پایان‌دادن به بی‌‌نظمی در مالکیت املاک

مریم‌سادات موسوی-وکیل پایه یک دادگستری: از اولین قانون ثبت که بیستم اردیبهشت سال 1290 خورشیدی به تصویب رسید تا به امروز که قریب به ۱۱۳ سال از آن می‌گذرد، همواره قانون‌گذار در پی سامان‌دادن به اوضاع و احوال ثبت اسناد و املاک بوده است. از آنجایی که نظام ثبت مکمل مالکیت خصوصی و تضمین‌کننده تسلط افراد جامعه بر اموال و دارایی‌هایشان است، شیوه برخورد حاکمیت با انسجام نظام ثبتی بسیار مهم بوده و همچنان خواهد بود. در همین راستا قانون‌گذار از اولین مرتبه‌ای که ثبت املاک را در سال 1310، عمومی (اجباری) اعلام کرد تا به امروز، قوانین ثبتی با فراز و نشیب بسیاری در کشور مواجه بوده‌اند. در ابتدا رویکرد مراجع تقنینی بدین‌گونه بود که با الزام افراد جامعه به ثبت املاک خود و متعاقبا صدور سند مالکیت برای تمامی املاک کشور، حاکمیت با آگاهی نسبت به وضعیت املاک، آنها را ساماندهی می‌کند. اما لازمه این اقدام مهم، اعتباربخشیدن مطلق به اسناد رسمی و بی‌اعتبار قلمدادکردن هرگونه سند عادی تنظیمی درخصوص معاملات اراضی و املاک بین اشخاص بود که این مهم با عنایت به مواد 22،46،47،48 قانون ثبت صورت گرفت. اما به دلیل وجود مقرره‌های فقهی درخصوص انعقاد عقود که به صرف ایجاب و قبول واقع می‌شوند و تشریفاتی نیستند، این اقدام برای قانون‌گذار دشوار بود و همواره تصمیم‌گیری‌ها از دوگانگی و بینابینی بودن درخصوص اعتبار معاملات اراضی و املاک از حیث رسمی یا عادی بودن آنها، برخوردار بود. از جمله ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور که در قسمت اول آن با اطمینان از اعتبار مطلق اسناد رسمی معاملات اموال غیرمنقول سخن ‌گفته اما در قسمت اخیر با تردید نسبت به این مسئله، تشخیص اعتبار اسناد عادی را نیز به دادگاه محول کرده است. وجود چنین مقرراتی موجب ازدیاد هرروزه پرونده‌های مطروحه در این حوزه، نبود رویه واحد، تصمیم‌گیری‌های سلیقه‌ای و در نهایت بی‌اعتمادی افراد جامعه به نهاد صادرکننده اسناد رسمی شد. به این دلیل که با پذیرش اسناد عادی در ادارات و محاکم درخصوص اموال غیرمنقول، به‌راحتی حقوق کسانی که به موجب سند رسمی معاملات را انجام داده بودند، نقض می‌شد. مثال برای این نمونه اقدامات در دعاوی گوناگون بسیار است که مشخصه واضح آن دعاوی اعتراض ثالث اجرائی است که شخصی با ارائه سند عادی، می‌تواند ادعای مالکیت نسبت به مال توقیفی را کند. همچنین نبود معیاری مشخص برای اعتباربخشیدن مطلق به اسناد رسمی، زمینه تحقق جرائم مالی درخصوص املاک از جمله انتقال مال غیر، تبانی برای بردن مال غیر، کلاهبرداری، جعل اسناد عادی و... را توسط افراد سودجو فراهم می‌کند که به دلیل نبود ساختار منسجم، پیشگیری از این اقدامات با مشکلات عدیده همراه بوده است. از نظر بعد اقتصادی نیز از آنجایی که بازار مسکن در کشور یکی از مهم‌ترین قطب‌های سرمایه‌‌گذاری است، بی‌اعتمادی افراد به نظام ثبتی کشور می‌تواند مسبب بی‌میلی سرمایه‌گذاران به این حوزه به دلیل عدم ثبات اسناد و معاملات شود. به هر طریق پس از سال‌ها آزمون و خطا در این خصوص و به وجود آمدن مصائب بسیار برای مردم و تحمیل هزینه‌های گزاف برای حاکمیت، در نهایت قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول تصویب شد تا به بی‌نظمی‌ای که سال‌ها کشور در حوزه ثبت درگیرش بود و دعاوی متعددی را در دستگاه قضا مطرح کرده بود، رفته‌رفته پایان ببخشد. هدف اصلی این قانون، کاهش تخلفات و کلاهبرداری‌های ملکی، جلوگیری از معاملات مکرر و انتقال‌های غیرمجاز و نیز تسهیل حل‌‌وفصل اختلافات ملکی است. یکی از نتایج اجرای این قانون، جلوگیری از پدیده‌هایی نظیر فروش یک ملک به چندین نفر و شفافیت بیشتر در مالکیت اموال است. به واسطه الزام ثبت، شناسایی مالکان و تاریخچه معاملات به مراتب دقیق‌تر و مستندتر خواهد شد. اجرای این قانون برای خریداران و فروشندگان مزایای متعددی دارد، از جمله ایجاد امنیت حقوقی بیشتر، کاهش هزینه‌های جانبی ناشی از دعاوی حقوقی و حفظ ارزش دارایی‌ها. به علاوه، این اقدام موجب می‌شود بازار معاملات املاک و مستغلات به سوی نظم و شفافیت بیشتر پیش رود. با وجود این، قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول چالش‌هایی را نیز به همراه خواهد داشت. یکی از این چالش‌ها، ایجاد زیرساخت‌های مناسب در دفاتر اسناد رسمی و تسریع فرایندهای ثبت است تا بتواند به نیازهای گسترده این حوزه پاسخ دهد. همچنین، آگاهی‌رسانی به مردم و اطمینان از صحت اجرای قانون از جمله مواردی است که باید مورد توجه جدی قرار گیرد. به طور کلی، این قانون گامی مؤثر در مسیر حمایت از حقوق مالکیت و کاهش تخلفات در معاملات ملکی است.