهزینه و گران‌قیمت برای آن انتخاب شود، برای زیرساخت‌هایی مانند مناسب‌سازی جداره مسیل، در‌حالی‌که باید صرف جهش مسکن شوند. به‌عنوان مثال در شهر پردیس سهم بزرگی از آورده‌های اولیه متقاضیان صرف ساختن تونل‌ها شد و در نهایت، با وجود تکمیل پرداختی‌های مردم خانه‌های‌ آنها ساخته نشده بود. علاوه بر موارد فوق، امکان تقویت مافیای تهیه طرح‌ها و مافیای حوزه زیرساختی نیز وجود دارد. امکان شکل‌گیری جریانی بین‌ بخشی از دولت، بخش خصوصی و بازار وجود دارد.

در این مطالعات به نظریات محمود اولاد، مدرس دانشگاه، اقتصاددان و پژوهشگر‌ نیز پرداخته شده است. به گفته او از نگاه علم اقتصاد انتخاب میان توسعه عمودی و افقی شهرها تابع هزینه است. مزایای ساخت خانه‌های ویلایی و توسعه افقی شهر باید در مقابل هزینه‌های آن بررسی شود. در صورت توسعه افقی شهرها دسترسی به مناطق مختلف شهری به‌‌ویژه مراکز شهر و کانون‌های فعالیت طولانی‌تر و هزینه‌برتر است؛ بنابراین ایجاد مناطق وسیع ویلایی مستلزم توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل خواهد بود. از سوی دیگر هزینه نگهداری مسکن ویلایی بالا بوده و این هزینه در طول زمان نیز تشدید خواهد شد. در‌حالی‌که در صورت فشرده‌شدن فضاها و استفاده از بخشی از فضا به صورت مشاع هزینه‌های نگهداری آن کاهش پیدا خواهد کرد. اهمیت این موضوع تا جایی است که در مناطق روستایی نیز با وجود زمین فراوان، خانه‌ها با مساحت کمتری ساخته می‌شده‌اند.

بررسی شاخص‌های مربوط به مسکن از قبیل سهم قیمت زمین در قیمت مسکن و روند افزایشی قیمت مسکن در سال‌های اخیر نشان‌دهنده جهش قیمت زمین و مسکن در شهرها به‌ویژه کلان شهرها در سال‌های اخیر بوده است؛ در‌حالی‌که حبس و احتکار زمین از طرف نهادها و تبدیل‌شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای از سوی برخی از کارشناسان از دلایل اصلی این مشکل است.

در ادامه پژوهشگران 12 محور برای قیاس این دو دیدگاه استخراج کرده‌اند. یکی از این محورها تأثیر الحاق اراضی بر قیمت زمین و مسکن است. در این مطالعات آمده بررسی شاخص‌های مربوط به مسکن قبیل سهم قیمت زمین در قیمت مسکن و روند افزایشی قیمت مسکن در سال‌های اخیر نشان‌دهنده جهش قیمت زمین و مسکن در شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها در سال‌های اخیر بوده؛ در‌حالی‌که حبس و احتکار زمین از طریق نهادها و تبدیل‌شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای از سوی برخی از کارشناسان از دلایل اصلی این مشکل به شمار رفته و الحاق اراضی به شهرها و توسعه افقی به‌عنوان راه‌حلی مناسب برای آن پیشنهاد شده است، گروه دیگری از کارشناسان معتقدند با وجود عرضه زمین در شهرها به اندازه کافی و حتی بیشتر از آن در طی سال‌های گذشته قیمت زمین و مسکن همچنان در حال افزایش بوده و کمبود عرضه یا احتکار زمین تعیین‌کننده قیمت زمین و مسکن نیست.

علاوه‌بر‌آن رشد افقی شهرها و تأمین مالی آماده‌سازی اراضی الحاقی از طریق واگذاری زمین منجر به افزایش قیمت زمین و تشدید مشکل موجود خواهد شد.

یکی دیگر از محورهای اختلافی، مطرح‌کردن کمبود زمین به‌عنوان یکی از دلایل اصلی تراکم بالای شهرهای ایران در مقایسه با دیگر کشورها و تأکید بر رشد تراکمی بالای کلان‌شهرهایی از قبیل تهران و شهرهای اطراف آن دلیلی پیشنهاد الحاق اراضی به شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها به‌عنوان راه‌حلی برای کاهش تراکم است. این در حالی است که برخی از کارشناسان معتقدند مقایسه تراکم شهرها در نقاط مختلف با تعاریف متفاوت و زمینه‌های سیاسی، اجتماعی و تاریخی گوناگون کار صحیحی نبوده و تراکم شهرهای ایران در مقایسه با دیگر شهرهای جهان و حتی در مقایسه با ادوار گذشته بحرانی نیست. علاوه‌برآن، با فرض بالا‌بودن تراکم در کلان‌شهرها الحاق اراضی و افزایش محدوده‌های شهری منجر به جابه‌جایی جمعیت از مراکز شهرها به حومه‌های شهری نخواهد شد و عدد تراکم تنها به صورت صوری کاهش خواهد یافت یا به‌عنوان دلیلی بر جذب جمعیت جدید به محدوده‌های کلان‌شهری عمل می‌کند.

هزینه‌های تأمین، زمین ساخت و نگهداری شهر در دو گونه توسعه افقی و توسعه عمودی از موضوعات مهم مورد بحث میان موافقان توسعه افقی و مخالفان آن بوده است. منتقدان توسعه افقی، صرف هزینه‌های بالا برای آماده‌سازی اراضی الحاقی و تأمین زیرساخت‌های مورد نیاز توسعه را غیر‌منطقی دانسته و بر اساس اعداد، ارقام و آمارهای ارائه‌شده از سوی ارگان‌های گوناگون بر این باورند که هزینه ساخت ساختمان چهار‌طبقه حدود شش تا هفت درصد از ساخت ساختمان یک‌طبقه ارزان‌تر است.

علاوه‌بر‌آن میزان مصرف آب و گاز نیز در ساختمان‌های ویلایی بیشتر واحدهای آپارتمانی است. درباره تأمین زمین به صورت رایگان مخالفان توسعه افقی معتقدند خسارت حاصل از طرح‌های عمرانی، توسعه‌ای و عمومی به منابع طبیعی و هزینه احیای منابع طبیعی در جای دیگر بسیار بیشتر از هزینه تأمین زمین خواهد بود. از سوی دیگر موافقان توسعه افقی هزینه‌های ساخت در توسعه افقی را با توجه به مواردی مانند حذف فضای مشاع در ساختمان‌های ویلایی، عدم نیاز به سازه‌های فلزی و بتنی مانند آنچه در بلندمرتبه‌سازی مورد نیاز است، طولانی‌نشدن مدت‌زمان ساخت در صورت افزایش زمان ساخت‌وساز هزینه‌ها تحت تأثیر تورم افزایش خواهد یافت و جز آن کمتر از هزینه‌های ساخت در بلندمرتبه‌سازی دانسته و افزایش هزینه نگهداری در شهر کم‌تراکم را با توجه به کاهش هزینه‌های ساخت و حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن جبران‌پذیر می‌دانند. هزینه‌های مصرف آب و گاز نیز با توجه به در‌ نظر‌ گرفتن بعد خانوار که در ساختمان‌های ویلایی بیشتر از واحدهای آپارتمانی است، توجیه‌پذیر است.

قابلیت توسعه اراضی اطراف تهران و دیگر شهرها یکی دیگر از محورهای مورد اختلاف است. الحاق اراضی به شهرها نیازمند بررسی امکان توسعه اراضی اطراف آنهاست. موافقان توسعه افقی شهرها مبتنی بر آمار نهادهای مختلف ۱۵ درصد از پهنه جغرافیایی ایران را دارای قابلیت توسعه معرفی کرده‌اند که تاکنون فقط دو درصد از آن ساخته شده است و نبود زمین کافی برای گسترش افقی شهرها را ادعایی غیر‌علمی از سوی انحصارطلبان و زمین‌خواران می‌دانند. در‌‌حالی‌که مخالفان توسعه افقی با استناد به نقشه‌های وضع موجود بیان می‌کنند که اراضی اطراف، تهران، شامل پارک‌های حفاظت‌شده محدوده فرونشستی پیرامون، تهران گسل‌ها و رخ‌ نمونه‌ای سنگی، آرامستان‌ها یا اراضی درجه ۱ و ۲ کشاورزی بوده که امکان توسعه در آنها وجود ندارد. علاوه‌بر‌آن منتقدان توسعه افقی به حکم صریح رهبری درباره گسترش‌نیافتن محدوده تهران از هیچ سمتی و تعیین کاربری‌هایی به منظور تثبیت اراضی موجود اشاره کرده‌اند.

یکی دیگر از محورهای مقایسه‌ای تأثیر توسعه افقی شهرها بر تمرکززدایی از کلان‌شهرهاست. در این مطالعات آمده که تمرکززدایی از شهرهای بزرگ و کلان‌شهرهای ایران از مهم‌ترین سیاست‌های آمایش سرزمین به شمار می‌رود. توسعه مسکونی کم‌تراکم و به صورت ساختمان‌های ویلایی از سوی موافقان توسعه افقی شهرها به‌عنوان مشوقی برای تمرکززدایی از تهران و دیگر کلان‌شهرها مطرح شده که با توجه به فراهم‌بودن امکان اشتغال و تولید در خانه‌های مدنظر طرح به مهاجرت معکوس از کلان‌شهرها به شهرهای میانی و کوچک کمک می‌کند.

از سوی دیگر مخالفان توسعه افقی معتقدند مشکل مهم و بنیادی در کشور ما نبود تعادل منطقه‌ای است و ایجاد مسکن آن‌هم در شهرهای مقصد مهاجرت به توسعه‌یافتگی نظام شهری کمک نخواهد کرد. علاوه‌برآن با توجه به نظریه‌هایی مانند قطب رشد، توسعه منطقه‌ای و توسعه مکان مرکزی و جاذبه‌های ایجادشده در شهرهای بزرگ‌جمعیت به این شهرها جذب شده و توسعه افقی کلان‌شهرها به جذب جمعیت بیشتر در این شهرها خواهد انجامید. اراضی الحاقی به شهرهای کوچک و میانی نیز که برای توسعه مسکونی در نظر گرفته شده‌اند، به خانه‌های دوم اختصاص خواهند یافت و منجر به تمرکززدایی از کلان‌شهرها نخواهد شد.

در پایان پژوهشگران نظرات ردیابی‌شده مرتبط با گسترش عمودی و افقی شهرها را به سه دسته، موافق با گسترش افقی شهرها، مخالف با گسترش افقی شهرها و دیدگاه کارشناسانی که بررسی خاص زمینه‌ای در هر شهر را مطرح کرده‌اند، تقسیم کرده و اعلام کرده‌اند که نظرات مرتبط با بررسی خاص زمینه‌ای در هر شهر دسته از جامعیت بیشتری برخوردار بوده و از تعمیم حکم عام موافقت یا مخالفت با گسترش افقی و عمودی شهرها در آنها اجتناب شده است.