پدیده «بنگاه زدگی» در بازار املاک

به گزارش شبکه شرق، افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال های اخیر که البته هم راستا با تبدیل شدن آن به یک کالای سرمایه ای صورت گرفته، وضعیت بازار مسکن را با پیچیدگی های خاصی از جمله در حوزه مشاوران املاک مواجه کرده است. هم اکنون شاهد رشد بالای تعداد مشاوران املاک هستیم به طوری که گفته می شود به ازای هر 440 ایرانی یک بنگاه مشاور املاک وجود دارد. این موضوع در سایه تداوم تورم بالا و همچنین همسویی منافع بنگاه ها با افزایش قیمت مسکن، موجب شده تا زمینه مساعدی برای تشدید قیمت ها در بازار به وجود بیاید. حوزه ای که حالا دیگر معلوم شده فعالیت واحدهای غیر مجاز بر آشفته بازار مسکن افزوده است و جالب این جاست که برخی نظرسنجی ها هم از اعتماد پایین مردم به مشاوران املاک حکایت دارند. برای همین به نظر می رسد اقدامات موثرتری برای سامان دهی این وضعیت آشفته با هدف سرو سامان دادن به بخشی از مسئله مسکن در کشور باید انجام شود. تعداد مشاوران املاک در حال سبقت گرفتن از سوپرمارکت ها! اگر چه زمانی گفته می شد که مشاوران املاک در افزایش قیمت مسکن نقش دارند و با این استدلال با نقش آن ها در بازار املاک مخالفت می شد، با  این حال، لااقل تناسب نسبی تعداد این واحدها در مناطق و محلات شهرها، موجب می شد تا این مسئله چندان به چشم نیاید. اما، این روزها شاهد گسترش بیش از پیش بنگاه های معاملات املاک هستیم. به طوری که حتی در یک منطقه نسبتاً کوچک، چندین مشاور املاک فعالیت می کنند و طبق اظهارات سرپرست گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش های مجلس، تعداد مشاوران املاک شهرهای جدید از تعداد سوپر مارکت‌ها بیشتر شده است. در این باره آمارهایی که به تازگی خبرگزاری ایرنا در ضمن یک هم اندیشی بیان کرده نیز نشان می دهد این برداشت چندان بی ربط هم نیست. بر این اساس، هم اینک 180 هزار بنگاه املاک مجاز در کشور فعالیت دارند (که از این تعداد، 11 هزار بنگاه مربوط به شهر تهران است). از این رو اگر جمعیت ایران را حدود 85 میلیون نفر در نظر بگیریم، می توان حساب کرد که به ازای هر 440 نفر، یک بنگاه املاک به صورت مجوزدار در حال فعالیت است. به این معادله اگر آمار 20 درصدی مشاوران املاک غیر مجاز را بیفزاییم، قضیه حادتر می شود. در آن صورت تعداد مشاوران املاک به 216 هزار و سرانه این میزان به نسبت جمعیت ایران به کمتر از 400 نفر خواهد رسید! گزارش همشهری در سوم خرداد امسال نیز روی دیگری از این مسئله یعنی سرانه تعداد واحدهای مسکونی کشور نسبت به مشاوران املاک را نشان می دهد. طبق اطلاعات رسمی مرکز آمار، در دوره سال های 75 تا 99، تعداد واحدهای مسکونی کشور 149 درصد رشد کرده و از 10.7 میلیون به 26.8 میلیون واحد رسیده است. این در حالی است که در همین دوره زمانی تعداد بنگاه های مشاوران املاک مجاز کشور از حدود 8 هزار واحد صنفی به بیش از 150 هزار واحد (بیش از 1800 درصد) افزایش یافته است. معنای این تحولات این است که در سال ۱۳۷۵به ازای هر ۱۳۰۰واحد مسکونی موجود در کشور، یک بنگاه ملکی دارای جواز کسب فعال بوده و سال ۱۴۰۰این نسبت به کمتر از ۱۸۰واحد مسکونی به ازای هر بنگاه مجاز تقلیل یافته است. اگر هم بنگاه های غیر مجاز را به این آمار بیفزاییم، احتمالاً به یک رکورد جهانی در این عرصه می رسیم. این موارد، این سوال را ایجاد می کند که مگر بازار معاملات ملک چقدر داغ است یا تعداد فایل های قابل معامله مگر چقدر متنوع و زیادند که نیاز به حضور این تعداد بنگاه داشته باشند؟ 3 دلیل رشد بالای تعداد بنگاه های املاک  در پاسخ به سوال فوق باید گفت: بازار املاک این روزها چندان رونق معاملاتی ندارد و به واسطه آرامش در بازار ارز، راکد است، اما لااقل سه دلیل برای رشد بالای بنگاه های املاک وجود دارد. الف) داغ شدن تورم مسکن: آمارها نشان می دهند تورم بخش مسکن در سال های اخیر، با فاصله زیاد از تورم عمومی کشور قرار گرفته و تورم عمومی نیز اگر نگوییم کمتر، در نهایت برابر با رشد قدرت خرید مردم بوده است. به عنوان مثال آمارهای بانک مرکزی نشان می دهند که از فروردین 96 تا آذر 1401، قیمت مسکن در تهران از حدود 4.3  میلیون تومان (به ازای هر متر مربع) به بیش از 48 میلیون تومان رسیده و رشدی حدود 12 برابر داشته است. این در حالی است که شاخص قیمت مصرف کننده (که تغییرات آن تورم را نشان می دهد) در این بازه زمانی، از 265.6 به 679.8 رسیده و بین دو تا سه برابر شده است. این رشد مداوم قیمت ها در بازار املاک از یک سو موجب شده تا دلالان در این بازار آماده به کار باقی بمانند و از سوی دیگر این چشم انداز برای بنگاه های املاک به وجود آمده تا بتوانند درآمد خوبی دریافت کنند. ب) دلیل دوم که به نوعی در ادامه دلیل اول است، به تعرفه مشاوران املاک بر می گردد. نقد اساسی که درباره فرمول تعرفه مشاوران املاک تاکنون وجود داشته، وابستگی آن به قیمت ملک است. آن هم در حالی که کار انجام شده مشاوران املاک در ارائه خدمات مشاوره و ... وابستگی زیادی به قیمت املاک ندارد. این مسئله موجب شده تا امید به کسب درآمدهای بالا حتی با انجام معاملات اندک به وجود بیاید و در نتیجه رشد غیر عادی تعداد مشاوران املاک رقم بخورد. با این حساب در طرح اخیر مجلس، تغییر فرمول این تعرفه مورد توجه قرار گرفته که در صورت تصویب نهایی می تواند درآمد این واحدها را معقول تر کند و از این منظر، جلوی اقبال بی رویه به این صنف را بگیرد. ج) اعتبار اسناد عادی تاکنون: معتبر بودن اسناد غیر رسمی تاکنون موجب رونق معاملات غیر رسمی و نیز ایجاد زمینه کسب سود و درآمد از این ناحیه برای بنگاه ها شده بود. موضوعی که یک پایه تقویت بنگاه های غیر مجاز نیز به شمار می آید. با این حال از این پس با حکم تاریخی رهبر انقلاب، اسناد غیر شفاف و دردسرساز عادی در مسیر حذف از بازار اموال غیر منقول از جمله املاک قرار گرفته اند. اثر حذف اسناد عادی می تواند کنترل معاملات غیر رسمی املاک، کنترل درآمد نامعقول و غیر شفاف بنگاه ها از این منظر و در نتیجه کاهش اقبال بی رویه به این عرصه شود.