موافقان و مخالفان فصل مسکن برنامه هفتم توسعه چه می‌گویند
سراب مسکن
یک فصل از برنامه هفتم توسعه به بخش مسکن اختصاص دارد. برنامه‌ای که مدافعان و منتقدانی جدی دارد. در این برنامه تکالیفی به وزارت راه و شهرسازی به منظور زمینه‌سازی و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب به‌ویژه برای فاقدان مسکن محول شده است؛ همچنین به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده می‌شود تا بخشی از اراضی تحت تملک و در اختیار خود را از طریق مزایده و رعایت تشریفات قانونی به سرمایه‌گذاران، توسعه‌گران و انبوهسازان واگذار کند. در این مورد عرضه زمین ممکن است منجر به کاهش قیمت مسکن در بازار شود، اما باید هم‌زمان برنامههای مالیاتی نیز منطبق با زیست منطقه تهیه و اجرا شود.
نورا حسینی: یک فصل از برنامه هفتم توسعه به بخش مسکن اختصاص دارد. برنامه‌ای که مدافعان و منتقدانی جدی دارد. در این برنامه تکالیفی به وزارت راه و شهرسازی به منظور زمینه‌سازی و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب به‌ویژه برای فاقدان مسکن محول شده است؛ همچنین به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده می‌شود تا بخشی از اراضی تحت تملک و در اختیار خود را از طریق مزایده و رعایت تشریفات قانونی به سرمایه‌گذاران، توسعه‌گران و انبوهسازان واگذار کند. در این مورد عرضه زمین ممکن است منجر به کاهش قیمت مسکن در بازار شود، اما باید هم‌زمان برنامههای مالیاتی نیز منطبق با زیست منطقه تهیه و اجرا شود.
در این برنامه وزارت راه و شهرسازی مجاز شده از طریق توافق با مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی، با رعایت ماده (8) قانون جهش تولید مسکن نسبت به تأمین زمین برای اجرای طرح‌های حمایتی ساخت مسکن یا احداث شهرکهای مسکونی توسط بخش خصوصی اقدام کند. به اعتقاد کارشناسان حوزه شهرسازی این ماده ممکن است برای کلانشهرهایی مانند تهران، مشهد و قم به یک تهدید تبدیل شود؛ چراکه بارگذاری‌های مسکونی در اراضی غیرمسکونی، بر تراکم و ازدحام این شهرها که در حال حاضر از تراکم بیش از حد رنج می‌برند، می‌افزاید و در نتیجه بر مشکلات زیست‌محیطی، ترافیکی، اجتماعی و... در کلانشهرها افزوده می‌شود.
همچنین، وزارت راه و شهرسازی مجاز است برای تأمین منابع نسبت به تهاتر اراضی در اختیار خود با پیمانکاران براساس قیمت کارشناسی روز اقدام کند. با توجه به اینکه بخش قابل‌توجهی از اراضی در اختیار وزارت راه و شهرسازی در حریم شهرها قرار دارد، از این‌رو شاهد ارزش افزوده اراضی متصل به محدوده شهری خواهیم بود که این اتفاق می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری به همراه داشته باشد.
در این برنامه برای تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافتهای فرسوده، وزارت راه و شهرسازی مجاز است در فرایند معاوضه کلید به کلید واحدهای بافت فرسوده با واحدهای نوساز یا اراضی تحت مالکیت خود در قیمت کارشناسی واحدهای نوساز یا اراضی معوض مزبور، تا سقف 40 درصد تخفیف اعمال کند یا اراضی یا واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده را تا سقف 40 درصد بیش از قیمت کارشناسی قیمت‌گذاری کند.
انتظار برای خانه‌دارشدن به 12 سال می‌رسد؟
محسن پیرهادی، رئیس فراکسیون مدیریت شهری مجلس در گفت‌وگو با «اهالی» چالش‌های موجود مدیریت شهری و مسکن را مرور کرده و راهکارهای برنامه هفتم برای کاهش این مشکلات را تشریح می‌کند.
او با تأکید بر اینکه حل معضل مسکن به عنوان بزرگ‌ترین نیاز قشر متوسط و کم‌درآمد شهری ضرورتی غیرقابل اغماض است، می‌گوید: با توجه به اینکه دوسوم سبد هزینه خانوارها صرف تأمین مسکن می‌شود، اتخاد سیاست‌های مناسب برای بهبود و تقویت شاخص دسترسی شهروندان به مسکن در جریان برنامه پنج‌ساله هفتم توسعه مورد توجه جدی و ویژه نمایندگان قرار گرفت.
پیرهادی ادامه می‌دهد: در کنار فشار اقتصادی هزینه مسکن بر دوش خانوارها، رشد سریع و بالای جمعیت شهری چالش‌های زیست‌محیطی، اقتصادی و اجتماعی را در شهرها به ارمغان آورده است. بروز این چالش‌ها کیفیت زندگی شهروندان را در اغلب نقاط دستخوش تغییرات جدی کرده که سطح دسترسی به خدمات شهری، از آموزش و بهداشت گرفته تا حمل‌ونقل و خدمات عمومی را متفاوت کرده است. همین امر سبب شده اتخاذ رویکردی مناسب به منظور توزیع عادلانه امکانات شهری و ارتقای کیفیت زندگی شهروندان مورد توجه مجلس قرار گیرد.
رئیس فراکسیون مدیریت شهری مجلس در ادامه با بیان اینکه تغییرات اقلیمی و به صورت مشخص بحران آب و بیکاری، جمعیت قابل توجهی را از نقاط محروم و شهرهای کوچک به سمت شهرهای بزرگ و کلانشهرها کوچ داده است، می‌گوید: متأسفانه قشر کم‌درآمد و فقیر و عمدتا روستایی مناطق محروم به امید دسترسی به امکانات بیشتر به شهرهای بزرگ کوچ می‌کنند، اما ناتوانی در تأمین مسکن در مناطق شهری آنها را ناچار به سکونت در مناطق غیررسمی شهری کرده که خود منجر به شکل‌گیری معضلات اجتماعی و فرهنگی بسیار در حاشیه شهرهای بزرگ شده است. بر همین اساس اتخاذ تدابیر و سیاست‌های تشویقی که منجر به مهاجرت معکوس از کلانشهرها به شهرهای کوچک و میانی شود، یکی از ضرورت‌های توسعه شهرنشینی در کشور است که در جریان بررسی لایحه برنامه هفتم توسعه محل توجه ویژه مجلس قرار گرفت.
این عضو هیئت‌رئیسه مجلس ادامه می‌دهد: کاهش سال انتظار دسترسی مسکن به 12 سال، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن دولتی، رشد 15 درصدی توسعه صنعتی‌سازی و رشد 20 درصدی نوسازی و احیای بافتهای فرسوده، مسکن معیشت‌محور در مناطق روستایی و مرزی و تقویت سرمایه بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات مناسب به مردم ازجمله مصوبات قابل توجه و زنجیروار مجلس در حوزه مسکن در قالب برنامه پنج‌ساله هفتم توسعه است که در صورت تحقق این اهداف و احکام حوزه مسکن در پایان سال اجرای برنامه دچار تحول اساسی خواهد شد.
به گفته پیرهادی، در حوزه سیاست‌های تشویقی برای مهاجرت معکوس از کلانشهرها، نمایندگان شرط پنج سال سکونت برای دریافت زمین در مناطق مرزی را حذف کردند تا بستری را برای این گام فراهم آورند. اختصاص زمین برای توسعه عرضی شهرهای میانی و مرزی یکی از مصوبات خوب مجلس یازدهم در جریان تصویب برنامه هفتم توسعه است و امیدواریم منجر به حضور و تشویق مردم در سکونتگاه‌های روستایی و مرزی شود.
او ادامه می‌دهد: واگذاری زمین‌های با متراژ 200 تا 500 متر با هدف ساخت مسکن معیشت‌محور به مردم نیز رویکرد و اقدام موثر دیگری است که اگر به‌درستی در برنامه هفتم توسعه اجرایی شود از مهاجرت به شهرهای بزرگ خواهد کاست. اساس ایده مسکن معیشت‌محور فراهم‌آوردن فرصت اسکان، اشتغال‌آفرینی و کار اقتصادی خانواده در کنار هم است و مانع از مهاجرت آنها به شهرهای دیگر خواهد شد.
به گفته رئیس فراکسیون مدیریت شهری مجلس، دیگر مصوبه مهم مجلس در جریان برنامه هفتم توسعه افزایش سرمایه بانک مسکن از طریق مولدسازی زمین‌ها و دارایی‌های این بانک است. بر این اساس امکان پرداخت تسهیلات مسکن به مردم بیشتر می‌شود.
عضو هیئت‌رئیسه مجلس با تأکید بر اینکه ایجاد تحول اساسی در خط‌مشی‌ها و روش‌های برنامه‌ریزی و مدیریت شهری ورای تعلق سیاسی مدیریت شهری، امری ضروری و غیرقابل اجتناب است، می‌گوید: مدیریت یکپارچه شهری با هدف شناسایی معضلات و حل مشکلات در زیست‌بوم شهری از نیازهای اساسی کشور است که رشد و توسعه متوازن شهرنشینی را به دنبال خواهد داشت.
برنامه هفتم مشکلات را پیچیده‌تر می‌کند
اما منتقدان معتقدند که برنامه هفتم منجر به حل مشکل مسکن در کشور نخواهد شد، بلکه می‌تواند مشکلات این حوزه را سخت‌تر و پیچیده‌تر کند.
سعید معنوی، عضو شورای گروه شهرسازی جامعه مهندسان مشاور ایران در این‌باره به «اهالی» می‌گوید: ایرادی که در همه برنامه‌ها در شش دوره گذشته وجود داشته و در برنامه هفتم هم تکرار شده، این است که بخشی به عنوان نقاط سکونتی یا برنامه‌ریزی شهری را در خود ندارد. مسکن بخشی از موضوعات شهر است؛ با این دیدگاه باید به تمام نیازهای شهر توجه کنیم که مسکن هم یکی از این نیازها و جزو نیازهای اصلی است. آنگاه سایر مسائل مرتبط مانند تراکم‌ها، نیازها، زیرساخت‌ها، مسائل زیست‌محیطی و تمام مسائلی که در شهرها با آنها درگیریم هم باید مورد توجه قرار داده شود.
معنوی یادآوری می‌کند: نکته اساسی این قضیه بی‌توجهی به آمایش سرزمینی در سطح کشور است. برنامه‌ریزی‌ها بر مبنای یک برنامه بالادستی انجام نمی‌شود بلکه نقطه‌ای و مکانی به آن نگاه می‌شود و گرفتاری‌هایی که در سطح شهرها و کشور داریم به همین موضوع بازمی‌گردد. در صورتی که نقاط سکونتی و فعالیتی در طرح آمایش سرزمین به‌درستی برنامه‌ریزی و پیشنهاد شده و مشخص است که در کجای کشور امکان توسعه و استقرار برای سکونت و انواع فعالیت‌ها امکان‌پذیر است.
این کارشناس حوزه شهرسازی ادامه می‌دهد: ساخت‌وسازهای خارج از محدوده شهر که بدون برنامه و در قالب شهرک یا الحاق به محدوده یا اضافه‌شدن به محدوده قانونی انجام می‌شود به همین دلیل مورد انتقاد است، برای اینکه نیاز شهرها به صورت عام در قالب محدوده قانونی فعلی و اراضی موجود کفایت نیاز مسکن و سایر خدمات مربوط را می‌کند و بیش از حدود80 درصد شهرهای ما نیاز به توسعه محدوده ندارند.
او معتقد است: اگر به اراضی درون بافت دقت و توجه شود، یک‌سری از اراضی امکان باززنده‌سازی و بازیافت و تبدیل‌شدن به محل سکونت را دارند. بخشی از اراضی قهوه‌ای جزو این اراضی هستند که در اختیار دانشگاه‌ها، ارگان‌های دولتی و نهادهای نظامی است و این زمین‌ها در محدوده شهر کم هم نیستند و با تبدیل بخشی از آنها به مسکن، نیاز این حوزه را می‌توان برطرف کرد. البته بخشی از این زمین‌ها باید در اختیار خدمات مورد نیاز شهر باشند.
این کارشناس حوزه شهرسازی تأکید می‌کند: ما نیازمند توسعه افقی شهرها و افزایش محدوده‌ها نیستیم. معنوی یادآوری می‌کند: پس از اینکه زمین‌های ارگان‌ها و نهادها به کاربری مسکونی تغییر کنند، به بخش سرانه‌های خدماتی بی‌توجهی می‌شود که نمونه‌اش را در مسکن مهر و اراضی‌ای که قبلا ساخت‌وساز مسکونی شده دیده‌ایم، حتی در شهرهای جدید مسکن شکل‌گرفته بدون نگاه به تأمین خدمات بوده که اگر تمام اینها را کنار هم بگذاریم، بی‌توجهی به برنامه بالادستی و نیازهای شهرها مشهود است و وقتی شهرها توسعه پیدا می‌کنند تبعاتش مشکلاتی است که با آنها مواجهیم؛ ازجمله اینکه زیرساخت‌ها و خدمات تأمین‌نشده و مشکلات زیست‌محیطی و تاب‌آوری در شهرها رعایت نشده است، ولی با تمام این اوصاف در شهرهایمان نیاز به مسکن داریم که یک موضوع اصلی و اساسی است و باید دولت به این موضوع ورود کند.
او تأکید می‌کند: در هیچ نقطه‌ای از دنیا دولت نمی‌تواند متولی مسکن باشد و باید فقط حمایت و پشتیبانی کند و تسهیلاتی برای مردم در نظر بگیرد که امکان ساخت برای مردم و گروه‌های سرمایه‌گذار و سازندگان فراهم باشد.
این کارشناس حوزه شهرسازی تأکید می‌کند: اشکالات برنامه‌ای که تنظیم شده را چندین بار مکتوب در جلسات مختلف اعلام کردیم. این برنامه جدا از اینکه ضد توسعه است، قدری آرمانی است که می‌گوید دسترسی به مسکن را به 12 سال کاهش می‌دهد؛ درحالی‌که اگر شرایط اقتصادی و درآمدی گروه‌های گوناگون مردم را لحاظ کنیم، چنین امکانی به‌راحتی فراهم نیست و نشان می‌دهد حداقل بیش از سه برابر این زمان نیاز است.
به گفته معنوی، همچنین تکلیف انواع مسکن اعم از مسکن حمایتی، روستایی و غیره که در این برنامه قید شده، نامشخص است و فقط یک‌سری آمار و ارقام است و دیگر اینکه مشخص نیست چنین مسکن‌هایی در شهرها یا نقاط سکونتی شکل بگیرد. اگر قرار بود با برنامه‌ها مشکلات حل شود که باید با شش برنامه قبل مشکلات حوزه مسکن برطرف می‌شد. طبق آماری که اعلام می‌کنند نزدیک به 40 درصد ساکنین سطح کشور مستأجرند و این نشان می‌دهد که دسترسی به مسکن برای اقشار متوسط یا متوسط به پایین به این راحتی نیست و به این سرعت هم امکان‌پذیر نخواهد بود. این برنامه‌ها نیاز اصلی و اساسی کشور نبوده و نیست و دارای اشکالات اساسی و پایه‌ای است و تا رفع نشود و به برنامههای بالادستی توجه نشود، امکان حل قضایا به این سرعت یا حداقل با این برنامه‌ها وجود ندارد.
درس‌هایی که از گذشته نمی‌گیریم
او درمورد شهرهای جدید یا شهرکهای پیرامون شهرها هم که در برنامه هفتم به آن اشاره شده، توضیح می‌دهد: 30 سال در سطح کشور این طرح اجرا شده و طبق آمار بیش از 40 درصد تحقق پیدا نکرده است. درباره سکونت و جمعیتی که پیش‌بینی شده بود در این شهرها ساکن شوند، این برنامه‌ها شکست خورده است. در خصوص بسته‌های تشویقی برای مهاجرت معکوس هم این مسئله صرفا با بسته‌های تشویقی که عنوان می‌شود امکان‌پذیر نیست و تا شرایط اقتصادی و درآمد مردم در نقاطی که مطرح است، تأمین نشود امکان‌پذیر نخواهد بود. وقتی تمرکز ثروت و قدرت در شهری مثل تهران و شهرهای بزرگ شکل گرفته، نمی‌توان با این سرعت انتظار مهاجرت معکوس داشت. زمانی تمرکزگرایی از بین می‌رود که توزیع ثروت و برابری در سطح کشور اتفاق بیفتد و صرفا با یک بسته تشویقی نخواهد بود. در دوره ریاست‌جمهوری آقای احمدی‌نژاد این موضوع را درمورد مهاجرت معکوس داشتیم و آمارها نشان می‌دهد موفق نبود. اگر همه جوانب اقتصادی در این زمینه در نظر گرفته شود، ترجیح بسیاری از ساکنین شهرهای بزرگ این است که به شهرهای کوچک یا روستاها بازگردند.
چه کسانی از حفظ وضعیت موجود سود می‌برند؟
علی آخرتی، عضو کارگروه مسکن مجمع «حق بر شهر باهمستان» هم به «اهالی» می‌گوید: برنامه هفتم نسبت به شش برنامه قبلی ضعف‌های جدی‌تری دارد و تصور می‌کنم این برنامه در بهترین حالت، تدوام وضعیت موجود را در پی خواهد داشت و تغییر و بهبودی نخواهیم دید. می‌دانیم وضعیت کنونی وضعیت مناسبی نیست، ولی برای چه کسانی مناسب نیست؟ پاسخ به این پرسش مهم است. وضعیت موجود ذی‌نفعانی دارد که از این وضعیت بهره می‌برند، آنها استقبال خواهند کرد که برنامه‌هایی داشته باشیم تا وضع موجود را ادامه دهد و نفع آنها حفظ شود، هرچند در اقلیت و کم باشند. و حتما اکثریتی هم در حوزه مسکن زیان می‌بینند که عیان است.
اما این وضعیت تا چه زمانی ادامه خواهد داشت؟
آخرتی می‌گوید: تدوام این وضعیت امکان‌پذیر نیست، اما اینکه چه زمانی و به چه صورتی امکان‌ناپذیری مشخص می‌شود را نمی‌توان نظر داد، ولی استمرار این وضعیت امکان‌پذیر نیست.
علی حجازیان، کارشناس مسکن و شهرسازی هم مدتی پیش در یادداشتی به سیر تاریخی موضوع مسکن در برنامههای توسعه‌ای پرداخته و بیان کرده که در برنامههای اول و دوم عمرانی کشور فصل و اعتبار مشخصی برای فعالیت‌های خانه‌سازی و تأمین مسکن در نظر گرفته نشده بود. از برنامه عمرانی سوم به بعد، طرح‌ها و برنامههای مربوط به بخش مسکن در برنامههای پنج‌ساله گنجانده شدند. ساخت خانههای ارزان‌قیمت برای طبقه کم‌درآمد و ایجاد هماهنگی بین فعالیت‌های پراکنده دستگاه‌‌های دولتی و بخش خصوصی در این برنامه مورد توجه قرار گرفت. در برنامه چهارم ایجاد شرایط مساعد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در امر مسکن، بررسی نوع و سبک معماری و مصالح ساختمانی، نظارت بر صدور پروانه‌های ساختمانی و اصول شهرسازی، تأمین زمینه‌های لازم برای خانه‌سازی توسط صاحبان صنایع، نوسازی محله‌های قدیمی براساس طرح‌های جامع، تشویق کاشانه‌سازی و احداث مجتمع‌های مسکونی و توجه به ایجاد ارتباط بین مسکن و شهرسازی در قالب طرح‌های جامع برای بخش مسکن پیش‌بینی‌شده بود. ایجاد واحدهای مسکونی توسط بخش خصوصی و خانههای ارزان‌قیمت برای طبقات کم‌درآمد و زاغه‌نشیان از اهداف دیگر برنامه چهارم در بخش مسکن بود. برنامه پنجم همراه با بهبود کیفی و کاهش تراکم خانوار در هر واحد مسکونی؛ سیاست یک واحد مسکونی برای هر خانوار شهری در قالب ارزان‌سازی و احداث خانههای دولتی برای کارگران و کارمندان، اتخاذ سیاست‌های مربوط به روش‌های ساختمانی و صنعتی‌کردن آن، افزایش تعداد مسکن برای اقشار مختلف به‌خصوص طبقات کم‌درآمد. این برنامه مشکلات افزایش روزافزون قیمت زمین شهری، فقدان سیاست توزیع بهینه زمین و فقدان استانداردهای ساختمان و مسکن را در پی داشت. در این دوره، عده معدودی مالکیت زمین‌ها را در دست داشتند که خود به افزایش قیمت عوامل تولید کمک می‌کردند.
در دوران پس از انقلاب اسلامی تولید مسکن در سه بخش دولتی، تعاونی و خصوصی تفکیک شد. سیاست دولتی مسکن به آزادسازی زمین با فروش زمین‌های دولتی، افزایش وام خرید مسکن و تحریک تقاضا خلاصه می‌شد. ازجمله مداخله‌های دولت در کاهش عطش تقاضای مسکن می‌توان به اعطای وام از طریق بانک مسکن، ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد و تحت پوشش نهادهای حمایتی مثل کمیته امداد امام خمینی اشاره کرد. از طرفی دولت با سیاست‌های تشویقی-حمایتی باعث ورود و سرمایه‌گذاری گسترده بخش خصوصی و انبوهسازان شد. ضمنا با ایجاد تعاونی‌های مسکن کارمندی و کارگری نیز سهم ناچیزی برای تولید مسکن داشت. اما متولی اصلی دولت در بخش مسکن یعنی وزارت مسکن و شهرسازی، برنامه‌ها و لوایح متعدد و مختلفی را برای کاهش التهاب مسکن در قالب برنامههای پنج‌ساله بعد از انقلاب اسلامی دنبال کرده است. ازجمله این طرح‌ها می‌توان به طرح توسعه پایدار تولید مسکن، بازآفرینی بافتهای فرسوده و افزایش توانمندسازی اقشار کم‌درآمد برای بهره‌مندی از سرپناه‌های مناسب و بادوام اشاره کرد.
ایران به‌عنوان یکی از کشورهای در حال پیشرفت، با توسعه شهرنشینی شدیدی روبه‌رو است که این مسئله در کنار سایر عوامل ازجمله افزایش نسبی جمعیت و تعداد خانوارها و گسترش پهنه‌های بافت فرسوده، نیازمند بهسازی و بازسازی و به‌طور مداوم نیازمند برنامه‌ها و سیاست‌هایی در جهت تأمین مسکن درخور و مناسب برای افراد جامعه است. سیاست‌گذاری‌های مناسب، برنامههای اجرایی و عملیاتی از برنامههای پنج‌ساله توسعه اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی تا بودجه‌ریزی سنواتی، از ضرورت‌های پیمودن فرایند پیشرفت و توسعه پایدار در حوزه مسکن و شهرسازی و تأمین مسکن درخور سکونت برای شهروندان ایرانی است.
او در نقد کلی برنامه هفتم در حوزه مسکن هم تأکید می‌کند: سیاست‌های مسکن در دهه‌های اخیر باعث ایجاد کلونی مختص سرمایه‌دارها شده از این‌رو برنامه‌ها در سطح میدانی، تابع هزینه-فایده بوده و مؤلفه‌های دیگر نادیده گرفته شد که خروجی آن موجب ایجاد حباب در بخش مسکن و نگاه سرمایه‌ای به خانه شده است. به نظر می‌رسد چالش اصلی برنامه هفتم در بخش مسکن، نبود شاخص و معیار جهت سنجش و ارزیابی برنامه‌ها، عدم انسجام و ارائه راهبرد کیفی‌وکمی برای حل مسئله مسکن است. با توجه به افزایش دهشتناک هزینه مسکن در ایران که سهم قابل تأملی از آن متعلق به زمین است، برنامه هفتم می‌توانست قفل عدم عرضه اراضی بایر و موات را بشکند، اما برنامه در این مورد مسکوت مانده است.
