تغییرنقشه ساخت‌وساز تهران

نورا حسینی: انتشار برخی از آرای کمیسیون ماده 5 نگرانی زیادی میان کارشناسان حوزه شهرسازی ایجاد کرده است. برخی از کارشناسان شهری معتقدند رابطه مستقیمی میان دخل خالی شهر و تصمیمات کمیسیون ماده 5 وجود دارد.

مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران درخصوص آرای کمیسیون ماده 5 به «شرق» می‌گوید:‌ در کمیسیون ماده‌ 5 که متشکل از نمایندگان دستگاه‌ها و وزارتخانه‌های مختلف است، موظف‌اند به گونه‌ای تصمیم‌گیری کنند که نه مغایرتی با طرح جامع داشته باشد، نه طرح تفصیلی را به گونه‌‌ای مخدوش کند که پیش‌بینی‌هایی که در طرح جامع بر اساس جمعیت‌پذیری و تأمین سرانه‌هاست، دچار چالش شود و خودشان را پاسخ‌گوی شهر و شهروندان بدانند و فراموش نکنند هر تصمیمی که می‌گیرند، سال‌های سال در معرض قضاوت مردم و نخبگان قرار خواهند گرفت. در نتیجه از تصمیمات عجولانه، تصمیماتی که پشتوانه‌ علمی و بر پایه بررسی‌های شهرسازانه ندارد، پرهیز کنند.

او ادامه می‌دهد:‌ بنده به‌عنوان نماینده مردم در شورای شهر توقعم از نمایندگان و افرادی که در جلسات کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران حضور پیدا می‌کنند و شورای عالی شهرسازی این است که تکالیف و وظایف خود را با دقت انجام دهند. از دبیرخانه ماده 5 هم توقع داریم که گام‌هایشان را به گونه‌ای بردارند که اگر تصمیمات کمیسیون ماده 5 در شهرداری تهران در یک تصویر کلی و یک عملکرد چهارساله به مردم ارائه شد، تصویر زیبایی از خودش نشان دهد.

مهدی اقراریان، عضو کمیسیون نظارت و حقوقی شورای شهر تهران نیز معتقد است که اگر به سؤالات اساسی‌تر پاسخ داده شود، به نسبت چالش‌های کمیسیون ماده 5 هم برطرف می‌شود. او این سؤال را مطرح می‌کند که چرا طرح جامع که با به امضای چندین وزیر است، باید هر‌ روز دستخوش تغییر و تحولاتی باشد؟ سؤال اساسی این است که نسبت برنامه‌ها و برنامه چهارم با طرح جامع تهران چیست؟ یا تهران در سال 1420 چه تصویری خواهد داشت؟ اگر ما به این سؤالات پاسخ بدهیم، چالش‌های مصوبات کمیسیون ماده 5 هم برطرف می‌شود.

نرجس سلیمانی، عضو شورای شهر تهران هم مدتی پیش در تذکری یادآوری کرده بود باید دقت داشت کمیسیون ماده 5 قلک نیست و نباید به‌هیچ‌وجه بدون نگاه دقیق کارشناسی‌شده آن‌هم در سطح کلان و هماهنگ با طرح‌های بالادستی، اتفاقاتی با طرح‌هایی در حد تک‌پلاک یا چند پلاک در آن فراوان شود؛ به این دلیل که شدت فراوانی طرح‌های تک یا چند‌پلاکه در تضاد معنادار با بهبود کلی ساختاری از همه جهات در محلات شهر است که باید در اجرا، طرح‌هایی از این دست مورد توجه و دقت قرار گیرد تا از ایجاد چنین نگاهی در اجرای این طرح‌ها جلوگیری شود.

طرحی که بی‌صدا کنار گذاشته شد

حدود سه ماه پیش کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران طرحی را تهیه و تدوین کرده که مصوبات کمیسیون ماده 5 از تاریکخانه کنونی خارج شوند و روند تصمیم‌گیری برای پرونده‌ها نیز شفاف شود. بر اساس طرح شورای شهر تهران مصوبات کمیسیون ماده 5 در سامانه شفافیت قرار می‌گرفت و میان حقوق عمومی شهر و فردی تعادل برقرار می‌شد.

شفافیت منفعت شهرداری از مصوبات کمیسیون ماده 5 و ایجاد تعادل و توازن میان منافع عمومی و خصوصی، ایجاد شفافیت و محاسبه‌پذیرشدن مصوبات کمیسیون ماده ۵ و ایجاد وحدت رویه در فرایندهای بررسی پرونده‌ها در این کمیسیون سرفصل‌های اصلی این طرح بود.

در جزئیات این طرح آمده که در تدوین شیوه‌نامه تهیه گزارش‌های توجیهی پرونده‌های کمیسیون ماده ۵ مبتنی بر نظام متعادل منافع عمومی و خصوصی تعیین انتفاع مالک توسط مشاور، تعیین انتفاع مالی ایجاد‌شده برای شهرداری مبتنی بر آخرین مصوبات ملاک عمل شورای شهر تهران به‌صورت سیستمی، ارزیابی نفع و عدم نفع غیرمالی (جمعیتی، حمل‌ونقل و ترافیک، کالبدی، کاربری، تأسیسات) و زیرساخت‌ها و مدیریت بحران ایجاد‌شده برای شهر و شهرداری، مقایسه منافع عمومی و خصوصی توسط مشاور و ارائه در کارگروه فنی، تهیه چگونگی بهره‌برداری از ظرفیت انتقال حق توسعه انجام شود.

بر اساس طرح شورای شهر برای ایجاد شفافیت در مصوبات کمیسیون ماده 5 چهار تکلیف به شهرداری داده شده بود؛ از‌جمله مشخص‌کردن تغییرات تراکمی و کاربری مصوب کمیسیون ماده ۵ در سامانه اطلاعات مکانی به‌صورت برخط با تغییر تحلیل تغییرات جمعیت، تعداد واحد، مساحت کاربری‌ها در مقیاس‌های شهر منطقه تا ناحیه و محله، نمایش مصوبات در سامانه تهران من به‌صورت مکانی و جداول اطلاعاتی، بارگذاری گزارش طرح امکان‌سنجی مورد درخواست پرونده‌ها در سامانه کمیسیون ماده ۵، انتشار گزارش تحلیلی سالانه از مصوبات ماده ۵ با گونه‌بندی طرح موضوعی موضعی و پرونده‌های موردی در سامانه شفاف.

اما این طرح با وجود آنکه چند باری در دستور کار صحن علنی شورای شهر تهران قرار گرفت، بعد از آنکه نوبت به طرح آن درصحن نرسید، بی‌صدا از دستور کار صحن خارج شد. این در حالی است که روند تصمیم‌گیری‌ها در این کمیسیون شتاب زیادی گرفته است.

مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران، می‌گوید دلیل کنارگذاشتن این طرح از دستور جلسه شورای شهر را نمی‌داند و باید از هیئت‌رئیسه شورا آن را پیگیری کرد.

تصمیمات کمیسیون ماده 5 با سیاست حل مشکل شهر

مدتی پیش محمود فاطمی‌عقدا، رئیس دبیرخانه کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران، در گفت‌وگویی اعلام کرده بود:‌ کمیسیون ماده 5 با سیاست حل مشکلات شهر و گره‌گشایی از کار مردم، تسهیل در اجرای پروژه‌های عمرانی شهر که لازمه‌ آنها تملک و تغییر کاربری است، در شش ماه اخیر کار خود را سرعت داده و همکاران ما و اعضای کارگروه فنی و اعضای کمیسیون با وقت‌گذاری بسیار خوب و کار شبانه‌روزی به کارها سرعت بخشیده‌اند، به طوری که تقریبا می‌توانیم بگوییم نسبت به گذشته سرعت کار دبیرخانه بیش از چهار برابر شده است. در این مدت بیش از 30 طرح موضوعی و موضعی شهر تهران توانسته مصوبه کمیسیون ماده 5 را بگیرد. برای بیش از 40 مورد از طرح‌های موضعی و موضوعی که به دبیرخانه ارسال شده، کار کارشناسی انجام شده که از این تعداد بررسی 10 طرح انجام شد و احتمال دارد در جلسه بعدی کمیسیون آنها هم تعیین تکلیف شوند. در این مدت طرح‌های بزرگی مثل محور دماوند، شوش، خلازیر، ده‌ونک، ده کن یا شهرک‌های بزرگی با قدمت بیش از 50 تا 60 سال مانند پیکانشهر، شهرک‌های متعلق به نیروهای نظامی و... بررسی، تصویب و ابلاغ شده‌اند.

رئیس دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ادامه می‌دهد:‌ متوسط زمانی که پرونده بعد از وصول از سوی دبیرخانه تا ابلاغ مصوبه کمیسیون، به کمتر از سه هفته رسیده مگر اینکه پرونده‌هایی که مشکل داشته و برگشت می‌خورند؛ در غیر این صورت روند بسیار پرسرعت و خوبی است. سیستمی‌شدن و سرعت در رسیدگی به پرونده‌ها کمک می‌کند که شبهاتی که درباره دبیرخانه بود، از بین بروند و مردم بدانند که نیاز نیست به هیچ‌جا وصل شوند و کمک بخواهند. دبیرخانه مدافع حقوق جدی شهروند و شهر است.

او درباره اینکه چرا دیگر مصوبات کمیسیون ماده 5 در سایت این دبیرخانه قرار نمی‌گیرد نیز می‌گوید: ممکن است مشکل سامانه باشد. ما مصوبات را منتشر و بلافاصله آن را ابلاغ می‌کنیم و دیگر باید مراحلی را طی کند تا قانونا روی سایت گذاشته شود.

به‌زودی 200 درخت در این باغ نابود می‌شود

تلاش برای از دستور کار خارج‌کردن طرح شفافیت آرای کمیسیون ماده 5 در حالی صورت می‌گیرد که افشای برخی از مصوبات این کمیسیون نگرانی کارشناسان شهری را در پی داشته است. این کمیسیون به‌تازگی برای ملکی 10‌هزار‌متری در منطقه یک در زیر‌پهنه G312 (فضای سبزرود دره‌ها که هرگونه بارگذاری و طراحی بر اساس توجیه مطالعات زیست‌محیطی و هیدرولوژیک و طبق طرح‌های مصوب) واقع شده، تصمیم‌گیری کرده است.

یک قطعه زمین مشجر که داخل آن یک بنای مسکونی قدیمی در یک طبقه بر روی همکف و زیرزمین استخر و سرایداری وجود دارد، شهرداری منطقه در نامه‌ای اعلام کرده که 70 درصد جهت پارک و تأمین فضای سبز به شهرداری واگذار و تقاضای بنای 35‌طبقه مسکونی در دو بلوک در 30 درصد باقی‌مانده عرصه ملک داده شود. ملک در مجاورت مسیل ولنجک قرار دارد و بخش جنوبی ملک نیز در حریم گسل اصلی واقع شده است. مصوبه کمیسیون ماده 5 درباره این ملک تأکید بر رعایت دستورالعمل‌های پهنه‌های گسلی است و با موضوع درخواست به صورت 30 طبقه مسکونی روی همکف و پس از واگذاری 70 درصد عرصه به شهرداری تهران جهت پارک عمومی موافقت شده است.

کیانوش سوزنچی، پژوهشگر و عضو هیئت‌علمی دانشکده هنر و معماری دانشگاه تربیت مدرس، درباره تخلفات رأی صادرشده در این پرونده می‌گوید:‌ این پرونده هم مقدمه آن اشکال دارد و هم محتوای آن به‌طور واضح نشان‌دهنده تخلف است. سند ملک مشجر و مزروعی است و دارای بیش از ۲۴۰ اصله درخت که بیش از ۱۵۰ درخت آن بن بیش از یک‌ونیم متر دارد.

ملک بدون انجام هرگونه استعلام قانونی و بررسی در کارگروه کمیسیون ماده ۵ مطرح و در ۲۳ مهرماه با وجود مخالفت تمامی کارشناسان که در زیر امضای خود اعلام کرده‌اند، مطرح و ادعای موافقت اعضای کارگروه اعلام می‌شود. برخلاف ادعای درج‌شده که ۷۰ درصد ملک به شهرداری باید واگذار شود، ملاک تراکم را کل پلاک ۱۲ هزار متری درج کرده‌اند که در سند ۱۰ هزار متر است و که بیشتر به فریب نزدیک است.

مطابق ضوابط باغات در صورت واگذاری ۷۰ درصد ملک به فضای سبز در مابقی ملک ۲۴۰ درصد تراکم به معیار زمین باقی‌مانده باید تخصیص داده شود. یعنی در سه‌هزارو ۶۰۰ متر باقی‌مانده یعنی هشت‌هزارو ۶۰۰ متر‌مربع زیربنا، این در حالی است که ۸۹ هزار متر تراکم به این ملک هبه شده است.

به گفته این کارشناس، تخلفات آشکار در صورت نهایی‌شدن رأی این پرونده تغییر کاربری غیرمجاز ملک برای املاک بیشتر از ۱۰هزار متر، در‌نظر‌نگرفتن پهنه گسلی، درنظرنگرفتن حریم کیفی آب رودخانه ولنجک، عدم تصویب باغ‌بودن ملک در شورای شهر، نابودی کامل بیش از ۲۰۰ اصله درخت کهنسال، اعطای طبقه مازاد بر ۱۱ طبقه بدون تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی و استناد به توافقاتی که قبل طرح تفصیلی وجود داشته و همگی با تصویب طرح تفصیلی ابطال شده است.

شهردار تهران تأکید دارد که تاکنون یک متر در حوزه شهرسازی تخلف نکرده است و به نظر می‌رسد شتاب در صدور آرای کمیسیون ماده 5 در روند حفظ این رکورد است.