کمال اطهاری، اقتصاددان از تغییر رویکرد، محله‌محوری و درآمدهای پایدار شهرداری تهران می‌گوید
مثبت اما ناکافی
نیره خادمی-خبرنگار
شهرداری تهران برای قرارگرفتن در مسیر درست مدیریتی و تغییر ریل از پروژه‌های پرسروصدا و بزرگ‌مقیاس شهری به پروژه‌های کوچک‌مقیاس محلی وظیفه سنگینی دارد. مجموعه مدیریتی که طی سالیان طولانی اولویت کارش در انجام پروژه‌های تبلیغاتی بود و شهروندان، کارشناسان و تمام ناظران شهر به افتتاح پروژه‌های پرتعداد عادت کرده بودند. شهرداری تهران در دوره مدیریتی محمدباقر قالیباف سابقه افتتاح زودهنگام پروژه‌هایی مانند خط 7 مترو تهران یا مترو فرودگاه امام را در کارنامه دارد که در سال 96 به دلیل نواقص متعدد در جنبه‌های عمرانی، تجهیزاتی و سامانه‌های ایمنی و کنترلی تعطیل شدند. پیروز حناچی که پیش از ورود به مجموعه مدیریت شهری، انتقادات زیادی به روش‌های مدیریتی، شهرفروشی و اداره گران شهر تهران داشت، حالا در مسند شهردار تهران معتقد است که در مسیر به وجودآوردن انضباط شهری و قرارگرفتن روی ریل درست مدیریتی است. او سعی کرده تراکم‌فروشی را بر اساس طرح تفصیلی تهران انجام دهد و اجرای پروژه‌های کوچک‌مقیاس شهری را سرلوحه اقدامات شهری تهران قرار دهد. نتیجه این نگاه تدارک نقشه مالی سال 99 با نگاه محله‌محوری بود. شهرداری تهران در بودجه سال 99 اجرای 109 پروژه کوچک‌مقیاس ولی پربازده در محله‌های شهر تهران را تعریف کرد. «خیالستان زندگی» یکی از همین پروژه‌هاست که به عنوان میدانگاه یا زیست‌پلی روی بخشی از بزرگراه امام‌علی(ع) طراحی شد تا همزمان با افزایش سرانه فضای سبز منطقه به ایجاد دسترسی‌های محلی این منطقه بینجامد. با توجه به اقدامات و تلاش مدیریت شهری برای تغییر رویکرد در شهر تهران، سوال اینجاست که این تغییر رویکرد و کاهش وابستگی به فروش تراکم چه تأثیری بر سرنوشت شهر خواهد داشت؟ آیا پیروز حناچی مسیر درستی را برای اداره شهر در پیش گرفته است؟ و رسیدن به نقطه مطلوب در مدیریتی چه ملزوماتی دارد؟ کمال اطهاری، پژوهشگر اقتصاد و توسعه شهری، معتقد است که تغییر سرمشق و واردکردن آن به برنامه‌ریزی و بودجه‌بندی شهرداری تهران اگر چه قدم مثبتی است اما کافی نیست و باید سرمشقی برای توسعه پایدار شهر نوشته شود و پایدار بماند. او می‌گوید که اگر شهر رشد پایدار اقتصادی نداشته باشد، شهرداری قادر به کسب درآمد پایدار نیست و شرط توسعه پایدار هم توسعه دانش‌بنیان است.
سال گذشته بودجه ۹۹ پایتخت «محله‌محور» بسته شد و بیش از ۱۰۹ پروژه کوچک‌مقیاس تعریف شد. درواقع شهرداری تهران با شعار تغییر در رویکرد، تمرکزش را از ساخت‌وساز و شهرفروشی برداشت تا به سمت اداره کیفی‌تر شهر حرکت کند و مدیریت سازه‌محور را به سمت مدیریت انسان‌محور ببرد. آیا مدیریت شهری در تغییر این رویکرد موفق بوده است؟
شهردار کنونی تهران توانست تغییر سرمشقی را وارد برنامه‌ریزی و بودجه‌بندی شهرداری تهران کند. این تغییر سرمشق قدم مثبتی است ولی معتقدم که در ادامه باید با تکمیل این چارچوب یا شیوه انتظام، موفقیت خود را کامل کند تا سرمشقی برای توسعه پایدار شهر شود و پایدار هم بماند. محله‌محوری باید به عنوان بخشی از سرمشق جامعه تلقی شود، نه اینکه فکر کنیم باید خود سرمشق جامعه باشد. حرکت کامل ارگان شهر، غیر از حرکت تک تک محله‌ها به عنوان اعضای آن نیست. امیدواریم که توسعه دانش‌بنیان شهر در چارچوب برنامه پنج ساله سوم شهرداری، سرمشق جامعی برای شهر باشد و عملیاتی شود ولی مقاومت شدید بورژوازی مستغلات رانتی مانع شد که مصوبات شورا درباره برنامه و نقشه راه دانش‌بنیان‌شدن به مرحله عملیاتی برسد.
و این تغییر رویکرد و حرکت مدیریت شهری از تکیه بر فروش شهر به سمت انسان‌محورشدن چه تأثیراتی بر شهر گذاشته است؟
انسان‌محورشدن شهر یک هدف و چشم‌انداز است و حتی می‌تواند هدف عینی برای یک برنامه میان‌مدت پنج ساله باشد. باید واقع‌بینانه با آن برخورد کرد؛ مثل اینکه بگویید هدف من در کشورهای جهان سوم انسان‌محورشدن برنامه‌ریزی است در صورتی که انسان‌محور شدن برنامه‌ریزی فرآیند طولانی دارد، نقشه راه دارد و چشم‌انداز دستیابی به آن از میان توسعه پایدار می‌گذرد. توسعه پایدار هم ضرورت‌هایی دارد ازجمله رشد پایدار اقتصادی دانش‌بنیان، دموکراسی، شکل‌گیری مشارکت نهادی و حفاظت از محیط زیست. شهرداری می‌گوید که می‌خواهم برنامه‌ریزی‌ام را انسان‌محور کنم؛ این خیلی خوب است؛ دست کم بهتر از گفته و عملکرد احمدی‌نژاد درباره افزایش جمعیت تهران است و همچنین بهتر از مسیر قالیباف شهردار قبلی تهران در فروش تراکم است. آنها برای رونق‌دادن به بخش مسکن 20درصد به جمعیت طرح جامع تهران اضافه کردند. بنابراین مسیر شهردار فعلی خوب است اما باید بدانیم که انسان‌محوربودن چشم‌انداز بسیاری طولانی دارد. در سال 2006 آلمان اعلام کرد که قصد دارد بخش تولید مسکن و شهر را انسان‌محور کند و انسان را به جای آجر بگذارد؛ این حرف‌ها زمانی گفته شد که مسکن فراهم بود و در واقع
مقدمات اولیه کار را انجام داده بود. بنابراین ابتدا باید مراحلی طی شود، مراحل هم اجباری است و قابل جهش نیست؛ زیرا بلوغ جوامع مراحل دارد و برای رسیدن به بلوغ باید زمینه‌سازی‌های آن انجام شود. بنابراین سرمشق باید جامع شود و بدون جامعیت، سرمشق خود را از پا می‌اندازد و در واقع از یک برنامه خوب دفاع بد می‌شود.
پس ما در این زمینه در ابتدای راه هستیم و ادامه این راه و برنامه‌ریزی آن هم به عملکرد شهرداران آینده بستگی دارد که چقدر به این راه پایبند باشند.
بخشی از این ماجرا به روشنفکرهای رسمی که همان مدیران و کارکنان شهرداری هستند، برمی‌گردد. بخش مهم آن اما به روشنفکران جامعه مدنی برمی‌گردد. سرمشقی که از آن صحبت شد، باید در جامعه مدنی دمیده شود و شورای شهر حامل آن باشد. برنامه‌ریزی شهری در واقع برنامه‌ریزی توسعه است. در آستانه انتخابات شورای شهر صحبت از فرستادن شهرساز و معمار برای اداره شهر به شورا بود و این شعار نشان می‌دهد که حوزه سیاسی متوجه نیاز شهر نیست. شهر برنامه‌ریزی توسعه‌ای می‌خواهد نه کالبدی و کالبد شهر باید از برنامه توسعه تبعیت کند. اگر حامل تعریف و سرمشق درست بودند، برای تسخیر شورای یک شهر 9 میلیونی به معمار و شهرساز بسنده نمی‌کردند. این رویکرد باید از جامعه مدنی و روشنفکران جامعه به شورا و شهرداری دمیده شود. در آستانه شورای قبل بحث شرکت‌کردن جریانات بیرون از حاکمیت در پارلمان شهری بود. همان زمان هم گفتم ما نمی‌توانیم نماینده بدهیم، تنها می‌توانیم ساختار یک برنامه جامع را به شهر بدهیم. مسلم است که ما از لحاظ سیاسی قبول نمی‌کنند، ما هم به هیچ‌وجه وقت، امکان مالی و ساماندهی نداریم؛ زیرا همه بودجه‌ها نزد روشنفکران رسمی است. روشنفکران جامعه باید
ساختار برنامه را مدیریت شهری بدهند؛ زیرا هیچ کدام از دو جریان اصلی در جامعه برنامه‌ریزی توسعه و دانش‌بنیان نمی‌دانند.
در بودجه امسال شاهد کاهش سهم درآمدهای ناپایدار در بودجه بودیم. بر همین اساس درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز به طرز قابل توجهی کاهش پیدا کرده و به حدود ۳۵درصد رسیده است؛ آن هم در شرایطی که در سال‌های گذشته سهم این نوع درآمد بالای ۵۰درصد بود و گاه به 70 یا 80درصد هم می‌رسید. از طرفی لایحه مالیات بر ارزش افزوده تصویب و به دنبال آن سهم درآمدهای پایدار ازجمله مالیات بر ارزش افزوده تقویت شد. همه این موارد آیا توانست مدیریت شهری تهران را به مدیریت شهرداری‌های جهانی که سال‌هاست درآمدشان را پایدار کرده‌اند، نزدیک کند؟
مصوبه مالیات بر ارزش افزوده برای درآمدهای پایدار مصوبه درآمد دولت نئوفئودال عادل است؛ یعنی دولتی که برای ساماندهی پویایی و توسعه پایدار شهر هیچ الگویی ندارد. قبلا همه مالیات را دولت مرکزی گرفته است در حالی که در قانون توزیع قدرت، دولت مرکزی همواره با دولت محلی تقابل دارد و به عنوان رقیب به آن نگاه می‌کند؛ به‌ویژه اینکه شهرداری‌ها شورایی زیر نظر دولت‌ها هم اداره می‌شود و شاید اگر زیر نظر دولت‌ها اداره می‌شدند، تا این اندازه تقابل وجود نداشت. وقتی دولتی برای جامعه برنامه توسعه‌ای نداشته باشد ولی از آن مالیات بگیرد یعنی نئوفئودال است. این دولت نئوفئودال با دیدن شرایط شهرداری‌ها کمی عادل‌تر شده است؛ زیرا مسکن قفل شده و شهرداری‌ها به بن‌بست رسیده‌اند. بنابراین دولت بخشی از این ارزش افزوده را می‌دهد در حالی که از همان ابتدا هم بنا بر همین بوده است. در تمام جهان مالیات بر ارزش افزوده و در کل مالیات بر مستغلات برای شهرداری‌هاست. در جامعه نئوفئودال برخورد دولت با جامعه برآورده‌کردن حقوق جامعه نیست بلکه رابطه‌ای مالی با جامعه برقرار می‌کند، مقداری یارانه توزیع می‌کند و مالیات از آنها دریافت می‌کند در شرایطی که
برنامه‌ها توسعه‌بخش نیست. بنابراین باید توسعه اقتصادی در دستور کار قرار گیرد و دولت مرکزی به جای رابطه مالی باید بازآرایی اقتصادی، سیاسی و اجتماعی شهر را در دستور کار قرار دهد. اگر شهر توسعه پایدار نداشته باشد، ارزش افزوده آن هم کفاف مخارج و هزینه خدمات آن را نمی‌دهد. در ازای افزوده‌شدن هر 100 هزار نفر به جمعیت، هزینه سرانه شهر به صورت تصاعدی 2درصد افزایش می‌یابد، پس باید بهره‌وری آن حداقل 2درصد بالا برود تا پاسخگوی خدماتش شود وگرنه نمی‌تواند پاسخگوی تورم، فقرزدایی و بالارفتن درآمدها شود. به دلیل نبود توسعه پایدار است که مثلا صندوق‌های بازنشستگی ورشکست می‌شود؛ چون نیروی جدید کار وارد بازار نمی‌شود که به صندوق‌ها حق بیمه پرداخت کند. پس این رابطه مالی که به اسم درآمد پایدار تعریف می‌شود، کفایت نمی‌کند؛ زیرا باید ارزش افزوده‌ای داشته باشید که از آن مالیات و عوارض دریافت کنید.
در شرایطی که حتی در قوانین بالادستی روش‌های درآمدهای پایدار یا روش‌های تأمین منابع مالی برای انجام خدمات و وظایف تعریف‌شده شهرداری مشخص نیست، فکر می‌کنید تا رسیدن به شرایط ایده‌آل و کسب درآمدهای پایدار برای شهرداری چقدر فاصله داریم؟
طرح‌هایی در این زمینه وجود داشت اما همه را بر هم زدند. در طرح جامع تهران که سال 86 مصوب شد، شهر دانش‌بنیان شد، هدف چشم‌انداز شهر و برای آن قواعدی هم تعریف شد. حتی شورای اصولگرا و قالیباف این طرح را قبول کردند اما بعد همه زیر آن زدند. چرا؟ چون نمی‌خواستند و نمی‌توانستند مثلا نمایش ساخت پل صدر و درآمدهایش را از دست بدهند. از این طریق درآمدهای زیادی داشتند و بورژوازی مستغلات رانتی از بخش خصوصی گرفته تا بخش‌های دیگر هم فشارهای زیادی به آنها وارد می‌کردند. فکر می‌کردند طرح جامع تهران ریشه آنها را خواهد زد، در صورتی که طرح جامع تهران آنها را به این سمت هدایت می‌کرد که منابع مالی‌شان را از رانت جست‌وجو نکنند و برایشان درآمدهای پایدار تعریف می‌شد. تبدیل مناطق، انبارها و پهنه‌های صنعتی به محل توسعه دانش‌بنیان شهری در دستور کار قرار گرفته بود. قرار بود که منطقه 22 به منطقه نوآوری شهری تبدیل شود اما آنها می‌خواستند با برج‌ها شهر ارواح آهن و بتون بسازند و پیرامون دریاچه چیتگر را بگیرند. رئیس‌جمهوری جدید هم که به محض ورود به دولت گفت، قصد تغییر دارد، پس از یک سال پشیمان شد و گفت که بخش مسکن لکوموتیو اقتصاد است. قرار
بود در تهران هر منطقه از شهر تهران به عنوان مناطق نوآوری تخصصی داشته باشد و با مناطق دیگر تهران تعامل داشته باشد. سال 86 به جای مناطق دانش‌بنیان شهر تهران، تشکیل کارخانه نوآوری را در بوق و کرنا کردند در حالی که پیش از این طرحی برای حکیمیه تهیه شده بود که پارک علم و فناوری پردیس، دانشگاه امام‌حسین و دانشگاه علم و صنعت در پیوند با هم به عنوان یک منطقه علم فناوری در تهران تشکیل شود اما این هم نشد. اگر بخواهید محله‌محور شوید باید چنین برنامه‌ای داشته باشید و درآمد پایدار و مالیات ارزش افزوده‌تان به اندازه هزینه‌های شهر باشد یا طوری افزایش پیدا کند که هزینه‌هایتان در آن جای بگیرد. برای محله‌محورشدن باید هر محله به یک مرکز خلاقیت و مکمل سراهای محله تبدیل شود.
یعنی شهرداری به شکل درستی در مسیر قرار نگرفته است؟
متأسفانه در حوزه عمومی با کمبود دانش روبه‌رو هستیم و روشنفکرهای غیر رسمی پرورنده نیستند، بیشتر شعاری عمل می‌کنند در صورتی که روشنفکر جامعه مدنی باید برنامه توسعه و جایگزین بدهد. البته که اقدامات خوبی هم انجام شده ولی باید کمبودها را هم گفت. حوزه عمومی هم ضعیف است و برنامه توسعه نمی‌دهد. بنابراین بخشی از این کمبودها به حوزه اندیشه ارتباط دارد و بخشی دیگر از آن به روشنفکرهای عمومی؛ زیرا بروکراسی به تنهایی نوآور نیست و نوآوری همیشه از بیرون وارد می‌شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، امسال صدور پروانه نسبت به مدت مشابه در سال گذشته 52درصد کاهش داشته است که از نظر درآمدی، شهرداری را با خطر جدی مواجه می‌کند بسیاری هم گفته‌اند که احتمالا شهرداری در دوره‌های بعدی دوباره به سمت شهرفروشی خواهد رفت. حتی شایعاتی هم درباره برگزاری جلساتی با برج‌سازان وجود دارد و گویا به آنها وعده‌هایی داده می‌شود که در ازای پشتیبانی از جریان‌های خاص، تراکم‌فروشی خارج از طرح تفصیلی و در نتیجه رونق دوباره بازار مسکن از سر گرفته می‌شود. چه راهکاری وجود دارد تا شهرداری‌ها دوباره به سمت استفاده از این منابع مسموم برای تأمین مالی نروند؟
اگر شهر رشد پایدار اقتصادی نداشته باشد، شهرداری قادر به کسب درآمد پایدار نیست ولی در سال‌های گذشته با این شعار که «برنامه اقتصادی وظیفه شهرداری نیست» جلوی طرح جامع سال 86 و برنامه پنج ساله شهرداری با محوریت فعالیت‌های دانش‌بنیان را گرفتند و پروژه‌های پراکنده دیگری را جایگزین کردند. کالایی عمومی به نام فضا را در اختیار شهرداری قرار داده‌اند که باید آن را در راه توسعه پایدار تخصیص بهینه دهد. امروز شرط توسعه پایدار توسعه دانش‌بنیان است. وظیفه شهرداری مستقیما اقتصاد نیست اما شهرداری در تمام جهان وظیفه ساماندهی به مدیریت یکپارچه شهر را به عنوان دبیرخانه انجام می‌دهد. این رویه حتی در شهرهایی چون لندن و پاریس که دولت‌های شهری پراکنده‌ای داشتند هم در پیش گرفته شد. تشکیل سازمان توسعه شهری برای نخستین‌بار در سال 1967 در نیویورک رخ داد و از بنیاد راکفلر گرفته تا سازمان مسکن اجتماعی آمریکا همه در آن شرکت داشتند. سپس این الگو را لندن، پاریس، تورنتو و شانگهای هم گرفتند. زمانی‌که این شهرها دانش‌بنیان شدند، اقتصاد پساصنعتی جایگزین اقتصاد صنعتی شد. در اقتصاد دانش‌بنیان شهرها مسند توسعه هستند یا فضای توسعه دانش‌بنیان را
می‌سازند. اقتصاد دانش‌بنیان در داخل شهر رخ می‌دهد و هیچ کس جز شهرداری برای سامان‌دادن در آنجا نیست. برخی تصور کردند اگر در برنامه سوم از تفویض اختیارات به شهرداری صحبت شد باید منابع را هم بدهند. فکر کردند بودجه‌ها را به شهرداری بدهند و بعد خود بروکراسی خود را چه کنند اما بسیاری از کشورها در این‌باره کارآمدترین شیوه را پیدا کردند و شهرداری دبیرخانه شد. بحث تفویض اختیار مطرح نبود که بترسند.
در کل اگر حوزه سیاسی در مسائل شهری دخالت کند رویه‌‌های قبلی دوباره ظهور خواهد کرد. احمدی‌نژاد وقتی برای ورود به ریاست‌جمهوری قصد تثبیت خود را داشت، شعار تمرکززدایی را مطرح می‌کرد اما بعد برای رونق بازار مسکن به پایه طرح جامع 20درصد اضافه کرد. بعد هم احمدی‌نژاد و قالیباف با تغییر در طرح تفصیلی، برای پشتیبانی از برخی نهادها، مسابقه گذاشتند؛ بنابراین اگر حوزه سیاسی دخالت کند، برای رسیدن به قدرت نابودی جامعه را رقم خواهد زد؛ ضمن اینکه چیزی هم از تهران نمانده که بخواهند به گروه‌های دیگر بدهند. بنابراین باید به حوزه سیاسی هشدار دهیم که این کار را نکند؛ زیرا نابودی خود و درد و رنج جامعه را زیاد خواهند کرد. از سوی دیگر باید از جمعی که طرح‌های جامع را کار کرده یک هیأت علمی سنجیده برای توسعه دانش‌بنیان تشکیل شود. روشنفکرهای جامعه مدنی هم نباید منتظر باشند باید با وجود همه فشارها و آسیب‌ها فعال شوند و مطالبه کنند.
البته خب قطعا چنین راهی سختی‌های زیادی هم برای مدیریت خواهد داشت؛ از این نظر که مثلا قالیباف در زمانی که سکان مدیریت شهری را داشت، با وجود درآمدهای ناشی از فروش شهر، یکسری اقدامات نمایشی انجام می‌داد ولی در دوره جدید با توجه به کاهش درآمدها و تمایل به پروژه‌های محلی و کوچک‌مقیاس آن اقدامات دیگر در دستور کار نیست. بنابراین بسیار دیده‌ایم که منتقدان این دوره از مدیریت شهری گفته‌اند شهرداری اصلا کاری انجام نمی‌دهد چرا که بازتاب اقدامات محله‌محور بسیار کمتر از بازتاب اقداماتی چون پل‌سازی و اتوبان‌سازی است. از طرفی شهرداری پرداختن به برخی اقدامات مثل وضعیت کودکان کار یا کارتن‌خواب‌ها که جزو وظایف ذاتی شهرداری نیست را نسبت به گذشته کمرنگ کرد. همین نگاه حتی گاهی باعث انتقاد کارشناسان و جامعه‌شناسان شده است.
برخی فعالان حوزه اندیشه که خیلی هم دلسوز هستند، معمولا مطالبه‌ای را مطرح می‌کنند که پوپولیست‌ها خوش‌شان بیاید. پوپولیست‌ها دوست دارند شما از دولت انتقاد کنید تا مثلا دولت بگوید؛ نفت را سر سفره مردم می‌آوریم. متأسفانه مطالبات جامعه مدنی در ایران فقط در بخش توزیع تقلیل پیدا کرده است در صورتی که باید مطالبه ایجاد شود. در حوزه اندیشه بسیار مهم است که روشنفکرهای جامعه مدنی برنامه توسعه و حق توسعه را مطالبه کنند. تشکیل انجمن حامی در ابتدای دولت روحانی اقدام بسیار خوبی بود؛ در انجمن‌های اینچنینی می‌توان کارهای مشترکی را انجام داد. یکی از این اقدامات پیگیری حقوق جمعی است. در حال حاضر مردم در شورا نماینده انتخاب می‌کنند و آنها قیّم مردم میشوند. بنابراین مردم حق مطالبه ندارند مگر به خیابان بروند که البته در آنجا هم با آنها برخورد می‌شود. ممکن است شهرداری یا دولت لوله گاز سمی را در خانه شما بگذارد شما شکایت می‌کنید و در دادگاه حتی اگر مخالف شما هم باشند باز هم به نفع شما حکم می‌دهند ولی مثلا شهرداری گذشته با مصوبه دولت تراکم‌فروشی کرد و این بلا را سر منطقه 22 آورد و باز هم مردم این محله نمی‌توانند شکایت کنند؛ آن هم
در شرایطی که همان میزان گاز و آلودگی که با لوله وارد خانه شما می‌شود با تراکم‌فروشی هم وارد خانه شما می‌شود. اما در آمریکا چنین نیست؛ آمریکایی که در نقد رادیکال به آن نئولیبرال هم گفته می‌شود. در آنجا هیچ کس نمی‌تواند تراکم‌فروشی کند. شما می‌توانید خانه یک طبقه را خراب و آن را تبدیل به دو طبقه کنید و باید تبدیل به باغ کنید. در آنجا مردم حقوق جمعی دارند؛ مردم محله برای شکایت و گرفتن حق‌شان تا دادگاه فدرال هم می‌توانند پیش بروند. دادگاه دولت را موظف به ارایه خدمات به آنها می‌کند؛ چون آنها حقوق جمعی دارند. بنابراین در تمام دنیا به حوزه عمومی بهای زیادی داده می‌شود و این اندیشه دگرگونی ایجاد کرده است؛ چرا که هیچ دولتی به خودی خود حاضر به اصلاح خود نیست.
یکی از مهم‌ترین راه‌های افزایش درآمدهای پایدار شهرداری توجه به دریافت مالیات و عوارض است اما پیامدهای اخذ مالیات و عوارض هم بر اقتصاد شهر و افزایش قیمت در بازار مسکن و حتی سایر کالاها تأثیرگذار است؛ شهرداری‌ها باید برای کاهش چنین معایبی چه اقداماتی را انجام دهند؟
توسعه پایدار شهری افزایش هزینه‌ها را توجیه می‌کند و جلوی رانت را می‌گیرد. شهرداری برای رسیدن به توسعه پایدار باید به دبیرخانه توسعه پایدار شهری تبدیل شود و بازیگران حاضر در شهر را برای توسعه پایدار شهری هماهنگ کند، به این ترتیب وقتی حرکتی اقتصادی رخ می‌دهد و مقداری بهره‌روی بالا می‌رود، می‌توان با کمترین عوارض هزینه‌های شهری را یک درجه بالا برد. برنامه‌ریزی شهری یک نوع برنامه‌ریزی توسعه است و شهرداری باید با مدیریت یکپارچه سایر نهادها را برای توسعه شهر سامان بدهد. البته مدیریت یکپارچه در ایران به مدیریت واحد تفسیر شده که غلط است. شهرداری نمی‌تواند همه وظایف در شهر را بر عهده گیرد و بهترین راه این است که هماهنگی مجموعه‌ها و برنامه‌ها واحد باشد تا به نتیجه برسند.
شهرداری تهران برای قرارگرفتن در مسیر درست مدیریتی و تغییر ریل از پروژه‌های پرسروصدا و بزرگ‌مقیاس شهری به پروژه‌های کوچک‌مقیاس محلی وظیفه سنگینی دارد. مجموعه مدیریتی که طی سالیان طولانی اولویت کارش در انجام پروژه‌های تبلیغاتی بود و شهروندان، کارشناسان و تمام ناظران شهر به افتتاح پروژه‌های پرتعداد عادت کرده بودند. شهرداری تهران در دوره مدیریتی محمدباقر قالیباف سابقه افتتاح زودهنگام پروژه‌هایی مانند خط 7 مترو تهران یا مترو فرودگاه امام را در کارنامه دارد که در سال 96 به دلیل نواقص متعدد در جنبه‌های عمرانی، تجهیزاتی و سامانه‌های ایمنی و کنترلی تعطیل شدند. پیروز حناچی که پیش از ورود به مجموعه مدیریت شهری، انتقادات زیادی به روش‌های مدیریتی، شهرفروشی و اداره گران شهر تهران داشت، حالا در مسند شهردار تهران معتقد است که در مسیر به وجودآوردن انضباط شهری و قرارگرفتن روی ریل درست مدیریتی است. او سعی کرده تراکم‌فروشی را بر اساس طرح تفصیلی تهران انجام دهد و اجرای پروژه‌های کوچک‌مقیاس شهری را سرلوحه اقدامات شهری تهران قرار دهد. نتیجه این نگاه تدارک نقشه مالی سال 99 با نگاه محله‌محوری بود. شهرداری تهران در بودجه سال 99 اجرای 109 پروژه کوچک‌مقیاس ولی پربازده در محله‌های شهر تهران را تعریف کرد. «خیالستان زندگی» یکی از همین پروژه‌هاست که به عنوان میدانگاه یا زیست‌پلی روی بخشی از بزرگراه امام‌علی(ع) طراحی شد تا همزمان با افزایش سرانه فضای سبز منطقه به ایجاد دسترسی‌های محلی این منطقه بینجامد. با توجه به اقدامات و تلاش مدیریت شهری برای تغییر رویکرد در شهر تهران، سوال اینجاست که این تغییر رویکرد و کاهش وابستگی به فروش تراکم چه تأثیری بر سرنوشت شهر خواهد داشت؟ آیا پیروز حناچی مسیر درستی را برای اداره شهر در پیش گرفته است؟ و رسیدن به نقطه مطلوب در مدیریتی چه ملزوماتی دارد؟ کمال اطهاری، پژوهشگر اقتصاد و توسعه شهری، معتقد است که تغییر سرمشق و واردکردن آن به برنامه‌ریزی و بودجه‌بندی شهرداری تهران اگر چه قدم مثبتی است اما کافی نیست و باید سرمشقی برای توسعه پایدار شهر نوشته شود و پایدار بماند. او می‌گوید که اگر شهر رشد پایدار اقتصادی نداشته باشد، شهرداری قادر به کسب درآمد پایدار نیست و شرط توسعه پایدار هم توسعه دانش‌بنیان است.
سال گذشته بودجه ۹۹ پایتخت «محله‌محور» بسته شد و بیش از ۱۰۹ پروژه کوچک‌مقیاس تعریف شد. درواقع شهرداری تهران با شعار تغییر در رویکرد، تمرکزش را از ساخت‌وساز و شهرفروشی برداشت تا به سمت اداره کیفی‌تر شهر حرکت کند و مدیریت سازه‌محور را به سمت مدیریت انسان‌محور ببرد. آیا مدیریت شهری در تغییر این رویکرد موفق بوده است؟
شهردار کنونی تهران توانست تغییر سرمشقی را وارد برنامه‌ریزی و بودجه‌بندی شهرداری تهران کند. این تغییر سرمشق قدم مثبتی است ولی معتقدم که در ادامه باید با تکمیل این چارچوب یا شیوه انتظام، موفقیت خود را کامل کند تا سرمشقی برای توسعه پایدار شهر شود و پایدار هم بماند. محله‌محوری باید به عنوان بخشی از سرمشق جامعه تلقی شود، نه اینکه فکر کنیم باید خود سرمشق جامعه باشد. حرکت کامل ارگان شهر، غیر از حرکت تک تک محله‌ها به عنوان اعضای آن نیست. امیدواریم که توسعه دانش‌بنیان شهر در چارچوب برنامه پنج ساله سوم شهرداری، سرمشق جامعی برای شهر باشد و عملیاتی شود ولی مقاومت شدید بورژوازی مستغلات رانتی مانع شد که مصوبات شورا درباره برنامه و نقشه راه دانش‌بنیان‌شدن به مرحله عملیاتی برسد.
و این تغییر رویکرد و حرکت مدیریت شهری از تکیه بر فروش شهر به سمت انسان‌محورشدن چه تأثیراتی بر شهر گذاشته است؟
انسان‌محورشدن شهر یک هدف و چشم‌انداز است و حتی می‌تواند هدف عینی برای یک برنامه میان‌مدت پنج ساله باشد. باید واقع‌بینانه با آن برخورد کرد؛ مثل اینکه بگویید هدف من در کشورهای جهان سوم انسان‌محورشدن برنامه‌ریزی است در صورتی که انسان‌محور شدن برنامه‌ریزی فرآیند طولانی دارد، نقشه راه دارد و چشم‌انداز دستیابی به آن از میان توسعه پایدار می‌گذرد. توسعه پایدار هم ضرورت‌هایی دارد ازجمله رشد پایدار اقتصادی دانش‌بنیان، دموکراسی، شکل‌گیری مشارکت نهادی و حفاظت از محیط زیست. شهرداری می‌گوید که می‌خواهم برنامه‌ریزی‌ام را انسان‌محور کنم؛ این خیلی خوب است؛ دست کم بهتر از گفته و عملکرد احمدی‌نژاد درباره افزایش جمعیت تهران است و همچنین بهتر از مسیر قالیباف شهردار قبلی تهران در فروش تراکم است. آنها برای رونق‌دادن به بخش مسکن 20درصد به جمعیت طرح جامع تهران اضافه کردند. بنابراین مسیر شهردار فعلی خوب است اما باید بدانیم که انسان‌محوربودن چشم‌انداز بسیاری طولانی دارد. در سال 2006 آلمان اعلام کرد که قصد دارد بخش تولید مسکن و شهر را انسان‌محور کند و انسان را به جای آجر بگذارد؛ این حرف‌ها زمانی گفته شد که مسکن فراهم بود و در واقع
مقدمات اولیه کار را انجام داده بود. بنابراین ابتدا باید مراحلی طی شود، مراحل هم اجباری است و قابل جهش نیست؛ زیرا بلوغ جوامع مراحل دارد و برای رسیدن به بلوغ باید زمینه‌سازی‌های آن انجام شود. بنابراین سرمشق باید جامع شود و بدون جامعیت، سرمشق خود را از پا می‌اندازد و در واقع از یک برنامه خوب دفاع بد می‌شود.
پس ما در این زمینه در ابتدای راه هستیم و ادامه این راه و برنامه‌ریزی آن هم به عملکرد شهرداران آینده بستگی دارد که چقدر به این راه پایبند باشند.
بخشی از این ماجرا به روشنفکرهای رسمی که همان مدیران و کارکنان شهرداری هستند، برمی‌گردد. بخش مهم آن اما به روشنفکران جامعه مدنی برمی‌گردد. سرمشقی که از آن صحبت شد، باید در جامعه مدنی دمیده شود و شورای شهر حامل آن باشد. برنامه‌ریزی شهری در واقع برنامه‌ریزی توسعه است. در آستانه انتخابات شورای شهر صحبت از فرستادن شهرساز و معمار برای اداره شهر به شورا بود و این شعار نشان می‌دهد که حوزه سیاسی متوجه نیاز شهر نیست. شهر برنامه‌ریزی توسعه‌ای می‌خواهد نه کالبدی و کالبد شهر باید از برنامه توسعه تبعیت کند. اگر حامل تعریف و سرمشق درست بودند، برای تسخیر شورای یک شهر 9 میلیونی به معمار و شهرساز بسنده نمی‌کردند. این رویکرد باید از جامعه مدنی و روشنفکران جامعه به شورا و شهرداری دمیده شود. در آستانه شورای قبل بحث شرکت‌کردن جریانات بیرون از حاکمیت در پارلمان شهری بود. همان زمان هم گفتم ما نمی‌توانیم نماینده بدهیم، تنها می‌توانیم ساختار یک برنامه جامع را به شهر بدهیم. مسلم است که ما از لحاظ سیاسی قبول نمی‌کنند، ما هم به هیچ‌وجه وقت، امکان مالی و ساماندهی نداریم؛ زیرا همه بودجه‌ها نزد روشنفکران رسمی است. روشنفکران جامعه باید
ساختار برنامه را مدیریت شهری بدهند؛ زیرا هیچ کدام از دو جریان اصلی در جامعه برنامه‌ریزی توسعه و دانش‌بنیان نمی‌دانند.
در بودجه امسال شاهد کاهش سهم درآمدهای ناپایدار در بودجه بودیم. بر همین اساس درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز به طرز قابل توجهی کاهش پیدا کرده و به حدود ۳۵درصد رسیده است؛ آن هم در شرایطی که در سال‌های گذشته سهم این نوع درآمد بالای ۵۰درصد بود و گاه به 70 یا 80درصد هم می‌رسید. از طرفی لایحه مالیات بر ارزش افزوده تصویب و به دنبال آن سهم درآمدهای پایدار ازجمله مالیات بر ارزش افزوده تقویت شد. همه این موارد آیا توانست مدیریت شهری تهران را به مدیریت شهرداری‌های جهانی که سال‌هاست درآمدشان را پایدار کرده‌اند، نزدیک کند؟
مصوبه مالیات بر ارزش افزوده برای درآمدهای پایدار مصوبه درآمد دولت نئوفئودال عادل است؛ یعنی دولتی که برای ساماندهی پویایی و توسعه پایدار شهر هیچ الگویی ندارد. قبلا همه مالیات را دولت مرکزی گرفته است در حالی که در قانون توزیع قدرت، دولت مرکزی همواره با دولت محلی تقابل دارد و به عنوان رقیب به آن نگاه می‌کند؛ به‌ویژه اینکه شهرداری‌ها شورایی زیر نظر دولت‌ها هم اداره می‌شود و شاید اگر زیر نظر دولت‌ها اداره می‌شدند، تا این اندازه تقابل وجود نداشت. وقتی دولتی برای جامعه برنامه توسعه‌ای نداشته باشد ولی از آن مالیات بگیرد یعنی نئوفئودال است. این دولت نئوفئودال با دیدن شرایط شهرداری‌ها کمی عادل‌تر شده است؛ زیرا مسکن قفل شده و شهرداری‌ها به بن‌بست رسیده‌اند. بنابراین دولت بخشی از این ارزش افزوده را می‌دهد در حالی که از همان ابتدا هم بنا بر همین بوده است. در تمام جهان مالیات بر ارزش افزوده و در کل مالیات بر مستغلات برای شهرداری‌هاست. در جامعه نئوفئودال برخورد دولت با جامعه برآورده‌کردن حقوق جامعه نیست بلکه رابطه‌ای مالی با جامعه برقرار می‌کند، مقداری یارانه توزیع می‌کند و مالیات از آنها دریافت می‌کند در شرایطی که
برنامه‌ها توسعه‌بخش نیست. بنابراین باید توسعه اقتصادی در دستور کار قرار گیرد و دولت مرکزی به جای رابطه مالی باید بازآرایی اقتصادی، سیاسی و اجتماعی شهر را در دستور کار قرار دهد. اگر شهر توسعه پایدار نداشته باشد، ارزش افزوده آن هم کفاف مخارج و هزینه خدمات آن را نمی‌دهد. در ازای افزوده‌شدن هر 100 هزار نفر به جمعیت، هزینه سرانه شهر به صورت تصاعدی 2درصد افزایش می‌یابد، پس باید بهره‌وری آن حداقل 2درصد بالا برود تا پاسخگوی خدماتش شود وگرنه نمی‌تواند پاسخگوی تورم، فقرزدایی و بالارفتن درآمدها شود. به دلیل نبود توسعه پایدار است که مثلا صندوق‌های بازنشستگی ورشکست می‌شود؛ چون نیروی جدید کار وارد بازار نمی‌شود که به صندوق‌ها حق بیمه پرداخت کند. پس این رابطه مالی که به اسم درآمد پایدار تعریف می‌شود، کفایت نمی‌کند؛ زیرا باید ارزش افزوده‌ای داشته باشید که از آن مالیات و عوارض دریافت کنید.
در شرایطی که حتی در قوانین بالادستی روش‌های درآمدهای پایدار یا روش‌های تأمین منابع مالی برای انجام خدمات و وظایف تعریف‌شده شهرداری مشخص نیست، فکر می‌کنید تا رسیدن به شرایط ایده‌آل و کسب درآمدهای پایدار برای شهرداری چقدر فاصله داریم؟
طرح‌هایی در این زمینه وجود داشت اما همه را بر هم زدند. در طرح جامع تهران که سال 86 مصوب شد، شهر دانش‌بنیان شد، هدف چشم‌انداز شهر و برای آن قواعدی هم تعریف شد. حتی شورای اصولگرا و قالیباف این طرح را قبول کردند اما بعد همه زیر آن زدند. چرا؟ چون نمی‌خواستند و نمی‌توانستند مثلا نمایش ساخت پل صدر و درآمدهایش را از دست بدهند. از این طریق درآمدهای زیادی داشتند و بورژوازی مستغلات رانتی از بخش خصوصی گرفته تا بخش‌های دیگر هم فشارهای زیادی به آنها وارد می‌کردند. فکر می‌کردند طرح جامع تهران ریشه آنها را خواهد زد، در صورتی که طرح جامع تهران آنها را به این سمت هدایت می‌کرد که منابع مالی‌شان را از رانت جست‌وجو نکنند و برایشان درآمدهای پایدار تعریف می‌شد. تبدیل مناطق، انبارها و پهنه‌های صنعتی به محل توسعه دانش‌بنیان شهری در دستور کار قرار گرفته بود. قرار بود که منطقه 22 به منطقه نوآوری شهری تبدیل شود اما آنها می‌خواستند با برج‌ها شهر ارواح آهن و بتون بسازند و پیرامون دریاچه چیتگر را بگیرند. رئیس‌جمهوری جدید هم که به محض ورود به دولت گفت، قصد تغییر دارد، پس از یک سال پشیمان شد و گفت که بخش مسکن لکوموتیو اقتصاد است. قرار
بود در تهران هر منطقه از شهر تهران به عنوان مناطق نوآوری تخصصی داشته باشد و با مناطق دیگر تهران تعامل داشته باشد. سال 86 به جای مناطق دانش‌بنیان شهر تهران، تشکیل کارخانه نوآوری را در بوق و کرنا کردند در حالی که پیش از این طرحی برای حکیمیه تهیه شده بود که پارک علم و فناوری پردیس، دانشگاه امام‌حسین و دانشگاه علم و صنعت در پیوند با هم به عنوان یک منطقه علم فناوری در تهران تشکیل شود اما این هم نشد. اگر بخواهید محله‌محور شوید باید چنین برنامه‌ای داشته باشید و درآمد پایدار و مالیات ارزش افزوده‌تان به اندازه هزینه‌های شهر باشد یا طوری افزایش پیدا کند که هزینه‌هایتان در آن جای بگیرد. برای محله‌محورشدن باید هر محله به یک مرکز خلاقیت و مکمل سراهای محله تبدیل شود.
یعنی شهرداری به شکل درستی در مسیر قرار نگرفته است؟
متأسفانه در حوزه عمومی با کمبود دانش روبه‌رو هستیم و روشنفکرهای غیر رسمی پرورنده نیستند، بیشتر شعاری عمل می‌کنند در صورتی که روشنفکر جامعه مدنی باید برنامه توسعه و جایگزین بدهد. البته که اقدامات خوبی هم انجام شده ولی باید کمبودها را هم گفت. حوزه عمومی هم ضعیف است و برنامه توسعه نمی‌دهد. بنابراین بخشی از این کمبودها به حوزه اندیشه ارتباط دارد و بخشی دیگر از آن به روشنفکرهای عمومی؛ زیرا بروکراسی به تنهایی نوآور نیست و نوآوری همیشه از بیرون وارد می‌شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، امسال صدور پروانه نسبت به مدت مشابه در سال گذشته 52درصد کاهش داشته است که از نظر درآمدی، شهرداری را با خطر جدی مواجه می‌کند بسیاری هم گفته‌اند که احتمالا شهرداری در دوره‌های بعدی دوباره به سمت شهرفروشی خواهد رفت. حتی شایعاتی هم درباره برگزاری جلساتی با برج‌سازان وجود دارد و گویا به آنها وعده‌هایی داده می‌شود که در ازای پشتیبانی از جریان‌های خاص، تراکم‌فروشی خارج از طرح تفصیلی و در نتیجه رونق دوباره بازار مسکن از سر گرفته می‌شود. چه راهکاری وجود دارد تا شهرداری‌ها دوباره به سمت استفاده از این منابع مسموم برای تأمین مالی نروند؟
اگر شهر رشد پایدار اقتصادی نداشته باشد، شهرداری قادر به کسب درآمد پایدار نیست ولی در سال‌های گذشته با این شعار که «برنامه اقتصادی وظیفه شهرداری نیست» جلوی طرح جامع سال 86 و برنامه پنج ساله شهرداری با محوریت فعالیت‌های دانش‌بنیان را گرفتند و پروژه‌های پراکنده دیگری را جایگزین کردند. کالایی عمومی به نام فضا را در اختیار شهرداری قرار داده‌اند که باید آن را در راه توسعه پایدار تخصیص بهینه دهد. امروز شرط توسعه پایدار توسعه دانش‌بنیان است. وظیفه شهرداری مستقیما اقتصاد نیست اما شهرداری در تمام جهان وظیفه ساماندهی به مدیریت یکپارچه شهر را به عنوان دبیرخانه انجام می‌دهد. این رویه حتی در شهرهایی چون لندن و پاریس که دولت‌های شهری پراکنده‌ای داشتند هم در پیش گرفته شد. تشکیل سازمان توسعه شهری برای نخستین‌بار در سال 1967 در نیویورک رخ داد و از بنیاد راکفلر گرفته تا سازمان مسکن اجتماعی آمریکا همه در آن شرکت داشتند. سپس این الگو را لندن، پاریس، تورنتو و شانگهای هم گرفتند. زمانی‌که این شهرها دانش‌بنیان شدند، اقتصاد پساصنعتی جایگزین اقتصاد صنعتی شد. در اقتصاد دانش‌بنیان شهرها مسند توسعه هستند یا فضای توسعه دانش‌بنیان را
می‌سازند. اقتصاد دانش‌بنیان در داخل شهر رخ می‌دهد و هیچ کس جز شهرداری برای سامان‌دادن در آنجا نیست. برخی تصور کردند اگر در برنامه سوم از تفویض اختیارات به شهرداری صحبت شد باید منابع را هم بدهند. فکر کردند بودجه‌ها را به شهرداری بدهند و بعد خود بروکراسی خود را چه کنند اما بسیاری از کشورها در این‌باره کارآمدترین شیوه را پیدا کردند و شهرداری دبیرخانه شد. بحث تفویض اختیار مطرح نبود که بترسند.
در کل اگر حوزه سیاسی در مسائل شهری دخالت کند رویه‌‌های قبلی دوباره ظهور خواهد کرد. احمدی‌نژاد وقتی برای ورود به ریاست‌جمهوری قصد تثبیت خود را داشت، شعار تمرکززدایی را مطرح می‌کرد اما بعد برای رونق بازار مسکن به پایه طرح جامع 20درصد اضافه کرد. بعد هم احمدی‌نژاد و قالیباف با تغییر در طرح تفصیلی، برای پشتیبانی از برخی نهادها، مسابقه گذاشتند؛ بنابراین اگر حوزه سیاسی دخالت کند، برای رسیدن به قدرت نابودی جامعه را رقم خواهد زد؛ ضمن اینکه چیزی هم از تهران نمانده که بخواهند به گروه‌های دیگر بدهند. بنابراین باید به حوزه سیاسی هشدار دهیم که این کار را نکند؛ زیرا نابودی خود و درد و رنج جامعه را زیاد خواهند کرد. از سوی دیگر باید از جمعی که طرح‌های جامع را کار کرده یک هیأت علمی سنجیده برای توسعه دانش‌بنیان تشکیل شود. روشنفکرهای جامعه مدنی هم نباید منتظر باشند باید با وجود همه فشارها و آسیب‌ها فعال شوند و مطالبه کنند.
البته خب قطعا چنین راهی سختی‌های زیادی هم برای مدیریت خواهد داشت؛ از این نظر که مثلا قالیباف در زمانی که سکان مدیریت شهری را داشت، با وجود درآمدهای ناشی از فروش شهر، یکسری اقدامات نمایشی انجام می‌داد ولی در دوره جدید با توجه به کاهش درآمدها و تمایل به پروژه‌های محلی و کوچک‌مقیاس آن اقدامات دیگر در دستور کار نیست. بنابراین بسیار دیده‌ایم که منتقدان این دوره از مدیریت شهری گفته‌اند شهرداری اصلا کاری انجام نمی‌دهد چرا که بازتاب اقدامات محله‌محور بسیار کمتر از بازتاب اقداماتی چون پل‌سازی و اتوبان‌سازی است. از طرفی شهرداری پرداختن به برخی اقدامات مثل وضعیت کودکان کار یا کارتن‌خواب‌ها که جزو وظایف ذاتی شهرداری نیست را نسبت به گذشته کمرنگ کرد. همین نگاه حتی گاهی باعث انتقاد کارشناسان و جامعه‌شناسان شده است.
برخی فعالان حوزه اندیشه که خیلی هم دلسوز هستند، معمولا مطالبه‌ای را مطرح می‌کنند که پوپولیست‌ها خوش‌شان بیاید. پوپولیست‌ها دوست دارند شما از دولت انتقاد کنید تا مثلا دولت بگوید؛ نفت را سر سفره مردم می‌آوریم. متأسفانه مطالبات جامعه مدنی در ایران فقط در بخش توزیع تقلیل پیدا کرده است در صورتی که باید مطالبه ایجاد شود. در حوزه اندیشه بسیار مهم است که روشنفکرهای جامعه مدنی برنامه توسعه و حق توسعه را مطالبه کنند. تشکیل انجمن حامی در ابتدای دولت روحانی اقدام بسیار خوبی بود؛ در انجمن‌های اینچنینی می‌توان کارهای مشترکی را انجام داد. یکی از این اقدامات پیگیری حقوق جمعی است. در حال حاضر مردم در شورا نماینده انتخاب می‌کنند و آنها قیّم مردم میشوند. بنابراین مردم حق مطالبه ندارند مگر به خیابان بروند که البته در آنجا هم با آنها برخورد می‌شود. ممکن است شهرداری یا دولت لوله گاز سمی را در خانه شما بگذارد شما شکایت می‌کنید و در دادگاه حتی اگر مخالف شما هم باشند باز هم به نفع شما حکم می‌دهند ولی مثلا شهرداری گذشته با مصوبه دولت تراکم‌فروشی کرد و این بلا را سر منطقه 22 آورد و باز هم مردم این محله نمی‌توانند شکایت کنند؛ آن هم
در شرایطی که همان میزان گاز و آلودگی که با لوله وارد خانه شما می‌شود با تراکم‌فروشی هم وارد خانه شما می‌شود. اما در آمریکا چنین نیست؛ آمریکایی که در نقد رادیکال به آن نئولیبرال هم گفته می‌شود. در آنجا هیچ کس نمی‌تواند تراکم‌فروشی کند. شما می‌توانید خانه یک طبقه را خراب و آن را تبدیل به دو طبقه کنید و باید تبدیل به باغ کنید. در آنجا مردم حقوق جمعی دارند؛ مردم محله برای شکایت و گرفتن حق‌شان تا دادگاه فدرال هم می‌توانند پیش بروند. دادگاه دولت را موظف به ارایه خدمات به آنها می‌کند؛ چون آنها حقوق جمعی دارند. بنابراین در تمام دنیا به حوزه عمومی بهای زیادی داده می‌شود و این اندیشه دگرگونی ایجاد کرده است؛ چرا که هیچ دولتی به خودی خود حاضر به اصلاح خود نیست.
یکی از مهم‌ترین راه‌های افزایش درآمدهای پایدار شهرداری توجه به دریافت مالیات و عوارض است اما پیامدهای اخذ مالیات و عوارض هم بر اقتصاد شهر و افزایش قیمت در بازار مسکن و حتی سایر کالاها تأثیرگذار است؛ شهرداری‌ها باید برای کاهش چنین معایبی چه اقداماتی را انجام دهند؟
توسعه پایدار شهری افزایش هزینه‌ها را توجیه می‌کند و جلوی رانت را می‌گیرد. شهرداری برای رسیدن به توسعه پایدار باید به دبیرخانه توسعه پایدار شهری تبدیل شود و بازیگران حاضر در شهر را برای توسعه پایدار شهری هماهنگ کند، به این ترتیب وقتی حرکتی اقتصادی رخ می‌دهد و مقداری بهره‌روی بالا می‌رود، می‌توان با کمترین عوارض هزینه‌های شهری را یک درجه بالا برد. برنامه‌ریزی شهری یک نوع برنامه‌ریزی توسعه است و شهرداری باید با مدیریت یکپارچه سایر نهادها را برای توسعه شهر سامان بدهد. البته مدیریت یکپارچه در ایران به مدیریت واحد تفسیر شده که غلط است. شهرداری نمی‌تواند همه وظایف در شهر را بر عهده گیرد و بهترین راه این است که هماهنگی مجموعه‌ها و برنامه‌ها واحد باشد تا به نتیجه برسند.