ادعای گسترش افقی شهر مشکل مسکن را حل نمی‌کند
در حدود سه سال دولت سیزدهم، بیش از 60 هزار هکتار زمین به شهرها الحاق شد که حتی طبق برنامه‌های همان دولت برای گسترش به اصطلاح افقی و کم‌تراکم دو برابر زمین مورد نیاز برای طرح چهار میلیونی مسکن بود.
در حدود سه سال دولت سیزدهم، بیش از 60 هزار هکتار زمین به شهرها الحاق شد که حتی طبق برنامه‌های همان دولت برای گسترش به اصطلاح افقی و کم‌تراکم دو برابر زمین مورد نیاز برای طرح چهار میلیونی مسکن بود. ولی بنا بر اطلاعات به‌دست‌آمده کل واحدهای تکمیل‌شده حمایتی حدود بیست‌وچند هزار واحد است! همین یک گزاره نشان می‌دهد که تقلیل‌دادن مسئله مسکن به کمبود زمین مبنای منطقی ندارد، گرچه ملاکان زیادی در آن ذی‌نفع و بنا بر شواهد به شدت در تلاش هستند و آخرین بازی آنها هم گویا حول عبارت مجعول «احتکار زمین» انجام می‌شود و این موضوع را با رسانه‌ها مطرح می‌کنند.
1. احتکار زمین یا احتکار مسکن؟
در سطور گزارش «شرق» با عنوان گره کور مسکن آمده بود که نیمی از تهرانی‌ها مستأجرند. روی دیگر این عبارت یعنی حدود نیمی از واحدهای مسکونی تهران تحت تملک افرادی با چند خانه هستند. آمار و شواهد عینی از واحدهای خالی درون شهر را هم کنار این بگذارید.
جای دیگری از همان گزارش هم از پایین‌آمدن نرخ معامله گفته و دلیل آن کاهش قدرت خرید عنوان شده بود. روی دیگر همین عبارت هم حاکی از آزادی عمل همان مالکان انبوه برای احتکار و قیمت‌گذاری است. خبر مهمی هم از اجرای قوانین مالیاتی و اعمال سقف اجاره‌بها روی آنها نیست.
نتیجه: انحصار املاک درون شهر توسط گروه‌های مافیایی و اخراج مردم به زمین‌های بیرون از شهر، که البته بسیاری از همان زمین‌ها هم احتمالا متعلق به ملاکان مافیایی است! برای بازکردن راه هم فشار پشت فشار به دولت برای الحاق زمین‌های بیشتر. برای نمونه در جایی مثل همدان گفته می‌شود ذی‌نفوذان ابلاغ طرح جدید شهر را به تعویق می‌اندازند تا زمین‌های خاص را ببرند داخل محدوده. شرایط طوری شده که گویا به اندازه حدود نیمی از مساحت شهر چندهزارساله همدان، یک‌شبه در حال الحاق است1، شهری که یک امتیازش همین مساحت جمع‌وجور آن بود.
2. کمبود عرضه یا تقاضای کاذب؛ کدام عامل گرانی است؟
حدود 45 سال پیش در یزد زمین‌هایی به مردم داده شد برای خانه‌دارشدن. ولی مطالعه‌ای در نزدیکی سال 90 نشان می‌داد حدود 40 درصد آنها همچنان ساخته نشده بودند. چراکه ارزش همین زمین‌های خالی سالانه متوسط 81 درصد رشد داشته‌اند2 کدام بانک و بورس چنین بهره‌ای می‌برد؟ ارقامی را هم که در ابتدای یادداشت از الحاق اراضی آوردم، به یاد بیاورید. لاجرم بخش مهمی از این اراضی مازاد الحاق‌شده خصوصی است. ولی آیا این همه زمین باعث گشایش شد؟ آیا بعد از این همه سال تجربه واگذاری زمین باز هم باید باور کنیم مشکل مسکن در کمبود ساخت‌وساز است، آن هم با این همه خانه و زمین خالی درون شهرها؟
دلیل وجود تقاضای کاذب و همیشگی را باید در فضای کلان اقتصادی دید. در شرایطی که امنیت سرمایه‌گذاری و تجارت خارجی و تولید واقعی و... نباشد و تحریم ادامه داشته باشد، برای زمین تقاضای سرمایه‌ای وجود خواهد داشت، فارغ از آنکه مسکنی روی آن باشد یا نباشد. اتفاقا بد نیست یادآوری کنیم که بنا به همان گزارش «شرق» تورم بخش مسکن تنها حدود نصف تورم عمومی کشور بوده است. روزی که مشکل مسکن حل بشود، همان روزی خواهد بود که مشکل کلان اقتصاد (تحریم، پولشویی، دلالی...) حل شود. اتفاقا یک پای ثابت الحاق بی‌رویه زمین همان گروه‌های سیاسی هستند که با مذاکره و الحاق به FATF و پیوستن به تجارت جهانی مخالف‌اند.
3. نابوی عامدانه کشاورزی و دامداری؟
متأسفانه تخریب اراضی کشاورزی و مراتع به بهانه مسکن مدت‌هاست در کشور ما رخ می‌دهد. آن هم کشوری که از این نظر در مضیقه است و اتفاقا عمده اراضی مرغوب کشاورزی‌اش (به گفته وزیر فعلی کشاورزی) پیرامون شهرها و روستاهاست. در سال 56 مشاوران ایرانی-فرانسوی که طرح آمایش سرزمین را تهیه می‌کردند، نسبت به این موضوع هشدار داده بودند. به جز تخریب‌های غیرقانونی، جریانی وارد فضای رسمی کشور شده است که تلاش می‌کند این موضوع را با عناوین فریبنده (باغ‌شهر، فلاحت در فراغت، خانه‌باغ و...) قانونی کند که به نظر می‌رسد اوجش در دولت‌های نهم و دهم بود. در فضای اقتصادی رانت‌زده ایران فکرم گاهی به این سمت می‌رود که مبادا واردکنندگان مواد غذایی یا دارندگان تفکرات افراطی آخرالزمانی اینجا هم وارد شده باشند. تأثیر تخریب اراضی کشاورزی و مراتع کشور (عمدتا با گسترش روستاها و شهرها) را می‌توان در نمودار شاخص بهای کالاهای کشور دید. جالب و تأسف‌بار است که افزایش قیمت مواد خوراکی بسیار بیشتر از متوسط افزایش قیمت است. چه کسانی از این افزایش سود می‌برند؟ نکته دیگر اینکه اتفاقا افزایش قیمت مسکن (همان‌گونه که در بالا هم گفتیم) کمتر از متوسط است. (منبع: بانک مرکزی ایران، تیرماه 1401 (شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران، سال 1400)
4. گسترش افقی و آلودگی هوا
مروجان اندیشه گسترش افقی، بد نیست نگاهی به وضع هوای تهران داشته باشند. گسترش افقی و تعرض به حریم سبز شهر به جز تخریب ریه‌های شهر باعث افزایش ترافیک و گسترش مراکز آلوده‌کننده می‌شود. زمانی گفته می‌شد که نسیم کرج و شهریار هوای تهران را تلطیف می‌کند. ولی با گسترش ساخت‌وساز در این دو منطقه سابقا سبز این دو نسیم چه‌بسا آلودگی بیشتر با خود بیاورند که به آلودگی ترافیک ناشی از گسترش خود تهران افزوده شود. جالب است که همان کارشناس مذکور معتقد به برداشته‌شدن محدوده و لابد گسترش نامحدود و تخریب همین پس‌مانده فضای سبز اطراف شهر است.
4. آیا مسکن حاشیه شهرها قابل سکونت است؟
بسیاری از واحدهای شهر پرند که قرار بود مسکن تهرانی‌ها باشند، به مهاجران از بیرون استان اجاره داده شده است و مالکان آنها هنوز در تهران مستأجرند. چرا؟ چون آنجا برای زندگی مناسب نیست. بخش عمده‌ای از ساکنان همان شهر هم در تردد و ترافیک روزانه به شهر هستند. کارشناسان مسکن باور دارند که این خانه‌ها اتفاقا ارزان هم نیستند3 قیمت واقعی این خانه‌ها حاصل‌جمع قیمت معاملاتی و عمرها و هزینه‌هایی است که این افراد برای رفت‌وآمد صرف می‌کنند. در یک محاسبه سخاوتمندانه سرانگشتی من، این رقم به قیمت‌های کنونی، چند ده میلیارد می‌شد. نسلی که اینجا باید بسوزد تا مسکنش قابل سکونت شود، خود داستان دیگری دارد. آیا کسانی که این‌چنین حامی بیرون‌کردن مردم از شهرها هستند، خودشان حاضرند در حاشیه شهرها زندگی کنند؟
1- یادداشت دکتر محمدصالح شکوهی در روزنامه فرهیختگان (https://farhikhtegandaily.com/page/261956/)
2- محمدحسین سرایی (1388) بررسی علل رهاماندن اراضی واگذاری با کاربری مسکونی در شهر یزد. مطالعات و پژوهش‌های شهری و منطقه‌ای
3- نک.:https://www.ahuri.edu.au/events/hidden-costs
