چرا مشکل مسکن حل نشد؟
دولت‌ها می‌آیند و می‌روند اما دشواری مسکن همچنان حل‌‌ناشده باقی می‌ماند. این واقعیتی است که جامعه ما در چند دهه گذشته شاهد آن بوده است. اما به‌راستی چرا چنین است؟ از دو حال خارج نیست؛ یا منابعی که متولیان امر برای برخورد با این دشواری تخصیص می‌دهند، تناسبی با ابعاد آن ندارد و پاسخ‌گو نیست، یا راهی که آنان برای برخورد انتخاب می‌کنند، راه درست و حکیمانه‌ای نیست. در این چند دهه سیاست‌های مختلفی برای درمان بیماری طراحی و اجرا شده‌اند، یک دولت شیوه حمایت از انبوه‌سازان را در پیش گرفته، آن دیگری ساخت مجتمع‌های مسکونی در زمین‌های بیرون شهر را موردتوجه قرار داده و دیگران ایده‌هایی مانند مسکن اجتماعی، طرح اجاره به شرط تملیک، راه‌اندازی صندوق مسکن و ساختمان، پیش‌فروش و... را مطرح کرده‌اند، و به‌‌همین‌ترتیب، هرکدام به سهم خود برای مهار این بیماری و کاستن از ابعاد بحران کوشیده‌اند. بااین‌حال با نگاهی گذرا به وضعیت بازار مسکن و به‌ویژه مسکن استیجاری در فصل نقل‌و‌انتقال، به سهولت می‌توان دریافت که طرح این ایده‌های متعدد و آزمودن هرکدام، نتوانسته کمک چندانی به خانه‌دار‌شدن بسیاری از شهروندان کرده و ابعاد دشواری را به طرز محسوسی کاهش بدهد. درنتیجه جمعیت مستأجر کشور روزبه‌روز درحال افزایش است. یکی از ابزارهایی که همه دولت‌ها بدون استثنا تا حد افراط آن را به‌کار بسته‌اند، افزایش سقف وام مسکن بوده است. پیش‌فرض متولیان امر این بود که اولا بانک‌ها باید نقش پررنگ‌تری در فرایند خانه‌دار‌شدن شهروندان فاقد مسکن داشته باشند و ثانیا تسهیلات بانکی باید در سطحی باشد که بخش معقولی از قیمت واحد مسکونی از این طریق تأمین شود. به بیان دیگر متناسب با افزایش قیمت مسکن، سقف وام مسکن هم باید بالا برود. به‌این‌ترتیب مسابقه‌ای نفس‌گیر بین قیمت مسکن و سقف وام مسکن درگرفت که اگر ادعا شود برنده این مسابقه شهروندان متقاضی خرید مسکن نبوده‌اند، سخنی به گزافه گفته نشده است. نکته محوری برای درک بهتر صورت مسئله این است که تحولات بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگری متأثر از عوامل عرضه و تقاضا است. با افزایش تقاضا برای مسکن، یا کاهش تحرک سازندگان مسکن لاجرم قیمت مسکن افزایش خواهد یافت.
با توجه به این نکته بدیهی، برداشتن اولین گام برای اصلاح امور در بخش مسکن با بازنگری در دو بخش عرضه و تقاضای مسکن آغاز می‌شود. مشکلی که جامعه ما در چند دهه گذشته با آن روبه‌رو بوده، این است که متولیان امر در‌نهایت خونسردی نظاره‌گر ورود بی‌رویه سفته‌بازان به این بازار بسیار کلیدی اقتصاد ملی بوده‌اند. به‌این‌ترتیب تقاضای سفته‌بازانه در این بازار در مقیاسی شکل گرفته که تقاضای نیازمندان واقعی مسکن را در حاشیه قرار داده است. در چنین شرایطی یک زوج جوان در ابتدای زندگی مشترک خود برای خرید واحد مسکونی موردنیازشان باید با چند خریدار قدرتمند رقابت کنند؛ خریدارانی که قصد تملک آن واحد مسکونی را نه برای سکونت خود بلکه برای به‌اصطلاح سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان دارند. با گسترش تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن قیمت مسکن با سرعت افزایش یافته و همین امر به تشدید جریان تورمی در کشور منتهی شده است و ازاین‌رو دو شاخص قیمت مسکن و شاخص قیمت کالاها به کمک هم شتافته‌اند تا بتوانند سریع‌تر رشد کنند و جمع بیشتری از شهروندان را به زیر خط فقر هل بدهند. در چنین فضایی افزایش سقف وام مسکن فقط موجب شده و می‌شود تا سود دلالان و سفته‌بازان تضمین شود. زیرا آنان با کمک این تسهیلات می‌توانند تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی «احتکارشده» را به قیمت بالا فروخته و به‌اصطلاح تبدیل به احسن کنند. آنچه در چند دهه گذشته در بازار مسکن مغفول مانده، ضرورت جلوگیری از هجوم نقدینگی سرگردان به بازار املاک و مستغلات بوده است، هجومی که به احتکار مسکن دامن زده و با افزودن بر قیمت مسکن هم سرعت فقیر‌شدن اقشار کم‌درآمد کشور را افزایش داده و هم بخش تولید را از دسترسی به نقدینگی برای تأمین سرمایه در گردش محروم ساخته است. اولین گام برای درمان بیماری و حل دشواری مسکن نه افزودن بر سقف وام مسکن، نه واگذاری زمین در نقاط دوردست و فاقد امکانات زیرساختی و نه حتی مالیات بستن بر واحدهای مسکونی خالی است. نقطه شروع مناسب برای برخورد اصولی با این معضل «بازآرایی عوامل عرضه و تقاضا در بازار مسکن» است. با این اقدام، تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان واقعی شناسایی شده و فقط آنان اجازه حضور در این بازار بسیار کلیدی اقتصاد کشور را می‌یابند. بازار مسکن زمانی می‌تواند با عملکرد خود رضایت تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان را فراهم کند که در این بازار ازیک‌سو فقط تقاضاکنندگان و نیازمندان واقعی مسکن وارد شوند نه محتکران مسکن و از سوی دیگر انبوه‌سازان حرفه‌ای و واجد صلاحیت به تولید انبوه محصول بپردازند؛ سازندگانی که سودشان از محل بهبود شیوه‌های مدیریت و بازاریابی محقق خواهدشد نه از طریق احتکار املاک و بهره‌مند‌شدن از افزایش قیمت در طول زمان. طبعا تا زمانی که سود سازندگان مسکن نه از طریق افزودن بر درجه کارآمدی نظام تولید و فروش بلکه از محل «سرمایه‌گذاری در املاک» تأمین می‌شود، تولید مسکن در مسیر صنعتی‌شدن و افزایش بهره‌وری حرکتی نخواهد داشت. زیرا همان‌گونه که در سال‌های طولانی درآمدهای نفتی موجب شده متولیان امر توجهی به ضرورت درمان بیماری ناکارآمدی نداشته باشند، امکان کسب سود برای انبوه‌سازان از طریق نگهداری بخش عمده دارایی‌شان در قالب املاک و برخورداری از افزایش قیمت املاک در طول زمان نیز موجب شده هیچ انبوه‌سازی به فکر اصلاح نظام تولید خود نیفتد. نتیجه اینکه حل دشواری مسکن در گرو اصلاح بازار مسکن است؛ یعنی اخراج تقاضای سفته‌بازانه و تلاش برای جایگزین‌شدن تولیدکنندگان اهل فن و مسلح به دانش روز به‌جای تولیدکنندگان سنتی فعلی. البته ناگفته پیداست که این جریان اصلاحی با یک بخش‌نامه و اقدام ضربتی قابل‌تحقق نبوده و فرایندی زمانبر است. متولیان امر برای مقابله با نفوذ اشخاص حقیقی و حقوقی که تداوم ثروت‌اندوزی خود را در گرو حفظ وضع موجود در بازار املاک و مستغلات می‌دانند، راه دشواری در پیش‌رو دارند.