فقر مسکن

مهدی سلطان‌محمدی - تحلیلگر اقتصاد مسکن

گرفتاری‌های بازار مسکن ایران از دهه ۵۰ شروع شد و کم‌کم به یکی از دلایل نارضایتی مردم و انقلاب تبدیل شد. تا آنجا که پس از انقلاب هادی خسروشاهی، رئیس بنیاد مسکن تقسیم زمین رایگان بین مردم را وعده داد و ابوالحسن بنی‌صدر، نخستین رئیس‌جمهوری پرداخت وام مسکن را کلید زد و انقلابیون وعده دادند که همه را صاحب خانه می‌کنند.

دغدغه مسکن و زمین در آن برهه زمانی چنان جدی بود که انقلابیون زمین‌های زیادی را مصادره کرده و آن را بین طبقات پایین درآمدی تقسیم کردند و وقتی زمین‌های مصادره‌ای تمام شد و جمعیت رشد کرد، دوباره دغدغه تأمین مسکن به لایه‌های اجتماع و رسانه‌ها برگشت. در این زمان شاهد هستیم که غلامحسین کرباسچی، شهردار سابق تهران بحث توسعه عمودی مسکن را مطرح می‌کند. با این استدلال که دیگر قابلیت توسعه افقی شهر و ساختمان‌سازی وجود ندارد و برای فائق‌آمدن به کمبود زمین باید مسکن‌سازی عمودی اتفاق بیفتد.

توسعه عمودی شهر منجر به ایجاد آپارتمان‌ها، برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی بلندمرتبه شد و از آغاز دهه ۹۰ سیاست‌گذاران مسکن تشخیص دادند که توسعه عمودی شهر هم بیشتر از این امکان‌پذیر نیست و با تصویب طرح جامع مسکن که توسعه عمودی و افقی شهر را محدود کرد، دوباره قیمت زمین و مسکن رو به افزایش گذاشت.

در این شرایط بازار مسکن به دست طبقات متمول‌تر افتاد و طبقات ضعیف‌تر از دسترسی به مسکن مناسب جا ماندند.

در این شرایط نسبت مالکیت با اجاره‌نشینی هم تغییر کرد و تعداد مستأجران نسبت به مالکان روز‌به‌روز رشد داشت؛ به‌طوری‌که اگر در گذشته ۸۰ درصد خانه‌های جدید با هدف سکونت مالک خریداری می‌شد، حالا ۵۰ درصد خانه‌های جدید با هدف سرمایه‌گذاری و اجاره‌دادن خریداری می‌شود.

نتیجه این اتفاقات آن شد که فقر مسکن روز‌به‌روز رشد کرد و گروه‌های بیشتری از دسترسی به مسکن مناسب محروم ماندند و در نتیجه زاغه‌نشینی رشد کرد.

راه‌حل این مسئله اما راهکاری فوری، ضربتی یا مایکروویوی نیست.‌ در ایران معمولا دولت‌ها به دنبال یک راهکار فوری هستند که آن را در کارنامه کاری خود ثبت کنند. در نتیجه طرح‌های غیرکارشناسی مانند مسکن مهر، مسکن ملی یا مسکن حمایتی مطرح و اجرا می‌شود. درواقع دولت‌ها مسئله زمین و مسکن را در یک افق کوتاه‌مدت می‌بینند اما مسئله زمین و مسکن نیاز به یک افق بلندمدت دارد. در این افق بلندمدت باید آمایش سرزمین جدی گرفته شود و نحوه استقرار واحدهای مسکونی، صنایع، راه‌ها و تمامی زیرساخت‌های شهری با توجه به پتانسیل‌های سرزمینی طراحی شود.

در بحث آمایش سرزمین، استقرار شریان‌های رفت‌وآمد و درواقع راه‌ها بسیار مهم هستند. زیرا دسترسی به شهرها و ایجاد خدمات و صنایع بدون در نظر گرفتن اقتصاد راه‌ها غیرممکن است. با این کار گره‌های زیادی از معضل زمین و دسترسی به مسکن باز می‌شود. نکته دیگری که باید درباره افزایش دسترسی به زمین و مسکن گفت، این است که دولت باید رشد اقتصادی و مهار نرخ تورم را در دستور کار خود قرار بدهد تا قدرت خرید و درآمد مردم را افزایش دهد.

در دهه‌های گذشته مدام قیمت زمین و مسکن رشد کرده اما رشد اقتصادی صفر و گاهی منفی بوده و در نتیجه توان خرید مردم متناسب با قیمت‌ها رشد نداشته و تعداد زیادتری از مردم دچار فقر مسکن شده‌اند.

این وضعیت بغرنج تا جایی پیش می‌رود که با وجود آنکه دولت مدعی است زمین رایگان تحویل می‌دهد و مردم هزینه ساخت مسکن را بدهند، بازهم تعداد زیادی از مردم توان خرید مسکن دولتی را ندارند و گرفتار فقر شدید مسکن شده‌اند.