«مسکن متری» چاره کار نیست

سال‌هاست که بحران شکل‌گرفته در حوزه مسکن روزبه‌روز حادتر می‌شود و متولیان امر گاه‌وبیگاه با رونمایی از تدابیر جدید برای مهار آن تلاش می‌کنند؛ اما با نگاهی به‌وضع موجود این حوزه می‌توان دریافت که تدابیر گذشته حتی اگر اثر مثبتی هم از خود برجای‌ گذاشته‌ باشند، این اثر کوتاه‌مدت و بسیار کوچک بوده‌ است. طرح مسکن متری نیز که چند وقتی است متولیان امر از آن سخن می‌گویند، تفاوت چندانی با طرح‌های ناموفق قبلی ندارد و بنا بر دلایلی که در زیر ذکر خواهد شد، نمی‌تواند تأثیر درخور توجهی در مسیر حل معضل مسکن از خود بر جای بگذارد. 

‌ناموفق‌بودن طرح‌ها و ایده‌هایی از این نوع عمدتا به دلیل بی‌اعتنایی به ریشه مشکل است. از این نظر چنین تدابیری را می‌توان با شیوه درمانی حکیمی مقایسه کرد که به‌ جای تجویز کشیدن دندان پوسیده، تلاش می‌کند عجالتا با استفاده از معجون‌های گیاهی، درد را تسکین بدهد. اصل 31 قانون اساسی دولت و دولتمردان را ملزم کرده که برنامه‌ای برای خانه‌دار‌شدن همه شهروندان کشور تدوین و اجرا کنند؛ زیرا هر فرد از جامعه ایرانی حق دارد مسکنی در شأن خود داشته‌ باشد. اگر از زمان تصویب این اصل مترقی اراده جدی برای اجرای این حکم قانونی وجود داشت، دولت‌های وقت باید اقداماتی را ذیل سه سرفصل زیر انجام می‌دادند:

1- افزایش سهم مزد در درآمد ملی

سطح دستمزدها در اقتصاد نقش مهمی در تسریع جریان خانه‌دار‌شدن شهروندان دارد؛ زیرا قدرت پس‌انداز و تشکیل منابع مالی برای خرید مسکن متأثر از آن است. طبعا پایین‌بودن دستمزدها موجب کاهش قدرت پس‌انداز بخش بزرگی از جامعه شده و امکان خرید مسکن برای آنان فراهم نخواهد شد. در این میدان باید دولت دو اقدام مهم انجام می‌داد:

الف- دولت باید از جریان تشکیل سندیکاهای کارگری و انجام چانه‌زنی دسته‌جمعی برای افزایش معقول سطح دستمزدها حمایت می‌کرد.هرچند تشکیلات خانه کارگر در همان سال‌های نخست پیروزی انقلاب اسلامی حمایت شد، اما در کل جریان چانه‌زنی دسته‌جمعی نیروی کار برای تعیین سطح دستمزد در جامعه ما هنوز راه درازی در پیش دارد.

ب- دولت باید برای افزایش بهره‌وری نیروی کار به‌عنوان موتور حرکت رو به‌ جلوی دستمزدها تدبیری می‌اندیشید. تلاش برای تداوم رونق اقتصادی و دستیابی به اهداف توسعه کشور، ارتقای فناوری و ارتقای کیفی آموزش می‌توانستند موجبات افزایش بهره‌وری نیروی کار و در نتیجه افزایش سهم مزد را فراهم کند؛ اما تداوم بحران‌ها و تحریم‌ها و کاهش ارتباط با بازارهای جهانی شرایطی را فراهم آورد که این شاخص کلیدی برای سال‌های طولانی افزایش محسوسی نداشته ‌باشد.

2- مهار رشد قیمت مسکن

افزایش بی‌رویه قیمت مسکن می‌تواند آثار مثبت افزایش قدرت پس‌انداز را خنثی کند؛ بنابراین دولت باید برای مهار این افزایش تدابیری بیندیشد. رفع تنگناها در بازار مصالح ساختمانی، معافیت مالیاتی و تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت برای انبوه‌سازان مسکن، جلوگیری از افزایش قیمت مسکن شهری و عوارض صدور پروانه ساختمانی و از همه مهم‌تر جلوگیری از شکل‌گیری و سلطه تقاضای سفته‌بازانه مسکن جزء اقداماتی هستند که باید مورد توجه دولتمردان قرار می‌گرفتند؛ اما نبود عزم جدی در این میانه و سپردن زمام امور به بازار آزاد، موجب شد به‌ دنبال افزایش نجومی حجم نقدینگی در کشور، نقدینگی سرگردان مانند سیلابی مخرب روانه بازار املاک و مستغلات شده و قیمت زمین شهری و مسکن را با سرعت افزایش بدهد؛ سرعتی که هرگز افزایش قدرت پس‌انداز حقوق‌بگیران تحت تأثیر عامل اول نمی‌تواند پاسخ‌گوی آن باشد.

3- ایجاد امکان خرید اقساطی

خرید اقساطی این امکان را برای نیازمندان مسکن فراهم می‌آورد که با اتکا بر درآمدهای‌شان در سال‌های آینده مسکن خریداری کنند و به‌ جای اجاره ماهانه، اقساط خرید مسکن را بپردازند. پررنگ‌تر‌شدن نقش بانک‌ها در تأمین مالی برنامه خرید مسکن، فراهم‌ساختن امکان واگذاری مسکن در قالب قراردادهای اجاره به شرط تملیک، راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن و ساختمان و در نهایت طرح مسکن متری ذیل این سرفصل قرار می‌گیرند؛ هرچند دولت‌های مختلف در طول چند‌ده سال گذشته فعالیت‌هایی در این میدان داشته‌اند، ولی نبود نقشه‌ راه مدون موجب شده این تلاش‌های پراکنده کمکی به حل مشکل نکند. به‌عنوان نمونه افزایش سقف وام مسکن هرچند با هدف کمک به متقاضیان مسکن اتفاق افتاده، اما در عمل تبدیل به عاملی برای متضررکردن آنان شده‌ است. یا برنامه راه‌اندازی صندوق مسکن و ساختمان هرچند در زمان خودش ایده سنجیده و قابل‌ دفاعی بود، اما فرایند تصویب و شروع آن به‌ حدی زمان‌بر شد که عملا با افزایش سهم زمین در قیمت مسکن، کارایی خود را از دست داد؛ به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود از زمان تصویب قانون اساسی عمل به تکلیف اصل 31 کنار گذاشته‌ شده و دولت‌ها برنامه خردمندانه و جامعی برای اجرای این تکلیف نداشته‌اند. در دهه نخست، درگیری کشور در جنگ داخلی و سپس تلاش برای دفع تجاوز دشمن بعثی فرصت اندیشیدن و اقدام کارساز را به دولت وقت نداد؛ اما در دهه‌های بعد به ‌تدریج وسوسه به فراموشی سپردن این تکلیف قانونی سراغ مسئولان آمد؛ زیرا وقتی می‌توان تکلیف آموزش رایگان همگانی را نادیده گرفت، می‌توان اصل 31 را هم رندانه کنار گذاشت. اینک با تشدید بحران مسکن و افزایش سریع جمعیت مستأجر، دولتمردان تلاش می‌کنند با رونمایی از تدابیری مانند مسکن متری گامی برای حل این بحران بزرگ بردارند؛ اما نکته تأمل‌برانگیز این است که مانند سرکنگبینی که به گفته مولانا صفرا می‌فزود، درحالی‌که با هدف کاستن از میزان صفرای بیمار تجویز شده‌ بود، چنین تدابیری هم نه‌تنها کمکی به قشر نیازمند مسکن نمی‌کند بلکه در بلندمدت به زیان آنان نیز تمام می‌شود؛ زیرا همان‌گونه که مدافعان طرح مسکن متری نیز اشاره کرده‌اند، اجرای این طرح رونق در بخش مسکن ایجاد کرده و به عرضه‌کنندگان مسکن که به دلیل گرانی بیش از حد امکان تبدیل به احسن اموال‌شان را از دست داده‌اند، کمک خواهد کرد که واحدهای فاقد مشتری را با قیمت مطلوب‌شان بفروشند و ناگزیر از کاهش قیمت پیشنهادی برای فروش نباشند. به بیان دقیق‌تر برندگان واقعی طرح‌هایی مانند افزایش سقف وام مسکن و مسکن متری همان کسانی هستند که با وارد‌کردن نقدینگی خود به بخش املاک و مستغلات و شکل‌دادن تقاضای سفته‌بازانه، موجبات گرانی سهمگین مسکن را فراهم آورده‌اند. مقابله با بحران مسکن و جلوگیری از پیامدهای منفی و بسیار دردناک اجتماعی، فرهنگی و حتی سیاسی آن در گرو برخورد اصولی با مشکل و عنایت به هر سه سرفصل برشمرده در بالا است و با ارائه طرح‌های مسکن‌گونه آبی برای نیازمندان واقعی مسکن گرم نمی‌شود.