بخش‌نامه جدید شهرداری برای تبدیل باغ‌ها به برج‌های سیمانی؛ فضای سبز پایتخت کوچک‌تر می‌شود
کابوس درختان تهران
از همان روزهای نخست دوره ششم مدیریت شهری، اولین تغییری که مدیران جدید به دنبال آن بودند، اصلاح مصوبه خانه‌باغ بود؛ مصوبه‌ای که شورای پنجم آن را جایگزین مصوبه برج‌باغ کرده بود. به گفته بسیاری از کارشناسان، مصوبه برج‌باغ انگیزه ساخت‌وساز در باغات تهران و تخریب چندین هکتار باغات ارزشمند تهران را فراهم کرده بود. سال گذشته مدیران شهری و اعضای شورای شهر با رئیس دیوان عدالت اداری دیدار کردند.
نورا حسینی: از همان روزهای نخست دوره ششم مدیریت شهری، اولین تغییری که مدیران جدید به دنبال آن بودند، اصلاح مصوبه خانه‌باغ بود؛ مصوبه‌ای که شورای پنجم آن را جایگزین مصوبه برج‌باغ کرده بود. به گفته بسیاری از کارشناسان، مصوبه برج‌باغ انگیزه ساخت‌وساز در باغات تهران و تخریب چندین هکتار باغات ارزشمند تهران را فراهم کرده بود. سال گذشته مدیران شهری و اعضای شورای شهر با رئیس دیوان عدالت اداری دیدار کردند. بر اساس بازتاب خبری این دیدار، یکی از اصلی‌ترین محور‌های گفت‌وگوی طرفین، موضوع باغات در تهران بوده است. مهدی چمران در این دیدار به رئیس دیوان عدالت اداری گفته بود: کسانی که باغ دارند تنها می‌توانند ۱۵ درصد باغ خود را در دو‌طبقه بسازند و همین مصوبه منجر به شکایت‌های بسیاری در دیوان شده است. انتظارم این است که قضات دیوان مطابق با قانون به این شکایت‌ها رسیدگی کنند و آرای صادرشده از شورای شهر به کارشناسان واگذار نشود. این دیدار پرحاشیه که در آن تأکید شده بود مصوبه خانه‌باغ تغییر کند، بسیاری از کارشناسان حوزه شهری و محیط زیست را نگران باغات باقی‌مانده تهران کرده است. در این فاصله، شهرداری لایحه تازه‌ای هم برای تغییر قوانین ساخت‌وساز در باغات به شورا ارسال کرد که به در بسته کمیسیون تخصصی شهرسازی و معماری خورد. بر اساس گزارش رسمی معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، در ابتدای شورای پنجم یعنی زمانی که مصوبه برج‌باغ لغو شد، حدود ۱۳۰ باغ ارزشمند با درختان کهنسال بعضا چند‌صد‌ساله به موجب این مصوبه از دست رفت. به‌تازگی شهرداری تهران بخش‌نامه‌ای برای تعیین تکلیف پرونده باغاتی که از گذشته درخواست ساخت‌وساز داده بودند، صادر کرده که به اعتقاد برخی از کارشناسان حوزه شهری، تیر خلاص به اندک باغات باقی‌مانده تهران است و 300 هکتار از باغات تهران را در معرض خطر قرار می‌دهد.
بخش‌نامه شهرداری رندانه و کاسبکارانه است
علی اعطا، کارشناس حوزه معماری و عضو شورای پنجم شهر تهران، درباره بخش‌نامه جدید شهرداری درخصوص تعیین تکلیف پرونده باغات به «شرق» می‌گوید: به نظرم این یک بخش‌نامه رندانه است. برای این می‌گویم رندانه که از قانون دیوان عدالت اداری سوءاستفاده‌ای صورت گرفته که باید به آن توجه شود. بر اساس تبصره ماده ۱۱ در قانون جدید که مربوط به سال 1402 است، مرجع محکومٌ‌علیه علاوه بر اجرای حکم، مکلف است در موارد مشابهی که با حکم صادره وحدت موضوع دارد، مفاد حکم صادره را در تصمیمات و اقدامات بعدی خود رعایت کند. اما در ادامه، موضوع را مشروط می‌کند و می‌گوید: مشروط بر اینکه با تشخیص رئیس دیوان، رأی معارض قطعی با آن، توسط همان شعبه یا شعب دیگر صادر نشده باشد. تشخیص نبود رأی معارض بر عهده رئیس دیوان است نه مرجع اجرائی. می‌دانید که قانون دیوان عدالت اداری امسال اصلاح شده و همین تبصره از موارد اصلاح‌شده قانون است و بر اساس قانون جدید که لازم‌الاجراست، این تشخیص بر عهده رئیس دیوان است، نه شهردار و معاون شهردار و شهردار منطقه. یعنی کسی که باید این امر را تشخیص بدهد و احراز کند، رئیس دیوان است. او باید تشخیص بدهد سایر پرونده‌ها با آرائی که قبلا صادر شده است، تطبیق دارد یا ندارد یا رأی معارضی در آن شعبه یا سایر شعب وجود دارد یا نه. این تشخیص اصلا در صلاحیت معاونت شهرسازی نیست. شهرداری تهران به شکلی رندانه، به قانون قدیمی دیوان استناد کرده است.
او ادامه می‌دهد: در دیوان اساسا در شرایطی که آرای مغایر در موضوع واحد در شعب وجود دارد، رأی وحدت رویه صادر می‌شود تا یکسان عمل شود. این تبصره (تبصره ماده ۱۱) نیز می‌گوید اگر یک دستگاه اجرائی محکوم شد، در سایر موارد مشابه هم به همان ترتیب که دیوان رأی داده است، عمل کند. قانون جدید، مصوب ۱۴۰۲، برای جلوگیری از سوءاستفاده‌هایی از قبل همین کار شهرداری، رئیس دیوان را به عنوان مرجع تشخیص نبود آرای مغایر معرفی کرده است. باید از آقای صارمی پرسید چرا موضوعی را که در صلاحیت رئیس دیوان است، به شهرداران مناطق واگذار کرده‌اید؟! این بخش‌نامه را از دو نظر می‌توان معنا کرد. نخست اینکه در این حد مطلع نیستند که در قانون دیوان عدالت اداری در سال 1402، این تبصره تغییر کرده و تکمیل و اصلاح شده است که این احتمال بعید است. شهرداری یک دستگاه عریض و طویل است و کارشناسان حقوقی خوبی دارد. حالت دوم، همان رندی است که به قانون قدیم استناد کنند تا دستاویزی پیدا کنند که در تعداد بسیار زیادی باغ مجوز ساخت‌وساز بدهند.
اعطا تأکید می‌کند: مدیریت شهری، شورا و شهرداری در این دوره افتخارش پول‌درآوردن از باغ و ساخت‌وساز در باغ است؛ برای همین هر وقت از آنها درباره باغ‌ها دستاورد بخواهید، به این اشاره نمی‌کنند که موجب حفظ چه تعداد یا چند هکتار باغ شده‌اند، اما برای شما به‌عنوان دستاورد توضیح می‌دهند که دارند ساخت‌وساز در باغ را تسهیل می‌کنند. تفاوت این دوستان با دوره قبل این است که اگر از آنها دستاورد بخواهید، به تعداد صدور پروانه و درآمدزایی از آن اشاره می‌کنند. در باغ‌ها هم به همین صورت. حفاظت از باغ مسئله اکثر این دوستان نیست.
وقتی این بخش‌نامه را می‌خوانید، می‌بینید عمده آن درباره عوارض است و اینکه عوارض باید به‌روز حساب شود. در ماده یک این بخش‌نامه می‌گوید اطلاع‌رسانی با فوریت به همه مشمولان این بخش‌نامه انجام پذیرد؛ یعنی سریع پول را بدهید تا داستان عوض نشده است. تا دیوان این بخش‌نامه را بررسی کند که شاید آن را ابطال کند، شهرداری دارد عده‌ای ذی‌نفع را مجددا درگیر موضوع می‌کند و مطالبه‌ای جدید برای آنها ایجاد می‌کند که به راحتی نشود جمعش کرد. کاری که می‌کنند این است که حتی دستگاه‌‌های نظارتی را در عمل انجام‌شده قرار دهند.
او پیشنهاد می‌کند: فعالان شهری به‌سرعت نسبت به درخواست ابطال این بخش‌نامه و با توجه به فوریت و اهمیت موضوع، بدوا صدور قرار دستور موقت اقدام کنند. در دوره پنجم بنا را بر این گذاشتیم که تعداد پرونده‌هایی که تشکیل شده بود و قدری پول داده بودند، پولشان پس داده شود. غیر از 62 موردی که عوارض را کامل داده بودند و جمع‌بندی حقوقی این بود که برایشان حقوق مکتسبه ایجاد شده، تأکید بر این بود که شهرداری پول سایر مالکان را پس دهد. با این بخش‌نامه دیگر فقط آن 62 پرونده نیست و انبوهی از پرونده‌هاست. زمانی گفته شده بود پولتان باید پس داده شود، حالا بیشتر به ما پول بدهید بر اساس نرخ روز و بی‌خود نیست که آمارهایی که از درآمد اعلام می‌کنند، درصدشان بالاست.
با چند برگه 300 هکتار باغ نابود می‌شود
امیرحسین عبدالله‌‌زاده یکی از کارشناسان قدیمی حوزه شهری نیز در رشته توییتی این بخش‌نامه را منتشر کرده و در نقد آن نوشته است: مطابق دستورالعمل ماده ۱۴، زمین شهری و طرح جامع، این بخش‌نامه خلاف و جرم است. به اعتقاد او، شهرداری با این بخش‌نامه دستور تخریب ۵۰۰ باغ با مساحت بیش از ۳۰۰ هکتار را صادر کرده است. او در تفسیر این بخش‌نامه نوشته است: «خلاصه این بخش‌نامه این است: طبق ضوابط ۱۰ سال پیش برج بسازید، اما طبق پول امروز به ما پول بدهید». او هشدار داده است: «جهت فهمیدن عمق فاجعه فقط این را بدانید که ۸۲ تا ۹۶ تعداد ۲۸۳ باغ به مساحت ۱۲۷ هکتار نابود شد. این بار ۶۰۰ باغ با مساحت ۳۰۰ هکتار فقط با همین چند برگ نابود می‌شود».
در متن بخش‌نامه منتشر‌شده آمده است: «با عنایت به صدور احکام قضائی متعدد از شعب دیوان عدالت اداری درباره الزام شهرداری تهران به صدور پروانه ساختمانی راجع به اراضی و املاک موضوع پیوست شماره (سه) سند طرح جامع شهر تهران ناظر بر دستورالعمل ماده (۱۴) قانون زمین شهری تهران و همچنین اراضی و املاک موضوع بند (۱۴) ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران، از آن نظر که وفق تبصره ماده (۱۱) قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری شهرداری تهران به‌عنوان محکوم‌علیه ملتزم بوده است از مفاد آن آرا در موارد مشابه و در تصمیمات و اقدامات بعدی خود تبعیت کند، در موارد موضوع این بخش‌نامه و در صورت تحقق شرایط مذکور، صدور پروانه ساختمانی الزامی بوده و نحوه محاسبه عوارض متعلقه صدور پروانه از طرف شهرداریهای مناطق ۲۲گانه و پرداخت آن از طرف متقاضیان به ترتیب ذیل خواهد بود. یک -موارد مشمول بخش‌نامه همه اراضی و املاک و قطعات و پلاک‌‌های موضوع بندها و زیربندهای (الف) و (ب) سند طرح جامع شهر تهران و همه اراضی و املاک و قطعات و پلاک‌‌های موضوع بند و زیربندهای (۱۴) سند طرح تفصیلی که در زمان حاکم‌بودن ضوابط و مقررات سابق یا لاحق (قبلی و فعلی) نسبت به آنها دستور نقشه صادر شده باشد، اعم از آنکه درباره آنها پروانه ساختمانی صادر و متعاقبا از طرف متقاضی اجرا نشده باشد یا اجرای پروانه از طرف شهرداری متوقف شده باشد یا اساسا منتهی به صدور پروانه ساختمانی نشده باشد و در زمان اعتبار دستور نقشه جزء یا کل عوارض صدور پروانه ساختمانی به صورت نقدی یا از طریق اسناد تجاری وعده‌دار پرداخت شده و اعم از آنکه میزان عوارض تعیینی به طور قطعی و با علی‌الحساب مشخص و سپس جزء و با کل آن پرداخت شده باشد، مشمول این بخش‌نامه است. تبصره - اطلاع‌رسانی لازم با فوریت به همگی مشمولان این بخش‌نامه انجام پذیرد». در بخش دیگری از این بخش‌نامه به نحوه و ترتیبات اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی اشاره شده و آمده است: «در صورت مراجعه و تقاضای صدور پروانه ساختمانی از سوی مشمولان بند (یک)، اقدامات مشروحه ذیل به ترتیب و ترتب مراحل اجرا می‌شود و صدور پروانه ساختمانی درباره آن دسته از پرونده‌‌های شهرسازی که براساس مندرجات بند ذیل کل عوارض مربوطه را به نرخ روز پرداخت کنند، الزامی خواهد بود. همچنین در بررسی مجدد، پرونده از نظر انجام‌شدن یا انجام‌نشدن محاسبات مربوط به عوارض صدور پروانه در مقطع زمانی اعتبار دستور نقشه‌‌های صادره ملک شهرداری در این بخش‌نامه یادآور شد: صادرنشدن فیش یا فیش‌های مربوطه یا دریافت‌نکردن فیش یا فیش‌های صادره از طرف متقاضی یا نماینده او به منزله انجام‌نشدن محاسبات سابق است. در صورت انجام‌نشدن محاسبات در زمان اعتبار دستور نقشه‌‌های صادره وفق بررسی‌‌های موضوع بند (دو-۱) و (دو-۲) انجام مجدد محاسبات براساس ضوابط و مقررات جاری در زمان اعتبار آخرین دستور نقشه صادره، ضروری است.
براساس یکی از بندهای این بخش‌نامه در فرض پرداخت کل عوارض با ملاک ضوابط و مقررات حاکم در زمان صدور دستور نقشه ملاک عمل عوارض صدور پروانه (سطح) و سطوح تأیید‌شده (که منجر به پرداخت عوارض شده) به نرخ روز محاسبه و کل عوارض پرداخت‌شده قبلی از مبلغ عوارض روز کسر و بخش باقی‌مانده لازم به پرداخت خواهد بود.
به‌عنوان مثال عوارض صدور پروانه ساختمانی درباره یک پرونده شهرسازی در سال ۱۳۹۵ سه میلیارد ریال بوده و متقاضی صدور پروانه کل آن مبلغ را پرداخت کرده و عوارض صدور پروانه به نرخ روز 10 میلیارد ریال محاسبه شده است، بخش لازم به پرداخت هفت میلیارد ریال خواهد بود.
همچنین در بخش دیگری از بخش‌نامه آمده است: در فرض پرداخت جزء عوارض با ملاک ضوابط و مقررات حاکم در زمان صدور دستور نقشه ملاک عمل، دو دسته محاسبه درباره مورد صورت گرفته و متقاضی مکلف به پرداخت آن جهت طی فرایند صدور پروانه ساختمانی است. ابتدا کل عوارض لازم به پرداخت در زمان اعتبار دستور نقشه و نسبت جزء پرداخت‌شده و پرداخت‌نشده با تهیه جدول نسبت و درصد مشخص می‌شود. درباره مبلغ جزء پرداخت‌نشده با مبدأ قراردادن آخرین موعدی که فیش مربوط به جزء پرداخت‌نشده اعتبار داشته است تا مقطع روزی که محاسبه عوارضی جدید خواهد بود، شاخص نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی در مبلغ جزء پرداخت‌نشده اعمال شده و متقاضی در ابتدا این مابهالتفاوت را پرداخت می‌کند. پس از پرداخت آن مابهالتفاوت از سوی متقاضی، وضعیت پرداخت عوارض راجع به آن پرونده، مشابه پرونده‌ای خواهد بود که متقاضی آن در زمان اعتبار دستور نقشه مربوطه کل عوارض صدور پروانه را پرداخت و تصفیه کرده است؛ سپس بدون در‌نظر‌گرفتن مبلغ مابهالتفاوت پرداخت‌شده مربوط به جزء پرداخت‌نشده عوارض صدور پروانه سابق و با فرض‌گرفتن اینکه به‌این‌ترتیب کل عوارض صدور پروانه سابق محاسبه و پرداخت شده است، عوارض صدور پروانه ساختمانی به نرخ روز محاسبه و کل عوارض پرداخت‌شده قبلی از مبلغ عوارض روز کسر و بخش باقی‌مانده لازم به پرداخت خواهد بود. به‌عنوان مثال عوارض صدور پروانه ساختمانی درباره یک پرونده شهرسازی در سال ۱۳۹۵ سه میلیارد ریال بوده و متقاضی صدور پروانه یک میلیارد ریال آن را پرداخت کرده و عوارض صدور پروانه به نرخ روز 10 میلیارد ریال محاسبه شده است. ابتدا دو میلیارد ریال باقی‌مانده با شاخص نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی از آخرین روز اعتبار فیش به‌عنوان مبدأ محاسبه تا روز انجام محاسبه فعلی به‌عنوان مقطع زمانی محاسبه و مثلا رقم پنج میلیارد ریال استخراج می‌شود. متقاضی ابتدا پنج میلیارد ریال مذکور را پرداخت می‌کند. سپس با مفروض‌داشتن دو رقم پرداختی یک میلیارد ریال پرداختی اولیه و پنج میلیارد ریال پرداختی پس از اعمال شاخص بانک مرکزی به‌عنوان کل مبلغ لازم به پرداخت در زمان اعتبار دستور نقشه مبلغ هفت میلیارد ریال باقی‌مانده لازم به پرداخت خواهد بود و جمع نهایی ارقام لازم به پرداخت یک متقاضی در چنین وضعیتی 13 میلیارد ریال خواهد شد».
همچنین در تبصره یک این بخش‌نامه آمده که «محاسبه عوارض پرداخت‌نشده مطابق با شاخص نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی برعهده معاونت مالی و اقتصاد شهری شهرداریهای مناطق ۲۲گانه ادارات درآمد و نوسازی است. تبصره ۲ - مشمولان، موصوف چنانچه وفق بند (دو) این بخش‌نامه نسبت به پرداخت حقوق و عوارض شهرداری اقدام کنند، از مصادیق دارندگان حقوق مکتسبه محسوب شده و صدور پروانه ساختمانی نسبت به ملک ایشان الزامی است و در صورت بهره‌برداری نکردن از مفاد این بخش‌نامه و اعمال‌نشدن حقوق مکتسبه، منصرف تلقی خواهند شد».
در بخش انتهایی این بخش‌نامه تأکید شده «قطع یا خشک‌کردن حتی یک اصله درخت نیز ممنوع است و جانمایی محل احداث ساختمان باید به ترتیبی باشد که مستلزم کمترین جابه‌جایی درختان باشد. همچنین در هر مورد که نیاز به جابه‌جایی هر تعداد درخت باشد، رعایت ضوابط و مقررات ابلاغی ازجمله مفاد ماده (۵) آیین‌نامه اجرائی قانون اصلاح لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها، الزامی است. براساس این بخش‌نامه افزایش تراکم ساختمانی اعم از طبقه و سطح اشغال بیش از سطح و سطوح تأیید‌شده به صورت دستور نقشه ملاک عمل در سامانه شهرسازی ممنوع است».
به گفته کارشناسان شهری کل پروانه باغاتی که از سال ۸۷ تا ۹۷ صادر شده، به اندازه این بخش‌نامه جدید نخواهد بود.
پس از لغو مصوبه برج‌باغ، ۴۷۳ پرونده باغ که درخواست ساخت‌وساز براساس امتیازات این مصوبه را داشتند بلاتکلیف ماندند. شورای شهر وقت تصمیم گرفت که به ۶۲ پرونده که همه عوارض متعلقه را قبل از هفتم فروردین ۹۷ که لغو برج‌باغ ابلاغ شده، پرداخت کرده بودند، مجوز بدهد، اما در این میان ۷۳ پرونده نیز عوارض را به‌صورت علی‌الحساب قبل از این تاریخ پرداخت کرده‌اند و ۳۸ پرونده هم وجود داشت که درخواست تغییر نقشه داده بودند. به نظر می‌رسد این بخش‌نامه تلاش دارد برای همه این پرونده‌ها مجوز ساخت براساس مصوبه برج‌باغ صادر کند.
