ثبت رسمی اسناد در محاق

شاهرخ صالحی‌کرهرودی - حقوق‌دان و مدرس

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول چند وقتی است که روی میز مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفته است؛ نمایندگان مجلس مصوب کرده‌اند که همه معاملات راجع به اموال غیرمنقول باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد اما فقهای شورای نگهبان معتقدند در شرع، معامله نیازی به ثبت رسمی ندارد و رضایت طرفین کافی‌ است. همین اختلاف باعث شده ماجرای این قانون که از سال 95 در جریان رسیدگی است، هنوز به نقطه پایان نرسد. اگرچه رهبر معظم انقلاب در دیدار اخیر با مسئولان قضائی، تصویب نهایی این قانون را «مصلحت قطعی کشور و نظام» دانستند؛ حالا کم و بیش اخباری از تکاپوی برخی سودجویان برای انحراف این قانون و تغییر در مفاد آن در مجمع تشخیص مصلحت به گوش می‌رسد. گسترش دعاوی ناشی از معاملات ثبت‌نشده راجع به املاک حد زیادی از توان دادگستری‌ها را به خود مشغول کرده است. از دیدگاه هزینه‌ای مردم، به‌واسطه مشکلات ناشی از معاملات عادی در معرض کلاهبرداری، فروش مال غیر، تصرف عدوانی و سایر جرایم مرتبط با املاک قرار می‌گیرند و متحمل هزینه‌های زیادی می‌شوند. بسیاری از مردم، برای اثبات حق خود، مجبور به مراجعه به دادگاه‌ها هستند تا با اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست خلع ید و تخلیه ید، بتوانند به حق خودشان دست پیدا کنند. هزینه و زمانی که صرف این دعاوی می‌شود با هیچ مبلغی قابل تقویم و جبران نیست. از دیدگاه دیگر، دادگستری مدام مجبور به جذب قاضی، کارمند، توسعه فیزیکی و فنی است تا بتواند به دعاوی روزافزون مردم در این خصوص پاسخ دهد و از اطاله دادرسی پیشگیری کند. این هزینه هم قابل بررسی و تقویم نیست. برای کاهش این هزینه‌ها، با دیدگاه منفعت‌طلبانه، می‌توان با توسعه سند رسمی و اعلام بی‌اعتباری معاملات عادی نسبت به املاک و اموال غیرمنقول، این پیام را به مردم رساند که جامعه توانایی پرداخت هزینه بی‌مبالاتی شما را در معاملات ندارد و اگر می‌خواهید حق خود را تثبیت کنید و از عوارض بعدی آن پیشگیری کنید، چاره‌ای جز ثبت رسمی معاملات ندارید. بر همین اساس هم در ماده یک طرح مذکور، «هر معامله‌ای که موضوع آن انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت‌شده باشد و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقد اجاره اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.                                                            

«معاملاتی که به ثبت نرسیده، باطل است و در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد». با وجود اینکه این ماده می‌تواند شاه‌کلید رفع دعاوی املاک تلقی شود اما برخی دستگاه‌های اجرایی به تکاپو افتاده‌اند تا با تغییر تعریف سند رسمی، خودشان را متولی ثبت معاملات معرفی کنند. اعتبار سند رسمی به واحدبودن مرجع ثبت آن و قدرتی است که قانون‌گذار به مرجع ثبت آن داده است. اگر قرار باشد، هر دستگاه و نهادی برای خودش سند صادر کند و سندش را هم رسمی بداند – مانند نیروی انتظامی که طی 10 سال شناسنامه خودرو موسوم به برگ سبز را سند رسمی مالکیت خودرو نامید – که شرایط آینده از امروز هم هولناک‌تر خواهد شد. وضع ناگوار امروز در حوزه اسناد عادی که مورد انتقاد رهبر معظم انقلاب هم قرار گرفت، نتیجه این است که هرکسی به نام خودش اجازه ثبت معامله را پیدا کرده است و از این رهگذر طرفی برای خود بسته است. مشاوران املاک برای خودشان قرارداد تنظیم می‌کنند، وزارت راه و شهرسازی سامانه املاک و مستغلات راه‌اندازی و در آن معامله ثبت می‌کند، وزارت صمت سامانه کد رهگیری راه‌اندازی می‌کند و سند صادر می‌کند. شرکت عمران شهرهای جدید برای واحدهای مسکن مهر، دفترچه مالکیت می‌دهند. شرکت‌های تعاونی مسکن، اسناد مربوط به خودشان را دارند و ده‌ها مرجع دیگر که با ثبت معامله و تولید اسناد عادی، شرایط کشور را به این وضع رسانده‌اند، حالا مدعی هستند که در قانون جدید، باید دستشان باز باشد و به سیاق فعلی خود ادامه دهند. واقعیت این است که «شفافیت در سند رسمی» اندیشه بسیاری از سودجویان را به تشویش انداخته و حالا برای اینکه قانونی به نتیجه نرسد، به هر عنوانی، سعی در انحراف قانون از مسیر صحیح خود دارند. براساس قانون ثبت، تنها مرجع رسمی ثبت اموال غیرمنقول، اداره ثبت اسناد و املاک و تنها مرجع قانونی ثبت معاملات راجع به اموال غیرمنقول و صدور سند رسمی نیز دفاتر اسناد رسمی هستند. حالا اگر قرار باشد، هر ارگانی به اسم قانون، به نام اینکه دستگاه دولتی یا اجرایی است، سندی تولید کند، نمی‌توان به آینده قانون پیش‌رو، امیدوار بود. انتظاری که از مجمع تشخیص مصلحت نظام وجود دارد این است که به کارشناسی و روند طی‌شده طی شش سال در مجلس شورای اسلامی توجه کرده و با ترجیح نظر مجلسی‌ها بر شورای نگهبان، «مصلحت قطعی کشور و نظام» را در ثبت رسمی اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی تعیین کنند.